大城市郊區住宅開發模式研究

以北京市為例，郊區化不應是“攤大餅”式的郊區居住模式，而是“軸線跳躍式成組團”的郊區居住模式。在推進城市化進程中，不宜布點過多，過于分散。“軸線跳躍式成組團”的郊區居住模式必須和衛星城、中心鎮規劃建設相結合。 　　一、基本模式 　　北京郊區化不應是“攤大餅”式的郊區居住模式，而是“軸線跳躍式成組團”的郊區居住模式。 　　“軸線”含義：郊區住宅主要沿著大容量的高速公路、地鐵、輕軌等交通骨干體系的軸線方向成線狀擴張。沿軸線擴展是解決城市新開發用地與中心城區交通聯系的有效方式之一。此外，城市沿對外交通線路走廊式放射擴展，可以在擴展軸間留出農田、森林等形成楔形綠地，有利于城市生態環境的保護，為市民就近提供休憩環境和場所，也避免了對農田和綠地的侵占和破壞。 　　“跳躍式成組團”含義：是一種不連續的郊區增長方式。當城市發展到較大規模以后，單中心塊聚式的布局形態已經不適應城市發展，不斷地向外層攤大餅式的發展，勢必導致人口過密、交通擁擠、環境惡化等一系列嚴重弊病。跳躍式成組團模式的特點是打破原有的圈層模式，變集中為分散，將原來單中心的一些功能合理分散配置到各個分中心，并結合它們各自原有的優勢和特點制定其發展戰略，以實現城市地域功能結構的合理重組。多中心發展對于緩解和消除由于高度集中集聚對舊城區造成的各種城市問題所起的作用自不待言。同時，分中心的建設可以集中力量進行發展，充分發揮城市基礎設施的效應，避免投資的分散和低水平的開發建設，有利于社會經濟容量的迅速提升。 　　二、類型模式 　　根據北京市郊區居住空間分異的基本特征，郊區住宅的購買人群可以大致分為中低價位和高價位兩個層次的購買人群。 　　中低價位郊區住宅的購買人群主要由以下三類組成：其一是位于郊區想改善居住條件的本地居民；其二是在北京工作或經商的外地人；最后是原居住地位于城里的拆遷戶。這幾類人群的共同點是經濟實力有限，往往是首次購房，特別重視房子的總價和經濟實用性。同時，由于他們的經濟實力有限，擁有私家車的比例相對較低，因此，與城區便捷的交通聯系特別是軌道交通聯系非常被他們看重。 　　高價位郊區住宅的購買人群相對單純，他們往往在城區有一處不錯的住房，收入較高，工作、家庭比較穩定，交通主要依賴私家車，希望在郊區擁有一套舒適的第二居所。這類人并非頂級消費人群，既追求情調又流行實惠，因此環境優美、社區單純、產品精致且附加值高的房子為他們所青睞，當然靠近快速交通線是必不可少的條件。 　　１．軌道交通住宅開發模式 　　軌道交通住宅開發模式可和衛星的建設相結合。我設想大型軌道交通站臺的設置是按照郊區１５公里一站的原則進行安排，１６００米的半徑以內是一個圈，那么這個圈就是８００萬平方米的用地，居住用地占建設用地的３５％左右，容積率為２．０的話，規劃建筑總面積為５５０多萬平方米，居住總戶數約為５萬戶，若每戶按３人計算，大概是１５萬人。根據北京市中低收入階層的比例，起碼應該有２０個大型軌道交通站，沿線站點上可以住３００多萬人，如果城市是這樣布局的話，我想交通和其他問題都會比較容易地解決，居民的出行也會很方便。用相對密集的軌道站點來解決北京城市人口的居住問題，居住郊區化是能夠達到既舒適又便捷的。 　　這類郊區的設計應該具有以下特點：二居或三居是絕對主力，戶型設計緊湊，經濟適用，面積適中或相對偏小，粗裝修或滿足基本需要的精裝修。所謂緊湊的戶型，以兩居室為例，可能面積在８０平方米左右。但戶型緊湊的同時并不意味著粗糙的設計，還應有適度的超前性考慮。 　　２．高速公路住宅開發模式 　　滿足高收入階層的高速公路居住模式可能是這樣一種情況： 　　主要高速公路出入口的設置是按照郊區１２公里一口的原則進行安排，１１００米的半徑以內是一個圈，那么這個圈就是３８０萬平方米的用地，居住用地占建設用地的４０％左右，容積率為１的話，規劃建筑總面積為１４０多萬平方米，居住總戶數約為１萬戶，若每戶按３人計算，大概是３萬人。這１萬戶中的多數人都乘私家車上下班和進城。根據北京市高收入階層的比例，起碼應該有３０個居住區出入口，沿線可以住９０萬人。 　　對于這類郊區住宅，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ和多層板式公寓等低密度住宅是市場主流。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是一種３～４層、獨門獨戶、前后有私家花園及車庫的聯排式住宅，由于其獨門獨戶、有天有地有私家花園的特點，人們也常常稱它為聯排別墅，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是在有限土地資源約束下最大限度地滿足個性化居住需求的建筑：多層公寓可以以三居或四居為主，戶型豐富有趣，注重情調，有豐富的躍層、錯層、挑空設計等。根據調查分析，高收入階層最希望能夠住到有自然景觀，充滿田園氣息的郊區環境中，但“郊區住宅”給居民留下缺乏配套設施和治安不好的印象，這些因素也會令人望而卻步。因此，郊區高檔次居住物業還應該特別重視小區會所和安全防范設施的建設。 　　這里定義北京軌道交通和高速公路郊區居住社區規模分別為１５萬人和３萬人是有一定考慮的。如果一個社區規模較小會出現諸如沒有居住氛圍，配套設施不齊全，影響物業服務質量和經濟合理性。如果規模很大，給居民的出行帶來很多困難，交通線路的壓力也很大，也很難保證住戶良好的社區生活氛圍，同時也給后期的物業管理帶來難度。因此，適中的社區規模既便于建立良好的物業管理模式，同時便于提供完善的服務。當然，每個城市郊區居住社區規模應該有所差別。 　　北京是大都市郊區，在推進城市化進程中，不宜布點過多，過于分散。“軸線跳躍式成組團”的郊區居住模式必須和衛星城、中心鎮規劃建設相結合。今后幾年內，北京市要選擇區位條件相對優越、經濟發展基礎較好的通州、昌平、亦莊、黃村、良鄉、順義等衛星城進行重點開發建設，尤其要加強居住條件和環境以及相關配套設施的建設，這有利于集聚經濟的發展，盡快實現產業和人口的集中。同時，根據郊區行政區劃調整規劃，優先支持少數中心鎮發展，改善其基礎設施和生態環境建設質量，結合房地產開發相應發展低密度住宅，不僅有較大的發展空間，而且可以創造宜人的居住環境。 　　物以類聚，人以群分。低價位郊區住宅也存在不同類型的消費群體，高價位郊區住宅也如此，因此，每一個新建郊區住宅都應該有自己的居住文化主題。主題社區的設計面對競爭的市場，給樓盤注入了強大的競爭力，并非炒作概念。主題社區一經推出，即得到地產界的認可；它同時又為居民增添了生活的樂趣，給人豐富的聯想與視覺享受，也是居民喜歡接受的家園形象。由于主題居住社區屬具體的項目運作，這里不予詳細分析和論證。 　　總之，我國許多大城市已經進入郊區化的快速發展階段，居住郊區化深刻影響著我國廣大城市居民的生活方式，開發建設出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的郊區人居環境，既是時代的要求，也是市場的需求。