孫宏斌:順馳最困難的時候已經挺過來了
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2004-06-22
來源:景觀中國網
[B]600人大會[/B] 5月14日,天津遠郊武清縣天鵝湖酒店客人驟然大增。順馳分公司高級經理以上職員從各地星夜兼程趕赴酒店,共600余人。5月15、16兩天,大門封鎖,手機關閉,連開了3
[B]600人大會[/B]
5月14日,天津遠郊武清縣天鵝湖酒店客人驟然大增。順馳分公司高級經理以上職員從各地星夜兼程趕赴酒店,共600余人。5月15、16兩天,大門封鎖,手機關閉,連開了30個小時的會,“不算來往交通費,僅會議就花了60萬”。
600人的大會,順馳想解決什么問題?“三點:對全國化戰略實施以來的情況進行總結;當前房地產形勢變化的應對;今年下半年和明年的戰略思考和戰略部署”,孫宏斌事后介紹說。
5月初,北京一位地產商對本報記者說,國家的宏觀調控政策,對順馳這樣急劇擴張的企業不啻是當頭一棒!
6月10日,孫宏斌對本報記者說,“最困難的時候我們已經挺過來了”。長達6個半小時的專訪下來,記者早已是難以掩抑的滿臉倦意,而孫宏斌依舊顯得一身輕松。
600人大會的基本結論是,宏觀調控對順馳沒有什么影響,“毫無疑問,我們去年的戰略是對的,宏觀調控某種程度上讓我們更具競爭優勢。今年目標完成大局已定,我們現在正在為明年做準備”。
流水似乎無痕。不過,孫宏斌知道,順馳的資金和商業模式已經并仍在經歷一場考問。
[B]一個“簡單”的算術題[/B]
迄今為止,外界質疑順馳最多的莫過于對其資金鏈的追問。
這似乎是一個簡單的數學加減運算:去年順馳銷售回款40億元,目前累計購地金額達110億元。于是,發問者說:40億的收入怎么可以支付110億的購買?“怎么能這樣算呢?怎么能這樣算呢?”孫宏斌說,像是看到了一道答非所問的數學題。
“這種算法即使不屬于故意誤導,也犯了常識性錯誤,”孫宏斌說,“這些土地款絕對不是在短時間內集中支付的,而是分布在全年每個月,甚至有的是分布在兩三年支付的。比如有‘世紀第一拍’之稱的順馳·領海,政府要求土地款在兩年內付清。”因此,順馳只需要根據政府規定的付款要求,制定一個周密的財務計劃,在拿到部分土地證及“四證一計劃”后,既可以根據規定從銀行取得貸款,也可以開盤獲得銷售回款。快速的資金周轉速度和合理的安排,確保了順馳土地款的正常支付。
2004年上半年,順馳大部分新項目都未達到“正”資金流,但由于順馳前幾年的項目儲備充分,庫存項目的銷售為付款提供了充分支持。前幾個月,天津地產市場火爆異常,順馳天津市內的太陽城、北岸華庭、城市系列、半島系列、藍色板塊,以及區縣眾多項目等,月銷售額達7億元左右。再加上部分銀行、合作伙伴的資金支持,足以按期支付新增土地付款。隨著下半年大量新項目開盤銷售,不僅支付土地款綽綽有余,而且能夠保證新土地的獲取。僅6月順馳全國各地就有6個以上新項目開盤銷售。
記者掌握的數字顯示,去年順馳收入是40億元,今年收入將超過100億元。按合同要求,順馳今年需支付約60億元地價款,目前已支付30億元左右,而1-4月順馳的回款已達23億元以上(去年同期僅3億元)。今年4-10月,在天津以外的地區,順馳將有19個項目開盤。很顯然,今年100億的銷售回款相當一部分將來自這些項目。
至6月初,順馳長三角的所有項目都拿到了銷售許可證。6月12日,南京“濱江奧城”開始發售,上海順馳·藍灣示范區開放,蘇州“湖畔天城”開盤。據順馳(上海)集團新聞中心李穎說,當日3個項目的銷售額過億。新上任的北京順馳公司總經理陶琴說,北京順馳·領海6月19日正式開盤前,僅交了“認購誠意金”的客戶就達300多人。而5月25日開盤銷售的山西榆次項目,半個多月已售出300多套。
孫宏斌言猶未盡,“地價款問題不能像傳聞的那么簡單加減”。譬如,順馳·領海地價9.05億,按合同要求在兩年內付清,30%即約2.7億元是開盤前支付。再加上部分工程款,約3億元。也就是說,6月19日前,該項目只需支付約3億元就足夠了,“因為開盤以后,銷售回款就足以支付地價款,如果賣得好,還有余額來支持其他項目”。
不過,孫宏斌承認,3月下旬和4月初,順馳資金調度相對吃緊,因為那是地價款支付最集中的時期,而異地項目都還沒有開盤銷售。“最困難的時候我們已經挺過來了,”孫宏斌語調平靜地說,“在天津,我們一直是銀行重點支持的對象。在外地,隨著我們的項目陸續取得了四證一計劃,這些項目都已符合貸款條件,5月中旬到現在,我們獲得了6筆貸款,這些貸款已全部到賬。宏觀調控不是不發放貸款了,銀行只是更謹慎,更要選擇那些好的企業和好的項目給予重點支持。”
據知情人士說,在支付了地價款等款項之后,順馳下半年還會有幾十億的銷售回款余額。“5、6月我們沒有拿地,是為了更好地控制節奏,7月開始我們又要為拿地做準備。”孫宏斌補充道,“順馳從來沒有不計成本拿地,現在看我們的土地成本都很合適,除了成本,我們還強調付款方式,強調保持一個快速健康的現金流。”
據順馳(上海)集團公司董事長閔鋒透露,順馳今年1月6日在蘇州工業園區以底價摘牌的一幅1平方公里的地塊,每畝208萬元,當初還有同行譏為太沖動,而4月21日園區土地拍賣平均地價已達到每畝375萬元,有人又說順馳“凈賺10個億”。
[B]順馳模式,輕易學不到[/B]
半年多時間,順馳員工從不到5000人發展到5月15日的8361人。順馳跑得如此之快,連見多識廣的地產大佬們也暗自驚呼看不懂,只好袖手觀望,不語。
“快就一定風險大嗎?”孫宏斌說,“我看,不發展是最大的風險。獨輪車走得慢,但它也會倒,飛機快,但它是最安全的交通工具。”十幾年來,因為發展太快而倒下的著名企業有巨人、三株、亞細亞這幾家,但因為發展太慢或沒有發展而倒下的企業,恐怕多如牛毛,“快,不一定風險大,關鍵是你的體系是否支持你的快。順馳的快是建立在自己的商業模式之上。”
“一旦看準了就立即進入”,快速開工,快速銷售,快速形成現金流,這就是順馳速度。順馳在拿每一塊地的半年前就開始做前期準備,確定市場定位,完成規劃方案。這樣,一是對土地的價值判斷更為準確,二是拿到土地后能節省兩到三個月時間。但也會有代價,倘若目標地塊沒拿到,百萬元甚至數百萬元的前期資金及大量的精力都會浪費掉,“這個代價你得認。”孫宏斌說,“如果我們投標10個項目,中標4個,每個項目都比別人快3個月以上,多付出的數百萬元是可以承受的。”
順馳速度的另一個涵義是,各個專業齊頭并進,從拿地前開始,所有的工作,研發、開發、策劃、銷售、工程、物業等部門都同時參加。幾條線同步推進,帶來大量的協調工作,這可能就是順馳會多的原因之一吧。但它無疑比按部就班的速度快了許多。
順馳前期投入上的成本付出,顯然為它后期跟進贏得了時間。南京、蘇州、上海、北京、山西、湖北、河北最近開盤的幾個項目,從土地中標到開始銷售,一般只有短短的半年時間。這在中國地產界恐怕是速度最快的。去年12月18日,北京順馳奪得大興“地王”地塊后宣布將于次年6月18日開盤時,幾乎沒有人相信這種狂言。然而,6個月后,順馳·領海如期開盤。同樣,當蘇州順馳湖畔天城6月12日開盤時,曾與它同一天拍出的其他4個地塊,進展最快的只到方案報批階段。
“我們為什么快?因為我們的人真的是爭分奪秒在干活。”閔鋒說,“每天主動工作十幾個小時,很正常。”不過,這需要年輕作為資本。順馳的員工看上去都是娃娃臉,分公司不到30歲的(副)總經理俯拾即是。也許年輕就是一種執行力。
順馳目前已在全國10余個城市布點。“順馳根據現金流來合理安排付款方式,我們選擇的地塊,地價大多是分期支付。”孫宏斌說,“鄭州最近有一塊很好的地,我們沒有參加競標,因為要求地價2個月內付清。我們拿了鄭東新區的一塊地,它是在三年內付清地價款。”他說,順馳不會有意拖欠地價款,而是如期支付。當然,也有因為政府沒有完成拆遷暫緩付款,也有是已經付完款,政府不能完成拆遷,不能交地。“政府和企業經常需要互相理解。”孫宏斌說,“我們所到之處,都贏得了政府最大的理解和支持。”
孫宏斌說,建立穩固的合作伙伴關系,是順馳模式的特色之一。合作伙伴的資金投入,是順馳在銷售回款和銀行貸款之外的重要資金來源。順馳的合作伙伴包括天津國際信托投資公司、天津市政投資公司、濱海市政公司、津濱發展、天保控股、天津日報報業集團以及聯想等,4月27日又與摩根斯坦利簽訂了戰略合作協議,導入后者的房地產基金。“合作伙伴的資金是作為股本金投入的,也就是說,這些合作伙伴和順馳是風險共擔的,要做到這一點,順馳和這些合作伙伴必須有穿透性的信任。”孫宏斌表示,由于是基于股本金的項目合作,所以也解決了合作伙伴的退出機制問題。
孫宏斌稱,順馳的商業模式,其他企業輕易學不到。
[B]董事孫宏斌[/B]
不過,孫宏斌必須將他的商業模式交給國際投資者檢視。據香港某投行資深人士透露,順馳中國控股有限公司已進入聆訊的后期階段。這意味著,順馳的香港上市之旅已接近最后沖刺。
蒙牛香港上市非常成功,掛牌當日大漲13%,孫宏斌說他要向牛根生表示祝賀,“我希望好企業能得到投資者的認可,我也相信好企業終究會獲得認可。”
據了解,順馳中國控股有限公司董事局主席由張桂宗擔任,CEO由張偉擔任,汪浩任CFO,閔鋒、劉涵、荊宏等任副總裁。而作為順馳中國控股有限公司大股東的孫宏斌,只是董事會的一名董事而已。
孫宏斌說,中國的上市公司,大股東權力過大。國有控股公司是母公司權力過大,民營企業是家族權力過大。“大股東作為董事,和其他投資者一起監督管理層,會更透明。”
就在順馳籌備上市之際,傳來順馳高層人事變動的消息。5月中下旬,順馳集團一位執行總裁和北京順馳原總經理先后離開公司。“他們都是很好的人,也為順馳發展作出了貢獻,我們也會對這種貢獻做出某種程度的考慮。”孫宏斌對本報記者說,“但我可以明確地說,近幾年,順馳沒有一位高層是主動離職的。”
孫宏斌說,企業人事,最難處理的是親戚朋友和企業高層尤其是創業元老。天津順馳置業原總經理被公認為非常能干,但因為徇私而被堅決處理,為此,孫宏斌在大會上當著全體員工心痛地流下了眼淚。孫有一位親弟弟,也曾是順馳高層,但終被孫宏斌勸離。
順馳中國董事局主席張桂宗說,導致一個企業出現系統風險的最根本因素,是文化、氛圍和團隊工作方式。如果對待人和事,領導和員工分別適用不同的標準和原則,將使整個團隊喪失信心和勇氣,斗志和凝聚力。孫宏斌說,對企業高層和一般員工,同一個標準和原則,順馳做到了。
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