中國(guó)人民大學(xué)葉劍平：城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

[center][img]http://www.landscapecn.com/upload/news/200511010648675.bmp[/img] 中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任、教授葉劍平 [/center] 　　【主持人】下面，我們進(jìn)行我們論壇的第二部分，就是主題演講。首先，做主題發(fā)言的是在地產(chǎn)界和學(xué)術(shù)界都具有極高聲譽(yù)的中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系的系主任葉劍平教授，葉教授在土地管理，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn) 投資分析與價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，土地信息系統(tǒng)，土地整理等研究領(lǐng)域都很深的造詣，并且承擔(dān)了很多國(guó)家一級(jí)研究課題。那么，也是被我們稱為在學(xué)術(shù)界的三大元帥之一。下面，由請(qǐng)葉劍平教授就城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做主題發(fā)言。 　　【葉劍平】大家下午好！也算2005年，跟大家拜個(gè)年，叫我講城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這段時(shí)間也參加了建設(shè)部、國(guó)土部的一些會(huì)，“十一五”的一些項(xiàng)目，其中就牽扯到城市問(wèn)題就有很多，包括城鄉(xiāng)一體化的問(wèn)題，包括城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的土地節(jié)約利用問(wèn)題，包括“三農(nóng)”問(wèn)題的解決。那么，這些問(wèn)題應(yīng)該來(lái)說(shuō)是我們未來(lái)發(fā)展一個(gè)大的方向，或者是大的主旋律。那么，我想在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，毫無(wú)疑問(wèn)我們老總最關(guān)心的，應(yīng)該說(shuō)我們發(fā)展的方向和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)和整個(gè)形勢(shì)的發(fā)展是相一致的。否則的話，或者是背對(duì)著它的發(fā)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中毫無(wú)疑問(wèn)是處于劣勢(shì)地位。在這里，我想講幾點(diǎn)思考，跟大家共享一下，有什么問(wèn)題我們一塊討論。 　　【葉劍平】第一點(diǎn)，大的背景，中國(guó)的城市化特點(diǎn)，跟其它國(guó)家有所區(qū)別。后面，我會(huì)講在這個(gè)區(qū)別中最大的一個(gè)區(qū)別就是政府所處的地位，或者是政府主導(dǎo)下的發(fā)展，這是我們的一個(gè)特點(diǎn)。第二個(gè)是整個(gè)土地是受政府控制，那么在 西方市場(chǎng)主導(dǎo)下的一種城市化過(guò)程是完全不同的。那么，特點(diǎn)之一我在這里面就說(shuō)了根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也好，在座的諸位判斷也好，中國(guó)進(jìn)入城市化高速發(fā)展期，這種高速發(fā)展在近幾年來(lái)都以1.2％的城市化率速度在發(fā)展。 　　【葉劍平】那么，這種1.2％的速度實(shí)際上還有其它一些就我們目前二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的發(fā)展，如果我們這種戶籍制度完全打開(kāi)的話，實(shí)際上我們流動(dòng)的，就是說(shuō)在打工，來(lái)回?cái)[動(dòng)，鐘擺式的農(nóng)民進(jìn)城打工后，到過(guò)年現(xiàn)在都要往家里面走，還有1.2億勞動(dòng)大軍，如果也留在城市的化，那么我們城市化速度會(huì)更快，更高。那么，這些實(shí)際上從城市發(fā)展角度來(lái)說(shuō)意味著機(jī)遇，我們整個(gè)居住群體要搬遷，這種搬遷就城市化了，往城市聚集。我們這種城市化過(guò)程是以工業(yè)為基礎(chǔ)的，所以老說(shuō)我們中國(guó)是世界的加工基地，生產(chǎn)基地，那么就以工業(yè)的發(fā)展來(lái)推動(dòng)城市的發(fā)展。 　　【葉劍平】所以，這一輪經(jīng)濟(jì)里面不管是開(kāi)發(fā)區(qū)熱也好，還有招商引資熱也好，不外乎和這些有關(guān)系。第三個(gè)是城市群和城市帶的出現(xiàn)，珠三角城市圈的論壇，長(zhǎng)三角城市帶的論壇，早一段時(shí)間，有政協(xié)委員就環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提出來(lái)一個(gè)提案，總理是在這一帶的，有很重要的批示，批示實(shí)際上就是說(shuō)以天津?yàn)楦劭冢本橹R(shí)經(jīng)濟(jì)的源泉，發(fā)源地，那么這些互相聯(lián)手，津京經(jīng)濟(jì)帶擴(kuò)展到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，這些應(yīng)該是今后一段時(shí)間內(nèi)的熱點(diǎn)。當(dāng)然，還有東北，東北老工業(yè)基地的振興等等，那么都存在著什么呢？或者是標(biāo)志著什么呢？標(biāo)志著我們?cè)瓉?lái)是相對(duì)獨(dú)立以行政區(qū)劃為中心的發(fā)展模式向我們城市和城市之間協(xié)作發(fā)展的模式。 　　【葉劍平】那么，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和原來(lái)計(jì)劃與為中心的，因?yàn)槲覀兌愂帐且孕姓^(qū)域?yàn)楹怂銟?biāo)準(zhǔn)的。那么，這樣的話就是說(shuō)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，和原來(lái)計(jì)劃為導(dǎo)向兩者之間就發(fā)生了沖突。那么，這種沖突就要求我們各級(jí)城市政府部門之間的協(xié)作和協(xié)調(diào)就開(kāi)始了，為了使這種區(qū)域的發(fā)展更有競(jìng)爭(zhēng)力。第四個(gè)是中國(guó)的發(fā)展城市化帶來(lái)了大量的人口遷移，帶來(lái)了很多的資本流入，這也是我們的一個(gè)特點(diǎn)。那么，即便是西部的資本，西部的人員往東部這些城市化發(fā)展水平高的地方流動(dòng)。那么，這意味著什么呢？意味著我們勞動(dòng)力和資本就相對(duì)在某些區(qū)域的集中。那么，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開(kāi)房地產(chǎn)生產(chǎn)要素。房地產(chǎn)是一個(gè)最基本的要素，都離不開(kāi)它，也離不開(kāi)在座的各位。 　　【葉劍平】剛才說(shuō)的特點(diǎn)都是我們國(guó)際上一些學(xué)者們總結(jié)過(guò)的，我就不說(shuō)了。原來(lái)這兒畫(huà)一個(gè)框圖，城市化在初級(jí)階段，大概20％幾的時(shí)候發(fā)展很緩慢。那么，一達(dá)到了30％以后，城市化發(fā)展速度就加快了。那么，中國(guó)2001年是37.7％，2003年底實(shí)際上40％了，2004年在41％點(diǎn)多到42％，處在這樣一個(gè)位置。從這個(gè)位置到70％，因?yàn)槲覀冝r(nóng)民很多了，應(yīng)該說(shuō)發(fā)展階段，從城市化進(jìn)程來(lái)說(shuō)，它至少還有二、三十年，也就是說(shuō)我們規(guī)劃2050年變成一個(gè)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平的話，城市化速度還要加快。那么，加快的結(jié)果意味著什么呢？意味著我們城市人口假設(shè)60％的話，2050年16億人口，這是非常保守的故，如果按照60％來(lái)算一下，那么就是9億人，近10億人要在城市里，這意味著什么呢？自己算一下，10億人除以3，多少呢？3億多家庭，一百平米，都是很少的，算一下我們現(xiàn)在存量房地產(chǎn)和將來(lái)要增量到這個(gè)程度，再加上改造。那么，這樣的話我們空間毫無(wú)疑問(wèn)是很大的，這是大的趨勢(shì)，誰(shuí)也不可阻擋。 　　【葉劍平】否則的話，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)，或者是全面實(shí)現(xiàn)小康，實(shí)際上是不可能的。那么，在這樣一個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，我們就講了，我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家一些研究表明，城市化水平發(fā)展第一階段剛開(kāi)始是工業(yè)化，主要是人口的聚集，到后面來(lái)說(shuō)就是生產(chǎn)的集約化，就是提高效率，品質(zhì)的提高，實(shí)際上是兩個(gè)階段。這預(yù)示著什么呢？就是在一些發(fā)達(dá)的區(qū)域，已經(jīng)由原來(lái)的所謂粗放式發(fā)展，向集約式發(fā)展進(jìn)行，房地產(chǎn)也是一樣，土地使用從原來(lái)粗放式發(fā)展向集約式發(fā)展。未來(lái)的政策制定，一個(gè)城市土地利用指標(biāo)，肯定是控制一個(gè)城市發(fā)展的方向。那么，原來(lái)我們土地的發(fā)展是一個(gè)擴(kuò)張形式，也就是說(shuō)向郊區(qū)，向農(nóng)地的擴(kuò)張形式，慢慢按照這樣一個(gè)發(fā)展的規(guī)律，從城區(qū)又重新改造開(kāi)始，或者是提高城區(qū)的土地集約利用水平。這是講的第一個(gè)我們城市化的特點(diǎn)。 　　【葉劍平】第二點(diǎn)，我們城市化過(guò)程當(dāng)中面臨的問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題，土地資源的稀缺，這個(gè)毫無(wú)疑問(wèn)，大家都感到了。有的投資商也好，發(fā)展商也好，實(shí)際上對(duì)中國(guó)整個(gè)資源占領(lǐng)，或者說(shuō)戰(zhàn)略發(fā)展投向了一個(gè)是能源的資源，水資源沒(méi)有辦法壟斷。一個(gè)是土地資源，因?yàn)閷?duì)能源的投資，也是未來(lái)中國(guó)的命脈。土地資源控制，對(duì)未來(lái)財(cái)富聚集也是很重要的。當(dāng)然，水資源短缺，我家鄉(xiāng)在福建，我們的一條河原來(lái)是長(zhǎng)流河，從我小的時(shí)候開(kāi)始始終河里面都有水，今年說(shuō)水旱了，不可思議，為什么呢？南方居然也是缺水城市，這是面臨著非常大的一個(gè)問(wèn)題。那么，這兩者的制約，也就是說(shuō)未來(lái)城市化發(fā)展的道路，或者是哪些區(qū)域要發(fā)展快的話，就要擺脫這兩個(gè)制約，或者說(shuō)我們投資的話就要考慮這個(gè)。比如說(shuō)水極缺，毫無(wú)疑問(wèn)城市想大規(guī)模擴(kuò)張是不可能的，這是資源。土地也是一樣的，如果限制你，不讓你擴(kuò)張，你還在里面投也是不可能的，所以這都是制約整個(gè)城市發(fā)展的。 　　【葉劍平】那么，原來(lái)我們土地的發(fā)展是一個(gè)擴(kuò)張形式，也就是說(shuō)向郊區(qū)，向農(nóng)地的擴(kuò)張形式，慢慢按照這樣一個(gè)發(fā)展的規(guī)律，從城區(qū)又重新改造開(kāi)始，或者是提高城區(qū)的土地集約利用水平。這是講的第一個(gè)我們城市化的特點(diǎn)。第二點(diǎn)，我們城市化過(guò)程當(dāng)中面臨的問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題，土地資源的稀缺，這個(gè)毫無(wú)疑問(wèn)，大家都感到了。有的投資商也好，發(fā)展商也好，實(shí)際上對(duì)中國(guó)整個(gè)資源占領(lǐng)，或者說(shuō)戰(zhàn)略發(fā)展投向了一個(gè)是能源的資源，水資源沒(méi)有辦法壟斷。一個(gè)是土地資源，因?yàn)閷?duì)能源的投資，也是未來(lái)中國(guó)的命脈。 　　【葉劍平】土地資源控制，對(duì)未來(lái)財(cái)富聚集也是很重要的。當(dāng)然，水資源短缺，我家鄉(xiāng)在福建，我們的一條河原來(lái)是長(zhǎng)流河，從我小的時(shí)候開(kāi)始始終河里面都有水，今年說(shuō)水旱了，不可思議，為什么呢？南方居然也是缺水城市，這是面臨著非常大的一個(gè)問(wèn)題。那么，這兩者的制約，也就是說(shuō)未來(lái)城市化發(fā)展的道路，或者是哪些區(qū)域要發(fā)展快的話，就要擺脫這兩個(gè)制約，或者說(shuō)我們投資的話就要考慮這個(gè)。比如說(shuō)水極缺，毫無(wú)疑問(wèn)城市想大規(guī)模擴(kuò)張是不可能的，這是資源。土地也是一樣的，如果限制你，不讓你擴(kuò)張，你還在里面投也是不可能的，所以這都是制約整個(gè)城市發(fā)展的。城市化過(guò)程當(dāng)中我們把農(nóng)民完全轉(zhuǎn)移出去，大家看報(bào)紙各種各樣統(tǒng)計(jì)數(shù)字都有，三無(wú)農(nóng)民，失地，失業(yè)，沒(méi)有保障，有人說(shuō)是兩千萬(wàn)，也有人說(shuō)是四千萬(wàn)，也有人說(shuō)是六千萬(wàn)，不管這個(gè)，至少是幾千萬(wàn)，幾千萬(wàn)是歐洲大國(guó)國(guó)家的人口。那么，低水平勞動(dòng)力相對(duì)過(guò)剩，或者是大量過(guò)剩。所以，在廣東一帶，就是說(shuō)加工這些，還有一般的服務(wù)業(yè)，服務(wù)員等等是大量的過(guò)剩，使我們壓低勞動(dòng)成本，這也是優(yōu)勢(shì)，也是劣勢(shì)，劣勢(shì)是什么呢？造成社會(huì)不公平。如果這個(gè)不公平拉大到一定程度，就會(huì)造成社會(huì)振動(dòng)，一振動(dòng)就造成社會(huì)穩(wěn)定，不穩(wěn)定就會(huì)產(chǎn)生很多政治問(wèn)題。所以，在這樣的情況下，這個(gè)大背景毫無(wú)疑問(wèn)，政府肯定不會(huì)袖手旁觀。 　　【葉劍平】那么，就有一個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)政府如何制定一些政策，使這些多余的農(nóng)民能夠消化掉。那么，從我們房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)關(guān)注的是什么呢？就是說(shuō)這些農(nóng)民進(jìn)城后能不能買得起房子？那么，他有錢肯定買得起。那么，這個(gè)錢從哪里來(lái)呢？就要及早反思，怎么樣讓有錢人多交點(diǎn)稅，轉(zhuǎn)移過(guò)去，這是一種方式。另外一種把原有土地價(jià)值提高，也就是說(shuō)征地的權(quán)利也好，或者是土地由農(nóng)地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地的也好，把這個(gè)成本提高。當(dāng)然，提高了并不是說(shuō)整個(gè)社會(huì)成本提高了，實(shí)際上提高農(nóng)民自己的分配。那么，這就是未來(lái)的一些取向。 　　【葉劍平】毫無(wú)疑問(wèn)，肯定會(huì)采取措施。另外一種也是，可以把糧食價(jià)格提高，在座的諸位如果米一塊多錢財(cái)一般斤，賣到三塊多錢，提高一倍對(duì)大家沒(méi)有什么影響。人越長(zhǎng)越胖，飯?jiān)匠栽缴佟５牵@一提高，一轉(zhuǎn)移，實(shí)際上就有更多人收益提高了。所以，剛才說(shuō)粗放式發(fā)展的時(shí)候是以資源性為代價(jià)。如果到了集約式的發(fā)展，最后資源作為要價(jià)的一個(gè)條件，因?yàn)樗窍鄬?duì)壟斷的，相對(duì)稀缺的，稀缺的話只要一個(gè)政策相應(yīng)，價(jià)格就馬上起來(lái)，像空氣不稀缺，但是慢慢干凈的空氣也稀缺了。所以，大家到旅游地區(qū)呼吸新鮮空氣也要花錢的，這是第二個(gè)問(wèn)題，面臨什么？目前政府在城市化過(guò)程當(dāng)中一些政策上沒(méi)有到位的，就使得我們?cè)诔鞘袛U(kuò)張的時(shí)候，勞動(dòng)力沒(méi)有相應(yīng)的跟上，或者是轉(zhuǎn)移出來(lái)。還有一個(gè)問(wèn)題就是我們的城市化是在政府主導(dǎo)下的一個(gè)城市化，那么這個(gè)城市化基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)滯后，什么意思呢？因?yàn)楸本┳蠲鞔_了，所謂挖路，今天埋一根管要挖一下，明天要埋另外一根管又要挖一下。 　　【葉劍平】為什么這樣子呢？可能大家比我更清楚，因?yàn)轭A(yù)算沒(méi)有到位，這個(gè)工程到什么時(shí)候完成，要把路先修好，路修好以后，錢來(lái)了，可以布管再挖，沒(méi)有關(guān)系，這種重復(fù)的勞動(dòng)也好，浪費(fèi)也好，總的來(lái)說(shuō)基礎(chǔ)設(shè)施不是很完善的，或者說(shuō)我們城市發(fā)展是個(gè)跳躍式的。我們有些表面上做的更多，跟我們開(kāi)發(fā)商，我們蓋的房子一樣，外立面做的好一點(diǎn)，里面誰(shuí)也看不清楚。那么，我們城市發(fā)展也是這樣子的，就屬于急功近利。有一個(gè)例子就是回龍觀和天通苑，原來(lái)規(guī)劃很好，解決住房問(wèn)題，但是現(xiàn)在交通堵塞，早一段時(shí)間和規(guī)委一塊討論，像這樣的社區(qū)如何通過(guò)規(guī)劃，如何通過(guò)再改造，使得這個(gè)區(qū)域能夠增加一些所謂的綜合功能，使一些人不要跑來(lái)跑去，有人提出是不是搞一些大的商場(chǎng)，或者是搞娛樂(lè)設(shè)施，有人提出是不是寫(xiě)字樓也搬進(jìn)去。那么，這些問(wèn)題好多都是要論證的。 　　【葉劍平】天通苑也是一樣的，如果我們?cè)煲粋€(gè)城，這樣的話我們生活成本太高了，整天在這里面勞累的奔波。天通苑、回龍觀路口等車一個(gè)小時(shí)，早上一個(gè)小時(shí)，晚上一個(gè)小時(shí)，所以有班不能上，有家不能回，有人上BBS網(wǎng)上談了很多問(wèn)題。因此，這個(gè)引起政府的關(guān)注，就是說(shuō)未來(lái)到底我們建立一個(gè)什么樣的小城鎮(zhèn)，或者相對(duì)來(lái)說(shuō)功能比較綜合一點(diǎn)的城鎮(zhèn)，這可能是未來(lái)的發(fā)展，也就是開(kāi)發(fā)商所要做的工作。另外形象工程，就是有一些通路，有一些廣場(chǎng)，有一些其他工人也好，甚至某個(gè)區(qū)域，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)區(qū)也好，包括CBD也好，比如說(shuō)中關(guān)村西區(qū)也好，這些都相對(duì)來(lái)說(shuō)它的市場(chǎng)任務(wù)要小于它的政治任務(wù)，那么在某一個(gè)任期內(nèi)要改造某一個(gè)地方，一定要有成效。那么，在這樣情況下有好多細(xì)節(jié)性的東西，比如說(shuō)交通的組織，一些企業(yè)之間，所謂形成了一個(gè)功能綜合企業(yè)群體的招商引資。那么，由于時(shí)間短，不可能完全的互相就像產(chǎn)業(yè)鏈也好，或者企業(yè)之間的功能匹配也好，都跟不上，最后簡(jiǎn)單的說(shuō)就一個(gè)大商場(chǎng)，最后分隔出租或者是出售，什么好賣就賣什么，功能很單一，功能單一，就沒(méi)有辦法形成競(jìng)爭(zhēng)力。沒(méi)有辦法形成競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)區(qū)域就死掉了。 　　【葉劍平】那么，這些都屬于我們現(xiàn)在整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施也好，整個(gè)環(huán)境造成的一個(gè)稀缺性。還有一個(gè)問(wèn)題市場(chǎng)趨利，包括發(fā)展商，但是我們大多數(shù)市場(chǎng)趨利發(fā)展商，我覺(jué)得不是怪你們，是怪這個(gè)市場(chǎng)本來(lái)就是這樣子的，急功近利的開(kāi)發(fā)模式，就出現(xiàn)許多新的城市垃圾，因?yàn)樗觅u，它必須快，慢一點(diǎn)的話不行。那么，在這樣一個(gè)浮躁的，不成熟的市場(chǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)逼迫大家去這么做。當(dāng)然，這些做也跟我們政府控制有關(guān)，政府管理不到位，我們城市發(fā)展實(shí)際上還有另外一個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是政府主導(dǎo)下，一個(gè)我們企業(yè)也能夠影響下，包括我們搞容積率的問(wèn)題，綠地變成樓房的問(wèn)題等等，實(shí)際上是一個(gè)無(wú)序的相對(duì)。那么，這樣一個(gè)過(guò)程毫無(wú)疑問(wèn)未來(lái)發(fā)展不可能長(zhǎng)期存在，把無(wú)序變成更有序。如果我們城市長(zhǎng)期這樣下去，實(shí)際上美國(guó)也好，西方國(guó)家也好，在七、八十年代老唱這個(gè)歌，人們一到周末紛紛逃離城市，覺(jué)得非常難受，要到郊外呼吸新鮮空氣，要到郊外去舒展一下。 　　【葉劍平】第三點(diǎn)，我們想科學(xué)理性看待城市發(fā)展，因?yàn)殡S著我們前一輪改革開(kāi)放后二十多年的發(fā)展，這時(shí)候發(fā)展應(yīng)該說(shuō)是世人矚目，引起了國(guó)際重視。但是，在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中也存在這樣那樣的問(wèn)題，這種問(wèn)題當(dāng)然比起不發(fā)展肯定是好的，發(fā)展中的問(wèn)題。所以，發(fā)展中的問(wèn)題肯定從發(fā)展中來(lái)解決。第一個(gè)我的理解城市是發(fā)展起來(lái)的，而不是建設(shè)起來(lái)的，我們?cè)瓉?lái)都是建設(shè)的，所以我們好多區(qū)域由于是政府工程建設(shè)起來(lái)后這個(gè)區(qū)域沒(méi)有辦法出租出去，沒(méi)有辦法銷售出去，變成了資金大量的留置，資金功能沒(méi)有辦法完成。發(fā)展起來(lái)是什么呢？發(fā)展是一個(gè)自然過(guò)程，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就像我們一個(gè)人，你有錢了，就開(kāi)始講究品質(zhì)了，住的要寬敞一點(diǎn)，里面還要裝修好一點(diǎn)，然后里面的配置也要好一點(diǎn)，出去的時(shí)候要車。 　　【葉劍平】那么，要求周圍的環(huán)境，就是相鄰的鄰里關(guān)系要和諧一點(diǎn)。那么，這個(gè)實(shí)際上目前已經(jīng)提出來(lái)，要求從科學(xué)發(fā)展觀，我們也用這樣一個(gè)詞，我們?cè)瓉?lái)做了好多調(diào)查，寄托于稅收養(yǎng)這個(gè)城市，后來(lái)不行，通過(guò)賣地建設(shè)城市，地也賣的差不多了，那怎么辦？所以說(shuō)發(fā)展起來(lái)的就使得成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展的需要，比如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，人口聚集發(fā)展的需要來(lái)發(fā)展城市，而不是先造一個(gè)城，讓別人來(lái)住。第二個(gè)國(guó)家發(fā)改委現(xiàn)在在征求一個(gè)建議，想做一個(gè)全國(guó)的總體規(guī)劃，什么規(guī)劃呢？城市布局，這個(gè)規(guī)劃高于城市建設(shè)規(guī)劃，高于城市國(guó)土規(guī)劃，如果通過(guò)的話，城市經(jīng)濟(jì)圈就由發(fā)改委決定布點(diǎn)了。不管怎么樣，包括北京的規(guī)劃，修編，有人做了統(tǒng)計(jì)，說(shuō)我們北京整個(gè)發(fā)展真正按規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的不到一半，那么這個(gè)就是說(shuō)規(guī)劃的作用實(shí)際上不大。規(guī)劃是什么呢？是超前的，是指導(dǎo)作用的，我們不是，我們開(kāi)發(fā)商在那兒搞一塊地，做規(guī)劃，讓政府去批，政府一看這規(guī)劃好也批，不好的話通過(guò)別的關(guān)系也批。那么，這樣的話整個(gè)城市原來(lái)總體控制就不可預(yù)測(cè)。說(shuō)這個(gè)是什么呢？ 說(shuō)未來(lái)整個(gè)城市的發(fā)展，是有真正的藍(lán)圖，而這種藍(lán)圖一旦確定下來(lái)，誰(shuí)都不能改變。那么，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有好處是什么呢？未來(lái)得發(fā)展是透明的。 　　【葉劍平】那么，透明的最后結(jié)果是什么呢？我們誰(shuí)讀懂了這個(gè)規(guī)劃，誰(shuí)可能先走一步，是這樣的關(guān)系。第三個(gè)是政府的作用，我是畫(huà)了兩個(gè)問(wèn)號(hào)，是政府主導(dǎo)下的發(fā)展，還是保駕護(hù)航的政府？這個(gè)功能也在慢慢轉(zhuǎn)變，慢慢由政府無(wú)所不能，變成了有所為，有所不為的政府。那么，哪些有為，就要看為整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從我個(gè)人來(lái)說(shuō)，慢慢退居到后面的程度，規(guī)定規(guī)則，看好這個(gè)規(guī)則，當(dāng)好裁判，可能應(yīng)該這樣子。在改革初期，也就是前二十多年的話，作為領(lǐng)路人很正常，我們的精英都在政府部門。然后，又從計(jì)劃往市場(chǎng)里靠，來(lái)依賴于政府。但是，隨著好的精英，企業(yè)家也好，社會(huì)各種群體崛起力量越來(lái)越大。第四個(gè)市場(chǎng)作用，就是如何建立一個(gè)市場(chǎng)的機(jī)制，使得我們一個(gè)城市的有限資源能夠得到合理、高效的配置。 　　【葉劍平】第四點(diǎn)，中國(guó)城市化如果從40％提高到65％，需要20年左右的時(shí)間，在這樣的過(guò)程當(dāng)中，城市化道路由原來(lái)的單一功能，也就是說(shuō)建設(shè)一個(gè)某鎮(zhèn)也好，功能很單一型的向國(guó)際上哪兒都提倡的混合功能區(qū)的轉(zhuǎn)換，使得我們的人不要過(guò)分進(jìn)行鐘擺活動(dòng)。第二個(gè)就是城市的布局，原來(lái)曾經(jīng)五、六十年代提出來(lái)發(fā)展大城市，后來(lái)提出發(fā)展中小城市，后來(lái)大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，現(xiàn)在提出大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。在這樣過(guò)程當(dāng)中，我們剛才說(shuō)了國(guó)家對(duì)整個(gè)城市圈，城市帶進(jìn)行布局，布局的話包括東西部城市要建立布局，如果這個(gè)框架，包括土地部門也好，建設(shè)部門也好，發(fā)改委也好，這個(gè)框架的確定，實(shí)際上意味著未來(lái)我們城市發(fā)展整體的方向，這是很大的一個(gè)大局。那么，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃下一步法律地位在提升，也就是通過(guò)規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是我們簡(jiǎn)單的第四個(gè)思考。 　　【葉劍平】最后就是指在這樣一個(gè)大勢(shì)下，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)是遵循城市化規(guī)律，剛才說(shuō)了這是一個(gè)快速發(fā)展期，所以要踏上這個(gè)步伐。另外發(fā)展有一個(gè)整體的布局，所以規(guī)劃的作用是非常大的，不要指望我們可以去改變它，我們只能去服從它。所以，作為發(fā)展商參與城市的發(fā)展。第二個(gè)政府管理目標(biāo)和發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整，原來(lái)的目標(biāo)很簡(jiǎn)單，GDP。那么，現(xiàn)在管理目標(biāo)和發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整，叫城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展標(biāo)志著什么呢？原來(lái)的兩級(jí)分化模式慢慢要縮小一些，實(shí)際上是這樣的管理，也就是說(shuō)更多的資金也許要投向絕大多數(shù)的人，也就是農(nóng)村。 　　【葉劍平】那么，這種投不管是轉(zhuǎn)移投，提高價(jià)格投，還是別的形式投，比如說(shuō)進(jìn)城的門檻降低，現(xiàn)在深圳在做，早幾天是建設(shè)部一個(gè)會(huì)，就是說(shuō)流動(dòng)人口，或者說(shuō)外來(lái)人口的住房問(wèn)題，比如說(shuō)給外來(lái)人口提供所謂的住宅基金，給他免稅，提高工資，給他廉租屋或者是經(jīng)濟(jì)適用房，或者是假如孩子在那念書(shū)有什么優(yōu)惠，制定這些政策，有一些潛在消費(fèi)者馬上釋放出來(lái)。所以，這些根據(jù)政府管理目標(biāo)改變，整個(gè)市場(chǎng)流量就改變。開(kāi)發(fā)建設(shè)生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)等混合型功能的區(qū)域，因?yàn)橛绕洮F(xiàn)在一個(gè)是交通發(fā)達(dá)了，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)了，所以沒(méi)有必要由原來(lái)單中心城市向多中心城市發(fā)展，功能相對(duì)單一，原來(lái)生產(chǎn)就是生產(chǎn)區(qū)，學(xué)習(xí)就是學(xué)習(xí)區(qū)，變成綜合功能。那么，這種綜合功能實(shí)際上使得所謂的現(xiàn)在提出和諧的社會(huì)，跟這樣的目標(biāo)更靠近一點(diǎn)。 　　【葉劍平】和諧社會(huì)需要注重解決“三農(nóng)”問(wèn)題，就是農(nóng)村、農(nóng)民和農(nóng)業(yè)，我們主要是農(nóng)民問(wèn)題，農(nóng)民問(wèn)題主要是戶籍、社會(huì)保障問(wèn)題，如果戶籍問(wèn)題解決，整個(gè)山東省2005年沒(méi)有農(nóng)業(yè)戶口，全部打開(kāi)，整個(gè)深圳是沒(méi)有農(nóng)村了，就是城鄉(xiāng)已經(jīng)一體了，整個(gè)廣東也是一樣的，要把戶籍打開(kāi)，現(xiàn)在江西、浙江也在做這些事。意味著什么呢？實(shí)際上國(guó)民待遇不能歧視，農(nóng)民就是農(nóng)民，居民就是居民，解決這個(gè)問(wèn)題。今天中午我是跟天津的區(qū)長(zhǎng)在一塊他說(shuō)葉教授你說(shuō)了新的問(wèn)題，為什么呢？那兒的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)居民？為什么呢？不是因?yàn)橥恋睾屠妫窍攵嗌粋€(gè)孩子，他說(shuō)你們搞研究的絕對(duì)想不到。農(nóng)民生產(chǎn)就是農(nóng)民，可以多要一個(gè)孩子，可以傳習(xí)，以后他的孩子不一定想要兩個(gè)了，也許逼著生都不一定要，這是一個(gè)自然過(guò)程。最后一個(gè)問(wèn)題就是農(nóng)民最大資產(chǎn)或談判的資本就是土地，因?yàn)楝F(xiàn)在在爭(zhēng)奪，我們兩個(gè)所有者，一個(gè)國(guó)家所有，一個(gè)集體所有，國(guó)家所有權(quán)利高高在上，集體所有侵犯強(qiáng)一些，包括在座開(kāi)發(fā)商去征地。 　　【葉劍平】如果把兩者之間的權(quán)利同等的話，談判的成本就高，當(dāng)然收益也就高。所以，最終我的結(jié)論就是我們還是走了工農(nóng)相結(jié)合的發(fā)展道路。未來(lái)要有一個(gè)所謂的和諧社會(huì)，或者說(shuō)叫公正的社會(huì)，就必須解決。我們小平同志講了讓一部分人先富起來(lái)，富的目的是帶動(dòng)后面的人，不要自己都跑了，跑到國(guó)外去了，肯定有一些政策激勵(lì)這些工人群眾能夠致富，買房子。走這樣一條路的話，我想就是未來(lái)發(fā)展空間越來(lái)越大，否則我們現(xiàn)在出現(xiàn)很多矛盾，從國(guó)家層面上來(lái)說(shuō)是這樣子的，從咱們開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)也是如此。 　　【葉劍平】所以，我就簡(jiǎn)單的說(shuō)這幾點(diǎn)，謝謝大家！