李忠：歐美國家城市多中心成功模式及比較

[center][img]http://www.36byz.com/upload/news/2004727183856249.jpg[/img]華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事總經(jīng)理　李忠[/center] 【劉志碩】各位來賓，大家好！我是劉志碩，站在我旁邊的這位是《中國經(jīng)營報》地產(chǎn)版主編謝紅玲女士。今天上午的論壇，主要由我們來位為大家主持。 【謝紅玲】在座的各位新老朋友大家好，歡迎大家在百忙中抽出時間參加本次論壇，這次論壇是由北京廣廈網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，也就是劉總所領(lǐng)導(dǎo)的企業(yè)，還有專注于寫字樓市場的《寫字樓薈》，以及中國產(chǎn)業(yè)報道領(lǐng)域最具影響力的媒體《中國經(jīng)營報》三家聯(lián)合主辦。 【劉志碩】這次論壇的主題是新城市經(jīng)濟(jì)，新北京格局和新商務(wù)中心，正如目前今天到場的，和沒有到場的開發(fā)界的同仁們，正在全力的打造整個商務(wù)格局。這幾年來，北京的建設(shè)取得了輝煌的成就，北京的現(xiàn)代化，和整個城市國際化進(jìn)程迅速的加快，朝陽的CBD，西部的中關(guān)村都是在迅速的崛起。 【劉志碩】整個北京正在進(jìn)行第七次的修編規(guī)劃，其中主題也把多中心列入了整個規(guī)劃當(dāng)中中心調(diào)整的主題。未來整個商務(wù)中心會怎樣，未來整個北京的商務(wù)中心會形成哪些商務(wù)中心，這次是我們真正要討論的主題。這個主題對于未來商務(wù)中心的格局，對于未來企業(yè)辦公樓的選址，新的產(chǎn)業(yè)，和原有產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的距離都會產(chǎn)生非常有益的指導(dǎo)。我們非常希望這次論壇能在大家共同共同努力下，為業(yè)界方方面面提供幫助和支持，同時也開一個頭，為各種各樣的資源，多方整合，共同來探討和形成良好的商業(yè)格局，大家共同來努力。 【謝紅玲】本次論壇邀請到了中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院總規(guī)劃師楊保軍，摩托羅拉公司房地產(chǎn)部經(jīng)理張配，微觀公司房地資產(chǎn)高級經(jīng)理盧志華，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠，北京廣廈世紀(jì)投資咨詢有限公司總經(jīng)理劉芳擔(dān)任這次論壇的主講嘉賓，他們將從新北京的城市規(guī)劃，歐美國家城市多中心成功模式的比較，以及2008年前，也就是從現(xiàn)在到2008年前，寫字樓市場的透析以及新經(jīng)濟(jì)下企業(yè)需求的變化等等不同的角度進(jìn)行演講。下面我宣布新城市經(jīng)濟(jì)，新北京格局，新商務(wù)中心高峰論壇正式開始！ 【劉志碩】我們整個城市現(xiàn)代化規(guī)劃的形成是走在了西方國家的后面，因此西方國家在整個商務(wù)中心的建設(shè)，和商務(wù)安排有哪些特點(diǎn)，他們在整個過程中經(jīng)歷了什么北京，這都是我們大家關(guān)心的問題。首先我們有請李忠先生為我們介紹歐美國家在城市化進(jìn)程中發(fā)展的特點(diǎn)，下面有請華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠為大家做精彩的演講，謝謝！ 【李忠】今天我給大家講的題目是歐美國家城市多中心發(fā)展的一個成功模式及比較，準(zhǔn)確一點(diǎn)說，這個題目應(yīng)該是一個商務(wù)的多中心模式發(fā)展及比較。之所以講這件事，是想說一個問題，因為最近在北京也出現(xiàn)了許多除CBD之外的商務(wù)區(qū)，比如說早就已經(jīng)存在的金融街，因此在北京市存在這么一種說法，說建設(shè)商務(wù)區(qū)都是分散了CBD的建設(shè)，都是起到了對于CBD建設(shè)的一種阻礙作用。我現(xiàn)在想跟大家說一說的就是，這不是一種阻礙作用，這種多中心的，或者是具有分中心模式的，CBD的建設(shè)，或者是商務(wù)區(qū)的建設(shè)，恰恰是國外現(xiàn)在CBD建設(shè)的一種普遍的現(xiàn)象，而且是一種正在進(jìn)行的，非常積極的嘗試。 【李忠】國外的商務(wù)中心區(qū)主要由兩種模式構(gòu)成，一種模式是單中心模式，還有一種模式是多中心模式。這個觀點(diǎn)不是我提出來的，我手上本一本書，這是我非常尊敬的清華大學(xué)的李配（音）博士早在1997年讀博士生的時候，研究這個理論，就已經(jīng)得到了這個見解。 【李忠】就是商務(wù)中心區(qū)有單中心模式，也有多中心模式。我是做地產(chǎn)咨詢的，但是我對于這些理論問題非常感興趣，從那個時候，大概李配博士并不知道有我這樣一個學(xué)生，非常有興趣的把他短短的，在他的論文中是一段文字的一個話題給延續(xù)下去了，就是針對單中心和多中心，從那時候開始到現(xiàn)在，做了一系列的研究。現(xiàn)在根據(jù)我們的研究成果，可以看出國外的商務(wù)中心區(qū)分中心模式又有兩種，一類是主中心和輔中心的模式，這就是說有一個為主，有一個為輔。這里面最典型的就是我今天給大家介紹的紐約，以下曼哈頓地區(qū)為主，以中城區(qū)的辦公為輔，另外比這個更進(jìn)一步的就是多中心的模式。分不清誰為主，誰為輔，完全形成一個相對平等的網(wǎng)絡(luò)，這是東京的模式，也是我今天著重要跟大家介紹的兩個模式。 [center][img]http://www.36byz.com/upload/news/200472718397281.jpg[/img]東京商務(wù)區(qū)多中心網(wǎng)絡(luò)[/center] 【李忠】我們一般的說，最大的CBD就是這四個城市，紐約，倫敦，巴黎和東京，而這四個城市，從我們給出的這張表來看，都無一例外的表現(xiàn)出多中心模式。紐約和東京，還有巴黎，都標(biāo)出了ISC，就是國際金融中心，這個是CBD以金融為主的CBD進(jìn)化到一定程度的表現(xiàn)。很多地方都是用ISC來取代CBD這樣的說法。紐約分成下曼哈頓地區(qū)，和中城區(qū)事務(wù)辦公區(qū)，紐約，巴黎，東京都是一樣，分出了非常完整的CBD的網(wǎng)絡(luò)格局。下面我們先來看一看紐約的商務(wù)中心區(qū)的模式。 【李忠】我先說一下居住空間分析，我們現(xiàn)在有很多人說CBD里面的寫字樓不能少于某比例比例，這個跟國外正好相反，他們現(xiàn)在許多地方的CBD，在控制他的寫字樓的比例，不得高于多少一個上限，這是為什么呢？就是因為紐約他們正在想辦法，使CBD本身的辦公人員盡可能的能夠就近居住，這實際上是解決CBD交通的一個最有效的辦法。大家可以簡單計算一下，基本上一個寫字樓里的員工，如果分拆成公寓單元的話，差不多需要四多五棟同等面積的公寓，才能把這些人裝下。 【李忠】換句話說，如果一個地區(qū)的CBD里面，它的寫字樓的比例，是占到50％，即便剩下的50％全都是公寓的話，那也就是說，還有四分之三的人，至少是四分之三的人，需要分流出去居住，他不可能就近居住。這種分流，又得是準(zhǔn)時準(zhǔn)點(diǎn)的，因為大家知道，CBD的上下班是不可能錯開時間的，這樣以來，就為CBD造成非常大的交通壓力。所以說CBD里面的居住空間不是什么壞事，恰恰是解決CBD交通的一個非常有效的辦法，比如像北京的世貿(mào)國際公寓這樣的房子，他里面居住的多數(shù)都是在CBD上班的人，這個對于緩解CBD的交通壓力，是一個非常有效的辦法。 【李忠】美國的下曼哈頓地區(qū)不斷的強(qiáng)化居住，根據(jù)美國的功能空間的分開，我們必須說一個概念，就是說居住空間分異，這是什么概念呢？就是指當(dāng)一個城市進(jìn)化到一個階層劃分的時代的時候，它的城市功能劃分，不是以功能為主導(dǎo)的，而是以人群為主導(dǎo)的。比如說現(xiàn)在無論大家到紐約去，還是到芝加哥去，你去問哪里是你的商務(wù)區(qū)，哪里是你的展覽區(qū)，哪里是你的商務(wù)區(qū)，大家不一定說得很清楚。但是你要是問哪里是你的富人區(qū)，哪里是你的中國人居住區(qū)，哪里是意大利人居住區(qū)，每個人都能說得很清楚，因為物以類聚，人以群分是古語就有的規(guī)律，所以現(xiàn)在大家到一個國家，首先一個區(qū)就按檔次進(jìn)行定位，其次會會按照功能進(jìn)行定位。 【李忠】因為在同一個區(qū)域，他的什么東西都可以不一樣，但是唯獨(dú)有一個東西是必須一樣的，那就是地價，地價決定了這個地區(qū)，居住、工作和生活的人的檔次，一定是趨同性的。我們搞物業(yè)管理的人也知道，只有當(dāng)一個社區(qū)里的人群相對均值化的時候，物業(yè)管理就好管，如果不夠均值化，檔次差別很大，那好了，你這個物業(yè)管理，就高的低的不滿意，就低的高的不滿意。所以紐約和芝加哥的劃分，跟這個是非常匹配的，我下面給大家分析一下，居住空間的分異在劃分空間中起的作用。 【李忠】傳統(tǒng)上，我們一般把曼哈頓分為下城區(qū)和中城區(qū)的事務(wù)辦公區(qū)。這是他的中城區(qū)，這是他的下城區(qū)，我要說的就是，根據(jù)我的考察，其實整個紐約可以看成一個大的商務(wù)區(qū)，但是它的商務(wù)的檔次不一樣，底下有高檔人群的辦公、居住和休閑，上面有總部的辦公、居住和休閑，包括到時代廣場這一代。但是東村，和大家都熟悉的SOHO區(qū)，這個區(qū)也有人辦公、居住和休閑。只不過在這里辦公的是高檔寫字樓，在這里辦公的是那種廠房改造的，藝術(shù)家辦公和畫廊辦公，他的居住有的是低檔次的公寓，和一般的Townhouse。其實應(yīng)該說，每一個都是有他商務(wù)功能的，整個紐約的商務(wù)功能形成了非常良好的匹配，他是按照人的檔次和功能，這兩條坐標(biāo)系來劃分的，而不是按照單一的坐標(biāo)系。 【李忠】先說中城區(qū)，大家可以看上面的資料，更準(zhǔn)確地一點(diǎn)說，中城區(qū)像我們的總部基地，他當(dāng)然位置沒有這么偏，但是多數(shù)都是由公司不辦公來形成的，這里包括了西格拉姆，百事可樂這些。隨著9.11的發(fā)生，有很多原本屬于下城區(qū)的客戶，也搬到了中城區(qū)。這個是中城區(qū)的照片，它是緊靠著中央公園，這么大的一代的東西。 【李忠】這個就是中城區(qū)大多數(shù)的總部，其中非常有名的總部，是著名的建筑師設(shè)計的，后現(xiàn)代的建筑，后來美國人穿過日本人買這棟樓，日本人在價格最高的時候買了下來，當(dāng)時美國人還在說，日本收購了我們家門口了，其實心里偷著樂，你們用了如此貴的錢買了這個樓。這個是他的穿谷（音）大廈，后面這棟是IBM大廈，這一棟是美國一個非常大的地產(chǎn)公司做的，后面是連著另外一個總部，就是IBM的總部，這個就是他的中心區(qū)的辦公，后面這個巨大的，就是被大家說，不是一個建筑，【李忠】但是是紐約最偉大的建筑的中央空調(diào)。這個是我要說的另外一個副中心，這里附近也是有很多公司總部辦公的，只不過偏時尚類的都是在這個地方。換句話說，整個紐約都是一個總部中心，也都是一個商務(wù)區(qū)，只不過他按照檔次，按照功能進(jìn)行區(qū)分，這個就是他的中城區(qū)旁邊的住宅，這個已經(jīng)靠近聯(lián)合國總部了，這個是中城區(qū)的側(cè)立面。 【李忠】然后我們再看看下曼哈頓地區(qū)，它的公司總部不是特別多，金融是它的主導(dǎo)，這是下曼哈頓地區(qū)的地圖，這是華爾街，華爾街的尺度是非常窄的，是非常擠的，我們說CBD必須擠，CBD之所以存在，就是因為它的空間相對擁擠的情況下，能夠采取相對靠近的辦法，降低各個公司的綜合商務(wù)成本，增加大家的綜合商務(wù)機(jī)會，這就是CBD的來源。這是它的城市尺度，這是它的仲裁所，這就是聯(lián)合教育所，是是旁邊高層的寫字樓和公寓，這里面也是一個混合公寓，包括這個古老的教堂。這是新建的寫字樓，這個是9.11的遺址。 【李忠】9.11這件事，我們不說它別的意義，客觀上對紐約的CBD分化起到了促進(jìn)作用，使大家不愿意在下城區(qū)擠了，搬到對岸去了，搬到中城區(qū)去了。這是高檔公寓，都非常受歡迎的，擠滿了在附近上下班的人，這是旁邊配屬的公寓，所以說CBD里面建公寓不是壞事，如果建成100％，80％的寫字樓，很像芝加哥和休斯敦，成為一個沒有活力的，晚上的“死城”了。這是它旁邊的寫字樓，這是下城區(qū)去濱海的路上，旁邊是公寓和寫字樓，這是寫字樓和公寓非常近，很多人通過步行就可以解決上班。 【李忠】這是對面新分出去的辦公區(qū)，它旁邊還有一個碼頭，對面的這些，原來9.11恩之前是沒有這么多的樓的，但是現(xiàn)在全部都出來很多寫字樓了，這樣的話，多中心的分化比李配博士研究的時候更進(jìn)一步了，連曼哈頓島外都去了，因為當(dāng)時是也不會預(yù)測到9.11這個事的發(fā)生。 【李忠】再有就是東京，東京是世界上一個非常怪的城市，他現(xiàn)在已經(jīng)是1300，1400萬人口了，但是它的人口還在增加。按說到了這個時候，他們應(yīng)該控制都市的規(guī)模了，但是沒有。這種情況之下，日本一直想辦法在緩解，叫改造一級依存型的地域結(jié)構(gòu)為多核多圈層型地域結(jié)構(gòu)。他們當(dāng)時吃過這種虧，就像我們現(xiàn)在也不能僅僅集中在建一個CBD，如果這樣的話，對一個城市是沒有什么好處的。他們后來就把這些功能全部分開了，這些數(shù)據(jù)我還都是引用的當(dāng)年李配博士做的一些，后面的調(diào)查成果是我自己加上去的。 【李忠】日本東京區(qū)內(nèi)劃分方法，主要是沿著這根綠線，日本的輕軌結(jié)構(gòu)是非常發(fā)達(dá)的，中間這根綠線是GR線，這旁邊分布著著名的時代，東京銀座環(huán)（音）等等一系列重要的商務(wù)區(qū)，這是我想說的一個重要的話題。當(dāng)我們把兩個商務(wù)區(qū)，一個商務(wù)中心分成幾個商務(wù)網(wǎng)絡(luò)的時候，商務(wù)網(wǎng)絡(luò)之間的聯(lián)系非常緊密。北京目前形成的格局就是東邊是CBD，西邊是金融街。這兩個之間必然導(dǎo)致很多的聯(lián)系，從這種意義上來說，交通是非常重要的，因為它是聯(lián)系兩個商務(wù)主環(huán)重要的聯(lián)系功能。同時地鐵也是非常重要的，你如果沒有有效的聯(lián)系的話，多中心的商務(wù)格局是不太可能形成的。 【李忠】我們先看一個商務(wù)副中心的概念，它現(xiàn)在除了前面的城市副中心之外，它在次一級的建七個副中心，包括池袋，新宿，涉谷等等。所以說日本對于副中心的考慮是非常完善的。我們新說新宿，新宿是東京的市政廳，而涉及到國家的這套體系都是分布在另一個地方，這兩個拆得非常完善，現(xiàn)在各個國家都是在進(jìn)行商務(wù)功能的分拆，做得最狠的是荷蘭，荷蘭甚至把首都都拆成兩個。 【李忠】所有的對內(nèi)的功能都是在阿姆斯特丹，對外的功能在另外一個地方，這樣減輕城市的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在我們看到的新宿就是承擔(dān)了商務(wù)辦公功能，以及東京的一些辦公功能，這就是新宿的照片。這個照片里可以看得出，我剛才說過，東京這個城市人口雖然很多了，但是還是在擴(kuò)張，他的規(guī)劃是不太好的，有著很多亂七八糟的房子的。他的商務(wù)中心區(qū)是沿著GR線形成的，很明顯。大家看，這就是沿著他的GR線形成的，這是旁邊它的停車，它的城市是比較混亂的，我們經(jīng)常說學(xué)習(xí)國外先進(jìn)技術(shù)，我們不是說徹頭徹尾的學(xué)習(xí)，而是學(xué)東京的這種多中心的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是值得我們學(xué)習(xí)的。 【李忠】但是同時說明，東京的很多規(guī)劃形態(tài)，不一定有北京搞得好，這是它的新宿的中心區(qū)的高樓大廈，這是它旁邊的另外一個高層。他們庭院做得是特別好的，留了很多綠地，包括道路的穿插。我們考察了這么多的CBD，如果說到CBD的人性化，東京肯定是世界第一的，因為日本人考慮人性化的設(shè)施是非常到位的。說一個很簡單的問題，當(dāng)你走到一個路，發(fā)現(xiàn)自己走錯了，需要再走回去的時候，你是非常容易找到一個道路，而且人行安全是絕對受到尊重的。 【李忠】這是它的人行系統(tǒng)，這是一個新宿的CBD的頂部，這個建筑基本上都用駕空的平臺體系連在一起，這樣就創(chuàng)造了一種，我們管這個叫空中地面系統(tǒng)，這個在國外發(fā)達(dá)的CBD里面，ISC里面都有這種，做到人車分流，人在上面走去走去，這樣就能夠把CBD的內(nèi)部交通發(fā)揮到最大化，使得人和車分開，許多人就不用再開車了，走著就可以過去了，近距離內(nèi)就能解決商務(wù)、餐飲、配套、居住，這其實是CBD真正的優(yōu)勢所在。它的這些旁邊的這些人性化的吃飯，交通，雕塑都設(shè)計的非常好，這也是他的步步系統(tǒng)行系統(tǒng)。 【李忠】我們再說丸之內(nèi)，這是比較早的形成的，所有的金融機(jī)構(gòu)都是在這里面，東京的ISC是比較飽和的。這是丸之內(nèi)的銀行，這是建筑和新的建筑，因為丸之內(nèi)比新宿有歷史得多，所以有有很多老的總部都會保留下來，日本人很注重保護(hù)他們。因為美國人幾乎給他們炸光了，剩下也不多了，比較注重保護(hù)，這一點(diǎn)有點(diǎn)像德國。這棟樓很費(fèi)勁的壓在老建筑上，但是還是要把老建筑保護(hù)起來。 【李忠】他的人性化是非常好的，CBD是一個人性化的沙漠，這個說法是完全錯誤的，至少我們沒有看到人性化沙漠的CBD。因為這么多的有錢人，這么多的公司住在地方地方，他們總是想盡一切辦法改造自己的環(huán)境。CBD設(shè)計的水平是最好的，因為他們的園林確實是寸土寸金，是非常有人情味的。這是旁邊的銀行總部，包括這個雕塑也是做得非常好的，但是大家到了東京去，會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象。日本確實有一種美國情節(jié)，美國喜歡什么，日本就喜歡什么。 【李忠】你說它是抄來的，抄得很像，他就很高興，他說你終于承認(rèn)我們抄美國抄得很像了。就像他們的棒球從來輸不出去，只有到了日本能輸出去，這是日本人的習(xí)氣。這是花旗銀行總部，和這些著名的總部大廈，花旗銀行。我說它很具有人情味，其體現(xiàn)在這個地方，它的CBD旁邊有一個非常漂亮的公園，大道非常漂亮，有噴水池，綠地，到了中午都是CBD辦公的白領(lǐng)在這個地方休息，這也是它的人情味的一種體現(xiàn)。 【李忠】下面我們說的就是涉谷，這也是一個商務(wù)的副中心，它的地域特點(diǎn)跟丸之內(nèi)不一樣，它更多的承擔(dān)時尚總部的要求，大部分的時裝，新媒體，包括我們中國過去的女子十二月坊的最早登臺都是在這個地方。包括他的車站旁邊天天都有在這里唱歌的小孩兒，日本的星探都是在這兒活動，很多歌星都是從這兒被捧起來的。這是它的交通樞紐，這是它的一些總部，辦公樓，各式各樣的辦公樓，這個是有名的，日本的男孩兒，女孩兒最時尚的地方，穿的很時尚的都是在這個地方活動，這是日本時尚的風(fēng)向標(biāo)，這上時尚的商店。 【李忠】下面我們再看一個，是老外活動的商務(wù)區(qū)，叫惠比寺，這是次一級的了，這是它的辦公，辦公及公寓，這是商務(wù)綜合體，商務(wù)綜合體的展示部分，為老外要過圣誕節(jié)，這是他蓋的仿歐式的房子。 【李忠】下面還有一個很有特色的，就是淺草，非常傳統(tǒng)，這是日本的小孩兒舉行成人禮的地方，把這個地方保留下來，依然保留得非常好，另外還做了一些現(xiàn)代化的商業(yè)街來賣東西。包括它的旁邊的東西，都變得非常的娛樂化，寫字樓也是影視，媒體之類的東西。 【李忠】這幾個放完以后，我想跟大家說明一件事，就是日本在做副中心的時候，是非常考慮地域特色的，既有完全現(xiàn)代化的新宿，也有非常傳統(tǒng)的淺草，都是根據(jù)這個地方的不同特質(zhì)，人群的不同，打造一個分中心的商務(wù)區(qū)，這是我要反復(fù)跟大家說的，我們除了考慮功能的區(qū)分之外，還要考慮人群的區(qū)分。 【李忠】我們現(xiàn)在再看一個，就是臺廠，這個地方有一件事是要談的，這是它的辦公樓，這是它的商務(wù)中心，他跑得這么遠(yuǎn)，就用形象作為拉動力。現(xiàn)在有很多人都到臺廠去買房子，為什么呢？因為臺廠有日本著名的電視臺，大量的日劇都是在臺廠拍的，你告訴他歷史他未必能記得住，你要告訴他時尚，他都能記得住。這是經(jīng)常約會的場景，這是第一次邂逅的火車站，這是著名的彩虹橋，很多電視劇都是在這兒拍的，于是這些年輕人就都自愿的搬到很偏遠(yuǎn)的，垃圾填海的地方，住在垃圾堆的頂上。 【李忠】日本的多中心采取一系列的整合傳播措施，他們還動了很多很時尚的方法，吸引很多的年輕人去那里。大家看，這是電視臺，旁邊都有摩天輪，吸引很多的年輕人到那里去。所以說日本對這方面的研究是非常到位的。他們一開始就提出要把城市功能分散，后來他們又出了一本東西，是東京的一個開發(fā)計劃，進(jìn)一步研究每一個商務(wù)圈，細(xì)到什么程度呢？這是一本關(guān)于新宿街道打造的一本書，這個看了以后，真的讓你很感動，他只研究新宿這一個地方，而且只是研究新宿的街道結(jié)構(gòu)，不研究別的東西。所以說日本對于商務(wù)分中心的打造，研究到了非常細(xì)的地步，包括他們提出了一個非常明確的目的，就是這句話。進(jìn)行職能的再分配，歸根到底是進(jìn)行業(yè)務(wù)管理功能的再分配。 【李忠】在這種情況之下，我覺得可以看，多中心模式能帶來什么好處呢？第一件事就是它能結(jié)合地域特點(diǎn)，打造不同的中心，靠近機(jī)場的就涉外，靠近物流的，就多設(shè)計物流，靠近老外區(qū)的多設(shè)計一些涉外區(qū)，這樣的話，就能因勢利導(dǎo)來形成，金融街就是明顯的因勢利導(dǎo)的，傳統(tǒng)就是金融區(qū)，這種因勢利導(dǎo)能起到事半功倍的作用。另外就是職住一體化，北京二手房市場發(fā)展起來的時候，交通問題就能解決了，東京現(xiàn)在就是這樣，紐約現(xiàn)在也是這個樣，提倡職住一體化的復(fù)合型商務(wù)中心。另外多中心之間要加強(qiáng)他們的聯(lián)系，另外除了按照功能的劃分之外，也要按照職能進(jìn)行劃分。可以展望任何一個健康的城市，他肯定是有人群的劃分的，有富人區(qū)，就有貧民區(qū)。 【李忠】商務(wù)區(qū)也會隨之調(diào)整，北京的今后，按照科學(xué)的發(fā)展觀來說，也應(yīng)該是多中心的商務(wù)中心區(qū)的匹配，而且每個商務(wù)中心區(qū)的檔次也不一樣，功能也不一樣，應(yīng)該充分發(fā)揮它的特點(diǎn)，好，我就跟大家回報到這兒，謝謝！