上海CBD：游弋于夢想與現(xiàn)實之間

　　“上海正在就CBD的規(guī)劃工作做緊鑼密鼓的調(diào)研，有關(guān)工作是由市政府親自來抓的。”上海市房屋土地資源管理局市場管理處處長蘇繼光向本報記者透露，“我們請的是國外的咨詢機構(gòu)。這項工作從今年年初就開始了，估計不久后調(diào)研結(jié)果就會出來。” 　　新鴻基80億猛砸上海CBD 　　與上海有關(guān)部門諱莫如深相對應(yīng)的是，各路資本尤其是港資加快了爭食上海CBD商機的步伐。如今，包括恒隆、香港興業(yè)、新世界、和黃、恒基、瑞安在內(nèi)的多家香港地產(chǎn)商都爭相宣布增資上海，涉及金額高達250億元人民幣。 　　最引人注目的莫過于香港房地產(chǎn)巨頭新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下稱新鴻基）的一則大手筆。近日，一向在內(nèi)地投資保守謹慎的新鴻基鄭重宣布，該公司已經(jīng)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份公司（以下稱陸家嘴公司）簽定了位于上海CBD重鎮(zhèn)的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X2地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 　　新鴻基主席兼行政總裁郭炳湘在此間的業(yè)績公布會上表示，新鴻基決定出資80多億港元在該地塊打造一項大型地標(biāo)性物業(yè)，總樓面面積約42萬平方米，將包括豪華酒店、頂級寫字樓、服務(wù)式住宅及購物商場。整個項目將于2011年底前分期完成，預(yù)計首期將在2007年落成。這是迄今為止新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地最大規(guī)模的地產(chǎn)投資項目。在簽字儀式上，郭炳湘說，新鴻基看中陸家嘴日益趨強的金融、商貿(mào)、信息集聚功能，以及未來巨大的市場價值，“公司有信心把此項目建成上海最好地段上的最優(yōu)秀建筑。” 　　不過，據(jù)本報記者了解，盡管新鴻基的口氣很大，但該項目要想順利進展卻要頗費一番精力。因為其吃下的地皮乃是如今路家嘴最具人氣的美食城所在地，在拆遷上要花費巨大的功夫。 　　“現(xiàn)在港資非常看好上海的CBD區(qū)域內(nèi)的項目。”戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司總經(jīng)理張國正告訴本報記者，從2001年上海召開APEC會議以后，香港地產(chǎn)商已把上海看成是他們的“第二總部”。而內(nèi)地與香港決定建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系（CEPA）之后，港資進入上海地產(chǎn)的熱情更是高漲。 　　在幾個月前，郭炳湘在中期業(yè)績會上宣布取消多年前規(guī)定投資內(nèi)地不得超過總資10％的上限，只要條件合適，有機會就去做。如今，除剛剛拿到的這塊地皮外，新鴻基在上海投資的還有具有“副CBD”之稱的淮海路上的中環(huán)廣場和徐家匯的高檔住宅“名仕苑”。 　　何處是上海真正的CBD？ 　　香港地產(chǎn)商新一輪上海投資的熱潮，項目基本都位于陸家嘴、淮海中路、南京路等商務(wù)黃金地區(qū)。這些地區(qū)，何處才算是上海真正的CBD，曾經(jīng)莫衷一是。 　　“剛開始大家對CBD這個概念并不十分熱衷。”上海市規(guī)劃局一位不愿意透露姓名的官員表示，“后來，上海一些有望發(fā)展為CBD的地方開發(fā)得有點走樣時，市政府才開始真正重視起來。” 　　“盡管不能說上海市在CBD規(guī)劃上很失敗，但至少說走了不少彎路。”城市規(guī)劃研究專家、東華大學(xué)管理學(xué)院顧慶良教授有點遺憾地告訴本報記者，上海不能讓CBD任其發(fā)展，必須有一個明晰的規(guī)劃，更不能像攤大餅一樣來搞CBD。 　　“現(xiàn)在的上海是沒有CBD還是有太多的CBD？誰能說得清呢？”一位港資房地產(chǎn)開發(fā)商反問記者，“你說是陸家嘴吧，但又不能肯定，那外灘、徐家匯、淮海中路、南京東路，甚至虹橋古北，也算嗎？” 　　上海CBD發(fā)展與上海房地產(chǎn)的跌宕起伏有相當(dāng)大的關(guān)系，而上海房地產(chǎn)與港資又密不可分。“其實早在1992年，上海房地產(chǎn)界早就有了港資的身影。”上海中房經(jīng)濟發(fā)展研究所副所長吳震國告訴本報記者。其時正是上海房地產(chǎn)的一個發(fā)展高潮。但4年后，上海房地產(chǎn)開始陷入低迷，“在這場危機中，很多港資開發(fā)商幾乎是全軍覆沒。直到現(xiàn)在，有些港商還沒翻身。”但從2001年開始，隨著上海房地產(chǎn)掀起又一個高潮，港資也卷土重來。 　　上海復(fù)旦大學(xué)一位專家分析了港商在上海的“勢力分布”圖：其中，港商最集中發(fā)展的淮海中路商業(yè)中心區(qū)有中環(huán)廣場、大上海時代廣場、瑞安廣場、新世界廣場、力寶廣場、香港廣場、金鐘廣場等，這些高級商廈的發(fā)展商主要有九龍倉、新鴻基、瑞安地產(chǎn)、新世界和愛美高中國、力寶、麗新集團等；中信泰富、恒隆、嘉里集團、恒基的投資，則集中在南京西路附近；新鴻基、恒隆、東方海外、九龍倉、和黃、嘉華、永新等，近年也看好徐家匯。 　　“可以說，這些似是而非的CBD區(qū)域基本上都是在外力尤其是港資的推動下形成的，”上海復(fù)旦大學(xué)的這位專家說，“當(dāng)時市政府只是考慮到招商引資的需要，而忽略了總體上的CBD的規(guī)劃工作。現(xiàn)在這些區(qū)域沒有一個能稱得上是真正的CBD。只能說它們是成功的‘商業(yè)街’。南京東路更是偏離CBD的發(fā)展，或者說是一個失敗的CBD。” 　　E－CBD“終結(jié)”傳統(tǒng)CBD？ 　　上海市浦東新區(qū)發(fā)展計劃局副局長朱若霖在此前的一次CBD論壇中透露，上海市新規(guī)劃的CBD地區(qū)是3平方公里，其中在浦東新區(qū)的范圍內(nèi)是1.7平方公里，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。 　　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是目前我國內(nèi)地規(guī)模最大、資本最密集的CBD。該區(qū)已聚集8家國家級要素市場、135家中外金融機構(gòu)、40多家跨國公司地區(qū)總部和4000多家貿(mào)易、投資和中介服務(wù)機構(gòu)。 　　被上海市有關(guān)部門寄予厚望的陸家嘴，體現(xiàn)的是“金融中心模式”。但作為上海CBD重要組成部分的陸家嘴中心地區(qū)在開發(fā)建設(shè)中走了不少彎路，該CBD邊規(guī)劃邊建設(shè)，用了將近12年時間。 　　1993年通過國際招標(biāo)形成的陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃，盡管凝聚了中、美、英、法、日、意六國建筑設(shè)計大師的智慧，但受當(dāng)時歷史條件的局限，并未制訂詳細規(guī)劃設(shè)計方案。 　　朱若霖說，陸家嘴金融中心區(qū)建設(shè)的教訓(xùn)有：第一，由于開發(fā)機制和外部條件所迫，沒有能夠盡善盡美地完成，尤其是投資浩大的市政方面還存在著不足；第二，作為一個投資主體，政府部門在開發(fā)體制上還存在矛盾，開發(fā)公司在社會效應(yīng)和企業(yè)經(jīng)濟的回報上，經(jīng)常引起沖撞。“上海要建立現(xiàn)代化的陸家嘴金融區(qū)，必須對現(xiàn)在的情況和規(guī)劃目標(biāo)有一個清醒的認證。” 　　陸家嘴準備大步超趕。上海陸家嘴開發(fā)公司最近提出，將在全球率先建立電子化國際商務(wù)中心區(qū)，即E－CBD模式。上海陸家嘴集團總經(jīng)理康慧軍稱，與世界主要CBD相比，陸家嘴還存在不小的差距，“因此，陸家嘴必須另辟蹊徑，才能保持‘騎摩托車追趕跑步者’的速度和態(tài)勢”，而創(chuàng)建E－CBD是后來居上、趕超國外CBD的捷徑和必由之路。 　　E－CBD的提出者之一、陸家嘴集團研究室主任莊峻博士在接受記者采訪時透露，陸家嘴E－CBD項目將包括數(shù)十項系列工程，總投資達1000億元。資金從何而來？莊峻表示，資金不成問題。因為長遠回報豐厚，目前已有許多跨國大公司，如因特爾、IBM都表示愿意參加投資，只要項目確定、工程啟動，資金馬上到位。“E－CBD項目的實施將形成浦東開發(fā)的又一次高潮”，莊峻聲稱，“如果在5～7年內(nèi)沒有實質(zhì)性的進展和成果，上海將與這一歷史機遇失之交臂。” 　　據(jù)透露，為搶占創(chuàng)建E－CBD的先機，上海市計劃將陸家嘴E－CBD建設(shè)的試點，列入上海市和浦東開發(fā)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略和工作目標(biāo)，并以此為契機，確定和實施包括虛擬和實體CBD的一系列工程；組建E－CBD管理機構(gòu)；制訂和試行《E－CBD管理暫行條例》。 　　“在未來的發(fā)展中，真正具有競爭力的CBD就是E－CBD。”顧慶良教授說，E－CBD將是傳統(tǒng)CBD的“終結(jié)者”。 　　附：E－CBD，是指電子化中央商務(wù)區(qū)。它以電子數(shù)據(jù)交換、電子商務(wù)、電子金融等信息技術(shù)為基礎(chǔ)，以電子貨幣為主要媒介，具有實體CBD和虛擬CBD雙重結(jié)構(gòu)。實體CBD，由有形的建筑群構(gòu)成，包括辦公樓宇區(qū)、文化休憩區(qū)、住宅商貿(mào)區(qū)三部分；而虛擬CBD，是指“信息建筑群”，包括基礎(chǔ)信息平臺、交易服務(wù)平臺和開發(fā)創(chuàng)新平臺三部分。虛擬CBD依托實體CBD，又相對獨立，能不受外界條件限制24小時全天候運行。