京滬穗建CBD的實踐與思考

　　城市是要有歷史的。同樣，城市CBD的發展和形成，既是一種歷史的過程，也需經得起歷史的檢驗。 　　京滬穗被專家認為最具備發展國際化城市CBD的條件，但這三個城市的CBD并非按照同一形態建設，發展進程也很不一致。 北京的規劃 　　北京是我國最早推出建設CBD設想的城市之一。1993年，經國務院批準的《北京城市總體規劃》提出了北京商務區的建設規劃。2000年8月，北京市決定成立商務中心區建設聯席會議和商務中心區管理委員會，啟動以朝陽區國貿地區為中心的3.99平方公里的中央商務區的建設。同年秋季，北京CBD國際商務節舉行，迄今已舉辦了四屆。 　　通過國際征集和國際專家論證，北京中央商務區總體規劃方案于2001年編制完成。2003年7月，中央商務區核心區規劃方案揭曉，目前北京市有關部門正在對該方案進行綜合完善。 　　10月9日，北京市副市長范伯元在北京CBD產業發展市長論壇上透露，到2008年，北京CBD將有700萬平方米全部建成。目前北京CBD有15個項目已經開工，總建筑面積超過330萬平方米。他說，經過幾年的發展，北京CBD的產業聚集效應正在逐步顯現。據介紹，在入駐CBD區域內的近3000家中外企業中，已初步形成以金融產業為龍頭，金融保險證券、咨詢中介、IT通訊等產業為主導的產業格局。目前，北京CBD區域內除入駐了150多家外資銀行、保險、證券公司及辦事機構外，還聚集了800余家外資企業、近500家跨國公司、570家外國駐京代表機構，以及中外律師、會計師、投資咨詢等中介服務機構近200家。 　　北京CBD房地產開發項目的規模聚集直令人心驚。據介紹，2001年下半年至今，在北京CBD內已經或即將開工的寫字樓和高檔公寓（住宅）項目，數量和規模均是北京區域之最。有些專家和房地產開發商對此不無擔憂。但李忠先生說，“無論是CBD的寫字樓還是公寓的供應量，我都覺得不必擔心”。隨著CBD建設的發展，商務氛圍日漸濃郁、配套設施逐步完善，其產業聚集效應也將繼續擴大，企業商務成本隨之降低，將吸引其他區域的產業、企業入駐CBD。北京CBD規劃建設總顧問柯煥章先生也認為，政府部門對開發商上報的規劃進行審批后，怎么建設是開發商自己的事，開發商完全可以根據市場變化來調整開發周期。 上海的概念 　　北京、上海發展CBD均是規劃先行。不過，與北京市一開始就提出了“北京CBD”概念不同的是，上海是在陸家嘴金融貿易區的基礎上形成“陸家嘴CBD”概念。 　　據透露，上海最近正在就CBD的規劃再次進行調研，在此基礎上形成上海CBD規劃。 　　有人說，上海的CBD有好幾處，如陸家嘴、外灘、徐家匯、淮海中路、南京東路甚至虹橋古北，因為政府先前沒有提出明確的上海CBD規劃。 　　上海浦東新區規劃局一位副局長在一次會議上透露，上海市新規劃的CBD地區是3平方公里，其中在浦東新區的范圍內是1.7平方公里，即陸家嘴金融貿易區。值得注意的是，陸家嘴金融貿易區雖被稱為“陸家嘴CBD”，但上海市未曾將其稱為“上海CBD”。 　　上海浦東新區副區長楊建榮10月9月在北京CBD產業發展市長論壇上，闡釋了陸家嘴CBD發展過程。1993年，上海邀請了6個國家8個著名的建筑事務所進行招投標，用了兩年左右時間，經過17輪的討論，形成了陸家嘴CBD規劃。目前，陸家嘴CBD1.7平方公里，區域產值超過1.1萬億人民幣。陸家嘴地區已形成了金融保險、商業貿易、旅游會展業等四大支柱產業。陸家嘴CBD地區在開發和管理主體上實現了體制創新，即其開發建設基本由陸家嘴集團公司負責，并委托該公司實施部分的管理職能。 　　陸家嘴CBD，體現的是一種典型的“金融中心模式”。上海陸家嘴金融貿易區是目前我國內地規模最大、資本最密集的CBD。該區已聚集了包括證券、期貨、產權黃金交易所等8家國家級要素市場、135家中外金融機構、40多家跨國公司地區總部和4000多家貿易、投資和中介服務機構。 　　上海陸家嘴開發公司不久前提出，將在全球率先建立電子化國際商務中心區，即E-CBD模式。陸家嘴E-CBD項目將包括數十項系列工程，總投資達1000億元。這將是該區域的又一次跨越式發展。 廣州的摸索 　　與北京、上海發展CBD遵循規劃先行的原則不同，廣州CBD帶有更多的摸索成份。 　　1993年，《廣州新城市中心區——珠江新城規劃》出臺，珠江新城作為政府規劃的“廣州新城市中心區”出現，開發商和專家均將此視為廣州CBD的代名詞。政府的設想是，用5到10年時間，將珠江新城建設成一個現代化金融商務中心，但10年過去，珠江新城建設進展遲緩。 　　據統計，從1992年到2001年底，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，未開發地塊69宗，其中“爛尾”2宗。合同地價102億，到2001年底僅收回45億。珠江新城的住宅用地占出讓總用地面積的57.8％，商務辦公用地面積占出讓總用地面積的18％。在賣出去的地塊中，有2／3沒有進入實質性的開發。珠江新城規劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設模式。開發商以高地價獲取土地后，實行“住宅先行”的策略，目前該區域兩側住宅林立，作為CBD主要體現的寫字樓等商務建筑卻是一片空白。致使不少專家認為廣州CBD徒有虛名。 　　2003年1月22日，廣州市政府公布實施《珠江新城規劃檢討》，并正式提出了“廣州CBD”的概念。廣州市隨后宣布將珠江新城辦公和酒店地價下調15％。廣州市政府將采取以下措施加大對珠江新城的建設力度：一、對城市土地進行有組織的控制，回收閑置土地，使發展商的開發用地更多地從政府通過競拍等方式獲得。同時，將未來全市的商務辦公用地都集中放在珠江新城內，原則上不再從其他區域批出，促成開發的集約和聚集效應。二、以房地產開發作為主要動力，帶動珠江新城的開發建設。三、把部分政府部門和廣州大型的市政配套等集中放到珠江新城，以形成更大范圍的集約開發，推動珠江新城的開發建設。 　　廣州CBD至此才算是有了在規劃指導下的全面的實質性啟動。