訪談:中美城市化發展進程之我見

　　專家訪談--中美城市化發展進程之我見 【主持人】現在我們進入本天論壇最后一部分，也是非常精彩的一個部分，那就是對話節目。將會由我們的李忠先生就中美城市化發展進程對三位專家進行訪談。那么，我們三位專家有中國房協城市發展專業委員會秘書長王平先生，平時跟王平先生的接觸并不是太多，但是對其幽默、風趣的風格印象頗深，我們學員也非常喜歡王平老師的講座，他的很多理論，像切蛋糕理論不知道大家在座的有沒有聽過，環保概念，節約能源等，我想他的觀點是獨辟蹊徑，而非常精彩。 　　【主持人】我們另外一位嘉賓是當代投資集團有限公司的董事長兼總裁張雷先生，張雷先生領導的當代投資集團在2002年開發的當代城市家園，青云科技大廈，當代萬國城項目，其中當代萬國城建筑面積有60萬屏幕，屬城市大規模高檔住宅項目，并成為該地區一個標志性建筑，張雷先生同時獲得2003年中國建筑藝術獎個人貢獻獎，他領導集團2003年業績是20億元。 　　【主持人】在以開發為重點同時，當代集團還介入了生物技術等領域，并在河北收購了23個縣自來水經營權，跟當代的合作我們也是非常有淵源的，從房地產一期班每次都有我們當代學員，同時當代集團經理也做過相應的講座和一些學員的聯誼活動，對于當代集團給予我們大力支持，我也此也表示非常深切的感謝。另外一位專家是清華大學土木工程系的講師龍奮杰，他講授的課程有建筑工程、技術經濟、建筑企業會計、成本估算與投資控制、建筑經濟學、房地產開發與經營管理，談參與的著作有《房地產估價案例與分析》，《中國房地產年鑒1996版》，《建筑市場與房地產營銷》，《上下五十年影響美國城市發展的十大因素》等等，是在房地產學術領域里面一個后起之秀。最后，我們隆重推出我們嘉賓主持就是國內著名的地產顧問專家華高萊斯國際地產顧問有限公司總經理李忠先生，他是年紀輕輕，業績顯赫，風度翩翩，多才多藝。他曾經為很多大型企業提供過城市發展與房地產開發方面的顧問咨詢，提供服務的公司包括首創集團、陽光股份、紅塔集團、魯能、首旅集團、萬通、華潤等國內非常知名的房地產企業。 　　【主持人】那么，我希望以上的四位專家今天能夠給我們帶來最精彩的一個部分，那就是美國房地產城市化進程與中國的城市化進程的比較，和他們各自精彩的見解，請大家用掌聲歡迎！ 　　【李忠】剛才介紹對他們三位不過譽，但是對于我來說絕對是過譽了。今天拿到的題目是中美城市化發展進程之我見，我想說兩件事，第一件事我們跟國外進行對比的時候，要明白時間段，我們跟國外城市是不一樣的，現在有太多的海歸派的學者從海外回來的時候，往往會有一個問題，就是我接外國外留學回來的同學，他們說的話是一模一樣的，說你們中國不行，說天也不夠藍，樹種的也不行，綠化也有問題。但是，他并不清楚一件事，就是他所說的這些問題，國外的城市同樣都有。你拿現在看到的當然都是好東西，國外也都經歷過。我們引出這個話題，主要是想回答一個人的誤解，待會兒咱們大家可以對這個事發表意見，因為謝國忠一直拿美國的空置率跟中國做一個對比，他覺得中國的泡沫已經很危險了。 　　【李忠】但是，其實這個事就相當于國外的城市發展基本上已經是在一個緩解階段，也就是說在美國給一個開發商，哪怕只給他一萬平米住宅，恐怕他賣起來都覺得很頭疼。我想一萬平米給我們在座任何一個人都是很輕松的事，很快會陷入一個無房可售的城市，因為我們是這樣的，這個例子如同你跟一個年輕人好多好吃的東西，這叫加營養，但是如果給這些東西給一個腸胃不太好的六十歲老人，這叫增加負擔，這是時間不同。第二件事，美國發展模式是沒有辦法用一句話來進行概括的，這個我覺得必須給大家說清楚。在美國恐怕沒有哪個國家城市像美國這么具有多樣性，既有像這種我們管叫華盛頓與哥倫比亞特區這樣完全仿造美國特區，也有像紐約形成的大都市模式，也有像有些人推崇明日都市洛杉磯模式。 　　【李忠】同時，也有帶著兩者之間，比如說類似于市中心像紐約，郊區像洛杉磯圣地亞哥這種模式，還有很多像鹽湖城，具有歷史感覺的費城，還有南部城市邁阿密，都不能一概而論的。我剛才說的是因時因地而宜，因為我做主持人不是內行，我怕話題跑偏，說的多了一點。下面，還是請龍老實說一下，因為龍老師寫了一本書，在這方面恐怕國內你是了解比較多的。 　　【龍奮杰】我簡單說一下，看了這個話題我不是很熟，也談不上是這方面的專家，我想就我知道的問題跟大家交換一下意見。第一個就是中美城市化，這里面有幾個問題可以作為比較或者是借鑒的。第一個就是城市化，剛才我看了一下這個題目，我想葉老師給咱們講了，城市化最主要的就是城市人口占總人口的比例來講。從這個角度來看，就是咱們國家2000年是36.09％，這個比例有多小？是遠遠滯后于美國的。那么，為什么滯后于這個？我想大家如果有興趣，現在在這方面研究的資料非常多，我想最主要的就是城市的內部，或者說自身吸引就業的力量不足，也就是說從產業也罷，從其它推動力也罷，吸引就業能力不足，導致我們目前城市化比例偏低。另外一個，我想對于這個指標仍然有各種各樣的置疑，對于這種置疑，我們不太去做太多的分析。我想在這里面，是一個凈數的概念。 　　【龍奮杰】另外一個，在學校里面，我們現在最大的問題就是統計上的口徑差的太遠。我們現在談到城市，不管怎么樣統計，都是一種行政轄區的概念，而在美國我們如果看有的數據網，幾乎有關城市統計口徑就有十幾個指標，從城市化地區，城市邊緣地區，城市結合或者是聯合統計區，大都市區有無數的概念。所以，這里面是比較大的差異。這是我想說的第一個問題，就是從概念上來講，數據不具有可比性。 　　【龍奮杰】第二個就是剛才李忠提到的，從城市發展角度來看，最大的問題，不管是美國，還是世界上所有國家，城市為什么會形成，在哪里發展？發展的規模有多大？絕對不會是千篇一律的，這里面是由于城市比較優勢的原因，形成這個地域跟其它地域相比較而言，有它獨特的比較優勢，因為這種獨特的比較優勢，形成這個城市不同于其它城市。那么，從房地產口徑來看，城市產業組合不一樣，必然帶來的結構也不一樣。 　　【李忠】我插一句，龍老師說了一個很關鍵的問題，城市形成是有原因的，我們做一個對比，2004年下來以后，北京和天津發展速度已經超過上海，尤其大家去看看天津。什么原因呢？北京和上海就其首位度而言，比周邊城市拉開的距離而言，一直高于上海，比如說上海跟南京之間，上海跟寧波之間的距離，遠小于北京、天津和石家莊的距離。但是，我們當時這個首位度雖然很高，對周圍吸納作用也很強。但是，有一點北京當時作為這一群都市群興起，城市都不是太有錢，我們說大同、太遠、張家口不是太有錢。但是，為什么這兩年變的非常更快，大家說什么原因？煤炭開始值錢了，礦業也開始值錢了。所以，你看山西人向北京人聚集速度明顯加快，這除了吸納能力之外，還要看有效經濟腹地到底有多大。 　　【龍奮杰】從目前情況來看，剛才提到美國城市發展，我們現在比較明顯的，可能這幾個大城市比較明顯，就是郊區化，郊區化最主要的一個原因就是說你驅動的力量，向心力，還是有外向的擴散力？從目前來看我們是郊區化，可能有點趨勢，或者說像北大的周易清老師也有這個比較，最后確認郊區化在大城市已經形成了，但是從過愛的情況來看，除了美國的種族隔離造成的這種社區的差異之外，最主要像國外現在有些大城市中心要復興，白領階層有時候又從郊區往里面遷移，所以我想這種也是比較大的不同，這時候我們有時候叫聲勢化。第三個就是我們走過的路也不可能像美國一樣，重復它走過的路。 　　【龍奮杰】就是城市發展里面現在評價指標跟過去完全不一樣，我們過去可能提到的是城市經濟增長，從國外的情況來看，現在叫城市管制，城市經營，這一類似新的理念提的比較多。那么，從城市管制角度來看，它實際上也把城市的發展分為三個最主要的力量源泉，一個就是政府，這個是提供它的公共服務，參與某些競爭活動。那么，另外一個就是企業家，第三個就是社區的居民。那么，從這個角度來看，我覺得就是在這種力量，政府最后發展，城市形成最后是一個什么樣子，并不是某一種力量在做的，這里面我想現在也有很多例子。 　　【龍奮杰】第四個問題我稍微提一下，因為剛才李忠較說我是從事經濟學與房地產市場，這些年我自認我的水平比較低，第二這個事因為李忠跟我是老朋友，所以這幾年我一直在學校里面做城市經濟與房地產市場之間的關系和紐帶的聯系，我想做一做再說，現在沒有發言權。從這個角度評價城市發展和房地產之間，如果從經濟角度判斷，是這樣的。也就是說從我們發展角度來看，第一個考慮的就是城市的產出市場，從它的基礎效應和外出效應里面看吸引就業情況，另外一個是勞動力市場，第三個是房地產市場，這三個市場之間形成的關系是這樣的。這里面說的通俗一點城市跟其它地方競爭，它吸引勞動力，勞動力來了之后，在這個市場上拿到一定的工資，這個工資標準是吸引勞動力主要的原因。 　　【龍奮杰】另外一個，它來了要住房，吸引其它的企業在這個地方選址，它也要用它的生產空間。那么，從這個角度來看，你的房地產市場上提供的房地產產品，它的價格又是它勞動力跟企業的成長。所以，從目前角度來看，在這個領域現在沿用非常多的就是勞動力市場跟房地產市場，跟產出這三個市場之間的互動關系。我們試圖做過一些東西，我自己也做了一些，但是現在不是很成熟，我想最主要從這四個方面，第一個是定義，概念的標準，第二個城市發展的歷程和各個城市為什么不一樣，第三個現在在美國經濟和城市管制的角度，第四個就是發展，與房地產市場之間的關系，先起個頭。因為這里面有其它新的問題要討論，我們一會兒再討論。 　　【李忠】我順著龍老師剛才說的說一個事，我們可以說極端一點的話，開發商賺的每一分錢，或者是每一分錢超額利潤是由來買單呢？是由城市成本的買單，換句話說如果一個城市房地產價位過低，這是城市土地就虧了。如果城市土地價位過高的話，那么最終這個負擔是由誰來背呢？是由這個城市當中各行各業。我們大家算一下，一個勞動力主要成本是什么呢？其實最終落實到是房子上，比如一個人在城市里面要吃飯、住宿，住宿肯定是房地產的價位了，那么吃飯的差別在哪兒呢？你到餐館里面點一個魚香肉絲，其實肉絲和菜在各個價位都差不多，主要差在飯館的房租。 　　【李忠】所以，如果有些城市它的房價上漲過快，比如說去年我們看到上海的匯力集團搬到了江蘇，已經在上海待不下去了，因為上海勞動力成本過高，地價過高，如果說我們地價上漲過快，可以發現產業梯度轉移太快，這個企業搬進上海剛剛辦的幾年廠，這不是好事，這里面有什么呢？轉換成本的問題，這如同我剛買一件衣服迅速要換掉，因為跟我的身份不匹配了。所以，說到城市房地產價格的時候，我覺得咱們要考慮一下剛才龍老師提到的勞動力價格問題，這個恐怕王秘書長考慮的更多。 　　【王平】非常高興來到人大跟大家一起交流，又跟張總再一次見面非常高興，是房地產比較有魅力的老板，一般個人宣傳不是很重，但是比較注重于內在的素質，產品的素質和百年建筑的誕生，跟他交流一會兒，大家可以多提問題。將來我們作為協會請您來講，因為你的觀點會給行業帶來引導性。談到這個問題，我聽完這一下午我是這樣感覺，要有三個定位，然后再討論先后的問題。第一個就是城市，城市是怎么來的，這要有一個定位。然后，就是我們開發商在城市這里面又怎么定位，城市到底怎么來的？我同意葉教授的觀點，就不是建設的，一定是發展的。所以說成是建設在研究領域里面還要打一個問號，如果說成是發展不那么確切。 　　【王平】咱們怎么說呢？不說美國和中國，就說成是怎么起源的？就說兩個起點的起源，大慶是怎么起源的？大慶是一畝平川，根本沒有一個城市，是怎么起源的呢？一個是石油，如果把大慶都弄光了，一旦戰爭起來，我們地下沒有油怎么辦？就不準它采油了。那么，大慶怎么辦？這個城市沒有了需求的動力，人們都在恐慌，那么怎么采油？就是有地球的資源，是社會的需求，所以城市的起源一定是需求。我們再看過去的貓耳洞，過去從北京走到天津，沒有車，你走到中間怎么辦？會累，會餓，到廊坊地區要休息。那么，天津人到北京也要休息，就到了廊坊，廊坊成了交易中轉站，在這個中轉站當中怎么樣呢？為在這兒需求的人需求服務，就有了飲食，有人累了想第二天再走，就有了住宿，圍繞著這個需求市場產生以后，再圍起來，為了安全。等等這一切都是為了需求來的，不是建設成的。不信現在把一個深圳沒有，先建一個城，再讓人們進去以后，全都傻了，根本不是城市，就是簋街。所以，城市第一個定位是由需求而來的。 　　【李忠】我插一句，美國當時鐵路向西部延伸的時候，出現過一個造鎮運動，這個是由什么決定的呢？火車決定需要休息的距離，如果在兩個鎮之間，火車也不需要加油和加水，這個鎮就完了了，如果到這兒沒有的話，一定要規劃出來。當時出現了策劃者，第一是要懂得鐵路，能開發多長時間，其實您剛才說的廊坊就是這么出來的。 　　【王平】這是第一個大家了解，城市一定是需求，那么我們房地產商在城市當中的定位，要想知道，就要知道城市怎么定位，城市一定是為需求定位，如果沒有需求，需求而來，需求而去就發展不起來了。我舉一個美國路海輪市怎么發展起來的？市長說就干兩件事，說我這個城市特別怪，珠寶商老來，珠寶商就愿意在這里聚集。那么，我在這個城市里面就有一個任務，安全。所以，全美最好的安全就在路海輪市。所以，珠寶商可以不鎖門也不丟東西。所以，這個市長不是說我一定要把珠寶銷售出去，幫著企業銷售珠寶。 　　【王平】為珠寶商創造安全的環境，這是市長的定位。所以，剛才葉教授說了要建設城市，還是為城市服務，這個是不一樣的，城市的市長一定是為企業服務的，創造投資和愿意來這兒環境的。那么說我還相信第二件事，就是我們路海輪城市，小城市加工行業，食品加工，也到這個地方加工，就做第二件事就是環保，做到什么程度呢？做食品的廠房不蓋，露天做食品都符合標準，就讓它無塵到這種程度，這就是它的環境，當然工廠還是要建，還是要封閉，大家還是要穿白大褂。大家看一個城市的定位絕對不是明白，說青島的定位就是海爾，錯了，青島的定位就是為海爾創造發展更大的條件，讓它總部永遠不搬出海爾，你才有水平，如果不高興，搬走了，你慘了。所以，一定是把握這個定位。 　　【王平】那么，我們開發商的定位是什么呢？就是為一個城市的經營者和經營者服務的對象而服務的，他們安居立業。所以，路海輪市長也說了我一抓安全，二抓環保，三抓交通，四抓居住。我們的市長說我一抓財政收入，二抓解決就業，三抓農民種什么菜，管很多，咱們市長該累，方向都不對。那么，我們開發商怎么定位？我們開發商在兩年前吵吵最兇的話做城市需求運營商，那是循環經濟，礦石怎么拿出來，怎么煉成鋼，怎么回爐，都是你運營，你運營得了嗎？咱們不是城市運營商，一定是為在這個城市需要為整個需求服務的這些人們安居樂業而服務的。所以，居住不會改變中國，居住可以改變城市生活的環境。如果居住能改變中國的話，肯定會出一個現象，大家想如果把北京市全部建好了，全部投工，讓西藏人住進來，能改變嗎？他們蹲下來就上廁所，他不讓那個廁所里面去，所以居住不能改變，觀念改變中國。 　　【王平】這是我先說的三個地位，就是對城市的起源。那么，我們房地產商和美國，和大陸最大的區別？我覺得如果按我們現在的一點，就是英國的住宅平均壽命132年，美國的住宅平均壽命在50年以上，中國住宅壽命有多少呢？這應該引起我們的思考，也可能張總的項目能百年還不到，即使百年想把它拆了，還想復員。我們中國有這樣的建筑，四合院有，就是一個磚，一個瓦，一個泥，建出來的四合院拆了還得恢復。我們今天這么好的建筑材料拆了還想恢復嗎？這個引起我們的思考，這是最大的差異。一個城市的差異就是你給后人留什么。德國，二戰以后炸平了西德，用了將近不到五年的時間建出一批唐山式的住宅，非常苛刻的建起來，先讓人住進去，然后再建的住宅全是上百年以上的住宅，至今他們沒有被炸毀的1840年的房子仍然是好房子，住進去是身份和地位的象征。我們房地產老板第一期建完了，第二期自己都不滿意，那叫房子嗎？房子要追求一勞永逸，這是最大的差別。我先說一點，謝謝大家！ 　　【李忠】謝謝王秘書長，他其實說到一個特別關鍵的問題，就是城市政府要干什么，在國外的城市政府，曾經跟一個市長聊過一件事，這個背景發生在什么地方呢？是發生在施瓦辛格當選加州市長以后，我就問他們施瓦辛格懂得管你們這個城市嗎？他說這個不重要，關鍵是要不出大錯，什么叫不出大錯？北京這一輪總體規劃數據怎么來的？其實是先研究北京這個地方城市生態資源存在力，我們研究以后發現什么呢？是水，就是北京的水即使加上南水北調，保證每個人年人均用水300立方，這個指標比以色列都要低的一個指標，除出來以后，北京最多能裝1800萬人，換句話說城市政府最重要的一件事是控制住北京規模，不要超過1800萬，只要這根線不逾越，咱們各位生活水平，包括開發商賺錢都降低不了。可是，只要這個事被逾越了，城市政府只要這個大事沒有管好，其它所有與之相關的問題都來了，那個時候再想輒，對不起，想不出來了。 　　【王平】全世界節水的概念一噸水用幾次，最發達國家一噸水用五十次，我們人的水喝進去用了多少次？全國現在用水最好的一噸水一期用就用13次，你們知道是哪兒嗎？青海。上面有十幾個水電發電站，用到他們屋里等到洗完菜再扔出去13次，這個水循環使用水平高人家認為是節水城市。我們在全世界排水資源最缺乏的，就有16億人口來排，中國仍然是豐水國家，就是我們太不會節水。 　　【李忠】像王秘書長說的市場該干的事情是創造環境，另外前一個階段無論是市長還是開發商，大家過于自信了，這就如同我記得當年有一個叫漢寶德的學者，他是當任何一個城市開始建設的時候，城市規劃師每個腦子里面有一個小毛澤東，認為可以創造一切東西。但是，我們翻到這一頁可以發現最簡單的事，能有就業能力就是城市和稅收，準確翻譯是居民點，是不能叫做城市的，城市的概念必須有就業動力，必須有稅收。所以，居住其實改變不了太多的東西，倒是就業可以改變居住，這是一個很簡單的問題。 　　【李忠】所以，我就說我們這里談到的其實是很多東西方觀念的碰撞，我們其實無論是王秘書長，還是我跟老龍都是旁觀者，張總您是實踐者。張總親身做了兩項實踐，他的MOMA是引進了瑞士著名設計師的設計，引進來的時候發現東西方觀念有多大，我們知道瑞士是進程非常完善的城市，據您老總介紹，說當年300平米MOMA設計完以后只有一個入口，主人和傭人入口不分開，想讓大師改變一下，結果大師很惱火，你們觀念太落后了，在我們瑞士主傭平等才是高貴的人群，如果你不這樣說明你是土老帽。據我所知你把一個最著名的大師引進來做設計，您所說的差異有多少？ 　　【張雷】剛才李忠、龍總，還有我們王平秘書長跟我們大家一起交流的時候，字里行間就是幾個字，一個是水、一個是生、一個是環境，其實不僅他們三位關注這個話題，人們說“9.11”，拉登炸美國這個城市之前也關注這個問題，他當時做空襲的時候選擇了四個城市，一個是日本的東京，一個是法國的巴黎，一個是中國的北京和天津，另外一個就是美國的紐約。拉登派人看，到日本東京上空一看，說日本東京這個城市不能再炸了，二次世界大戰的時候被炸過，而且東京每三年都要經過一次地震，不用炸自己就會倒。 　　【張雷】然后到法國巴黎上空，一看法國這個城市除了文化沒有什么可以炸了，都是平房。然后到了中國，到中國上空一看報告說別炸了，都炸完了，因為北京和天津都已經拆平了。然后，他選擇了美國這個城市，實際上他炸美國紐約這個城市很有道理，因為美國紐約這個城市如果炸兩個樓的話，人們說在未來十年一定要發生地震，因為大地是平衡的，人們說這次海嘯引發與“9.11”有直接關系。實際我個人認為他們三位來共同探討這個話題，美國如果講中國城市化進程與美國城市化進程之我見，人們說中國房地產領域未來二十年的發展是美國和歐洲國家1950年到80年那樣一個水平和階段。 　　【張雷】那么，美國五十年代到了八十年代初的時候，美國這個城市發展都經歷了高能耗，低舒適度，一個城市的叫做擴大再生產和簡單再生產的簡單發展過程，比如說城市的空心論，城市的中心論，然后到城鄉結合部。但是，美國從五十年代到八十年代都走過這樣的彎路，而且是高污染，比如說美國的汽車工業，大家都知道又寬又大，高耗油，為什么呢？美國人講虛榮，講豪華，講尊容。包括美國那些房子，又大又笨，是高耗能，我們前幾天參觀美國一個離紐約城市不遠的大房子，冬天取暖還用木頭，大約一米長，一晚上燒三根，搭好了以后點著了，地下水閥門一關，跑樓上睡覺了。 　　【張雷】但是，美國這個城市化發展到了八十年代以后，美國就積極的倡導這個城市可持續性發展，這個社會可持續性發展，環保，它非常強調低能耗，微能耗和高舒適度，就跟我們黨似的，我們黨說什么事，你要談光榮，一定后面有一個艱巨，就是王平秘書長你承擔著光榮而艱巨的任務。但是，一個城市的發展，你要想大大的降低能耗，一定是建立在高舒適度基礎上，沒有一個城市會出現我的能耗非常低，但是我是低舒適度，這個也不會實現社會可持續發展。那么，我們利用今天的時間，給大家介紹一下，在我們開發項目當中，就是美國進入八十年代以后，它對城市是怎么思考的。 　　【張雷】那么，這個圖就是我們現在在北京東直門開發建設的一個我們叫做MOMA萬國城的項目，這個項目就是美國人對城市的發展是怎么樣的觀念和思想？大概也經歷這樣的階段，說美國的城市都經歷過這樣的階段，從這兒開始，到這兒，到這兒，到這兒，下一個是什么呢？咱們大家共同思考，你看在美國八十年代這個城市也是這樣的，到了八十年代末的時候就開始這樣了，他認為現在的城市應該這樣。現在的城市是什么樣的呢？就是這樣的，把一個傳統的思維方式，比如說我們城市建設當中大家都講底商，商住，就是把最好的地方作為商業。然后，上面供人們居住。但是，我們作為商業的時候，就大大的占用了人們活動的空間，人們就沒有去散步，也沒有綠地，怎么解決呢？把城市空間都放在城市的空間，比如說這個建筑中這個是空中的游泳池，這個是體育中心，這個是餐吧、咖吧、影吧，都把這些放在里面。那么，你看這個城市的規劃當中，這個是一棟微型酒店，大約有60個房間，這個是一個空中的電影院，這個空中電影院是在空中用結構把這個建筑給支起來了。 　　【張雷】那么，我個人認為，它已經跨越了九十年代和新的世紀，為什么呢？就是說我們未來的一個城市的生活不僅我們有一個衣食蔽體的建筑，一個房間，但是我們又有一個非常舒適的，為這個社會大大節約能源的建筑，還有供我們進行精神文化生活的電影院，那么我們可以想象在我們未來生活當中，如果一個城市當中，一個社區當中有一個電影院，那么我們一周或者是一個月能欣賞到一部世界大片，那當然是我們生活的一種質的改變。因此，我們這個房就是這樣的建筑。我在北京告訴一個人，說在中國北京東直門有這樣一個建筑，這個建筑理由一個電影院，這個電影院大約600多個座位，這就可以了。然后，我的這位朋友告訴十個人，那十個人的朋友告訴大約100個人，我這個房大約22萬平米全都賣完了，我沒有做過一次廣告，也沒有圖紙，這就是未來向往的生活。其實這位設計大師是美國紐約世貿大樓被炸掉以后，他也苦思冥想，他說美國這個城市從八十年代到現在，美國這個城市經歷了什么，然后他帶著太多的思考來到中國，我們跟他合作，他說沒有拉登，也沒有這個建筑。其實，我個人認為這個建筑改變了人們傳統思維的方式，這個建筑很好。 　　【張雷】我今天想跟大家交流的是什么呢？就是說剛才我們的李忠、王平、龍總都提到了，其實城市的發展，特別是一個城市的建設者，我個人認為應該做這樣的三件事。第一，或者你做的最好，或者你做的最有特色，這是我們做的第一件事。第二，你做高附加值，因為經濟附加值。第三，你一定做可持續性發展和文化的事，你是地產商，你就一定能夠成功。我們在三年以前，當代集團當它定位當代集團在房地產業，我們走什么樣道路和什么樣方向的時候，我們苦思冥想，我們大約用了半年的時間，就談這個，我們當時還向李忠、王平秘書長請教，就是一個企業走什么樣的發展道路？我們得出這樣一個結論，我們在地產界這個領域，我們一定建可持續性發展，高舒適度，微能耗或者是零能耗的道路。我們三年以后，當代集團感覺到獲得了巨大的成功。現在我的地產產品，我的房子從來不做廣告。 　　【張雷】但是，我賣的價格是我周邊地產項目的30％以上的價格，我從來不做廣告。但是，我覺得我們最值得欣慰的是我們給這個社會創造了高附加值，比如人們生活舒適非常好，同時大大節約能源。那么，我們這個節約能源是從什么方向上來考慮的呢？怎么來考慮的呢？大約是這樣的，第一，就是我們的濕環境。第二，就是我們的熱環境。第三，生環境。第四，光環境。第五，水環境。第六，有大面積利用太陽能，風環境，還有電環境，比如說我們現在用的電，我們怎么實現我們最有效的利用電。比如說我們現在的住宅當中，我們所有的照明系統都沒有開關，主要是用控制系統，實現最節能。最后，還有一個重要的，建筑不僅要有硬件，而且還要有感情生活。那么，我想這樣一個建筑，它一定是未來人們最需要的，也就是說當我們去創造這些地產產品的時候，是人們未來的生活方式和生活品質。謝謝大家！ 　　【李忠】謝謝張總介紹的這個方案，大家看到介紹這個方案非常有意思，我覺得剩下來的時間我們可以討論這樣一個問題，當經濟發展到一定階段以后，當我們把一部分人搬進城市，解決大部分人有沒有住房問題，城市開始進行結構調整，這個結構開始往哪個方向調整？這個時候會出現一個很有意思的時期，就是城市規劃，你會發現什么招數都出來了，比如一輪調整，恐怕沒有哪次像這次一樣，連老百姓都記住的詞叫兩軸兩帶多中心，而且這時候你發現很多很極端的思想也出現了。北京這一輪沒有看出極端來，畢竟我們剛剛開始。 　　【李忠】但是，如果我們翻過來看一下世界城市發展史的話，我們拿張總這個例子來看，空中過道是連起來，這個塑料最早追溯到哪里呢？日本有一個建筑大師，他曾經提出一個理念，當一個城市當中高樓高到一定程度的時候，你會發現你要從這個樓到那個樓去，下了樓再上樓不劃算，不如從這個樓頂直接到那個樓頂，他說當一個城市樓都高的時候，樓頂要連出第二個地面，沿著這個地方又沿著這個樓一直走很遠。后來，他又這樣提出來，沒有人跟他連，說這個樓根本連不起來，說根本沒有這個必要，他說你們不連，我來做一下。大家看到大阪有兩棟樓頂部連起來，其實個事指出了未來城市發展的可能性，這是第一個例子。 　　【李忠】第二個例子當東京遇到很多城市發展問題的時候，日本建筑大師曾經提出一個海上東京的概念，就是在海上蓋很多的房子，把人搬過去。甚至有人提出東京2000概念，把十萬人口搬到一棟高空建筑，這種高空建筑是電梯不趕趟了，是這么一個狀態。這些東西我們都不要覺得荒謬，這些東西都是自己只是一個種子，可能并沒有像它描述的這樣，就是說真的不像袁廣志說的所有都連起來了，但是可以看到有些樓盤連起來的，借助這種方式書寫城市交通。城市思想開始空前的活躍，很多人開始關注這個東西。我想問一下龍老師，在您的研究過程當中是否發現這個問題，城市發展模式的問題？ 　　【龍奮杰】李忠提的案例考慮不是太多，城市發展模式這個實際上是很多的。剛才我起了一下頭，剛才談到城市發展模式，我覺得好多書現在都寫這個，比如剛才講的溫州發展模式，長三角地區，尤其以制造業為基地的發展模式。 　　【李忠】我就說咱們現在發展模式，特別也想問一下王秘書長，我們好象是滯后，我們是等溫州起來了，組織一幫人去了，研究行不行，總結完到底溫州模式是否存在。等蘇南鄉鎮企業起來了，我們再研究這個。但是，我們好象沒有說我們先提一個模式，印證好象沒有過？ 　　【王平】城市的發展模式，建設部比較關心，然后幾任部長都提過一句話，叫千城異面，就是一千各城市進去保證都一樣，最大的一樣就是交通，其次是房子，我們的交通永遠是馬路交通配現代建筑，就是說建筑越來越提高了，像張總這樣的住宅，你說這是住宅，說是商業都可以，但是做在那兒是一個地標了，周圍市政設施都是馬路。最典型的模式就是深圳模式，深圳這個模式建起來就落后于香港，在交通方面，建起來就落后，看到這么好的東西就落后。 　　【王平】還別說，然后還自吹深圳建設出一個現代化城市，什么叫現代？現代就兩個標準，現代建筑和現代交通，現代交通排第一位。所以，最近我們就說不管城市怎么建，咱們開發商管不了，提意見，他們可能也不聽。但是，有一條，咱們小區里面的交通一定以后能跟城市配合，就四個大門都達到中國古人一句話叫四通八達，四條路進來要有八條路出去，做到了嗎？咱們別的都不說，我們叫四進四出，好多小區都是這樣的，好好想一想。就是說，我們在模式上最主要的是要關心交通。 　　【王平】所以，在鄭州市給鄭州新區搞了一個規劃，非常氣派，弄的也很好看，派專家去談，正好趕上我們到那兒去開會，就說了一下黑川，我說黑川整個誤導中國，日本人建城市是現代交通配現代建筑，你為什么給我們畫出了馬路交通？當時市委書記說派了100多個交通專家，100多個交通專家都是從馬路交通開始學起的，最后說都是圖上好看。你看香港地圖交通圖，從高空往下看非常難看，用著好用但是路看橫平豎直，但是不好用，這是第一個模式，希望引起思考。第二個模式是發展，不是建設，發展是養起來的，不是建起來的，很多城市開發比較著急，比如搞一個人步行街，一條仿古街，弄完以后還是半鬼街，包括平安大道，都是這樣的。 　　【王平】所以，我們開發商建設按照美國人說法，說我們叫刀耕火種，就是說每一個開發商想掙錢的唯一出路，張總剛才給提示一個，等于在糾正，我再解釋一下，就是說恨不得拿下一塊地來三年建成，把錢掙到了，建成了，再拿五百畝。美國人不是建的，拿到500畝，建到中國5000畝的價格，就是這一個500畝，可以一輩子在里面干，永遠不干第二個項目，想都不想，就能扎到里面，用二十年建成，收益就是建十個500畝的收益。我們不是一加一等于二的時代，做兩個項目就賺兩個億，賺三個項目就賺三個億，不是這個時代，一定是一塊地賺十個億。我們有開發商說這樣的話，政府真討厭，我們辦手續，一拖三年，拖完以后剛罵政府回過頭就樂了，這三年這一小塊比原來賺的多多了。這才有美國政府送給聯合國的大廈，其實美國政府沒有花一分錢，就這么玩起來了。所以，就是說一定要轉變我們的模式，我們開發委員會是這么講，要養地是建設，逐漸代替市場建設，你將會造成無數的收益，給歷史留下偉大的標記。 　　【李忠】說到養地，我覺得其實在于政府轉變一個觀念，有點像我們說的指令變成引導，我給大家說一個例子，在國外有的城市曾經出現過這么一件事，就是有一個河旁邊，城市想建一個步行橋，在第一輪居民投票當中，步行橋沒有過關，因為是公眾參與，當地居民不同意，就不能蓋。結果政府回避這個問題，建實體橋不行，就搭一個湖橋，過了三年以后，很多人沿著這個橋走，走的了以后兩邊商店就出來了，就開始租房子。政府把這個橋給拆了，當地居民當時就急了，說我們家那個房子馬上就沒有人租了這怎么辦？當地聯名寫一封信給政府，看來要做一個永久性的，一個很好的步行橋，政府說你看這幫小子原來是這樣的，現在這個事同意了，這個叫引導，就是養起來了，這是生生的把橋養起來了，這其實是我們現在在做事情一個觀念的轉變，也可以是一個操作的轉變，什么叫以人為本呢？這就叫以人為本，就是用人的力量做人該做的事情。 　　【龍奮杰】剛才王總跟李總講的這個問題，關鍵現在就是說城市發展史上，我們看的資料，基本上還是兩類，絕大多數適應的是市場，就是說市場在城市發展當中是主導力量，我為什么這么說呢？原來從競爭這個角度，那么尤其是平級的地方政府，都是競爭非常厲害，尤其是我們有一個人講說中國城市政府，前幾年競爭，為了筑巢引鳳，地價殺的讓外國投資者都目瞪口呆，這個是不對的，政府作用是有限的，最主要還是服務。比如剛才講的，政府在城市發展當中的作用，剛才李總講到浮橋的例子，還有很多有這個例子，比如說你怎么樣做服務，然后你從服務里面怎么樣來引導，這個我想在我們國家最主要的問題現在在變，比如人口和土地，我看最新的北京市常住人口超過1500萬，流動人口大概是600萬左右，這是最新的數。所以，從這個角度來看，最有名的就是說你現在發展這個城市發展，政府應該是順勢而為。 　　【李忠】我記得在你的書里面提到這么一個案例，美國政府是用學校來引導大家去做？ 　　【龍奮杰】這個也是無心插柳，柳成蔭。這個是做公益設施調查的時候，發現每一個城市房價與這個城市公立學校12年級考試成績非常好，公立學校學生考試成績好，房價就高。1956年迪波特在城市發展里面提到最有名的叫用腳投票，你如果不提到流動如何取消掉，像美國這樣放開的話，選擇的就是我在看，我在這個地方，從地方政府這個層次，不是聯邦政府，從地方政府層次我提供的服務與我所繳納稅是一樣的，如果提供的服務是以繳納地方物業稅為主的，相比較也是這樣的，一般也是這樣做。所以，最后城市競爭跟我們企業一樣，最主要它的競爭最后還是競爭人才，我怎么樣通過服務，把高素質的人才吸引到這個地方來，是我這個地方的競爭力加大，這是一個最主要的想法。 　　【李忠】這個就印證了剛才王秘書長說的，政府其實是營造環境的，加上剛才龍老師提的這個理論，就是說可以由人來選擇這個環境，我記得在美國的時候，我聽過兩個完全不一樣人跟我說的事，其中有一個人，美國建筑師里面有好多同性戀，有一次我去拜訪一個人的時候，他率先跟我聲明我是同性戀，你以后知道這個事不要驚奇，所以我非常喜歡舊金山，為什么呢？因為它對同性戀不歧視，那個地方也拉動了稅收，很多同性戀都搬到那里去。 　　【李忠】后來，你再到另外一個地方，又有建筑師說我找了好多事務所，我特別惡心同性戀這個行為，我到這兒來終于找到一個凈土，因為什么呢？因為鹽湖城和鳳凰城是美國中部城市，有一個教，是極其反對同性戀的。但是，他們好象對一夫多妻是可以的，但是對同性戀這個事是極度排斥的，所以好多對同性戀反感的人都到鹽湖城這個地帶去居住。只要環境創造出特色，把特色進行到底，只要把安全這一個系數進行到底，那么你這個地方就可以吸引眾多人到這個地方來。 　　【王平】不用小區弄一個保安，又敬禮，又排隊。我最后想給大家提一個問題，美國最多的城市是什么城市？是大城市、中城市、小城市？小城市，1100多萬，在美國這樣叫，叫微型城的微型城，我們以后中國重點是什么？我們真正的工作地點是城鎮化小城鎮，或者是微型城，或者是微型城的微型城。所以，這個觀念應該打一個問號，應該是農村城市化生活和城市化并軌，部分農民進城并軌。大家好好想一想，八億農民都進城開玩笑，達到16億怎么可能？一定是農村城市化生活，連韓國這么小的國家，都不讓農民進城，全是農村城市化帶來好的效應。 　　【王平】而且，農村城市化生活最有利于國防，一旦打起仗來，城里人都往農村跑。再有中央電視臺剛評完最有影響力的城市，最具競爭力的城市，我再取兩個名字，最具投資環境的城市，最適宜生活的城市，大家說哪個更貼近？最適宜生活的城市，世界銀行的指標是最具投資環境的城市就是好城市，什么叫影響力？是標榜，什么叫競爭力？你管，那是企業的事，跟你有什么關系，這就是城市。謝謝大家！ 　　【李忠】今天到這兒我們的論壇要結束了，我想今天下午大家聽到這一個小時還是很值的，而且三位嘉賓各具特色，張總給我們說的是具體的案例，確實是體現了企業操作者豐富的經歷。龍老師提的就是學者的提法，這確實體現了學者的風范。而王秘書長確實是高屋建瓴，看的東西比我們遠一點，比我們要高。我們謝謝三位嘉賓！ 　　【主持人】謝謝四位嘉賓，嘉賓們才思敏捷，妙語連珠，在座的企業家積極參與，在此非常感謝四位嘉賓精彩對話，也非常感謝到場房地產企業家朋友們，希望中國人民大學培訓學院在2005年能夠跟企業家朋友們共同成長，夢想成真，中國人實現中國夢。 　　【主持人】那么，今天的名家座談會到此結束，謝謝大家！