滬中心區(qū)建筑物控制高度和容積率規(guī)定出臺

在經(jīng)歷了長時間的爭論之后，有關(guān)上海市中心區(qū)建筑物控制高度和容積率的詳細(xì)規(guī)定近日將會出臺。 　　此前，關(guān)于上海市中心區(qū)將限制容積率和高度的傳聞一直在發(fā)展商中流傳，一些拿到中心城區(qū)地塊的發(fā)展商向記者表示，由于政策的變化，他們的設(shè)計方案要作重新修改以適合政府的要求。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海高層建筑有4000多幢，其中100米以上超高層建筑就有1000多幢。而數(shù)量龐大的高層建筑給城市帶來的一系列問題，是上海市政府下決心規(guī)范中心區(qū)域建筑的重要原因。 　　據(jù)悉，由于這項規(guī)定的實施，將導(dǎo)致目前眾多中心市區(qū)的項目進展有所推遲。而中房指數(shù)辦公室的高級分析師陳晟認(rèn)為，市中心區(qū)的容積率調(diào)整之后，將促使中心市區(qū)的房價上漲。 　　復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟研究所所長華民教授認(rèn)為，發(fā)展商對原本應(yīng)該用來建造商務(wù)中心的地塊的爭搶直接造成市中心地價過快上漲，外商面對分散于各區(qū)的商務(wù)區(qū)感到茫然，商務(wù)成本的上升也降低了上海市中心區(qū)對外商的吸引力。 　　上海城市功能的退化 　　上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華告訴記者，關(guān)于市中心區(qū)限制高度和容積率的討論早就開始了。“現(xiàn)在要出臺的相關(guān)政策是正確的，否則上海市中心區(qū)的功能就完全廢掉了。” 　　先前由于市中心區(qū)開發(fā)上行政分割的原因，造成了各區(qū)隨意開 發(fā)自己的商務(wù)中心和住宅小區(qū)，使上海的商務(wù)區(qū)缺乏了統(tǒng)一的規(guī)劃。復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟研究所所長華民教授指出，由于中心區(qū)土地的稀缺性，導(dǎo)致發(fā)展商為獲取高額利潤開始拼搶市中心土地，繼而使不同功能的用地造成了破壞，原本應(yīng)該用來建造商務(wù)中心的地塊被拿來建造了高檔住宅，而這種搶奪直接造成了市中心區(qū)地價的過快上漲。 　　華民從城市可持續(xù)發(fā)展的角度，向上海市政府提出了限制上海市中心區(qū)的建筑物高度和容積率的建議。他認(rèn)為，一個城市中應(yīng)該有明確的中央商務(wù)區(qū)，而這個商務(wù)區(qū)內(nèi)有一些高層建筑，而且數(shù)量也不應(yīng)該太多，到商務(wù)區(qū)周邊就應(yīng)該是一些高度適中的建筑，否則將會帶來城市功能形態(tài)的紊亂和城市生態(tài)形態(tài)的破壞。 　　而現(xiàn)在的情況是，上海市的商務(wù)區(qū)被割裂了，散布在全市的各個地區(qū)。華民擔(dān)心，長此以往將造成外商面對眾多商務(wù)區(qū)時投資的茫然，然后將是商務(wù)成本的上升，進而降低上海市中心區(qū)對外商的吸引力。 　　專家們認(rèn)為，上海市市中心區(qū)照目前的情況發(fā)展下去，將出現(xiàn)市中心區(qū)既不適合商務(wù)辦公、也不適合居民居住的兩難境地。目前市中心的4000多幢高層建筑暗含著城市管理、城市正常運行、城市安全等諸多問題，而景觀破壞、熱島效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 　　高容積率住宅擠壓上海 　　發(fā)展商較普遍的認(rèn)識是，政府將要求那些于2002年9月1日以后拿到中心區(qū)域地塊的發(fā)展商降低建筑的容積率和高度，以達到政府所要求的標(biāo)準(zhǔn)。一些業(yè)內(nèi)專家透露，市中心區(qū)域住宅的容積率應(yīng)在2.5以下，商用樓的容積率在4.0以下。 　　目前上海市中心區(qū)普遍存在建筑物的容積率過高且高度不斷增長的狀況。印堃華教授在接受記者采訪時認(rèn)為，“目前上海市中心區(qū)的開發(fā)強度已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)。” 　　隨后，他指出，造成目前城市建設(shè)混亂的主要原因在于上世紀(jì)90年代上海市土地規(guī)劃權(quán)和土地批租權(quán)向各區(qū)的下放，而這也是一個兩難的決定，如果不把土地批租的權(quán)力下放，在當(dāng)時的情況下，將很難促進各區(qū)的開發(fā)。 　　權(quán)力的下放造成眾多發(fā)展商在經(jīng)濟利益驅(qū)動下，片面追求建筑高度和容積率。因此，蘇州河沿岸有些地塊和四川北路一些新建的高層建筑，體量相當(dāng)大，像水泥森林一樣，給人壓抑感。大量高容積率建筑破壞了全市的整體規(guī)劃。 　　根據(jù)印堃華的估計，今后上海要建設(shè)的高層建筑還將有2500幢，這顯然對于上海的市中心區(qū)來說是個災(zāi)難。發(fā)展商將住宅越建越高，水岸景觀房任意包圍河流，造成了城市景觀的極大破壞，而空氣污染、光線不足、熱島效應(yīng)也隨之而來。 　　對此，同濟大學(xué)的建筑設(shè)計專家鄭時齡教授也表示，城市建設(shè)發(fā)展中如果不嚴(yán)格控制高度和容積率，勢必會影響人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且超高層住宅的消防和安全一直是人們擔(dān)憂的問題，至今尚無良策能保證萬無一失。 　　應(yīng)重視可持續(xù)發(fā)展 　　在上海市中心區(qū)建筑物高度和容積率超標(biāo)的尷尬面前，則透露出政府在城市發(fā)展理念上的偏差。華民認(rèn)為，長時間以來上海市政府在要錢還是要城市的功能定位上表現(xiàn)得不是很堅定。 　　因此上海市中心區(qū)的建筑不僅應(yīng)該是限制高度和容積率，而且應(yīng)該有統(tǒng)一的規(guī)劃，不應(yīng)該出現(xiàn)其他形態(tài)的地產(chǎn)進入本應(yīng)是商務(wù)區(qū)的用地，避免出現(xiàn)住宅擠走寫字樓和一些適合城市發(fā)展的工廠的情況。華民強調(diào)，這種考慮也是為城市可持續(xù)發(fā)展作長遠(yuǎn)打算，否則市中心區(qū)的許多地區(qū)將在不久的將來失去穩(wěn)定的稅收來源，市中心區(qū)現(xiàn)在的做法是一種政府的短期行為。 　　而且，城市規(guī)劃方面的權(quán)威性不足也是許多專家的共識。上海雖然在城市發(fā)展上存在統(tǒng)一規(guī)劃，但一些規(guī)劃能夠輕易被人為改變或否定，因此有必要加強城市規(guī)劃的法律約束力。 　　日前上海市政府已經(jīng)對高層建筑有了明確的態(tài)度，要嚴(yán)格控制高度和容積率，通過引導(dǎo)逐步限制建設(shè)高層、特別是超高層，推動其集中布局。 　　而在目前的情況下，印堃華建議，不應(yīng)該再加快舊區(qū)改造的步伐，適當(dāng)控制節(jié)奏和加強規(guī)劃是當(dāng)務(wù)之急。