五大問題直擊國內ＣＢＤ軟肋

２０世紀２０年代美國最早提出中央商務區這一概念，５０－６０年代先在美國紐約、芝加哥、洛杉磯，后在西方國家和日本等一些大城市陸續開始規劃和開發中央商務區，到８０年代在世界各地基本形成了一批風格各異的ＣＢＤ，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區、法蘭克福金融區、香港中環等相繼成為世界上比較成熟的中央商務區。 　　為了適應中國經濟蓬勃發展和進一步對外開放的需要，在中國條件成熟的特大城市適當建設一些中央商務區，對于推動城市現代化建設和國際經貿交流、提高聚集效應是有必要的。中國在９０年代初開始提出建設ＣＢＤ，北京是我國最早推出建設ＣＢＤ設想的城市，在１９９３年經國務院批準的《北京城市總體規劃》提出了北京商務區的建設規劃，２０００年８月北京市決定成立商務中心區建設聯席會議和商務中心區管理委員會和推動以朝陽區國貿為中心的３．９９平方公里的中央商務區的建設步伐。 　　通過國際征集和國際專家論證，北京中央商務區總體規劃方案于２００１年編制完成。隨著北京朝陽區ＣＢＤ建設的啟動，從２０００年以來每年秋天舉辦北京ＣＢＤ國際商務節，到２００３年１０月已經成功舉辦了第四屆，其規模和影響越來越大。繼北京朝陽、上海陸家嘴開始大規模建設ＣＢＤ之后，天津、武漢、成都、西安、重慶、南京、深圳、蘭州、廈門、濟南、杭州等４０多個城市也制訂了ＣＢＤ規劃，其中七、八個城市已經啟動了建設工作，個別城市甚至提出要在幾年內建成自己的ＣＢＤ。ＣＢＤ已經成了城市化中的一個新時尚，但隨著ＣＢＤ熱的興起，一些值得關注的問題也相伴而生。 　　一、開發ＣＢＤ盲目跟風 　　ＣＢＤ是都市化發展到非常高的水平之后的一種必然選擇，而不是人們憑空臆造出來的東西。建設ＣＢＤ需要具備一定的條件，除了具有豐富的歷史沉淀、技術流、資金流、信息流和物流匯集的中心位置及具有較強的輻射效應、第三產業發達、ＧＤＰ千億元以上的整體經濟實力和較高的人均ＧＤＰ指標、完善的城市基礎設施、高素質人才聚集等，還要有足夠的國際影響力，因為ＣＢＤ增長的源泉主要來自全球性商務機構的聚集，只有當一個城市進入到具有越來越大的地區域性或全球性的影響力、跨國公司、國際金融機構及相伴而生的各種服務機構大量出現的階段，這樣的城市才會產生建設ＣＢＤ的客觀需要。 　　但實際上，國內同時具備上述條件的卻寥寥無幾。而且，ＣＢＤ的建成需要１０年以上的時間、投入數千億、甚至上萬億元的資金。如僅以大北窯立交橋東北角為中心、占地３０公頃、建筑面積約１５０萬平方米的北京ＣＢＤ核心區的建設就需七、八年時間和２００多億元人民幣。一些發達國家中心城市的ＣＢＤ建設也用了３０年甚至５０年的時間。北京ＣＢＤ之所以選擇在朝陽區國貿中心一帶，是因為這里集中了北京７０％以上的涉外資源，如跨國公司駐中國代表處的６５％和駐北京的９５％，外國銀行駐北京分行的９０％，北京最好的寫字樓、最大的賓館等服務設施的８０％以上也集中在這里。 　　雖然北京ＣＢＤ事實上的規劃和建設從１０年前就已經開始了（以建設國貿中心為標志），但有專家預測，北京建成成熟的ＣＢＤ還需要３０年時間。按照區域內金融貿易增加值這一衡量ＣＢＤ核心功能的主要指標來比較，北京ＣＢＤ還只有紐約曼哈頓區的一個零頭。而一些連最起碼的條件都不具備的地級市也想躋身開發ＣＢＤ的行列，實際上是可能是想通過搭一程時髦的ＣＢＤ順風車來提高當地房地產開發熱度和提高官員政績。 　　二、ＣＢＤ開發走樣 　　把ＣＢＤ當做一個筐，什么都往里裝，掛羊頭賣狗肉，任意繞過已經制定或通過的規劃的現象值得警惕。按照２００２年制定的北京ＣＢＤ總體規劃方案，在３．９９平方公里范圍內控制建筑面積為１０００萬平方米，其中寫字樓面積為５００萬平方米、住宅占２５％，商業、服務、文化設施等占２５％。 　　但在實際操作中，已經出現了嚴重的偏離軌道現象，開發商更熱衷于短平快的高檔住宅，區內許多大項目都以公寓立項，目前建成的住宅面積就已經突破了５００萬平方米，加上在建的將突破１０００萬平方米。同時，商鋪面積也在高奏凱歌，即將突破１００萬平方米，而作為商務區重頭戲的寫字樓的建設由于貸款較難、投資回收期較長、風險較大而受到冷落、開發滯后，“投資置業”擠占甚至取代商務開發愈演愈烈。 　　２００３年１０月上旬在北京召開的中、美、韓三國房地產發展論壇上美國房地產同業公會國際委員會主席詹姆斯·阿斯庫特所作的《變革時代的全球化城市》報告中指出，中國房地業太偏重住房的開發，對公共設施的建設重視不夠。缺乏發達的公共設施，難以稱得上完善的房地產業。如果政府不能嚴格限制住宅和商業設施的過量開發，隨意突破規劃，將無法發揮賦予ＣＢＤ集中度高、活力高、效率高的商務中心區的使命，ＣＢＤ將產生畸變，ＣＢＤ不再ＣＢＤ。 　　９０年代初廣州就曾規劃和開發ＣＢＤ，結果，房地產先行，只是建成一片１００多萬平方米的住宅社區，而真正意義上的ＣＢＤ仍不見影。再看看法國，在巴黎拉德方斯７５０公頃的商務區內聚集了２０多家世界最大企業辦事處、１５００家公司總部和５０％的法國大企業，有１５萬職工在這里上班、還有歐洲最大的購物中心—四季商場，成了巴黎名副其實的商務中心區。 　　三、ＣＢＤ功能被泛化、弱化 　　在北京ＣＢＤ周圍地區借ＣＢＤ之勢大興住宅和商務設施，眾多的項目被貼上ＣＢＤ或后ＣＢＤ的標簽。這種弱化、泛化ＣＢＤ或魚目混珠的現象，使中央商務“頭重腳輕腹中空”，勢必會削弱ＣＢＤ的核心凝聚力，對ＣＢＤ的建設形成擠出效應，也會使商務設施容量超出市場的需求而形成資源浪費。因此，亟待制止各種建設放任自流的發生，加強ＣＢＤ開發的統一和規范。 　　四、ＣＢＤ求大求洋 　　國外的ＣＢＤ一般都不超過４平方公里，只有一兩條街道，建筑規模在２００－２０００萬平方米，如紐約曼哈頓華爾街不足一平方公里，卻因集中了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所、百多家跨國巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區而成為蜚聲世界的金融商務中心區，特別是金融業高度集中的華爾街成了世界紐約乃至現代美國的代名詞。而國內某些城市卻唯大唯美，數十條大街和數十平方公里劃作ＣＢＤ，并渴望在幾年內建成。此外，國內一些地方仍然把建筑物的高度當作ＣＢＤ形象的追求，似乎高樓林立便是ＣＢＤ的象征和內涵。實際上，９．１１事件后許多專家對高樓的安全保障及經濟性問題提出了質疑。 　　此外，一些地方，無論是ＣＢＤ的總體規劃、還是項目的設計，皆不惜花巨額資金聘請各國設計師設計方案，唯洋人設計為美、仰洋人鼻息。當然，聘請一些外國專家、設計師，吸收外國規劃、建設ＣＢＤ的成功經驗是非常必要的，但不能漠視、否定我們自己的優秀規劃設計方案。 　　五、功能雷同區過多 　　目前，北京ＣＢＤ把未來總體發展目標定位在跨國公司地區總部和國際金融機構聚集地上，而相距數公里的北京金融街正在熱火朝天地展開，已經建成１１０多平方米的寫字樓，不久就將超過２００萬平方米，其定位是金融商務中心區，正致力于面向國際化，即吸引國際金融機構入駐。中關村豐臺區的跨國公司總部區建設也緊鑼密鼓，而早先的中關村科技區也正在致力打造包括科技、商務和金融在內的綜合功能。此外，王府井地區、亞運村地區、也在分擔著商務辦公的功能，這幾個地區的定位與朝陽ＣＢＤ在功能設計上，存在部分或全部的交叉和重疊現象，在一個城市里相繼開發、建設幾大功能交叉重疊的區域，不能不讓人擔心有限的資源稀釋和為爭奪資源而爆發惡性競爭。 　　朝陽區政府已經在１０月９日上商務節期間成立了北京市金融發展顧問團，旨在通過政府主導戰略加強ＣＢＤ的金融戰略地位。第四屆朝陽ＣＢＤ國際商務節剛落幕，西城區金融街又在１０月２６日召開“推介會”，并對“進駐”街區機構提供免交工商注冊費、購（租）寫字樓提供１０００元／平方米的補貼和其他一些優惠。同城競爭、其他地區和城市類似現象也比比皆是。