華人移民帶旺紐約布魯克林地產業

20多年前，紐約市布魯克林的版圖上，只有不太多的華人零散定居，未見一個成片的華人社區。誰料剛過去十多個寒暑，北區的版圖已經顯出一點突出的變化。展現眼前的新景是：八大道、U大道兩個頗具規模的華人商業區，以及由它向四周輻射出去的日落公園、羊頭灣以及灣脊、班森赫斯特等華人社區。 　　誰能在布魯克林土地涂上這鮮明的東方色彩呢？靠的是幾萬民華裔老、新移民共同胼手胝足去開拓。族裔聚居取向是其主因，而家家戶戶大多能在此安居樂業，也與美國社會、政治因素相連。伴隨新移民連年大量增長，也日益壯大的布魯克林華人地產業，把一個沒落的八大道振興為商、住相依新社區，成為紐約第三華埠。 　　八大道屋價狂漲 　　曾在布魯克林從事地產業27年的資深經理關光宗、陳天來，異口同聲說，從90年代初起至今，布魯克林八大道華人地產業長期興旺10多年了。在這上升期之前，它也曾經歷了上上落落的興衰。依常規，凡是繁榮昌盛的都市區，房價水漲船高，一旦衰落，屋價也就順勢下滑。布魯克林八大道在過去一個多世紀，曾重現了這一規律。 　　19世紀末、20世紀初葉，因布魯克林開埠早，碼頭多、倉庫多，八大道常進口大宗舶來品，并招徠一批批外國商人、水手、游客到此消遣購物，市面興旺繁榮，來自北歐、南美的大量移民也蜂擁而至。建筑商便在還易購得的空地上，在八大道四周一批批興建半獨立屋、連棟屋，地產商也一批批地以當時的高價售出。八大道新興的市區、商業、地產3者就這樣相依相促而又不斷地共同擴張和發展。反之，亦會3者共同衰落。 　　后續發展果然如此。進入20世紀中葉，因國內外形勢陡變，先是后起的曼哈頓區各業興旺發達，逐漸將布魯克林的旺氣吸引過去。繼而30年代末美國爆發經濟大蕭條，布魯克林八大道的商業地產業更向下滑，不少商店歇業，房子空置日漸增多，房價偏低，房租廉宜，可市道并不見好。 　　華人置產始于40年代 　　年近90高齡的林伯，是首位在八大道中段置產的華人。1946年，他用一萬多元便買下一層是店鋪，上兩層是住宅的樓宇。他說，當時八大道及兩旁不時有屋出售，卻常常無人問津。興旺的商業一衰落，房地產業便跟著遭殃。而市面也冷落得驚人。林伯回憶那年月，他用自置店鋪開干洗店，熨衣太久累了，步出門口張望，白天，八大道行人稀疏，華人過客更難見一個；入夜，燈色殘黃，常常連鬼影也沒出現。這時八大道地頭價值，簡直一落千丈。 　　這不景氣，直到70年代左右才開始緩和。因布魯克林房價房租較低，經濟條件較差的華人與各族裔新移民大都看中這一點，喜歡來此定居。 　　八大道及四周房屋的價格與房租因而逐漸提升，兩家庭磚屋賣到三四萬元一幢，八大道三層高連鋪位樓宇升至六七萬元。 　　自此直到80年代中期，八大道商業漸有起色，連華人商店也增到六七間，購屋的新移民步步上升，屋價便隨之加碼。華人地產公司、經紀的數量亦同步發展。不妙的是，這時美國又出現通貨膨脹，房貸利率升至12%至14%，有時還飆升至17%。華人地產業在微升中又逢阻滯，這樣一來，由于房屋供過于求，買方強勢市道一直綿延到80年代末期。 　　90年代價值猛升 　　日動星移，時來運轉。進入90年代初，美國于1987年發生的這一輪經濟衰退，開始好轉，逐漸復蘇。經濟大環境一轉好，便給沉淪了一個長時期的八大道送來外部動力，一與本地的新生力量(已成為新商店投資者和廣大消費者群的聚居于此數以萬計的華人)以及原有的巨大物質基礎(即布魯克林興旺時期建成的大量商、住合一的樓宇和房屋)相結合，從而獲得迅猛發展的大好良機。 　　到90年代中，八大道的華人商店、公司、機構發展到100多家，兼有食、用、玩、文化、娛樂、教育、交通等服務，越來越多華人都把它看作是較理想的定居點，是買屋或租屋的優先選擇。因此，地區價值曾一落千丈的八大道及其周圍，在90年代上半期，它的居住價值連連上升，房價也隨之連續攀升。八大道、布魯克林華人地產業亦水漲船高，旺氣連年。 　　從90年代后半期到今天這8年多，隨著八大道商業進一步大發展，從40多街到60多街，商店、公司又從100多間增到近300間左右，服務、供應的內容越來越多越周全，近幾年治安也較好，區內也有較優良的公校，八大道及其兩旁、特別是從50街到60街這段旺區，“地頭”價值又大大攀升。有的資深地產經紀說，買屋要先選好地頭（各種條件都較優良），有時它占了屋價的一半，一是地頭價值高，二是好地區的地皮也特貴。 　　因此在過去的8年中，八大道好地頭的商、住兩用樓和住屋的價格，幾乎每年以25%的比率上升。比如商、住樓（連地庫），1996年約60萬元，每年升15至20萬元不等，2004年4月，已叫價200萬元了，兩家庭磚屋帶車道車庫、地庫，土地24呎×100呎，面積20呎×65呎，1996年32萬元左右，今年4月以90萬元高價售出；土地面積、附屬配房與上屋相同，房屋面積長、寬少了5呎、2呎的兩家庭磚屋，1996年約28萬元，今天叫價80萬元。有的裝修師傅對布魯克林屋價這樣狂升，笑稱為“瘋價”。 　　但是，像上述房屋一樣類型，換了布魯克林別的地區，叫價只需70萬元，相比少了10萬元。就在4月下旬，一位華裔老人把靠近八大道56街的一幢像上述一類自宅推上市。頭一天下午與地產公司經紀們接頭，當晚近9點，春雨霏霏，一位年輕男經紀獲得老屋主同意，便帶著在外州開餐館的夫妻倆趕來紐約看他們“美國夢中的房子”。第二天，自早上到傍晚，一前一后，又有5起買客、也多是在外州開餐館的人士，接連來看緊鄰八大道這“黃金地頭”的高齡老屋。它是上世紀初布魯克林、八大道興旺時期建起來的，墻基厚實、用料講究、3米多層距高，日照通風良好。 　　買主們多已知道，八大道與周圍數以萬計的百歲、七八十年的老屋，論結構、質量，比今日新建的一些樓宇還高了一籌。一聽到有這種上市量越來越少的老屋出售了，買家們無不趨之若鶩。出乎老翁意料，當晚電話傳來信息，白天5起看屋買客中的一個，表示愿出80萬元購買?？梢姵山凰俣戎?。此外，在人氣、財氣都較旺的八大道區，除非推倒舊屋這類老地皮，要買一塊新地建屋，已是十分困難。因此大多渴望早圓“美國夢”的買家，買這個“黃金區”的屋子，都隱藏著要趕末班車的心理。由此對八大道近一兩年屋價飆漲、布魯克林華人地產業連紅14年的背景與原因，約略有所知了。而其主因是求過于供。 　　今天，原有的北歐、南美、意大利、猶太等外裔居民已大量遷出，華裔新居民陸續住進去。比如，在十多年中，最成熟的新興華人社區首推布魯克林華埠。據初步估計，90年代前，八大道幾百間商、住兩用樓宇，屬華人屋主所有的只有兩三成，現在增到六七成；它兩旁街道的住宅，當年華人占有的約一兩成，現增至三四成或更多了。在這里，出現了華人商店一間連一間，華人住宅也戶接戶，街靠街，可說已成為連成一片的華人社區了。 　　其它如灣脊、班森赫斯特、羊頭灣等處住宅區，華人房屋占有率亦有相當比重。U大道的華人商業區，十多年前只有兩三間由華裔業主開創，今天已增加到近30家了。那邊華人居民較八大道少，它的商業區發展速度就比第三華埠慢多了。 　　從情況看，布魯克林這幾個華人社區，華裔居民越多，中華文化色彩越濃，也就是它所屬的東方色彩便處處可見。商業區的中文招牌連連高掛不用說，來自東方的食品大量充斥貨架。在住宅區更是色彩鮮艷，與美國、西方文化迥然不同。如門口一側，有人擺上“門口土地財神”牌位，前面奉有香爐、小酒杯、水果；映眼的紅橫額、紅對聯十分醒目，嫁女的貼上“于歸之喜”，結婚的換上“鸞鳳和鳴”；清明、重陽、新春祭祖，有些華人在門口以鐵筒代爐，給大陸先祖燒香燒冥銀、紙衣等。 　　鐵門鐵窗景觀特殊 　　另有一個風景線顯示華人依然存有謹小慎微的家風，當房屋新買不久，便在門、窗上裝上鐵門與鐵窗框。外裔裝上的，少得多了。 　　華人社區的出現、成長，以及為之在布魯克林土地上涂上東方─中華文化的色彩，雖是民間平凡之事。但見微知著，它既顯示出海外華人在異國他鄉的開拓力、凝聚力是多么突出！其次也突出自由民主美國，對少數族裔及其文化的巨大深沉的包容性，讓華人在美國的土地上充分發揚中華文化，充分顯示它的燦爛色彩！