新規劃影響地產未來格局　北京未來七大變化

　　新規劃影響地產未來格局 　　“北京新編”不僅引起了兩會代表的熱切關注，而且，從這兩天北京地處“兩軸-兩帶-多中心”規劃上或附近區域的樓盤銷售情況看，無論是開發商還是買房人，都已經關注到這一新規劃將給北京房地產帶來的變化。新規劃公布后，處在“兩軸-兩帶-多中心”的樓盤賣得怎么樣了？ 　　“兩軸兩帶多中心”的新規劃重新調整了北京的城市空間布局。城市空間布局的改變將直接影響北京房地產格局。未來幾年，北京樓市將出現什么樣的變化？ 　　█城市擴容邊緣區、近郊、遠郊將依次梯級后退 　　北京華高萊斯總經理李忠認為，北京修訂“兩軸兩帶多中心”的新規劃，實際上是將“單中心”的北京建設成“多中心”的“復合城市”，這個過程也就是北京城向邊緣擴容的過程。在這個擴容過程中，北京目前的城市邊緣地帶、近郊、遠郊將依次梯級后退，原來的邊緣區將成為市區，原來的遠郊地區將成為近郊地區。 　　█郊區商務開發將成為下一個熱點 　　在采訪當中，包括華高萊斯總經理李忠、北京中原總經理李文杰等在內的北京業內人士都談到，“兩軸兩帶多中心”的北京新規劃的修訂，實際上是北京市政府正確認識到“城市交通擁堵”的真實原因———望京、回龍觀、天通苑等臥城以及郊區大盤的開發建設而帶來的“潮汐式城市交通”，從城市空間的調整上去解決“城市交通”的做法。而就是說，北京要終結“功能分區布局”走向“多中心”，從城市結構上去調整城市人口的工作和居住模式。東部發展帶、多中心、新城的規劃都意味著北京要在“城”外建設居住和工作一體的“分中心”，讓 　　部分人“工作在城外，居住在城外”，而不是目前所呈現出來的“居住在城外，工作在城里”。這就意味著東部發展帶、順義、亦莊等新城即將大力發展“產業”，讓部分現在在北京城里工作的人群分流到這些區域工作、居住。對房地產市場而言，這些地區的商務開發將成為下一個開發熱點。 　　█順義、亦莊等地區，低密度住宅將“絕版” 　　隨著有產業支撐的“新城”的建設，順義、亦莊等地區的“都市化”步伐的進展，目前以別墅、townhouse等高檔住宅為主要產品的順義、亦莊等地區，“低密度”住宅將成為“絕版”，代之以的是中檔的城市集合住宅，以滿足在這些地區產業工作上班的人群，并最終形成“多中心”城市新布局。 　　業內人士認為，順義、亦莊等地區將出現“普通住宅建設補課”的現象，即與這些地區產業相匹配、在這些產業中工作的“白領階層”的中檔住宅以及生活配套將開始大量建設，使這些人群“職住一體化”，在北京城中心外圍形成一個個“功能群落”，把北京由單中心變成“復合中心”。事實上，首創集團已經投資150億建設懷柔新城，規劃中就有不少適合白領階層居住的中檔住宅。 　　█郊區房價要漲 　　規劃中的東部發展帶和順義、亦莊、通州等新城以及西部生態帶上的良鄉、黃村等地區，房價要繼續上漲，這是很多業內人士的共識。 　　首先，這些區域在城市化的過程中，相應市政配套會越來越完善，政府將花大量的資金完善這些區域的市政基礎設施配套，土地的含金量因此提高，這些都會在地價中體現，自然也會在房價中表現。其次，郊區城市化的過程中，因區域經濟的發展等帶來的土地價值的提高也將在房價中體現。第三，為了盡快完成這些區域的投資，政府財政會比較倚重土地轉讓帶來的收益，土地拍賣價格的提升自然將引起房價的連鎖反應。 　　█北京周邊將形成“分區”居住格局 　　這里的“分區”居住格局不是指行政管轄或地理區域上的“分區”，而是不同的生活習慣、心理等形成的帶有“階層”色彩的“分區”居住格局。從美國、日本、歐洲一些大城市發展的經驗看，“兩軸兩帶多中心”的規劃還將使北京周邊最終也形成不同定位、不同檔次、不同人群居住的“族群”居住狀態。美國的上東區、日本的銀座、元宿、淺草等區域都是如此，不同階層不同文化品位的人居住在不同的區域。業內人士判斷，隨著北京“分中心”的建設，順義、亦莊、通州、懷柔等地區將因各自倚重的產業的不同，而最終形成定位不同、檔次不一、社會階層不同的“族群”居住格局。對此，業內人士認為，北京將因此而更加多元化，更加有魅力。 　　█別墅市場“外移”到密云、平谷 　　隨著城市的擴容，郊區城市化的進展，目前在順義、亦莊、昌平等形成的高檔別墅區或低密度住宅區將外移到密云、懷柔等地理位置更遠、景觀資源更豐富的區域。 　　事實上，很多敏感的買房人和投資商已經開始注意到這一點。從上周至今，密云亞瀾灣別墅項目看房人多起來。很多投資商、開發商也紛紛到密云尋找“土地”。業內人士認為，密云、平谷擁有比較好的自然景觀資源，但因以往距城里較遠，又有順義傳統的“別墅區”中途“攔截”，很多別墅購買人都基本不考慮密云，但隨著新規劃的實施，北京城的擴容，密云、平谷不再“遠”了，未來5年后，北京的別墅熱點將轉移到這些區域。 　　█天津、廊坊將成為北京樓市“新戰場” 　　和密云、平谷一樣，因北京規劃的調整，這些天，天津、廊坊等地也成了北京開發商和外地開發商找地的“熱點區域”。有北京金融街背景，已在近日和天津有關部門順利接洽上的北京天融股份公司董事長黃建昆告訴記者“天津、廊坊等地將因背景的新規劃而有望成為‘北京樓市的新戰場’，這幾天，很多北京的開發商和外地的開發商都在這些地方‘出擊’找地。” 　　據黃建昆介紹，從上周，在他們公司和天津有關方面接觸的過程中，碰到的同樣因北京新規劃的修訂而來天津找地的北京開發商和外地開發商就有11撥，“很多彼此都認識，都是北京比較大的開發商。” 　　據了解，北京和外地開發商看好天津、廊坊的主要原因有二：一是“兩軸兩帶多中心”的規劃基本構架了“大北京”的藍圖，未來“京津冀”聯動發展已經是事實，天津、廊坊等地的發展空間因此不可估量；二是北京的土地成本在提高，而相對北京而言，發展前景也很大的天津、廊坊等地區目前土地成本比較低，房地產市場起步晚，發展空間大。 　　也正因如此，天津、廊坊有可能成為北京樓市的“新戰場”。