深港大分工 深圳商圈急需突破集中格局

CEPA的逐步實施，給深圳帶來了更大的人流量和更強的消費力度，深圳商圈因而也迎來了發展和突破的良好契機。專家和業內人士認為，深圳商圈應該以深港合作為出發點，借著城市規劃和改造的步伐，完善商業規劃，打破商圈過于集中的格局，吸收民營資本，加強專業化，明確深港大分工，同時發展適合汽車購物的大型商圈，使深圳商圈取得實質性的突破。 發揮平民消費優勢 深圳市城市規劃院院長王富海認為，目前深圳的商業應該說還是一種不完全的商業，只有中低檔，高端市場供給不足，其次是中檔商業層普遍。深圳商圈要突破，可從區域服務和旅游人群上尋找突破口，只有這樣，商業才能當作重要的產業來做。從區域服務上講，深圳的商圈應該發揮更大的作用，香港是一個購物天堂，發展深圳商圈不是與香港進行競爭，而是利用深港合作的時機，從商業的大分工上與香港互惠互利，尋求更高層次的發展，而這也正是深圳商圈的前景之所在。 至于如何與香港進行商圈大分工和深圳商圈的定位，世聯地產營銷總監張偉文認為，香港商圈大多經營高檔貨，在這點上，深圳商圈沒辦法、也沒有必要與其競爭。深圳商圈經營中低檔商品，應該充分發揮這方面的優勢。他舉例說，一件高檔T恤，雖然大家都知道深圳要比香港貴30％，但還是愿意在深圳買，特地去一趟香港，買為數并不多的商品，從時間和財力上都不值得。此外，在每個周四，都會有大量香港低收入者來到深圳，進行娛樂、休閑和購物。 目前在香港還興起了一種“師奶觀光團”，許多港人在導游的帶領下來到深圳購物和娛樂，這都可以說明，深圳商圈定位中低檔商業是明智和有前景的。 鼓勵民營資本進入 王富海認為，深圳商圈應從多種需求的角度來尋求發展。他說，大型超市已經不是深圳的特色，深圳商圈應擯棄雷同，走專業化路線。 同時，張偉文認為，就深圳商圈目前的狀況來看，需要有大型集團化的民營資本進入才能搞活。現在深圳商業企業有兩類，一類是外資企業，如沃爾瑪、家樂福等，第二類是國有企業，如萬佳、天虹、新一佳等。但卻很少有民營企業，像茂業這樣在深圳為數極少。有些商場雖然開了很多連鎖店，但卻經營不佳。有識之士想以商業街形式為一個突破口，但商業街需要雄厚的實力。 目前我市已經在規劃一些ShoppingCenter的大型購物中心，如人民南、市中心區20多萬平方米的地下商業街，南山也在規劃一個大型商業中心。張偉文認為，雖然目前商業的利潤并不高，但其前景卻是十分光明的。對于經營的開發市中心商圈的潛力，網絡地產評論員半求談到，羅湖區把樓房當成街道的做法可以借鑒。“一棟大廈，豎著是一棟樓房，橫著就是一條街道，其交通是靠電梯來解決，比如深房廣場此前就曾是采用這辦法，盡管結果并不是很成功，但這一思路十分可取，京廣中心的軟件開發中心也是一種十分好的經驗。” 打破集中格局 記者在采訪中發現，業內人士都認為，由于深圳早期不注重整體規劃，才造成目前商業布局的不合理。深圳的商業規劃基本上是沿用香港的模式，深圳的商業物業人均擁有量已達到美國的水平，處于世界上最高的層次，但深圳的人均GDP與美國相比卻十分懸殊，商業規劃和布局的不合理，導致了業內所說的“二樓垂直衰減，三樓基本死亡“的局面。 王富海認為，目前深圳的商業布局還是太集中，以羅湖、上步為主。節假日深圳的外來人流量都在100萬人以上，但消費也都集中在華強北，發展的平臺沒有構筑起來。深圳的商圈應打破這種過于集中的格局，走向多元化。城市改造步伐的不斷加快，給商圈發展帶來新的契機。 在南山，由于西部通道的建設以及近期規劃中諸多項目的實施，商家自己找上門，現在南油大道兩側商家已經十分集中，形成新的商圈。另外，商圈也有往特區外發展的趨勢，一些價格低、環境好、配套完善的地區也會出現新的商圈，如龍崗中心區和寶安新中心區。 多位業內人士都談到，交通方式對商圈的發展影響較大。半求認為，深圳現在私家車發展速度十分驚人，每天都有三四百輛私家車上路，深圳應當借鑒國外的經驗，發展適合汽車購物的大型商圈。現在有許多消費者，已經把停車是否方便作為選擇購物去向的一個非常重要的因素。比如山姆會員店在設店之初，那里曾是一片荒涼，周圍并無大量的消費人群，地價也十分便宜，但是山姆看中了那里可提供眾多停車位和大批量采購潛力。半求認為，這是對“商圈應往市中心集中”的說法的否定。實際上深圳商圈也正在逐漸向郊區發展，宜家落戶松坪山，甚至龍珠醫院將建在桃源片區，都是一種另辟蹊徑的策略。 深圳在商業分工上與香港互惠互利，尋求更高層次的發展，而這正是深圳商圈的前景之所在。