邊緣新城：企業辦公的最新選擇

《北京市城市空間發展戰略規劃》的出臺，似乎未能減弱各界人士關于北京這樣的大都市發展是“中心區重構”還是“郊區化”的喋喋不休。但在美國，與大都市有一定間隔的，居住、商業娛樂、辦公功能完備的“邊緣城市”已建了２００多個，吸納了全美７０％的新就業人口，連土地資源并不豐富的英國也已建成３３個類似的“新城”，吸納了２３％的就業人口。 “新城”里的辦公建筑形態與都市中心一樣。這一點上，硅谷可算一個范本。 “作為當代中國地產人，我推崇硅谷的建筑。我們目前代理操作的亦莊的一個項目，是三四層高、可以擁有自主產權的獨棟研發辦公樓，也是低密度、高綠化率；尤其類似的，是周邊不遠就是諾基亞、ＧＥ、拜耳、網通等名牌企業——里里外外都像與硅谷有某種暗合?！币嗲f“ＢＤＡ國際企業大道”全案代理思源顧問的總裁李國平表達了上述感受。 由硅谷集中體現出的這種人的生產、生活空間形態的嬗變，以城市社會學和建筑社會學的觀點來審視，有其深刻的時代必然性。 美國的綠色生態建筑機構曾作過調查，證實在綠色生態環境中辦公可以使工作效率提高１０％以上，其增加部分的產值足以支付其創造者的薪金等開銷。同時選擇在綠色生態環境中辦公，可大大提高員工的健康狀況。 　 辦公空間的代系演進 　 北京、深圳地產界在寫字樓的代系劃分上曾有過討論，基本認同已經變換了４代。 在北京，２０世紀８０年代的“巧克力大廈”（中信大廈）、賽特廣場被列為第一代，其后的國貿列于第二代；第三代則是前兩年蜂起的“智能化”、“５Ａ”級寫字樓，從商務功能上基本已與國際接軌；第四代就是近一年來“甚囂塵上”的生態（綠色、健康）寫字樓，準確地說是ＳＡＲＳ之后的產物?！? 前不久，由建筑設計大師、清華大學建筑設計院院長胡紹學教授主持的清華大學設計中心樓竣工，被地產界一致認為是較為充分詮釋“第四代辦公建筑理念”的單體寫字樓范本。設計樓位于清華大學主樓前新建筑群的東側，門前是一大片綠化草坪，建筑面積６８００平方米，高度以４層為主，室內有一個３層高、面積很大的陽光中庭，里面布置了很多花草樹木。 整個建筑內非辦公空間面積的比例比一般寫字樓大得多，這樣，一方面為員工提供一個生機勃勃的良好景觀與休息空間，一方面可以有效的緩解外部環境對辦公空間的影響。 胡教授說，作為知識集散與再創造的場所，辦公建筑正在扮演著社會經濟發展中越來越不可缺少的角色，但現在大量的辦公樓將人們隔絕在自然之外。尊重自然、創造健康的工作環境是時代對辦公建筑設計的要求。 目前，北京處于規劃設計階段的辦公建筑，大都開始向“綠色、健康”靠攏，新風量、空間感（層高）、室內綠化、陽光中庭、空中花園等等概念如春雨后的蘑菇，一夜之間就成片冒了出來。 寫字樓研究專家們認為，“健康寫字樓”至少要包括以下幾個標準：一是要有充足的陽光；二是足夠的新風；三是安全保障系統如預警應急疏散系統；四是與外部環境的親和性，不能制造污染。 　 新城，新生態辦公的流向 　 今天，美國的大多數科技研發、現代制造類公司選擇了在類似硅谷一樣的“邊緣城市”落戶。老板們覺得，從公司運營上考慮，由于與大都市相比的便宜地價，加上同行聚集關聯度高使得企業運營成本降低，更主要的是從員工工作性質上考慮，“新城”的自然生態保存度好，使得工作環境更舒適、能幫助員工提高工作效率。 “硅谷的空氣中都飄滿了創意”，到過硅谷的人都有相同的感受。 萬科董事長王石在談他到硅谷的感受時說：“所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸到的人，精神飽滿、熱情洋溢——我想硅谷之所以是硅谷，一個很重要的原因是它的環境，包括自然環境，也包括人文環境；輕松、自由、能夠激發人的想像力和創造欲。硅谷就像個大公園，點綴其中的高科技公司就像一個個精品花園。置身其中，怎能不令人熱愛生活，煥發創造的欲望！” 與美國、澳大利亞這種可供開發土地資源富裕的國家不同，英國的郊區新城發展采取了更為嚴謹的規劃。 英國的新城理論把倫敦區域分成４層：倫敦管理郡（倫敦城市之核心）、內城、郊區（城市建成區外圍的居住區）和農業區。這四層的地帶形狀是以倫敦市區核心地帶為圓心的同心環狀，在農業區建立８個分散的新城吸收內城分散出來的人口和工業。英國的新區新城開發被世界規劃界譽為“規劃皇冠”上的明珠。 從《北京市城市空間發展戰略規劃》中可以看出，北京的規劃更多地參考了英國倫敦規劃模式。北京規劃“兩軸兩帶”構架中，明確提出在市區范圍的“兩帶”上建若干“新城”，以吸納新的產業人口。 首規委高級規劃師洪涌在談到北京市總體規劃中ＢＤＡ（亦莊）性質時介紹道：從這次總體規劃確定亦莊首先是衛星城之一，另外一個就是北京高新技術產業的基地。這說明亦莊已不僅是一個開發區的概念，它是一個衛星城，是一個綜合性的新城。 亦莊人口總體規劃確定的是４９萬人，用地規模是９５平方公里，總建設區是６４平方公里。亦莊今后新的稱呼目前在總體規劃中還沒有一個明確的定義，中國規劃院、北京市規劃院，還有清華大學等比較知名的城市設計單位正在進行調研，預計今年完成。亦莊發展前途是非常遠大的，不僅是經濟發展，在規劃上其環境也非常受重視，像東部、西部的第二大綠化隔離帶，包括南部綠色空間。亦莊發展絕不會是以犧牲自然環境來促進經濟發展的工業開發區模式的。 ＢＤＡ經過十幾年的國際化發展和其政府管理部門的具體規劃，顯示出向具有國際水準“新城”模式邁進的勢頭：１９９４年到２００３年，ＢＤＡ生產總值以年均７２．３％速度增加，世界５００強企業已有４０多家入住，已先后成為ＩＳＯ１４０００國家環境管理示范區、北京市無行政事業性收費區、北京市社區建設試點區。根據商務部公布的２００３年４９個國家級開發投資環境評價結果，北京開發區的綜合排名第５位，技術創新能力從第６位上升至第４位，比較經營成本從位居４１位提至２４位。根據２００３年市投資促進局調查外商對全市投資環境評價結果，ＢＤＡ的投資環境滿意度位居北京市各區縣第一。 開發區的決策層已意識到，區域經濟發展從主要依靠少數經濟要素轉為主要依靠綜合要素：土地、資本、人力、技術等經濟要素；研發、營銷、制造、物流等生產環節；區位、成本、信息、服務、環境等基礎條件。 目前，開發區已經整體啟動高標準配套區、商業服務設施、公交運營網絡、兒童雙語教育和以同仁醫院為中心的醫療防疫體系建設開發，加上已有的金地格林、星島嘉園等１５０萬平方米基本開發完成的居住社區，亦莊正向居住、娛樂、辦公要素完善的國際化郊區生態新城邁進。區域經濟、生產集群研究專家、城市規劃專家以及國際國內巨頭企業在審看了若干個衛星城、工業開發區后，一致評價認為，無論從區域規劃上的按照國際水準營造的自然生態環境來看，還是由世界５００強及高新技術企業構成的產業生態環境來看，同時擁有這兩重優勢，ＢＤＡ能夠通過國際評測下的“新城”標準。 適應于這種“地域郊區化、產業高新技術”的新型辦公建筑，將在成本優勢“整體性生態化”等方面超越目前的市中心辦公物業。ＢＤＡ經開股份公司近期推出的雙生態小獨棟生態辦公建筑群——“ＢＤＡ國際企業大道”可稱是開山之作。 據一位從美國歸來的地產專家介紹，美國的辦公邊緣化程度已非常高。最典型的建筑形態就是硅谷，其特征是在城市邊緣的新城，以低密度、獨棟的小體量辦公樓為主，形成Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｐａｒｋ。這種形態可以在規劃設計上留有大量的綠化空間；低層、低密度又使人對陽光和空氣的追求得以滿足；企業獨門獨戶，可以自己決定自己物業的裝飾風格、內部布局；獨享冠名權利顯示實力又展開品牌。城市邊緣的新城已成為國際辦公的主流建筑形態，尤其對那些不強烈依賴商務交流運營的科技企業具有不可抗拒的吸引力。他們紛紛從ＣＢＤ的高樓里出來，搬進了自己擁有產權的“新城”獨棟建筑。 “我們的ＢＤＡ國際企業大道項目，實際上就是在亦莊這個北京的邊緣新城中，著力融進國際化潮流的全體生態化、人本化辦公建筑實踐。我相信，在中國、在北京、在不遠的將來，邊緣化新生態辦公建筑一定會成為趨向?！苯涢_股份公司副總裁朱紹寶這樣判定。