“宋城”斥資30億南京再造“明城”

　　南京造“明城”？ 　　6月19日，2003中國南京重大項目投資洽談會一口氣推出13個景點景區招商，海內外旅游業者及各路資本趨之若鶩———Sportsmediagroup（英國媒體集團）簽訂興建雨花臺主題公園意向性協議，項目總投資超過5億美金；某臺資企業也對龍江寶船遺址公園流露出濃厚興趣，該公園規劃用地約18公頃，總投資額將達2.3億元。 　　杭州宋城集團老板黃巧靈也不甘落后，派出多員大將赴會，希望獲得其心儀已久的金陵大報恩寺重建項目。金陵大報恩寺琉璃寶塔系明成祖朱棣所建，高達80余米，曾被稱為“天下第一塔”，1856年毀于戰火。擬重建的該景區規劃占地9.4公頃，預計總投資4.4億元，投資者享有20年經營權。據了解，宋城正與南京方面密切接觸，并將于近日草簽協議。 　　不過，這也許是黃巧靈在南京打造其龐大“明城”計劃的一小步。 　　其實早在洽談會前，低調的黃就與南京江寧區正式簽約開發“南京旅游新城”，計劃打造一個全新的歷史文化主題公園“明城”。這座新城總面積約10平方公里，投資額約為30億元，將新建明城、世界風情園、地中海度假區、南京樂園、威尼斯水城、黑森林高爾夫公園等一系列景點。 　　看起來，黃巧靈要在南京復制他的成名作杭州“宋城”了。 　　不過，許多南京人并不十分看好明城項目。盡管南京曾是明朝都城（后遷至北京），但南京市風華旅行社的張先生認為，南京人以六朝文化為自豪，再加上以前“西游記城”等主題公園落敗的前車之鑒，明城能否有市場值得懷疑。 　　南京青旅一位人士在接受記者電話采訪時說，杭州宋城的成功具有不可復制的特定市場環境，1990年代早期國內旅游市場剛剛起步，消費需求較為單一，如今旅游市場發育比較成熟，旅游產品日益多元化。盡管因為南京曾經做過明朝的都城，但黃巧靈不一定做得好。 　　接受記者采訪時，黃巧靈表示，旅游新城不會是杭州宋城的翻版，明城只是其中的一個小項目，它并非傳統意義上功能單一、相對封閉的景區。旅游新城與迪斯尼、日本“豪斯登堡”和美國環球影城“CityWalk”相似，將集游樂、休閑、度假、會展、居住等功能于一體，形成國內首個綜合性旅游休閑社區。而多功能和旅居結合是最大賣點，眾多風格各異的小鎮與各種生活配套設施，既是景點又是地產社區，可容納數萬人生活起居或度假休閑。 　　“旅游的概念變模糊了，取而代之的是一種休閑的生活模式，”黃對記者說，“休閑是一種文化”。 　　在2002年度福布斯中國首富排行榜上，黃位居第42名，個人財富15億元。他的公司號稱中國最大民營旅游集團，以主題公園及旅游房產等模式而揚名業界。 　　嫁接有術 　　記者注意到，明城項目推出的旅游休閑與景觀房產的嫁接模式，與黃巧靈以往操作手法如出一轍。 　　“主題公園與景觀房產配套就是創新。”黃告訴記者，其項目位置大多較為偏僻，各種配套相對滯后，投入非常大，如果單純做主題公園這種特大型旅游項目，而高額門票勢必導致大量游客被拒之門外。景觀房產有利于降低單純對門票收入的依賴，分散投資風險。 　　1996年宋城開業以來，黃在國內率先提出“景觀房產”概念，在景區建造公寓別墅，以分時度假形式售出或租賃。其中，投資近4億元的杭州樂園占地5000畝，參照日本“豪斯登堡”，營造大片綠地湖泊，設置高爾夫球場及獨立社區型房產，通過自我造勢，100多套景區住宅在短時間內被搶購一空。據介紹，目前宋城集團在華東地區和浙江省等的30多萬畝項目中，多是采取這樣的開發模式。 　　事實上，在一些地方政府的支持下，黃巧靈的嫁接模式正在被更大規模地復制。 　　據消息人士向記者透露，由宋城承攬的2006年杭州世界休閑博覽園目前正在緊張施工，該園區占地2000畝，總投資36億元，因緊鄰杭州樂園而被當作其二期工程，包括一個可容納2.5萬人的演藝廣場和一個大型綠化廣場，以及賓館、影院、公交車站等，構成社區“城市中心”。 　　世界休閑博覽會素有世界旅游休閑“奧運會”之稱，是全球范圍旅游景區、度假區、主題公園、旅游設備和休閑商品交易的國際博覽會，每兩年舉辦一屆。2001年杭州市獲得該博覽會申辦權時，宋城集團作為“獨家”承辦方接受了由市財政劃撥的160萬美元前期費用。據悉，杭州市政府將為此項目配套100多億。 　　該集團有關負責人表示：“本來這（博覽園）都是要政府投資，但政府不給一分錢，只給政策，給非常便宜的土地。這里的地價也是我們帶動起來的，當初是5000塊錢一畝，現在變成100多萬一畝了。宋城先買冷僻生地，通過一個項目把地帶旺，生地變熟地，再變熱地，有利于加快城市化進程。” 　　有人對此提出質疑，認為宋城實際上在變相運作房地產項目。黃巧靈指出一般房地產容積率為80％，別墅為40％，而杭州樂園房產容積率低于8％，仍以旅游景點為主，這種配套符合相關政策法規。 　　“我現在的重點是大型休閑社區，而不是純粹的房地產。”黃說，“休閑經濟是21世紀旅游行業的發動機，無論利潤率還是行業外延和前景預期都比傳統行業樂觀，綜合成本也會比傳統模式低。而從根本上說，它更符合社會發展的方向，是政府所鼓勵和支持的。” 　　中國社科院宏觀經濟研究室主任袁鋼明認為，到現在為止，旅游業基本上是國有的，大的競爭權是由國家控制的，特別是一些獨占的景點，有關其放開的深度和難度的復雜性遠遠要超過制造業，引入民營資本可以給旅游業的振興帶來機會。 　　·記者觀察· 　　“不按牌理出牌”的背后 　　旅游景點投資大、風險高、回收慢，但宋城集團取得了較好的投資回報，而且迅速擴張。1996年以來，宋城先后投入40多億元，建造杭州宋城、杭州樂園、山里人家、美國城、寧波中國漁村等主題園區，并于2000年9月，斥資收購豪華游輪“奧麗安娜號”。 　　宋城集團投資的每一個項目幾乎都是反對者多，贊同者少。黃巧靈投資宋城景區時，正值中國主題公園蕭條期，全國各地在主題公園上套住了3000億元投資，眾多專家認為在歷史文化名城杭州建設人造景觀是造假古董，前景堪憂。投資杭州樂園時，包括該公司員工都覺得，到一片廢棄磚瓦廠圈幾千畝地必死無疑。但最終宋城與杭州樂園都成了知名景點，于是有人說，宋城集團是“不按牌理出牌”。 　　“不按牌理出牌”獲得成功，其背后的投資理念是什么？ 　　上海財大旅游系主任何建明教授接受記者采訪時認為，“牌理”即規律，所謂“不按牌理出牌”，不是不按規律辦事，而且不按常人所認為的“牌理”出牌，決策者在超前性思維指導下，把握的是事物發展的潛在規律和發展趨勢。 　　其次，民營資本更應當具備防范風險的能力。宋城投資杭州樂園時，面對一片反對聲，先后設置了抵御風險的五道防線：荷蘭村、生態公園、馬可·波羅之旅主題公園的旅游觀光收入；氡溫泉度假村、商務酒店等餐飲、住宿收入；水上會議中心、高爾夫俱樂部、網球俱樂部等休閑會所收入；地中海別墅、水街私人酒店等房產收入；旅游高等院校收入。由于這五道防線互相交織、互為依托和補充，只要其中的一個項目成功，即可保證整個項目的成功。難怪事后黃巧靈說：“我是系著保險繩在走鋼絲，自己心里有底！” 　　何建明教授同時認為，宋城集團適時實施投資轉移戰略的舉措也取得了成功。例如，創辦宋城集團華美學校就是一個成功案例。1999年美國城開園，但效益一直不理想。為此，宋城決定斥資1.5億元，以現美國城為中心的300余畝土地興建一所可容納3000名學生的私立學校。2002年9月，宋城華美學校落成首期招收1000名學生，回收資金6000萬元。預計，通過教育與旅游合作的方式，2～3年內將收回全部投資。 　　不過，宋城集團也有個別投資轉移失誤的案例。1999年底，宋城控股杭州最大的民營連鎖書店百通書店，希望依托其向國內各地拓展的基礎上發展旅游業務網點。2001年10月，百通書店淡出圖書零售業，宋城這個多元化投項以失敗告終，好在它并未影響該集團主業。 　　何建明教授分析指出，“不按常理出牌”的背后，其實是投資戰略及投資藝術的結合。至于這種結合是否完美，便是其投資是否成功的關鍵了。