興建大學城——新圈地運動

　　當前，大學城在一些地方幾乎已成為城市化的代名詞。不僅一些窮縣要建，據說有一個省更是放出豪言，要建能放進100所北京大學的大學城！ 　　經濟學上有一種觀點，叫做社會需求決定生產。對于已經實現了溫飽正逐漸走上小康生活的中國人來說，現時最大的需求之一就是讓子女走進高等學府的大雅之堂接受高等教育，于是教育開始成為一種新興產業。 　　隨著全國教育改革的逐步深化，高校招生規模不斷擴大，高校后勤服務社會化步伐進一步加快，各類大學校外公寓、分校，新建、擴建和遷建校舍日益增多，形成了一批集中建設的集教學、科研、科技成果轉化、生產及生活服務設施于一體的大學園區，也就是人們所說的大學城。 　　教育一旦轉變為教育產業，便一下子成為眾人眼中的香餑餑。如今，興建大學城的熱度并不亞于當年的經濟開發區。如，上海的松江大學城、北京的昌平大學城、沈陽南北兩座大學城等50多座大學城在中國教育產業化道路上堆起了“層巒疊嶂”。根據國土資源部等五部委從今年8月開始的“全國土地使用狀況調查”，目前，我國已建、在建和擬建大學城的省（市）共有14個。在這些省（市）中，大學城數量少則1個，多則9個甚至更多。從全國分布看，大學城以經濟發達的東部居多，中部次之，西部最少。已建的大學城已基本投入使用，入住的學生均在1萬人以上。 　　地處河北省廊坊市經濟開發區的東方大學城是“第一個吃螃蟹的”——它是國內第一座大學城，也是第一家完全由企業運營的大學城。 　　我們的故事不妨從這里講起。 　　大學城的鼻祖 　　從今年10月份開始，記者就開始不斷聯系東方大學城開發有限公司以及東方大學城管理委員會的有關負責人，可是一個多月的時間過去了，我們至今得到的依然是“有關負責人目前很忙”或“請等待”的回復。 　　東方大學城是北京外企服務集團總公司和廊坊（愛新）日語培訓學校組成公司合作開發的。從2000年8月正式開“城”，這座沒有“圍墻”的大學城，就沒有停止過它的擴展。在一期、二期規劃相繼竣工并投入使用后，三期規劃的施工如今正如火如荼地開展著。 　　據了解，東方大學城首期占地1萬畝，將分三期開發。1999年10月，東方大學城開始破土動工，到2000年8月底新學年開學之際，僅僅10個月的工夫，這里就聳立起了建筑面積達57萬平方米的98個樓座。新學年伊始，7所大學的近萬名學生開始“入主”大學城。 　　到2001年9月，這里已經完成了4300畝的開發量，總投資30多億，建設總面積114萬平方米。到2002年夏末，最初的7所大學、1萬名學生已發展成為29所大學、1所中學、3萬多名學生的規模。 　　“中國第一的創舉”、令人瞠目的建設速度、巨額的投資、龐大的規模，我們很難想像作為東方大學城的投資方，東方大學城發展有限公司是如何獲得并運營這么大的一塊土地和項目的，再加上各方的變相拒絕采訪，這多少使東方大學城帶上了一些神秘的色彩。 　　新造城運動 　　“大”是東方大學城帶給初來者的第一印象，盡管記者已經有所準備。 　　在這里聚集了中國地質大學、北京航空航天大學、北京工業大學、北京工商大學、北京聯合大學、北京青年政治學院、北京印刷學院、北京服裝學院、北京民族大學等眾多高校及其院系，遠遠的就能看到各院校的標志或標牌。由于校園面積太大，似乎連空氣都變得稀薄了，而原本用于旅游服務的觀光車也就成了校園中不可缺少的代步工具。 　　“別看這里現在都是各院校的教學樓和宿舍，原來這里可都是耕地。” 陪同我們乘坐校園旅游服務車的知情人陳先生（化名）成為了我們在東方大學城的向導。“看到校園中那片被圍墻圈起來的平房了嗎，他們可都是原來住在這里的居民，開發商為了減少買地的花費，少給幾個錢，雖然將周邊的土地都用上了，但惟獨沒有動這里，所以用圍墻圈了起來。” 　　其實，大規模的用地、占用耕地早已成為不少大學城的共同特點之一。 　　就在距廊坊市不遠的北京市房山區良鄉衛星城，也有一個尚在建設中的萬畝高校園區。通過對北京良鄉高校園區一位女士的電話采訪，記者了解到，該項目規劃占地7.3平方公里，合11000畝。一開始，記者對這個11000畝地的面積還沒有什么概念，仔細算了一下，嚇了一跳，這可是相當于18個天安門廣場的面積呢！ 　　據稱，良鄉大學城規劃總建筑面積350萬平方米，總投資約70億元人民幣。園區內包括教學科研區、中央景觀及公共設施區、學生生活區、教工住宅區。高科技園區，獨立于高校園區外建設。該項目計劃3年建成，2003年～2006年，有6所院校陸續入住，最終學生規模達9萬～10萬人（比清華、北大、人民大學的總和還多）。 　　不僅如此，記者還從北京市昌平區國土資源局了解到，該區的沙河鎮也在風風火火地興建大學城，加上良鄉大學城，北京已有兩個大學城（這還不包括一些企業建的大學城，如吉利大學城、卓達大學城等）。據說某省提出要建能放進100所北京大學的大學城，要成為第二個波士頓！ 　　當教育與土地聯姻 　　如果說“大”是記者對東方大學城的第一印象的話，那么留給記者印象更深的則是這里濃厚的商業氣氛和招商氛圍。 　　當記者向陳先生詢問東方大學城的特色時，豪華別墅區和高爾夫球場成為了首推景觀。“這大學城里有好大一個高爾夫球場，還有一片別墅區，別的高校里肯定沒有，知道嗎？它們和大學城都是一個老板。” 　　盡管由于門衛的阻攔記者無法進入其中，只能在大門外對其驚鴻一瞥，但是我們還是在東方大學城的國際網站上看到了有關東方大學城的高爾夫球場的詳細介紹。 　　東方大學城高爾夫球場有一個令人自豪的“MADE IN CHINA”的高爾夫球場，它由實力雄厚的東大學城開發有限公司和國內熱愛高爾夫運動的熱血人士共同興建。東方大學城高爾夫球場總占地面積6640畝（4433000平方米）。球場整體共由A、B、C、D、E、F六個區域組成，其中A區前九洞與B區后九洞為夜間燈光球場。首期18洞球場，設計為國際錦標賽球場，為彌補平原地區球道造型的缺陷，球場動用大量土方，形成10萬平方米的人工湖水面，平地拔起的近10米高的數十座山坡和丘陵。 　　從介紹中我們不難想像球場的“高級”，但令記者難以理解的是在東方大學城首期規劃的1萬畝用地中，高爾夫球場竟然占據了6640畝地！ 　　此外，在東方大學城的校園里，我們還隨處可見會議中心、格林灣別墅、度假村、美食街的招商廣告。按照投資方的設想，東方大學城的定位是休閑型教育科技城市，為此，他們還提出了所謂“泛教育產業”的概念：傳統教育是指教育者向受教育者集中、全面、系統、科學地傳授專門知識、訓練生產、工作和科學試驗等基本技能，“泛教育”則是從客觀的視野出發，從教育的產業價值和實用的角度延伸教育的多種功能，利用教育的功能。即東方大學城的產業鏈是以教育為龍頭，復合了教育、休閑、娛樂、體育、旅游、養生保健、酒店服務、培訓教育、會議接待、商業、餐飲等多種產業和行業的巨型產業群。 　　但是，有一個疑問記者卻始終揮之不去，因為在大學城的發展過程中是否能真的始終以教育為龍頭終歸是一件很難說的事。 　　還有一件事情不能不提。據說東方大學城在開發過程中已易過手，也曾出現過資金缺口，但最終度過了危機。當然，由于該大學城一直拖延采訪，這一內幕記者沒法弄清楚。 　　誰在添火？ 　　在歐美，大學城一般有兩種模式，一種是美國的波士頓，英國的牛津大學、劍橋大學等模式，它們都是經過百年以上的歷史自然形成的；另一種是依靠政府的力量建設起來的，如美國規模數萬人的州立大學、日本的筑波大學等。 　　前一種模式不必提了，就后一種模式來說，目前我國不少地方政府財力不足，根本沒有能力在較短的時間內建大學城，更何況有的也沒有必要建大學城。 　　大學城的發展動力來源于高校：一是今后全國教育投資比重越來越大，民間每年約有7000億元的教育投資需求，可以建起數量可觀的大學城。二是大學城圍繞高校，規劃了公共交通基礎設施和商業服務設置、學生公寓，沒有工業污染的高科技園區，有良好的人文環境、高科技環境。人們通過大學城規劃的憧憬和教育投資的預測，紛紛看好大學城，稱之為“教育地產”與知識經濟的黃金組合。 　　對于大學城大規模的征地拆遷補償安置、基礎設施建設，不少地方以無償提供土地和“零地價”為條件，交由房地產開發公司開發建設。政府為了進一步引資，不得不大量低價批租土地，開發商趁機進行圈地，成片儲備。不少開發商圈地儲備后，便開始上演土地“圈錢”，將土地抵押給銀行貸款，轉回頭再向政府壓價吃進土地，然后再向銀行抵押貸款，如此反復。 　　據悉，為了吸引北京某著名高校在珠海建立大學城，珠海市為其無償劃撥1萬畝土地，其中3000畝作為一級開發。結果該高校用這3000畝土地向銀行換來近8億的資金，再用這8億資金開發剩余的7000畝地的項目。看來，這大學城還真是“白手起家”的好途徑。 　　類似的事情至今仍在上演中。 　　2002年11月，《鄭州晚報》發了一條消息，題目是《又一大學城崛起龍湖》。讀者一看題目便知，鄭州已不止一座大學城。 　　消息披露：2003年秋季，在新鄭市龍湖開發區（新鄭市是鄭州市下屬縣級市）將會有11所大學開始招生，5年后這里將匯集10萬名莘莘學子。 　　另據該報記者透露，新鄭龍湖開發區根據規劃設計，定位為河南省高等教育綜合中心，并按功能分為中心區、大學組團、科研組團、居住組團和工業組團。另據記者了解，這些學院每座占地起碼幾百畝，11所大學占地至少也有幾千畝以上。 　　近日，就河南新鄭大學城建設問題記者采訪了河南省國土資源廳一位副廳長，這位“老土地”告訴記者，現在鄭州有兩個大學城，新鄭大學城省政府沒有批準，是新鄭自己在操作，他們主要靠低地價吸引高校入區，1畝地幾萬塊錢就出手。 　　記者還從浙江省溫州市有關方面了解到，溫州市高教園區規劃區域面積8平方公里，大學建設用地4平方公里。在6所大學中，溫州大學教學用地857畝，溫州職業技術學院教學用地346畝，溫州師范學院教學用地689畝，溫州醫學院教學用地712畝。另外，還有占地650畝的學生公寓區，占地近千畝的公建共享區和附屬配套區。 　　誰在做莊？ 　　由于大學城是在近幾年來高校擴大招生、社會力量參與辦學的大背景下，院校為了緩解教室、宿舍緊張的壓力，社會力量為了“筑巢引鳳”而發展起來的，院校要考慮學校辦學規模的需要，社會力量要考慮投資回報，民間投資者要考慮利好，大家的注意力都集中在土地上。 　　而能夠獲得并運作如此大面積土地的企業或高校也絕非等閑之輩。它們一般分為兩類：一類是名聲卓著、打品牌效應的名牌高校；另一類則是多少有些手眼通天的人物。 　　在本刊記者對坐落于北京市昌平區的北京吉利大學執行校長羅曉明的采訪中，記者了解到，1999年吉利集團曾先于北京航空航天大學看中了現在北京沙河高校園區所在的1560畝地，但北航憑借著該校的品牌以及在全國高校中的聲譽最終獲得了“勝利”。它絕對是第一類的代表。 　　而同樣坐落于北京昌平區、占地2500多畝的卓達大學城的背后則是一個不可小視的企業——河北卓達集團，該集團位居2001年《福布斯》中國大陸首富排行榜第15名的總裁楊卓舒絕對是一個不折不扣的“重量級”人物。據說，此人在河北以地產起家，其卓達集團凈資產累積近30億。前幾年，京城媒體曾對其在一些土地使用項目中的“違規操作”進行過曝光，但最終不了了之。 　　“城里”的贏家 　　目前，多數地方建設大學城的模式有以下兩種：一種是“政府創辦”，以城市政府和高等院校為投資主體，聯合辦學。政府在城市規劃區范圍內劃出一定面積的土地，進行征用和開發，設立大學城，吸引高等院校落戶。校方負責校園投資、建設和管理。這是目前各地大學城建設的主要模式。共同建大學城，其好處是校際之間聯系緊密，能夠在一定程度上資源共享。其缺點是院校之間為了各自的利益爭地盤，基礎設施用地、生活用地不足，影響到教育資源共享。 　　另一種是“企業投資”，是以企業為投資主體。投資企業設立大學城開發建設股份公司，從政府那里無償或低價取得土地，建基礎設施，開發房地產，然后像出租店鋪一樣將物業出租給校方。其好處是政府、校方節省精力、暫緩了資金投入。其缺點是，入城的學校之間還是各自為政，難以進行資源共享。加之企業受利益驅動，經營性用地多，公共設施用地少，教學用地與經營性用地混雜，商業氣氛較濃。 　　但無論是何種模式，資金與管理、運營對眾多大學城而言都是一種挑戰。而大學城的過快膨脹以及由此帶來的巨大資金投入，加上管理的相對滯后，往往使這些挑戰明顯放大。 　　據了解，東方大學城的投資方曾經成立了700多人的維修隊伍，每日里在校園內浩浩蕩蕩地撲救由于工程質量細節問題在學生入住后引發的“火災”，然而往往是“一波未平一波又起”。 　　由于巨大的資金缺口，2001年4月份和2002年4月份，東方大學城發展有限公司兩次發生“財務危機”，眼瞅著工程停工待料，已經簽了入主協議的北京高校無法進駐。加上物業管理與服務的相對滯后，校園內學生的安全問題、后勤服務的不到位，一時間師生及家長與東方大學城發展有限公司的摩擦不斷升級，投訴不斷。外有債務、內有投訴，那段時間，東方大學城似乎已經積重難返。此外，據悉在入住大學城的眾多高校及院校中，除海大、理工大等院校生源穩定外，不少院校出現了學生今天入校，不久就要求退款、退校的情況。 　　而主動要求廊坊經濟開發區管委會介入，對于東方大學城發展有限公司來講也是不得已而為之。東方大學城教育發展大廈是東方大學城發展有限公司的所在地。作為投資方，這里曾經是偌大的東方大學城惟一的管理機構。然而，這種“惟一”在2002年5月被打破了。在這里有商業區、生活區、綜合設施，這里已經不是一個單純的校園或小社區，它具備了一切社區所應具備的功能與形態，管理這樣一個具有完整社會形態的體系，企業沒有能力也沒有足夠的權限。 　　在大學城理念提出之時，人們認為大學城是一個“四贏”項目——國家贏、企業贏、學生贏、土地贏。可是幾年運營下來，真正實現四贏的大學城又有幾個？ 　　反思大學城 　　當前，大學城在一些地方幾乎已成為城市化的代名詞。全國大部分省、直轄市都在建大學城，許多地級市也在規劃建設大學城，甚至有的縣也在建大學城。不僅經濟發達地區在建，就連需要發展希望工程的經濟欠發達地區也在建。有時候越是窮的地方，越會瞎折騰。 　　比如，南方某省歷史上就“窮得叮當響”，至今仍被全省稱為“窮老大”、“窮老三”的兩個縣也在建大學城。而且，不少地方都追求高起點、超前意識，在大學城的規模和大學城的數量上相互攀比，占地規模少則幾平方公里，多則幾十平方公里。比如，某省要建立全國最大的大學城，某省要建五個大學城。據南京市國土資源局一位姓劉的同志介紹，目前該市正在規劃建設中的大學城就有兩個。因此我們也就不難理解，為什么大學城會越來越多、越來越大了。 　　另據統計，目前全國除河南（在建）、廣西（在建）、湖北（擬建）、云南（擬建）、福建（擬建）、北京（在建），六省市大學城用地數據不詳外，在全國已建的31個大學城中，規劃總面積達6146.857公頃，實際用地總面積達3161.937公頃，占規劃用地總面積的51.44％。湖南、湖北、廣東三省擬建的大學城占地均在2000公頃以上。從已經批準的和正在申請的大學城用地來看，用地位置大多在市郊，絕大部分為農用地，占用耕地多，征地數量大。 　　由于近年來糧食價格一直下降，農民進行農產品結構調整又較困難，農民負擔沉重，郊區農民耕種的積極性不高，時常出現耕地拋荒，開始尋找農田“托管”、“托收”的機會，“巴不得政府來征地，早征早好”。如今，這里要建大學城，政府征地將給預留地安置，給他們帶來了機遇。因為留地安置，他們將成為大學城的初始居民，可以靠房地產吃飯。這樣一來，大規模的圈占耕地也就變得更容易了，土地開發商就可以大獲其利了。 　　大學城，不僅是一種教育概念，更是一種社會概念，在建設與發展，經營與管理方面，政府應當發揮主導作用，發揮好社會服務職能、市場監管職能，同時作為土地所有權人一定要經營好土地，維護公眾的利益。我們要理性看待大學城的問題，在大學城的建設中多考慮一些。 　　土地的集約利用與教育資源共享關系密切，土地作為教育資源的載體、教育資源共享的重要特征，在于教育用地規模的縮小而不是擴大。 　　當前大學城出現的問題，主要是用地規模過大，入城的大學雖然在地理上近了，但在教學上離得還是較遠。其問題的解決，需要進一步深化高校改革。教育資源的共享，不僅要在教學硬件上實現共享，更重要的是在教育體制、機制上實現資源共享。 　　因此，在未進大學城前，大學首先要打破圍墻的觀念，跨墻而動進行校際聯合，像企業重組兼并一樣，建立綜合性大學，成為教育的航空母艦。這樣即使不拆圍墻，不進大學城也能實現教育資源共享。 　　大學城的建設與發展離不開政府的管理和服務，政府應當承擔起大學城的投資主體、經營主體的職責。 　　首先，政府要發揮城市的規劃管理職能，在編制規劃時一定要因地制宜，量力而行，規劃一經批準就具有法定效力，要維護規劃的整體性和穩定性，嚴格實行規劃用地。避免開發商在規劃上越俎代庖，既是規劃的設計者，又是規劃的執行者。 　　其次，是政府要發揮好公共服務職能，保證基礎設施和公共設施用地和資金投入。可采用政府引導，社會參與，市場運作的方法，調動各方面的力量參與大學城建設。 　　再次，是處理協調好各利益主體的關系。大學城的核心功能在于教育，因此就要調動大學的積極性，盡量淡出企業主導大學城的模式。在處理政府與大學、大學與企業、大學與大學、大學與社會關系時，政府既不能缺位，又不能越位。還有，就是目前國內有的大學城過于奢侈了，開發商們拿出其玩概念、搞華麗住宅小區的看家本領，無形中加大了教育成本和學生負擔。 　　如，國家教育部某留學中介機構的一位負責人曾對記者說，國外的一些學院，并不像我們想像的那樣豪華氣派。有的學院設施非常簡單，甚至不如國內大城市里像樣的中學，有的一棟樓就是一所學院，有的學院甚至只在一棟大樓里擁有幾層，學院沒有食堂、學生公寓、體育館之類。有的學校電梯還是50年前的樣子，電梯沒有門，非常破舊。學院占地規模很小。 　　最近，北京科技大學付晨光教授剛從美國考察回來，他在接受記者采訪時坦言，建大學城并不是國外發展高等教育的惟一模式，國外有很多名校并不是建在大學城里。 　　付晨光教授說，我不反對建大學城，可以在條件成熟的城市搞一兩個精品。問題是不能搞“一刀切”，不能“刮風”，過去我們在這方面吃了很多虧，大學城可以在大城市搞一個兩個試點，但絕不能過多過濫。聽說有的縣也搞大學城，這不是胡來嗎？我們要引導地方政府，要調查研究，不能人家建，我也建，建成建不成先不管，建好再說，這很難講不是在為自己搞政績工程。還是要真正按教育規律辦教育，適合建大學城的可以搞，不適宜的不能強求。不要把一種東西當成經驗去強行地動用行政手段去推動，這樣搞來搞去很容易搞過火。 　　前不久，記者還曾向教育部的一位同志了解有關大學城的情況，他回答，據他所知教育部沒有批準哪個省、市建大學城，完全是省、市自己搞的。 　　記者查閱了國土資源部下發的建設用地劃撥目錄，目錄中明確對一些經營性學校用地不能以劃撥方式供地。有的私立學校收費很高，以營利為目的，有的并不是學歷教育，有的自己就亮出了貴族學校的招牌。對這類學校在供地時，地方政府一定要慎重，不能違反國家政策。 　　一位司長的建議 　　日前，記者就當前大學城建設中存在的問題采訪了國土資源部土地利用司副司長束克欣。 　　他說，大學城建設中存在兩個突出問題，一是大學城建設規模過大，大量圈占土地，土地浪費嚴重，有的申報面積達50平方公里。二是有的大學城里用劃撥地搞經營性房地產項目，建商品房、建寫字樓、搞學生公寓出租，這樣搞必將嚴重擾亂土地市場秩序，嚴重違反了經營性用地必須招標拍賣和掛牌交易的原則。 　　束克欣在分析問題原因時說，我們并不是不支持發展高等教育事業，相反，我們非常支持，但是我們做任何事情必須嚴格按照國家的法律法規辦事。政府部門不能帶頭違法，好事要辦好，千萬不能好大喜功，把大學城搞成“大躍進”式的開發。 　　束克欣說，國外搞大學城根本不是我們現在的搞法，英國牛津、劍橋大學城有上百年的歷史，是一點一點逐漸發展起來的，我們不能把大學城搞成圈地的“怪胎”。土地管理部門對大學城里建經營性房地產項目，建商品房、寫字樓、出租學生公寓等經營性用地，不能按劃撥方式供地是有法律依據的，于是就有人給依法辦事的土地管理部門扣上了“不支持教育事業”的帽子，并橫加指責，這是毫無道理的。 　　大學城用地問題如此之大，占地如此之多，這是許多人不知曉的，這也給我們土地管理工作者上了一課。補牢何須亡羊時。在土地供應中，如何防止投機者竊取國有土地資產？如何嚴格執行土地利用規劃？如何細化供地目錄、界定土地用途？這些都值得我們思考。 本刊特約撰稿人 孫國瑞 本刊記者 王羚 葛方新/文