北京：住宅郊區化還是郊區都市化

一場非典，幾乎改寫了房地產業的價值標準，“地段”黃金定律被“健康”一舉取代，郊區住宅則異軍突起，成為樓市黑馬，通州、亦莊、黃村、上地，五環外郊區住宅幾乎遍地開花，一片勝利旌旗。 “郊區化”對北京樓市并非新動向。業界專家稱京城“住宅郊區化”始于1993年，作為一個發展中國家的首都，城市發展建設的加快使居住環境問題日益突出，從最早的一批“新貴”逃離城市到郊區住進別墅，到政府支持開發商利用郊區低土地成本為中低收入家庭提供大批經濟適用類住宅，北京“住宅郊區化”已走過10年歷程。據北京市建委公布的一組數據，北京市的近郊區住宅面積在全市的比重由1949年的5．5％升至43．8％，遠郊區縣由16．6％升至44．6％，“住宅郊區化”已是城市發展的必然趨勢。 自然的環境、低密度的房屋，非典之后，郊區住宅的這種“健康出身”幾乎比10年來任何時候都醒目。然而，郊區住宅是否真能一“健”遮百丑？是否令我們忽略了一些更為重要的東西？ 郊區住宅有缺憾 北京住宅郊區化在初始階段也是問題重重。一是粗放型的開發嚴重浪費了郊區資源，最初的郊區住宅極端低密度、分散化、功能單一，占用了大量耕地，這種開發模式惡化了環境；二是這些郊區住宅只是開發商人為“造勢”，偏僻的郊野、市政配套的落后，使生活異常不便，居住安全也無法保證。值得慶幸的是，北京的住宅郊區化起步較晚，國外的前車之鑒縮短了其粗放型的開發階段，北京也開始用“新市鎮開發”的獨特模式解決郊區住宅的問題。 在“新市鎮”模式中，開發商開始由“造勢”變為“借勢”，一些生活氛圍、市政配套、公共交通相對成熟的區域，成為郊區住宅的“溫床”，尤其是城市輕軌的開通、產業圈的形成，大為緩解了這些郊區住宅在交通成本、城市功能上的短缺，從而成為置業者的新寵。目前，北京郊區在售項目共有300余個，占全部在售項目的32％左右，主要集中在通州、大興、昌平等區，2002年之后地鐵13號線、八通線、5號線的建設和開通，打通了京城北部、東部、南部的交通大動脈，使得昌平、通州、亦莊首當其沖成為郊區住宅的“熱土”，而通州區由于更接近CBD商圈，更成為郊區商品房銷售的主要區域之一。 然而，在一些解決了交通問題的郊區，人們發現其住宅依然有“短板”：當人們乘坐快捷的城鐵來到郊區，夢想田園牧歌般的居住時，他們發現自己失去了更為寶貴的東西，那是一種由酒吧、店鋪、霓虹混合出的東西，你可以稱之為城市的味道，它幾乎是城市生物賴以生存的氧氣。但遺憾的是，低密度、綠色、生態，現有郊區住宅的這些有限成分，根本調配不出那種味道。 因此非典逃離城市的人們，將很快發覺郊區住宅的魅力之水，將因為木桶中的這塊“短板”而流失。 “都市主義”重整“郊區化” 雖然一些市區樓盤試圖以“城市復興”概念挽留置業者，但郊區住宅的天生麗質仍然令人難以割舍。無論如何，與自然的親近、寬松的空間、較低的人口密度，這些都是城市住宅所無法提供的。因此，如何使郊區住宅“揚長避短”，成為住宅郊區化下一步的研究命題，而近階段業界所提出的“郊區都市化”論點，成為最值得關注的動向。 城市化是21世紀世界發展的三大趨勢之一，1990年初，基于對郊區化蔓延的深刻反思，美國逐漸興起了一個新的城市設計運動———新城市主義。“新城市主義”的典型小城鎮預示著一種未來城市發展的模式：人們的家園坐落在自然景區內，社區將居住、購物、工作、就學、醫療組合形成多功能綜合區，不僅方便了居民的工作和生活，同時也創造了豐富的街道景觀；社區有多個中心和不同種類的建筑，為人們提供豐富的交往空間；建筑和交通建構在一個步行系統中，人們能在數分鐘內步行享受生活的便利溫馨…… 目前，我國正處在城市化中期加速發展階段，與歐美國家1小時車程的郊區住宅比，北京距市中心1小時內車程的住宅，恰恰是國外“新城市主義”著力發展的城市新區。受“新城市主義”思潮影響，“郊區都市化”的倡議者認為，目前京城近郊的城鎮住宅，應是城市機體的一部分。以通州為例，若以天安門為中心，一線地鐵為軸線，則通州與石景山區位相同，受一線地鐵帶動，石景山早已成為“老城區”，與市區住宅一樣開始面臨“城市病”的困擾。而八通線的建設開通，使通州一躍為“新城市主義”的首個理想開發區域。但遺憾的是，通州區的住宅項目，雖然房價已從3年前的每平方米2000元左右翻了一番，但樓盤在城市味上依然貧血，連會所這樣的城市住宅“標配”都很少有，更別提像樣的休閑、娛樂、購物場所了。即使被公認開發最成功的亦莊，目前在城市氛圍上也遠遠不夠，像樣的餐館、健身中心幾乎要排長隊。無怪乎有專家疾呼：提倡郊區住宅化，莫若先解決“郊區都市化”問題！ 目前，新一批開發商開始明確樹立“都市主義”的理念，將商業街區、名牌旗艦店、加盟連鎖酒吧、合作名校等引入社區，力圖為社區乃至整個區域惡補商業、教育、醫療等等缺失的城市機能。 身在郊區而主打“都市”牌，從而占盡郊區和城市的雙份紅利，這批來勢洶洶的新派“郊區住宅”，恐怕會令“住宅郊區化”迎來一個歷史轉折。