缺水城難抵水景開發熱 “有水就好賣”將成歷史

[img]/upload/news/200472134524923.jpg[/img] [img]/upload/news/200472134529608.jpg[/img] 　　北京的缺水問題現在雖然還沒有嚴峻到影響居民正常生活，但資源緊張卻是不爭的事實，政府已經開始著手從各方面控制水資源的濫用，7月1日的新一輪水價上調與“階梯制度”就是重招之一。然而，在政府控制用水的同時，京城樓市卻掀起了一股水景熱，大大小小的項目都以親水住宅自居，并開溝鋪渠，著手打造人工水景。對此，業內人士和專家均提出，水景確實有利于提升項目品質，但也不能遍地開花，把親水變成了費水和缺水。 　　【熱透京城】 　　如果你的項目親水，那就多了一個強有力的賣點，這已經是一個被京城地產屢次驗證的“普遍規律”。業內人士和專家曾在不同場合多次強調水系對于提高樓盤整體品質的重要性，于是打造“親水社區”，營造“傍水”的生活方式便成為了開發商的“共謀”。事實也確實如此，幾年前就開始在京城打造超大面積水景的“航母”———紫玉山莊、碧水莊園等都人氣旺盛，一期、二期以及后續銷售均保持著良好的業績。 　　進入2004年以來，盡管政府三令五申強調“缺水”、“節水”，可是“水景”依然是房地產市場的“主力招牌”，大大小小的房產項目相繼推出有關“水”的主題，讓人覺得京城樓市的水景熱度不但絲毫未減，而且有點“發燒”。那么究竟是什么原因促使開發商“開溝鋪渠”、不亦樂乎的花大力氣打造人工水景呢？簡單一句話———“需求使然”。比如，地處亞運村腹地的紫玉山莊三期的每套住宅都在千萬以上，可是為了該項目那被業內人士一直稱道的水景，很多高端購房人都不惜掏大把的銀子來買單，而以超大面積湖景而著稱的碧水莊園三期的價格可能要漲到17000元/平方米左右，可預約客戶依然絡繹不絕。 　　總之，北京整體缺水，真正做到景觀優美、生態自然的親水樓盤極其有限，當然是“景以稀為貴”；此外，對于購房人來講，在鋼筋水泥打造而成的城市里，能夠在一個有水、有樹、有花、有草的“另類風光”的居所里居住，可謂是人生的一大享受，多花錢也覺得“值”。 　　【水景類型】 　　水景住宅的起源，大致可以追溯到上世紀90年代的歐美，中房協秘書長顧云昌指出，我國的水景住宅設計受新加坡的影響，最早興起于廣東，后來蔓延到北京、上海等大中型城市。客戶群體對于生活舒適程度的要求，是“水景”出現的最大動力。 　　北京的住宅水景大致可分為三類： 　　第一種是天然型。這種住宅建在湖、河之濱，景色渾然天成，開發商不必花費太多力氣進行改造，就可達到良好的親水效果。在北京，天然型的水景十分稀缺，雖然不用開發商進行后期維護，但是最初拿地卻是困難重重。該類型住宅的典型代表是昆玉河畔的頤園居、長河岸邊的長河灣以及溫榆河、沙河附近的部分別墅項目。 　　第二種平地挖湖注水型。這類項目用地周邊并無大面積天然水源，水景全靠人工打造。開發商只有大面積的挖土、造湖、注水，并定期進行清潔、補水等，才能使“平地生湖”的水面長期存在并保有良好的景觀效果。這類項目的前期成本有可能并不高，但若想做出氣勢，對地塊面積的要求比較高，而且后期維護也比較復雜。該類型住宅的典型代表是擁有5萬平方米以上超大人工水面的碧水莊園、紫玉山莊，以及擁有4萬平方米水面、號稱“擁有全國最大水景的普通住宅”順馳·領海。 　　第三種依山造水型。這類項目地處山地，大面積挖湖并不現實，因此開發商依山勢落差制造流水、瀑布等動感水景，營造出了依山傍水的良好景觀。這類項目的特點是介于自然和人工之間，水面不一定大，但比較靈動，對自然條件的要求較為苛刻。該類型住宅的典型代表是西山美廬等西山高檔項目。 　　【成本不高】 　　不少人認為，北京缺水，因此不能發展水景住宅。尤其是最近的水價上調，更是讓不少購房人對水景產生了懷疑，水景的用水從哪里來？如何進行后期維護？開發商會不會把高額的“護水”成本轉移到業主身上？ 　　記者帶著這些疑問采訪了多個正在和準備打造水景住宅的開發商以及相關專家，得出的結論卻讓人有些詫異。原來，挖出一個湖，成本并不算高，甚至有可能小于制造并維護同樣面積的綠地，而且只要養護得當、循環正常，大面積水景不僅可以改善區域小氣候，而且并不比灌溉草地費水。 　　西山美廬的銷售經理李大龍告訴記者，制造水景除了提升項目品質、客戶認可外，也優于大面積的植草綠化，雖然草皮非常漂亮，但是草非常難養護，而且其對于水的需求量也非常大，所以棄草、造水、植樹是一種比較妥當的發展方式。 　　順馳·領海總經理陶琴也表示，打造水景的成本并不高，做湖底基建、挖土石以及買水本身的費用相加約合每平方米150元，而如果進行廣場的硬鋪裝，僅鋪裝花崗巖的費用就在每平方米200元左右。陶琴稱，即便是水價持續大幅上調，開發商也可以承擔這部分增加的成本，因為大面積水景帶給項目的增值空間要遠遠大于投入和養護。 　　據了解，目前大型水景項目都采用了自清系統，通過強制循環等方式保持水系的清潔與美觀。初次貯水采用的一般是地下水或自來水，補充水則是中水和收集處理后的雨水。注水后，在湖中設置的曝氣機、噴泉等設施會不斷地向湖內充氧，維持水中的含氧量；同時在水中投放各類水生動植物，創造其自然生長的生態環境，也可以使湖水通過自身的凈化能力來保證其水質。 　　【存在問題】 　　雖然為水景叫好的人不少，親水項目在銷售上也一路看好，但想做出并維持真正的水景并不容易。 　　據記者了解，許多項目在銷售時都打出了水景的旗號，但實際上，房屋蓋好后，業主看到的只是干涸的溝渠。有水利方面的專家告訴記者，北京現在的天然水面萎縮的非常厲害，雖然隨著節水和改造、引水工程，水缺乏的現象可以獲得一定緩解，但目前在售的很多項目短期內“根本不可能看到所謂的自然水景”。 　　至于人工水景，目前規劃部分意見是并不進行過多政策限制，但審批起來會比較謹慎。有專家表示，大規模的水面確實可以改善區域微氣候，但是北京畢竟是一個缺水的城市，而且氣候與南方不同，此外，北派開發商普遍缺乏打造水景的經驗。如果水景住宅一擁而上，一是出現了同質化、少了個性，此外設計如有瑕疵的話，非常容易出現湖底水泄漏以及冬季池底凍裂等現象，從而影響了景觀的持續性發展。 　　另外，好的景觀必然意味著高的投入，購房人應該提早做好心理準備。水景住宅維護成本屬物業費范疇，如果水價上漲，物業費難免水漲船高，如果業主和物業公司不能達成協議，那結局很可能就是水景面積的減少甚至是停止注水。 　　【適當控制】 　　雖然目前打造水景的新盤順馳·領海以及西山美廬等都順利的拿到了許可證，但記者了解到的內部消息是，規劃部門對此是斟酌再三，甚至要求開發商立下相關的“軍令狀”。而城區萬平方米以上的大規模水景建設也有可能逐步遭到限制；就算在郊區，也很難批出像碧水莊園那樣的超大人工水面了。此外，近距離的重復水景建設也可能會難以通過規劃審批。 　　其實，適當的控制水景發展，避免過熱其實是一件好事。在更多的人看來，水景只是良好生活環境的必須因素之一，以“全面發展”的態度去完善社區的生活環境才是最重要的。因此，產品的品質、水景的質量將是決定性項目是否熱銷的關鍵因素。 　　著名建筑學家趙冠謙曾經強調，一個優秀的樓盤是一個綜合的系統，主要包括周邊環境、社區環境和居室環境，周邊環境也就是景觀資源必須與后兩者相互協調才能體現出良好的品質。 　　大部分業內人士也認為，對于水景熱，市場認識應該保持足夠冷靜的態度，因為“景觀地產”僅僅存在于市場的初期階段，隨著同質競爭的加劇，高額利潤將不復存在，“競爭的核心也會回歸到品質的競爭”。 　　所以，在以后的京城樓市當中，“有水就好賣”將成為歷史，“誰的水景質量更高，誰能夠在綠化、植被、庭院的設計上體現出更多的特色，誰就會在競爭中占有更大的優勢。”