業(yè)界觀察：廣州CBD十年歷經(jīng)“三重浪”

　　規(guī)劃面積達(dá)640萬(wàn)平方米的珠江新城，經(jīng)歷十年變遷，今天正以一發(fā)不可收拾之勢(shì)向城市CBD中心奔去，在住宅項(xiàng)目中，早年圈下的商業(yè)地塊開(kāi)始進(jìn)入熱火朝天的工作狀態(tài)。政府開(kāi)始將剩下的商業(yè)用地公開(kāi)或者協(xié)議拍賣(mài)。 　　“珠江新城又開(kāi)始‘動(dòng)’了！”路過(guò)的市民紛紛注意到這里的變化。發(fā)展商開(kāi)始將眼光投向這個(gè)城市新中心。近來(lái)廣州市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的興起，令珠江新城目前占地約85萬(wàn)平方米的商務(wù)用地立即成為燙手的熱山芋。 　　十年歷經(jīng)三重浪 　　“提起珠江新城，我可是充滿(mǎn)感情的啊！”廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師袁奇峰，將珠江新城的歷史娓娓道來(lái)。 　　廣州的城市規(guī)劃早在1984年就開(kāi)始了。當(dāng)時(shí)市政府已經(jīng)定下城市中心向東移的大體規(guī)劃。珠江新城地塊占地640萬(wàn)平方米，正好處于舊城組團(tuán)和五山組團(tuán)之間，為配合1987年的六運(yùn)會(huì)，天河城等商業(yè)中心建成了。 　　上世紀(jì)90年代初的廣州地產(chǎn)市場(chǎng)，土地需求量很大。政府圈下的這640萬(wàn)平方米，該怎么規(guī)劃和運(yùn)作呢？ 　　1992年～1993年間，《廣州新城市中心區(qū)——珠江新城規(guī)劃》出臺(tái)，珠江新城正式以“廣州新城市中心區(qū)”閃亮登場(chǎng)，政府開(kāi)始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一時(shí)間平地一聲雷，許多大型國(guó)有房地產(chǎn)公司和投資者積極圈地響應(yīng)，場(chǎng)面好不熱鬧。但是從1993年～2000年前后，歷時(shí)七年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段才宣告基本結(jié)束。 　　當(dāng)時(shí)，廣州第三產(chǎn)業(yè)還沒(méi)上位，對(duì)于配套的建設(shè)是個(gè)問(wèn)題；另一個(gè)潛在因素，就是政府正苦于建設(shè)地鐵的資金緊缺，自然寄希望于土地出讓的收益。 　　將地塊劃散，賣(mài)地，成為珠江新城建設(shè)過(guò)程中無(wú)法言語(yǔ)的痛。 　　1994年和1995年期間，珠江新城在熱鬧了一個(gè)短暫的時(shí)期后，由于樓面地價(jià)高昂（3800元／平方米）致使開(kāi)發(fā)商后期出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈，加上配套的不完善，導(dǎo)致銷(xiāo)售周期無(wú)限延長(zhǎng)。這第一重波瀾帶來(lái)的是眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)珠江新城建設(shè)的觀望立場(chǎng)。 　　1997年和1998年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)和控制出現(xiàn)短暫失控，開(kāi)發(fā)商拿地的方式竟然出現(xiàn)“多樣化”，例如一些單位為了“脫困”，不惜平價(jià)出讓土地。那些在幾年前按照高達(dá)3800元／平方米樓面地價(jià)買(mǎi)到珠江新城項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始后悔了。 　　這時(shí)，袁奇峰話鋒一轉(zhuǎn)，提到今天的珠江新城要公開(kāi)拍賣(mài)土地，“是正確的”。 　　珠江新城所遭遇的第三次沖擊波，是廣州新會(huì)展中心最終選址比珠江新城更靠東部的廣州琶洲———也就是說(shuō)，珠江新城長(zhǎng)期苦苦期待的廣交會(huì)新館“飛”了。 　　“新會(huì)展中心遷出珠江新城，確實(shí)是對(duì)這個(gè)地方的一個(gè)重大打擊。”袁奇峰說(shuō)。“不過(guò)，從廣州建設(shè)CBD的角度和廣州城市發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為現(xiàn)在廣州新會(huì)展中心的選址是正確的，珠江新城依托國(guó)際大都市CBD的定位，將面臨新的機(jī)會(huì)。” 　　珠江新城成長(zhǎng)的十年，也是廣州市政調(diào)整的十年。可以肯定的是，目前珠江新城的投入產(chǎn)出已經(jīng)達(dá)到一個(gè)平衡階段，市政府在開(kāi)發(fā)珠江新城的時(shí)候已經(jīng)沒(méi)有壓力。1999年，政府在基建投入上已經(jīng)花了42個(gè)億，在2000年底，已經(jīng)是52個(gè)億了。而合同地價(jià)是89.7個(gè)億，應(yīng)收地價(jià)59億元，實(shí)收地價(jià)36.5個(gè)億。 　　事實(shí)上，早期珠江新城地塊的不合理規(guī)劃（5000～6000平方米／塊），由于太小不利于住宅開(kāi)發(fā)，也是導(dǎo)致其“好閨女難嫁”局面的原因。 　　誤讀廣州CBD？ 　　珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事總經(jīng)理黎振偉對(duì)CBD有解讀：“珠江新城本身并不具備做成廣州CBD的條件。”按照黎的說(shuō)法，廣州的CBD十幾年前應(yīng)該就在當(dāng)時(shí)的海珠廣場(chǎng)，那個(gè)時(shí)候27層高的酒店，可能就是廣州最高的酒店了，在周邊聚集了眾多的辦公機(jī)構(gòu)，大小公司無(wú)數(shù)，當(dāng)時(shí)的商業(yè)區(qū)是北京路一帶，不是中央商務(wù)區(qū)，中央商務(wù)區(qū)就應(yīng)該是說(shuō)一個(gè)城市辦公寫(xiě)字樓和大中小公司最集中的地方。后來(lái)，東方賓館和中國(guó)大酒店旁邊的廣交會(huì)熱鬧起來(lái)，這個(gè)地方交通發(fā)達(dá)，到機(jī)場(chǎng)和汽車(chē)站都近，所以大家都到了這里，成為這個(gè)時(shí)期廣州的CBD。后來(lái)由于廣交會(huì)附近的服裝市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)了，這里很快變成了一個(gè)很亂的地方，大小公司又都開(kāi)始搬家了。接下來(lái)是環(huán)市東路一帶，還是因?yàn)榻煌ǚ奖悖钟谢▓@酒店和很多大酒店的商務(wù)配套，所以環(huán)市東路又成了廣州的CBD。 　　黎進(jìn)一步分析：“而現(xiàn)在，你都知道了——天河北又再一次取代環(huán)市東路，成了廣州高檔寫(xiě)字樓最集中的地方，其實(shí)這里才是廣州的CBD嘛。珠江新城現(xiàn)在的問(wèn)題是，有沒(méi)有歷史的沉淀、市場(chǎng)的推動(dòng)和長(zhǎng)期形成的商務(wù)氛圍。”黎振偉一席話多少透露出業(yè)界人士對(duì)珠江新城CBD定位的質(zhì)疑。畢竟現(xiàn)在的珠江新城仍是以住宅為主，商務(wù)項(xiàng)目未成氣候。 　　主持《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》的總規(guī)劃師袁奇峰對(duì)廣州CBD的解析同時(shí)也解答了這一疑問(wèn)：“珠江新城不能簡(jiǎn)單等同于廣州CBD。”按照袁的解析，房地產(chǎn)業(yè)界、廣州市民和媒體對(duì)珠江新城和廣州CBD這兩個(gè)概念產(chǎn)生了不同程度的誤讀。事實(shí)上，廣州市政府直到2003年頒布《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》時(shí)才正式將廣州CBD寫(xiě)入政府文件，而關(guān)鍵是，政府確認(rèn)的廣州CBD是一個(gè)以天河北現(xiàn)有的商務(wù)寫(xiě)字樓密集區(qū)域?yàn)镃BD的核心區(qū)，向四周輻射的中央商務(wù)區(qū)，只是在向南面輻射時(shí)才向包括珠江新城范圍，珠江新城作為廣州新的城市中心的定位沒(méi)有改變，增加的新內(nèi)容是作為廣州CBD建設(shè)的向南面擴(kuò)展的一部分而不是CBD的全部。 　　袁奇峰認(rèn)為，《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》的一個(gè)重大意義在于，廣州市政府確認(rèn)了天河北現(xiàn)在作為廣州CBD中心區(qū)域的現(xiàn)實(shí)。針對(duì)廣州新的城市發(fā)展前進(jìn)目標(biāo)，廣州CBD的建設(shè)規(guī)劃理順了建成區(qū)與新建區(qū)域的關(guān)系、理順了老商務(wù)中心區(qū)和新開(kāi)發(fā)區(qū)的關(guān)系，終于將廣州新的城市中心區(qū)與CBD的發(fā)展重疊在一起，解決了過(guò)去干擾珠江新城發(fā)展的種種戰(zhàn)略誤區(qū)。 　　一片利好？ 　　2003年1月22日，廣州市政府公布施行新的《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》并同時(shí)廢止了十年前制訂的《廣州新城市中心－珠江新城規(guī)劃》。廣州市政府正式審議通過(guò)這份《規(guī)劃?rùn)z討》之時(shí)，十年來(lái)珠江新城生不逢時(shí)、嚴(yán)重透支和市場(chǎng)失算的景況引來(lái)了一場(chǎng)對(duì)珠江新城的“總清算”。最近政府出臺(tái)以下措施加大對(duì)珠江新城的建設(shè)力度： 　　一、對(duì)城市土地進(jìn)行有組織的控制，回收閑置土地，使發(fā)展商的開(kāi)發(fā)用地更多地從政府通過(guò)競(jìng)拍等方式獲得。同時(shí)，將未來(lái)全市的商務(wù)辦公用地都集中放在珠江新城內(nèi)，原則上不再?gòu)钠渌麉^(qū)域批出，促成開(kāi)發(fā)的集約和聚集效應(yīng)。 　　二、讓市民參與珠江新城的規(guī)劃討論，并出臺(tái)《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》，進(jìn)一步明確珠江新城作為廣州CBD的定位。 　　三、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為主要?jiǎng)恿Γ瑤?dòng)珠江新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 　　四、把部分政府部門(mén)和廣州大型的市政配套也集中放入珠江新城，如博物館、廣州歌劇院、廣州圖書(shū)館、廣州少年宮，形成更大范圍的集約開(kāi)發(fā)，而且將重心放在珠江新城內(nèi)，以帶旺珠江新城。 　　據(jù)廣州中原地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)研究部提供的數(shù)字，目前珠江新城已投入使用的寫(xiě)字樓項(xiàng)目分別為廣東省檢察院、廣州市檢察院和廣東省檢驗(yàn)檢疫大廈。當(dāng)前在建的項(xiàng)目共有14個(gè)，包括雙城國(guó)際大廈、海關(guān)大樓、廣東全球通大廈等。已封頂?shù)膶?xiě)字樓項(xiàng)目有華普廣場(chǎng)、雙城國(guó)際大廈、珠江新城電信中心、廣東省光纜通信維護(hù)監(jiān)控及管理中心綜合樓等4個(gè)，其中前兩個(gè)項(xiàng)目為商務(wù)寫(xiě)字樓，將會(huì)拿來(lái)出租或出售，而后兩個(gè)項(xiàng)目以自用為主。在當(dāng)前行情看緊的情況下，廣東省檢驗(yàn)檢疫大廈有一部分對(duì)外出租，深圳發(fā)展銀行廣州市分行就設(shè)在該大廈；正在興建的面積達(dá)5.7萬(wàn)平方米的保利大廈已被廣州市某大政府機(jī)構(gòu)訂下，該樓盤(pán)兩棟中的一棟寫(xiě)字樓傳聞被韶關(guān)某政府機(jī)構(gòu)看中……