海南房地產業大討論：潛能遠未得到開發

在最近的海南房地產業大討論中，許多人提起海南房地產的問題，總不免會說，海南沒有精品房。確實，海南眾多的樓盤中，結構、戶型不合理，密度偏大，配套設施缺乏的樓盤比比皆是。有人把它們稱為建筑垃圾。“海南不缺房子，缺的是精品。”很多人呼吁今后的方向要“走高端，做精品。” 　　然而調查發現，情況并不盡然。所謂精品，在人們的印象中是價格昂貴的。從價格來看，海南的很多樓盤，確實不夠貴族。然而，如果不看價格，僅從品質來看，近幾年新推的一些樓盤其實也不乏精品。 　　精品的標準是什么？最基本的應該是社區內實行高綠化率、低容積率，致力于景觀和配套設施的建設。然而，房子作為一種產品，必須按市場需求來做。更有人用市場的標準來衡量，無論是高檔房、中檔房，能賣得動的就是精品。 　　什么是適合海南房地產市場的精品，海南市場具有什么樣的特點，這是一個值得探討的問題。 　　低價格的精品房 　　據綠色佳元策劃總監王拓先生介紹，縱觀近幾年來海南房地產的發展，從2000年開始，昌茂花園、長信景苑是海南房地產新一輪起步的代表之作，市場反應不錯，給本地市場帶來了新意。之后經過4年的發展，目前已經形成海甸島、萬綠園邊上濱海區、南海大道邊、南渡江邊等幾大樓盤區，這是各房地產商拼實力走出來的，其中不乏精品樓盤，尤其是近年來推出的新盤，精品越來越多。 　　光華集團董事長劉后楨先生認為，現在愛說海南沒有精品，其實海南不是沒有精品，從單個樓盤來看，海南也有精品，如世貿雅苑、紫荊花園、景瑞花園，還有三亞的幾個項目，都很有想法，不比北京、上海等地的概念、居住、空間差，都是國外的設計。但是海南的精品房價格低，發展商的利潤很薄。 　　據光華集團總裁唐廣敏先生分析，目前海南房地產行業利潤不高，大概在10～15％，沒有暴利。2003年以來，土地實行拍賣以后，獲得土地的成本很高。那么多企業介入房地產，主要是看好產業是個增長的產業。 　　王拓先生說，“海南作為旅游休閑之地，最大的賣點是環境。業界對海南的環境是認可的。我們應該把環境放在首位，再輔以度假旅游戶型，如海邊度假的房屋形態。” 　　近幾年開發的新樓盤，很多就是圍繞海來做文章。海甸島、濱海大道一線開發了很多海景房。 　　王拓先生認為，談精品不能脫離市場，適宜旅游度假、適宜居住、適應海南市場價格的房子，就是海南的精品。 　　潛力巨大的島外市場 　　海南以熱帶海洋風貌和健康島的形象吸引各方來客，海口、三亞是有特殊地理風貌的另類城市，主要發展旅游房地產和移民房地產。據估計，上個月在海口舉辦的房展會中，觀展人員有50％來自島外。 　　盡管海南的房價近年來逐步上漲，但由于歷史原因，價格水平仍然偏低。 　　據王拓先生介紹，海南房地產真正起飛是從去年開始。房價在上漲，但真正上漲得快的是三亞的海景房，一線海景房起步價超過10000元／平方米，二線海景房在5000～8000元／平方米。除此之外，非海景房的價格并不高。 　　1998年以來，全國房地產市場呈現出上升趨勢，形成以長三角、珠三角、京津地區為中心的格局。業內稱北京、上海、廣州、深圳為一線城市，這些城市的房地產最先發展。1995、1996年時北京、上海房價還在3000多元／平方米，在近3～4年內突飛猛進，最高已超過10000元／平方米。但近年來由于地價飛漲，發展商的利潤在下滑。以上海為例，去年上海房價上漲了25％，但土地價格卻飆升了50～100％。 　　據唐廣敏先生介紹，目前一線城市增幅放緩。二線城市如南京、武漢、成都、西安、大連等房地產投資仍保持超過15％以上的增幅。從全國來看，去年各大中城市竣銷比97％，銷售增幅近40％，其購買需求是不容懷疑的。 　　人們收入增加以后，購買旅游度假地區的第二居所會成為一種需求。海南大學詹長智教授介紹，歐洲有17％－20％的人在本國有第二居所，有5－7％的人在國外有第二居所。海南正成為經濟發達地區的人們的第二居住地。 　　城市綜合環境：影響精品的背景 　　既然有市場，有精品樓盤，價格是不是可以趕超一線二線城市？ 　　眾多業內人士認為，盡管海南房價會上漲，但上漲不是無限的，與一線二線城市相比，房價會有很大差距。因為房地產發展不是獨立的，它與其它行業以及社會經濟文化環境的發展具有聯帶關系。房地產業不可能一枝獨秀地發展。 　　劉后楨先生認為，精品還跟整個城市環境相關，風景較好的地方，基礎設施要配套。起居方便、交通方便、文化、經濟環境幾大因素綜合考慮。海南綜合環境與一線二線城市相差較遠，尤其在文化環境方面。海口是新興城市，文化氛圍較弱，設施不齊全。當然文化的發展需要時間。因此在將來一段時間里海南房價與一線二線城市會有差距。 　　王拓認為，盡管三亞的海景房價格飛漲，三亞的環境被各方人士認可。但三亞的被認可是暫時的，現財經狀況以及居住人口數不能促使它很快成為現代化城市。真正要建成很美的濱海現代化城市，要投入大量資金來做市政工程。“現在的三亞旅游產品、旅游活動太少，檔次低，除了吃海鮮看海景之外，沒有什么活動。客人進來后，主要在購買場，景點少，產品本身不好，檔次沒劃分，沒有精工制造。旅游不發展，城市就不能提升檔次。” 　　劉遠生博士認為，健康島建設是個系統工程。房地產業的發展需要環境，治安、醫療、教育、就業都要跟得上，所有這些因素都會影響房地產業的提升。“投資環境要改善。目前一個項目審批從頭到尾要經過180個關口，尤其是規劃報建非常困難，一般需要1～2年，快的話也要半年。” 　　小盤林立，整體效果欠佳 　　海南房地產發展商規模小，開發樓盤小。很多發展商都是幾十畝、100畝地，最大的兩、三百畝地而已。三亞的海坡地割得很小，100多畝一塊。“這種小盤開發，規劃上缺乏整體思想和思維。”王拓先生說。 　　從單個樓盤來看，基本上能自成一體。但從整體上看，建筑設計雜亂無章，景觀很差，城市自身的風格不突出。亦由于眾多開發商規模過小，設計投入不足，照搬照抄的多，設計含金量低，房子比較單調。樓盤小也造成物業管理成本高。不利于配套設施和公共空間的統一建設。 　　業內人士認為，要建設整體上的精品，需要從分散小規模走向集約式大規模生產轉變。 　　王拓認為：政府在土地供應上做好宏觀調控。地塊要大塊拍賣，不拆散，讓有實力的開發商進入，以此淘汰沒有實力的開發商。政府適度控制發展商數量，對大發展商應重點扶持。 　　劉遠生博士認為：現在的情況是大資本家和大地主的矛盾，資本家有錢沒地，地主有地沒錢。以后的趨勢會是強強聯合，自然把弱者淘汰。政府需要做的是提高準入門檻，規范市場，保持良好的競爭環境。 　　眾多發展商認為城市規劃是影響海南房地產出精品上檔次的一個重要因素。對目前的海口城市規劃他們頗有微詞。希望政府新規劃科學、到位、上檔次，嚴格控制，減少隨意性。有消息透露，海口概念性規劃已經出來了，具體的規劃大概會在年底出來。 　　業內人士普遍認為，2004年海南房地產應是穩步發展的。唐廣敏先生說：“從整體市場和政策搏弈來看，海南房地產發展，長遠來說應該保持超過ＧＤＰ增長水平1～2個百分點的發展前景。” 　　王拓先生說：“相信無論是房價還是品質在2004年都是攀升的。這要靠第一個房地產商把握好自己的樓盤的功能性、環境以及適宜度假的戶型，以用戶需求為本。”