北京地產格局初顯“壟斷效應”？

北京的地產圈說大的確大，每年的開發量、投資額是不爭的事實；轉回頭說它小其實也沒錯，也就那么點兒人兒，那么點兒事兒。 這其中，圍繞ＳＯＨＯ中國和潘石屹的話題可謂是地產圈里一道多變的風景線，“老潘”善于制造話題、吸引眼球的本事，業界目前尚無人能出其左右。但他任何時期都沒有被稱為“土地新政”的４號令（《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》）出臺后說得歡。不但自己說得多，更引人注目的是，這一次，老潘不再是孤零零地唱獨角戲了，華遠老總任志強跟他較上了勁，兩人展開了一場曠日持久的“口水仗”。 事情還要從４號令公布之時說起。 斷頓ＶＳ．糧票 １月３１日，《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》（４號令）一出臺，就引起了北京開發商們的激烈反應。 華遠總裁任志強對土地全部公開交易后，政府是否有能力保證市場所需的土地供應量提出質疑。他說，過去開發企業有大量的人員和資金進行土地交易。而政府的人、力、物都明顯少于開發企業，如果不能有充足的土地資源投放到市場中，極有可能造成土地價格飛漲。 由于目前公開交易的土地數量并不大，開發商們在加快找地的速度卻是不爭的事實。任志強提出：“一些公司有可能斷頓，潘石屹基本上就要斷頓了。他目前已經沒有什么可規劃的項目了。” 針對這一消息，潘石屹表示愿意拿“雞蛋”換取沒有過期的“糧票”。他說，北京大部分土地是“歷史遺留問題”，其中有４００塊沒有趕上４號令這趟末班車，會被政府收回。另外８００多宗地，是手里拿著還沒有作廢，但馬上要作廢的“糧票”——計委的立項批文。４號令出來了，“糧票”有沒有過期就清晰了，現在這８００多份“糧票”，只有找到錢才能形成北京房地產市場有效的供給。 為平息愈演愈烈的“斷頓恐慌說”，２月２６日，北京市國土資源和房屋管理局召開新聞發布會，在公布“４號令”相關政策銜接內容的同時，也對樓市未來土地供應情況做出預測：目前本市已取得“糧票”的土地可滿足四五年的開發量。據其介紹，目前本市已取得“糧票”待開發的土地約４０００公頃，相應規劃建筑面積約８０００多萬平方米，按目前北京市每年２３００萬平方米的開發量，可保證北京房地產市場４至５年的土地供應不會出現大的缺口。另外，在此期間，北京的經營性項目土地供應還將通過招拍掛出讓，因此，即使會有一些開發商出現土地供應的“斷頓兒”現象，但并不會影響“全局”。 這樣看來，似乎就沒有斷頓之虞了。然而部分業內人士并不完全認同，他們指出，８０００多萬平方米中，一部分只有立項，手里面有這些規劃面積的人不一定全有錢；一部分可能面臨“過期”問題，因此很難在未來形成集中的供應量，保證未來五年的住宅投放量，這種樂觀預期可能還存在一些問題。 叫賣ＶＳ．叫買 本來老潘在媒體上頻頻曝光并不是什么希奇事兒，然而這次他不僅在媒體上公開求地，配合著網上的宣傳攻勢，更把收購鉑宮和尚都的意向嚷嚷得盡人皆知。尤其是在收購任志強尚都一事上，潘石屹不遺余力地頻頻爆料，“粗糧票”、“細糧票”、“全國糧票”這一通聯想和比喻，攪得媒體應接不暇。 由于此事涉及任潘兩人及其各自所屬公司，記者特地向雙方進行了求證，雙方均表示確有其事且正在洽談之中，但是否能夠順利簽約，何時能夠簽約還是未知數。 在這場引人注目的“收購故事”中，潘石屹和任志強給媒體的說法并不相同。分歧的焦點之一在于，究竟是誰先給誰發送了“秋波”？ 潘石屹說是任志強要賣尚都給他，起因是任志強說他“斷頓”，他便給任志強發手機短信“那你給我塊地”。任志強隨后開價，有意把尚都國際后期２６萬平方米打包賣給他。 而任志強則一直強調“不是我要賣尚都，而是潘石屹非要買”。且繪聲繪色地講述潘石屹覬覦尚都的態度，又是“偷偷”前往察看，又是企圖撬走尚都的銷售人員，又是追任志強一直追到政協會議現場。他說：“華遠公司在先期比較注重土地儲備問題，這就是正式公司行為與個體戶、夫妻店不同的地方，完全以公司行為出現的會要求連續的業績所以要不斷地補充。所以，我們現在的‘糧票’要比潘石屹多一點，日子也好過一些。” 隨后他又向一些媒體出示了一份潘石屹的信函，表示：“潘石屹想用粗糧票的價格買細糧票，是不可能的。”言下之意，任志強是不會讓步的，除非潘石屹給出他滿意的價格，否則免談。 任潘兩人可謂是“花開兩朵，各表一枝”，一個故事的兩個版本，絕非簡單的誰追誰那么簡單，它的背后隱藏著什么？ 壟斷ＶＳ．雞蛋 我們不排除潘石屹確實有收購尚都的可能性，也不提是否誠如任志強所言潘石屹真要“斷頓”了。在雞蛋換糧票的炒作，尤其是收購尚都一事中，潘石屹占的便宜明眼人一看便知，他并不是在被迫“坦承”自己沒有“糧票”了，更多的是在炫耀他手中有大把“雞蛋”。從側面驗證了他建外ＳＯＨＯ熱銷３３個億卻“屈居”熱銷榜亞軍的傳言，并再次表現出他善于利用媒體宣傳炒作的“能耐”，老潘沒花什么錢就再次引導媒體聚焦他和他的ＳＯＨＯ。 而任志強和華遠一方看起來沒占什么便宜，甚至已經有人因此懷疑尚都的銷售情況不佳。既然如此，任志強為何要一反往日“老大哥”的不屑態度，陪潘石屹炒這一把？這可以算是尚都事件的焦點之二。 還是古人說的好“無商不奸”（需要特別聲明的是，記者此處所說的“奸”并無貶義，只取其精明之意）！任志強和華遠豈能賒了自己的本幫別人賺吆喝。 據任志強透露，華遠集團目前在談的５０萬平方米以上項目有４個，尚都的動作已經不僅僅是單純的商業合作，而是涉及到公司的戰略調整，而他有意將這種戰略調整輻射到整個產業內，由眾多不同的公司共同參與來運作。 任志強指出，北京房地產市場急需建立一個產業鏈，并且重組房地產業，包括生產經營模式、不同公司各自的功能區分，從而產生一種新的房地產產業操作模式。并透露說他將作為第一候選人參加房地產促進會改選，希望通過當選，把這個協會組織變成地地道道的商會組織，由行業內幾個規模較大、實力較強的公司牽頭，形成企業聯盟。這樣既有行業工具，又有企業的想法，從而真正起到保護、重整產業結構的作用。 按照任志強的初步設想，今后，在將由這個行業協會或企業聯盟負責政府土地競買，然后在行業內部按各個公司的分工不同重新分配。具體說來，就是將現有的房地產公司整合，形成一個產業鏈。每個公司在產業鏈中都能找到合適的定位，按照不同的功能發揮各自的作用。而行業協會或企業聯盟在其中所起的作用，就是運用這個有組織的團體拿下政府的“大蛋糕”，再分給產業鏈中不同分工的企業，這就是所謂的土地在市場上的自由配置。 根據目前北京房地產業現有格局不難發現，這未來的企業聯盟，極有可能是以任志強、劉曉光、馮侖等京城幾大巨頭為首。如此一來，政府的土地將會在第一時間收攏在他們手中，然后再由他們根據自己的判斷再行分配。 任志強自己也并不諱言這一點，他說，在組成企業聯盟后，非聯盟成員的房地產公司想單獨在北京市場上買地將會變得很困難，因為單個公司購買土地的價格不可能與企業聯盟所出的價格相抗衡。對于那些手中握有“糧票”卻不愿出售的公司，任志強表示，將會通過與他們的談判，把所有協議轉讓的土地都抓住，然后再按市場化原則重新分配。而這個分配的對象也只能是加入協會或是聯盟的房地產公司。看來，今后的北京房地產業將變成一個大型的會員俱樂部，如果不入會就想分一杯羹已沒有可能，“壟斷”效應已初步顯現。 盡管現在諸多問題還籠罩在層層迷霧中，任潘雙方對于合作進展也含混其辭，“雞蛋糧票之戰”是否會演變成房地產業的大地震還很難預料，但是可以預見的是，今后一段時間，北京房地產市場必然會明箭穿梭、暗流涌動，且讓我們拭目以待，靜觀其變。