曾偉：美國住宅城市化借鑒及裕匯集團在中國

　　【主持人】時間過的太快，短短一個小時的精彩演講給我們帶來了很多的思考。孟曉蘇博士通過八大熱點回顧了房地產業的發展，并就品牌戰略問題談了自己的迷盲、醒悟和反思，最后對我國的經濟發展做了展望。那么，我想沒有夢想就沒有未來，希望中國人能有自己的中國夢，更希望中國人能夠實現自己的中國夢。最后，我想大家再一次以熱烈的掌聲感謝孟曉蘇博士的精彩演講。作為人民大學的校友，也希望在今后房地產教育培訓項目當中多多得到孟博士的大力支持和關注，謝謝！ 　　【主持人】在北美八年多的生活，有四年的時間是在洛杉磯渡過的，我想在座我們所有的房地產界朋友們都知道棕櫚泉國際公寓，棕櫚泉國際公寓的靈感就來自于洛杉磯南邊的一個小TOWN，在2002年4月28日棕櫚泉國際公寓以每平方米9800元價格開盤，時隔兩年，棕櫚泉國際公寓每平方米單價漲幅已經超過了百分之百，依然有供不應求的勢頭。有一句話說好的東西相加不一定有好的結果，但是最好的結果一定是需要一個最好的過程。在項目開發過程當中投入了怎么的心血和經歷？下面，我們由請棕櫚泉國際公寓董事長曾偉先生做美國住宅城市化借鑒及裕匯集團在中國的實踐主題發言，歡迎！ 　　【曾偉】今天受人民大學的邀請，很高興在這里來分享和交流自己在房地產上的一些經驗和體會，特別是在美國生活和學習幾年，對美國房地產開發有一些深切的體會，回到國內開發獲得一些初步的成功。那么，跟人大交流的時候，希望我講一下在美國房地產開發的歷史和過程，以及經驗教訓，我覺得美國房地產開發的經驗教訓，特別是在城市規劃和城市化的進程當中走過的一些路程，很值得我們作為房地產業內人士共同來探討，使之我們在走城市規劃更順暢，我們的房屋建筑更加人心化。我覺得美國是世界上經濟最發達的國家，國民生產總值長期居于世界的首位，成立228年來，GDP一直是中國的八倍到九倍，而美國也是全世界房地產最發達的一個國家。那么，我們人均占有的面積，如果中國統計是22平米，歐洲大概是60平米，美國是人均80平米，但是人均80平米城市配套化水平跟我們的水平有根本不同。 　　【曾偉】美國城市化和郊區化的發展歷史中，是世界各國發展城市化郊區化最為典型的一個例子。那么，中國今天我們城市化過程當中，我們農村城市化和城市化郊區化就需要進行一些重新的審慎和檢討。特別是北京作為一個國際化大都市，這樣一個定義格局中，我覺得美國的一些房地產過程，給我們一個非常大的啟示。我覺得美國城市化過程是從它的13洲獨立開始的，1790年的時候，美國還是一個農業國，13個獨立洲，大概只有300萬人口，城市化率只有5％。2001年，美國全美人口達到2.81億人，城市化比率達到了80％以上。那么，在這個過程當中主要體現在大量歐洲移民和原來印第安居民向城市集中。第二個經濟發展，社會資源向城市集中。第三個它的社會配套服務項城市集中。所以，就造成了美國經濟三大寶，我們說美國經濟三大寶是華爾街、好萊塢、硅谷，這是長期牽引著美國經濟發展的一個火車頭，我們說華爾街在紐約，硅谷在舊金山，好萊塢是在洛杉磯。實際上這樣一個長期的三個巨頭，造成了人口專業化的分工和人口大量向這些城市集中，使之造成了今天紐約和洛杉磯成為全美最大的，上千萬人口的城市。 　　【曾偉】比如說美國城市化過程中，快速的經濟發展與大規模長時期發展已經給社會經濟帶來了一個很大的弊端。第一個就是城市規模極具膨脹，人口非常擁擠，特別是這里指紐約自從它建市180年歷史當中取得一個飛速的發展，那么這個城市造成污染嚴重，交通擁擠，引發的一系列社會矛盾。比如說當100多年前，當時的紐約已經是變成了一個臭港，紐約市政府就動員全房地產界拆城，給紐約裝修的費用，這就是今天的紐約中央公園。而當初為了環保，當時是到處是煙囪林立，拆了這個城，這個費用給紐約經濟發展奠定了非常大的基礎。第一個房地產價值是十年之后，在120年前花了500萬美元，就把300多萬公頃，就是南北長是五公里，東西寬大概是一公里，這樣一個狹長地帶建成中央公園，造成房地產一個集聚的效應。第二個使之紐約的發展，又向東西兩側過，一方面向向那面擴散，一方面向其它洲擴散，進而改善了環境。 　　【曾偉】但是，在過程發展的100多年歷程當中，自從十多年來在當市長之前，紐約市有身份人不敢坐地鐵，一些白領一到晚上不敢到當年的皇后區，成了一個臟亂差，藏污納垢的地方。這就是由于紐約快速發展，給紐約造成了交通擁擠，污染嚴重，城市資源嚴重惡化的弊端。由于造成了這一系列的城市病，美國就分成了三個階段，那么對它實行了房地產郊區化，我們也可以稱之為農村的城市化也好或者是城市的郊區化。第一個階段就是城市居住功能的郊區化，1940年前，居民的工作生活主要在市中心，40年之后首先是住在城里面一些中產階級，后來是一般居民，越來越多搬遷到郊區或者是郊區購房。 　　【曾偉】特別是到了五十年代、六十年代，隨著二次世界大戰的結束，汽車工業廣泛發展，人們的生活半徑不是以雙腿為半徑，而是以汽車為半徑之后，郊區化達到了一個高潮。那么，這里主要就是有賴于美國政府二戰之后，五十年代投資了大量的基礎設施和交通，使之共同交通和小區車成了出行的便利工具，使他們更有條件居住到郊區去，這是美國第一個階段。第二個階段就是城市商業功能和產業功能的郊區化的階段，當人住到了郊區之后，還是感到伴隨著郊區化，隨著商業地產設施大規模配套興建，城市交通興建了很多商業配套設施，據統計美國目前郊區商業圈給商業中心已經超過1.5萬個，郊區商業零售額已經超過了整個社會零售總額的50％以上，就是首先第一階段是人搬出去，第二人搬出去之后需要相配套的教育、文化和服務設施這些逐步跟上。 　　【曾偉】第二個就是說七十年代后由于郊區和市中心產生強烈的級差地租，級差地租的誘惑使之大量的企業向郊區城鎮遷移，新興產業群紛紛向各郊區城鎮興起，大規模工業園和商業配套網點落戶郊區，具有完善的城市功能和中心區在城市郊區逐步的形成。第三個階段就是邊緣城市興起和發展，到了七十年代，八十年代，美國最有利的證明，一個是舊金山，一個是洛杉磯，我們稱之為生態化的住宅和花園式的辦公。那么，出行都非常便利，便于非常人性化的這樣一個社區。那么，這個邊緣城區的興起，像外圍城區或者是郊區城區，按我們意義上來說就是衛星城，在城市周邊郊區，城鎮基礎上形成具備居住、購買、娛樂、商務、辦公復合型的城市居住城市，邊緣城市興起和發展，是這樣一個嶄新的結合。 　　【曾偉】在這里面我覺得比較典型的是這三個階段是洛杉磯地區，比較有探討意義的。我們指的洛杉磯市，大概有78個城市組成的，相當于我們有78個區，這78個區是從1942年開始，洛杉磯市中心開拓到北部，就是美國元旦花車巡游就是從這個城市開始，在這里興建了一條高速公路，從而洛杉磯成了美國汽車文化的中心。五十年代，美國兩大汽車公司，通用汽車和福特公司購買了洛杉磯郊區，連同海邊的高速鐵路，把這個鐵路拆了之后，實際上這兩個通用汽車和福特汽車是把城市交通的公共交通工具，鐵路拆了之后，是想采取各種各樣的補貼政策，促進洛杉磯的發展。所以說洛杉磯地區到現在也成為美國汽車工業最發達的一個城市。那么，他們主要把火車拆了之后，大家不得不轉為汽車，同時政府投資興建市區內大概有10條高速公路，這10條高速公路把整個大都會交織成一個網，一方面使大家有更多的汽車，洛杉磯1200萬人口，就有900萬輛汽車，是全世界人口密度最高的。 　　【曾偉】另外一個住宅郊區化也可以遠離市區，為住宅區創造良好的條件。那么，從七十年代開始，就是說洛杉磯的郊區化過程當中，使之把人口從南北東西分布，到一個在一小時車程的地方，從而使這七十多個城市都能形成有自己的商業中心、購物中心、醫療中心和文化中心。那么，它的每個中心反過來使洛杉磯形成一個工程，或者是法院也好，大公司，白天在這里面辦公，到了晚上就成了一些墨西哥移民聚居的地方，真正錢人或者是有身份的人居住在這七十多個城市里面。在這些城市里面，一些高科技新興城市房價不斷上漲，有些成為美國房價上漲最快的地區。 　　【曾偉】那么，現在從整個美國來說，邊緣城市在興起和發展，由傳統的城市中心和郊區的這些衛星城共同組成的城市的大都市圈，那么不管在今天的紐約也好，今天的洛杉磯也好，今天的舊金山也好，已經成了一個大都市圈，而且現在居住比較舒適，都是在一個大都市圈的這些衛星城里面。那么，據目前的統計，美國有200多個已經形成了這樣邊緣城市的都市圈，選美國的寫字樓，大概新的寫字樓，三分之二以上的寫字樓都建在這個邊緣城市圈，而且多數寫字樓是在八十年代后期開始建立的。 　　【曾偉】邊緣城市的特點和優勢，這個邊緣城市首先是交通，市中心有大多數與市中心相通，第二個對外網絡發達，通過高速公路和機場連接，是以飛機也好，還是以小汽車作為代表的工具。另外，它基礎設施也比較完善，每個市中心都是免費，不像我們的政府，商務服務設施和地價是最高的，在美國為了促進這些邊緣城市發展，當地市政府由誰來做這個商業，低價是免費的。這樣的話實際上促進了商業網點的發展，主要是通過稅收來解決城市的財政問題，通過就業來使這個社會人口得到充分的均衡的發展。所以說，它的手段一下子就使基礎設施比較完善，擁有足夠的停車設施和大型的商業設施。同時，使得影院、飯店、運動場等場所設施俱全。綜上所述，這些邊緣城市的發展，使之自然綠化程度高，居民住宅主要圍繞著綠色草坪和別墅居住群，那么這樣的邊緣城市具有現代信息社會而相適應的高效的工作環境，而解決了傳統城市面臨的噪音、交通、住房、大氣污染等問題，為城市居民提供了花園式的辦公，生態化的住宅，田園化的生活空間，使人們回歸自然，在自然里面生活。 　　【曾偉】多了目前的現狀就是說九十年代以來，隨著美國經濟的高速發展，美國傳統城市中心及邊緣交通城市共同興起，中心大都市圈產生進一步向外拓展的趨勢。第一個是城市郊區成為農村城市化起點，美國農村城市化人口也將成為美國為二十年經濟發展的熱點。第二個美國已經是高度城鎮化的國家，美國人口當中有85％以上都居住在城鎮，基本上達到了城鎮一體化和農村的城市化。但是，這兩個城市，美國城市不像我們這個，動輒上千萬人口的城市，美國比較注重城市均衡的發展，除了紐約和洛杉磯是超過千萬級以上的城市，它基本上城市發展分成這樣幾個檔次。美國現在三萬到十萬人以上的城市，是1100個。那么，這樣的城市占城市人口的90％，實際上這個就是我們稱之為一個小TOWN，人口在十萬到二十萬城市數量是121個，人口超過300萬人有11個，人口超過上千萬是兩個，紐約和洛杉磯。所以說，這樣一個城市，特別是為了解決大城市和特大城市，就是我剛才說到的洛杉磯實際上也是在分成一個七十多個衛星的城市，使之人口得到更好的疏散，使之城市的環境也好，交通也好，能夠得到更好的舒緩。就在這個過程當中，美國政府是起了非常大的主導作用。第一個，美國政府大規模的投資援助公路，而完善的公路網尤其是高速公路對美國城市化向郊區化過渡起到了重大的作用。第二個，美國政府長期以來信貸政策都是有利于郊區化的信貸政策。 　　【曾偉】三十年代大簫條時期，政府協助中等收入者進行住宅抵押貸款，鼓勵向郊區建房。第二個政府提出來郊區興建小城鎮。第三個政府通過立法，首批批準63個新城市，而每各城市的規模控制在2萬人左右。那么，六十年代后又實施了新的示范城市和標準，實施了分散的城市化。那么，我覺得美國在城市化過程當中采取了這三部曲，第一部是首先把人口從市中心分散到郊區。第二部在城市形成一些教育、醫療和社會化服務商業的功能。第三部是是將每各城市分散化，使之形成各具功能的衛星城，使人們生活更加舒適，使人們出行條件更加便利。我覺得美國發展過程當中也形成了這樣那樣的彎路，包括現在第四部，包括從洛杉磯和紐約，又形成了回歸城市，所謂的回歸城市，也就是說十年前那一代沒有人敢去，現在通過一些改造，新建之以藝術家為代表在那兒居住，形成了新的理念，包括洛杉磯的市中心也重新把它打造成一個由過去犯罪率很高的這樣一個社區，變成了一個通過稅收，通過社會化的服務，來改變社區的面貌。那么，我覺得我們北京，特別是北京在這個過程當中，北京去年制定了兩軸兩帶多中心城市發展格局和戰略，使之在未來發展過程當中，郊區城市化和城市郊區化相互結合和融合，形成了一個比較大的趨勢。 　　【曾偉】盡管中國城市化過程當中，美國的這些彎路我們要盡量的避免和吸取，雖然我們城市化只有30％，我覺得也已經顯現了這樣那樣的一些弊端。第一個就是城市區域越來越大，人口和資源密度已不堪重負。我覺得北京就是一個典型的攤大餅的例子，從二環、三環、四環、五環到六環，環與環之間中心城市功能不斷向外擴展和放大，這樣造成出行非常大的不方便。第二個衛星城建設，一直沒有有效的分擔城市的資源和壓力，當初北京在南邊的方莊也好，還是通州也好，還是北面的回龍觀還是天通苑，除了居住的功能沒有任何就業功能，或者是服務的功能，或者是工作的功能，使之作為產業分散功能開發企業不能擺脫白天一個空城，夜間是睡城，大量人口奔波在路上，每天花費兩、三個小時的時間。 　　【曾偉】我們這些城市郊區作為居住功能分散住宅區也好，變成單純居住，使大量的人口產生流動，白天進城，晚上下班，到城市當中產業聚集區晚上沒有活力，郊區變成睡城，產生不了任何經濟。我們根據美國這些城市化過程當中發展的經驗教訓，我覺得北京應該采取一種修正后的洛杉磯的模式。所謂修正后的洛杉磯模式，從交通來說一定要發展城市公共交通和城市軌道交通，把城市每個點狀能夠連接起來，這是一個大的背景。 　　【曾偉】第二個，使之我們不管是通州也好，還是到我們的兩軸兩帶多中心各個功能區，一定要賦予它生命，所謂賦予它生命，我覺得要研究它的產業布局，就跟我們高科技產業也好，我們的娛樂產業也好，我們的金融產業也好，我覺得不能單純像目前這樣一種情況，而是要每個衛星城都要有衛星城不是一個臥城，也不是一個睡城，而是具有它的規劃上要賦予它的生命。然后，在這個城里面工作著的人，就在這里面來居住，就在這里面來生活、學習，如果說北京在周圍沿著我們六環，有五到十個這樣功能各具的，而且特點比較鮮明的衛星城的話，我覺得能夠大大減緩我們的交通，舒緩我們的交通，使之我們每個人白天工作在旅途的勞頓，一個多小時時間有效緩解，從而提高勞動效率和生活效率。 　　【曾偉】總之，我希望包括從北京到其它城市規劃當中，一定要避免這種動不動談城市人口多少，現在領導都在消滅城鄉差別，把農村的人口消滅成沒有農村人口，上海、深圳率先做這個事情，北京也在做消滅農村人口。但是，不是我們消滅農村人口就不出現城鄉差異，衛星城發展過程當中，或者是農村城市化過程當中，怎么樣能夠使之第一個方面我們農民面臨“三農”問題，在失地面前的失業問題怎么解決，第二個是在土地收益和農民集體國家當中得到有效分配，或者是通過農村合作社形式使農民變成長期隨著土地的增值，而得到一個長期的保證。第三個就是在這種規劃功能過程當中，使之每一個城市向外拓展的同時，一定要研究每個城市的功能，不能是雷同的，使之每個城市就業人口能夠就近的工作，就近的居住，就近的學習，減少在城市穿梭城市東西南北的差異。我們希望每個建設者，一方面促進政府在城市規劃上能夠更加的合理，另外我們建造每一個房子能夠更加的舒適！ 　　【曾偉】謝謝大家！