住宅郊區(qū)化慢慢來 “都市主義”為其塑造轉折點

　　非典，再次吹響“住宅郊區(qū)化”魔笛 　　一場非典，幾乎改寫了房地產業(yè)的價值標準，“地段”黃金定律被“健康”一舉取代，郊區(qū)住宅則在這場顛覆中一騎突現，成為樓市黑馬，通州、亦莊、黃村、上地，五環(huán)外幾乎遍地開花，一片勝利旗旌。 　　“郊區(qū)化”對北京樓市并非新動向。業(yè)界專家稱京城“住宅郊區(qū)化”始于1993年，作為一個發(fā)展中國家的首都，城市發(fā)展建設的加快使居住環(huán)境問題日益突出，從最早的一批“新貴”逃離城市在郊區(qū)住進別墅，到政府支持開發(fā)商利用郊區(qū)低土地成本為中低收入家庭提供大批經濟適用類住宅，北京“住宅郊區(qū)化”已走過10年歷程。據北京市建委公布的一組數據，北京市的近郊區(qū)住宅面積在全市的比重由1949年的5.5%升至43.8%，遠郊區(qū)縣由16.6%升至44.6%，“住宅郊區(qū)化”已是城市發(fā)展的必然趨勢。 　　自然的環(huán)境、低密度的房屋，非典之后，郊區(qū)住宅的這種“健康出身”幾乎比10年來任何時候都醒目。然而，郊區(qū)住宅是否真能一“健”遮百丑？此次由非典吹響的“郊區(qū)化”魔笛，是否令我們忽略了一些更為重要的東西？ 　　對于一片火熱的郊區(qū)住宅，到了該潑冷水的時候了。 　　郊區(qū)住宅的“短板”，并未因“非典”改變 　　無論是在國內還是國外，郊區(qū)住宅從來都不是一種完美產品。 　　20世紀中期，二戰(zhàn)后的美國人開始做起郊區(qū)夢。然而幾十年后的今天，這種郊區(qū)生活方式出現危機——首先是在交通上，過長的通勤距離耗費了人們大量的時間和精力，嚴重影響了人們預期要達到的生活質量；其次是郊區(qū)環(huán)境的惡化，無節(jié)制的開發(fā)帶來煙塵、硬地、有毒廢物和污水等，對最富吸引力的鄉(xiāng)村景觀造成嚴重沖擊；此外，人口與就業(yè)持續(xù)大量由城市流向郊區(qū)，城市稅源大為減少、財政入不敷出，繼而不可避免的產生經濟衰退、犯罪上升、種族隔離等一系列新城市問題。 　　北京住宅郊區(qū)化在初始階段也問題重重。一是粗放型的開發(fā)嚴重浪費了郊區(qū)資源，最初的郊區(qū)住宅極端低密度、分散化、功能單一，占用了大量耕地，這種開發(fā)模式惡化了環(huán)境，與人們崇尚自然、享受生活的初衷背道而馳；二是這些郊區(qū)住宅只是開發(fā)商人為“造勢”，偏僻的郊野、市政配套的落后，使生活異常不便，居住安全也無法保證。值得慶幸的是，北京的住宅郊區(qū)化起步較晚，國外的前車之鑒縮短了其粗放型的開發(fā)階段，在美國人打著“新城市主義”回歸城市住宅時，北京也開始用“新市鎮(zhèn)開發(fā)”的獨特模式解決郊區(qū)住宅的問題。 　　在“新市鎮(zhèn)”模式中，開發(fā)商開始由“造勢”變?yōu)椤敖鑴荨保恍┥罘諊⑹姓涮住⒐步煌ㄏ鄬Τ墒斓膮^(qū)域，成為郊區(qū)住宅的“溫床”，尤其是城市輕軌的開通、產業(yè)圈的形成，大為緩解了這些郊區(qū)住宅在交通成本、城市功能上的重要痼疾，從而成為置業(yè)者的新寵。目前，北京郊區(qū)在售項目共有300余個，占全部在售項目的32%左右，主要集中在通州、大興、昌平等區(qū)，2002年之后地鐵13號線、八通線、5號線的建設和開通，打通了京城北部、東部、南部的交通大動脈，使得昌平、通州、亦莊首當其沖成為郊區(qū)住宅的“熱土”，而通州區(qū)由于更接近CBD商圈，更成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。 　　然而，在一些解決了交通問題的郊區(qū)，人們發(fā)現其住宅依然有“短板”：當一群城市生物懷著朝拜的心情、乘坐快捷的城鐵來到郊區(qū)，夢想田園牧歌般的居住時，他們發(fā)現自己失去了更為寶貴的東西，那是一種由酒吧、店鋪、霓虹混合出的東西，你可以稱之為城市的味道，它幾乎是城市生物賴以生存的氧氣。但遺憾的是，低密度、綠色、生態(tài)，現有郊區(qū)住宅的這些有限成分，根本調配不出那種味道。 　　因為非典逃離城市的人們，將很快發(fā)覺郊區(qū)住宅的魅力之水，將因為木桶中的這塊“短板”而流失殆盡。 　　 “都市主義”重整“郊區(qū)化”河山 　　雖然一些市區(qū)樓盤試圖以“城市復興”概念挽留置業(yè)者，但郊區(qū)住宅的天生麗質仍然令人難以割舍。無論如何，與自然的親近、寬松的空間、較低的人口密度，這些都是城市住宅所無法提供的。因此，如何使郊區(qū)住宅“揚長避短”，成為住宅郊區(qū)化下一步的研究命題，而近階段業(yè)界所提出的“郊區(qū)都市化”論點，成為最值得關注的動向。 　　城市化是21世紀世界發(fā)展的三大趨勢之一，1990年初，基于對郊區(qū)化蔓延的深刻反思，美國逐漸興起了一個新的城市設計運動——新城市主義，主張借鑒二戰(zhàn)前美國小城鎮(zhèn)的優(yōu)秀傳統，重新整合現代生活的種種要素，如家居、工作、購物、休閑等，再造城市社區(qū)活力。新城市主義的主張包括：提倡建筑類型多樣化，使用功能多樣化，居住生活多樣化。“新城市主義”的典型小城鎮(zhèn)預示著一種未來城市發(fā)展的模式：人們的家園坐落在自然景區(qū)內，社區(qū)將居住、購物、工作、就學、醫(yī)療組合形成多功能綜合區(qū)，不僅方便了居民的工作和生活，同時也創(chuàng)造了豐富的街道景觀；社區(qū)有多個中心和不同種類的建筑，為人們提供豐富的交往空間；建筑和交通建構在一個步行系統中，人們能在數分鐘內步行享受生活的便利溫馨……自然、閑適、便利、豐富多彩，“新城市主義”以其給人們展示的新城市生活感受，成為近年來美國城市設計領域的主流流派，其影響已遠不止于美國國界，如今對京城周邊的城鎮(zhèn)住宅開發(fā)更具有直接而現實的借鑒意義。 　　目前，我國正處在城市化中期加速發(fā)展階段，與歐美國家1小時車程的郊區(qū)住宅比，北京距市中心30分鐘內車程的住宅，恰恰是國外“新城市主義”著力發(fā)展的城市新區(qū)。受“新城市主義”思潮影響，“郊區(qū)都市化”的倡議者認為，目前京城近郊的城鎮(zhèn)住宅，應是城市機體的一部分。以通州為例，若以天安門為中心，一線地鐵為軸線，則通州與石景山區(qū)位相同，受一線地鐵帶動，石景山早已成為“老城區(qū)”，與市區(qū)住宅一樣開始面臨“城市病”的困擾。而八通線的建設開通，使通州一躍為“新城市主義”的首個理想開發(fā)區(qū)域。但遺憾的是，受傳統郊區(qū)住宅開發(fā)思路的影響，通州在“城市化”方面幾乎沒有長進。縱觀通州區(qū)的住宅項目，雖然房價已從3年前的2000元左右翻了一番，但樓盤的在城市味上依然貧血，連會所這樣的城市住宅“標配”都很少有，更別提像樣的休閑、娛樂、購物場所了。即使被公認開發(fā)最成功的亦莊，目前在城市氛圍上也遠遠不夠，像樣的餐館、健身中心幾乎要排長隊。無怪乎有專家疾呼：提倡郊區(qū)住宅化，莫若先解決“郊區(qū)都市化”問題！ 　　幸而，一批先覺者已開始了行動，在第一輪含義模糊的“造城”口號之后，新一批開發(fā)商開始明確樹立“都市主義”的理念，最近開始認購的通州新盤“藍調沙龍”，便是以“后都市主義”作為殺手锏，將商業(yè)街區(qū)、名牌旗艦店、加盟連鎖酒吧、合作名校等引入社區(qū)，力圖為社區(qū)乃至整個區(qū)域惡補商業(yè)、教育、醫(yī)療等等缺失的城市機能。 　　身在郊區(qū)而主打“都市”牌，從而占盡郊區(qū)和城市的雙份紅利，這批來勢洶洶的新派“郊區(qū)住宅”，恐怕會令“住宅郊區(qū)化”迎來一個歷史轉折。 　　非典改變置業(yè)觀念郊區(qū)化進入第三階段 　　郊區(qū)住宅走進“后都市時代” 　　最近，新問世的通州樓盤藍調·沙龍，以一種特立獨行的“后都市主義”氣質，將業(yè)界注意力重新聚焦在非典后方興未艾的“住宅郊區(qū)化”話題之上。“郊區(qū)”與“都市”，本是兩個對立的概念，但當兩個詞匯被放在同一個房地產項目中時，人們也忽然發(fā)現了“住宅郊區(qū)化”的種種美好與尷尬、夢想與現實的矛盾沖擊。 　　郊區(qū)住宅之“郊區(qū)悲喜錄”。 　　距離產生美，這是非典帶給樓市的新規(guī)則。當逃離城市成為大眾心理，郊區(qū)住宅自然成為市場新寵。其實，遠在非典之前，郊區(qū)住宅已具備天生麗質，總結起來不外乎以下2點： 　　1.有環(huán)境。遠離塵世，接近自然，郊區(qū)住宅有更豐富的綠色、陽光、負氧離子，如果不是生計所累，這幾乎代表了所有人的居住夢想； 　　2.有空間。郊區(qū)的低土地成本，為郊區(qū)住宅降低密度提供了條件，除了別墅這種極端產品，傳統的多層板樓、新興的聯排別墅，都給被“城市鴿籠”禁錮已久的人們提供了更為寬松舒適的居住空間，其較低的價格也擴大了人們的購買空間； 　　然而，在“此消彼長”的自然規(guī)律下，郊區(qū)住宅的“郊區(qū)”優(yōu)勢也時常成為其弱點。歷數專家們指出的郊區(qū)住宅的弊端，多數還源自其“郊區(qū)”的出身——比如，市政配套設施嚴重滯后，生活網點不足，影響生活質量；比如交通不便，居住成本過大；比如開發(fā)功能單一，很多郊區(qū)板塊只規(guī)劃了單純的住宅開發(fā)，使區(qū)域成為“臥城”，損害了城市正常機能等等。 　　也因此，有業(yè)界專家大聲疾呼：自1993年開發(fā)商無意識帶來的首輪郊區(qū)化熱潮，到2000年城市路網建設推動的第二輪郊區(qū)化熱潮，非典引發(fā)的置業(yè)觀念改變已將北京“住宅郊區(qū)化”帶入第三階段，而在這一輪熱潮中，郊區(qū)住宅的“都市化”應該成為核心內容。 　　郊區(qū)住宅之“都市回歸夢”。 　　在對待“城市”的態(tài)度上，人們歷來很矛盾。既想逃離喧囂、又想享受便利，因此，“離塵不離城”向來是開發(fā)商們最摯愛的宣傳點。對于郊區(qū)住宅來說，“城市”更是一個愛恨交織的概念，“離塵”是一定的了，“不離城”卻遠不是說說那么簡單。總結一下，能做到所謂“不離城”的郊區(qū)項目至少要解決下述幾個問題： 　　1.交通。在近日焦點房網所做的一項調查中，“公交”被購房人放在了郊區(qū)住宅配套的第一項。沒有一個家庭能完全脫離城市做“隱士”，國外郊區(qū)化被駁斥的一個最大罪證也是“交通成本”太大，而近些年方興未艾的“新城市主義”，更提倡一種將工作、生活一體化的新型社區(qū)。經濟發(fā)展的差異化，使北京的郊區(qū)目前暫不能提供就業(yè)功能，而只能依靠城市捷運，為工作、生活的聯結提供便利。如北京城市鐵路向北、向東的貫通，為北部如回龍觀、東部如通州打通了關節(jié)，20分鐘不堵車的城市捷運，使這些區(qū)域的樓盤有了近距離享受城市便利的條件。 　　2.托幼。除去交通，能夠每日煩擾人的，就屬幼兒的教育了。從房地產市場幾年的經驗來看，選房常與選學校聯系在一起，南城怡海花園、興濤社區(qū)，都是因與名校合作辦學帶活樓盤的范例。而通州新項目藍調沙龍，尚未開盤就定下與中國教育研究院合作，開辦“中國教育研究院通州第一實驗小學”，以及與匯佳幼兒園合作開辦社區(qū)幼兒園等舉措，均是為樓盤的“不離城”加分； 　　3.商業(yè)。商業(yè)是屬于城市的繁華傳奇，是區(qū)別于郊區(qū)的要素，成功的商業(yè)配套往往能帶熱一整片區(qū)域。但縱觀諸多郊區(qū)社區(qū)商業(yè)，往往平庸者居多，僅限于為居民提供美容、洗衣、用餐、日常消費的必要服務，根本談不上對城市商業(yè)氛圍的營造。天行雅坤房地產公司認為，新興的郊區(qū)住宅的商業(yè)配套，應該有一定的規(guī)模、有相當的品位、有巨大的影響、有足夠的人群，不僅僅只滿足一個小區(qū)業(yè)主生活的需要，更要肩負著為整個區(qū)域營造熟悉的城市氛圍和生活方式。在天行雅坤新項目藍調沙龍“后都市主義”的理念中，做商業(yè)步行街、引入知名品牌旗艦店、以免租期3年的條件引入知名超市，這些都是為了提高區(qū)域的商業(yè)品質，給郊區(qū)住宅的“商業(yè)貧血癥”更名。 　　4.情調。對于割舍不開城市情結的人來說，“情調”是一種最說不清道不明的東西。多少郊區(qū)住宅，花園洋房、會所泳池一概不缺，但就是沒有那種都市味道，就象星巴克與小飯館一樣不能相提并論。對于情調的營造，“后都市主義”樓盤藍調沙龍的觀點是：情調的要素有兩個，一是人、二是場所，在最合適的場所聚起最合適的人，情調就產生了。因此郊區(qū)住宅若要營造城市情調，一是必須以“都市化”定位聚集起品位相同的人，二是在社區(qū)中為其提供高品質的、城市味道濃郁的人際交往空間。為此，藍調沙龍選取了都市情調體現最深的酒吧，請知名連鎖咖啡店輸出管理，在通州區(qū)加盟做一家極具都市味道的酒吧，加上個性獨具的會所、商業(yè)步行街、1萬平米的中心廣場等，他們自信此舉可令業(yè)主享有一種優(yōu)雅放松的人際關系和休閑狀態(tài)，為社區(qū)乃至整個大區(qū)域營造出濃厚的城市情調。 　　5.會所。98年前，人們幾乎還不知道“會所”是何東西，但時至今日，包括郊區(qū)項目在內的大多數樓盤都將其作為了配套“標準件”。但遺憾的是，即使走過了近5年的發(fā)展歷程，今天多數樓盤會所還僅只停留在對規(guī)模的追求上，動輒數千平方米的會所橫亙社區(qū)，但卻象幾年前農村暴發(fā)戶家里盛糧食用的洗衣機一樣，因經營不善成為“擺設”。對于更加依賴社區(qū)配套的郊區(qū)住宅來說，會所經營尤其是一個重要課題，因此，以“都市主義”為追求的郊區(qū)住宅，開始把會所的合理設置、創(chuàng)新經營當作回歸城市生活的重要途徑。以藍調沙龍為例，考慮到樓盤的客戶多數為CBD的年輕白領，他們首先賦予會所一個針對性極強的功能——運動，在會所設置了包羅萬象的運動項目。在經營管理上，藍調沙龍的做法更獨樹一幟，他們對會所實行會員式管理，會員費可打入購房總價款中，并隨房款作按揭，這樣，每月實際只需支付不到25元的費用，業(yè)主和家屬就可終生免費使用會所，并作為會員參與到會所的經營和分紅中，完全是城市高檔私人俱樂部的作派！ 　　6.產品。談“都市化”的郊區(qū)住宅，不能忽略根本性的東西——房屋本身。飛車郊外，有多少單純追求低價的郊區(qū)住宅做成了農民新村？住到郊區(qū)，人們更為關注住宅的設計、戶型、園林，郊區(qū)住宅的“都市化”，也意味著“城市制造”的產品品質。在這個方面，藍調沙龍3600元精裝修、1萬平方米中心綠地、3000平方米谷地式廣場，或許能給郊區(qū)住宅市場帶來信心。 　　從產品硬件配套到整體氣氛營造，“后都市主義”在為郊區(qū)住宅再造城市機能上可謂煞費苦心，“郊區(qū)”美景與“城市”便利能否魚與熊掌兼得我們尚不能決斷，但終于有人將“郊區(qū)”與“都市”放在住宅郊區(qū)化舞臺上聯袂演出的時候，我們可以設想：一批更有殺傷力的郊區(qū)住宅開始登場了。