王志綱演講實(shí)錄：地產(chǎn)困惑與解決方略

[center][img]http://www.36byz.com/upload/news/2004327122638927.jpg[/img]王志綱工作室首席策劃師王志綱正在演講。[/center] 　　演講題目：地產(chǎn)困惑與解決方略 　　由南方日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)舉辦的《中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年度峰會——2004中國地產(chǎn)分水嶺高峰論壇》于3月26日―28日在廣州廣東大廈隆重舉行。論壇嘉賓將圍繞地產(chǎn)話題暢所欲言，交流碰撞，探討中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向。以下是嘉賓王志綱的演講實(shí)錄： 　　王志綱：現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)到了亂花漸迷人眼的時候了。現(xiàn)在已經(jīng)91年、92年啟動到現(xiàn)在是12、12年的時間，經(jīng)過了幾個的過程，第一個過程叫炒家的時代，91、92年到93年國家的宏觀調(diào)控是一個標(biāo)志，所有的人都在想進(jìn)入房地產(chǎn)，這時培育了中國最早的一批房地產(chǎn)商，特別是一些人到海南進(jìn)行投機(jī)拿到錢去到上海、北京，現(xiàn)在在中國的房地產(chǎn)界獲得了話語權(quán)，而且是頗出風(fēng)頭的房地產(chǎn)商們。 　　中國房地產(chǎn)還有一個啟蒙階段，也是一個全民地產(chǎn)的階段，是極其不正常的，但是也為中國后來的房地產(chǎn)走向正規(guī)和專業(yè)，積蓄了力量，培育了一批人馬。第二個階段，93年到97年，基本上是一個調(diào)整的階段，這個時候在整個中國，特別是除廣東以外的整個中國的廣大地區(qū)，基本上談不上正規(guī)的房地產(chǎn)。我記得那個時候我們做過一個統(tǒng)計(jì)，廣州當(dāng)時的房地產(chǎn)，民間的購買力是60%，深圳是70%，那么一個地區(qū)，它的市場結(jié)構(gòu)，個人購買占的比重越大，說明市場化的程度越高，個人購買占的比重越小，說明市場化的程度越低。98年為例，這個時候的北京盡管是一枝獨(dú)秀，形勢很好，出現(xiàn)了一批房地產(chǎn)界的大腕和企業(yè)，但是我開了一個玩笑，我說無非是建筑公司假冒化，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商，只是象建筑公司蓋房子，最后批發(fā)買給集團(tuán)。這時北京的房地產(chǎn)市場，98到02年是非常好做的，任何人只要拿到地會蓋房子，只要明白部長、廳長、科長、司機(jī)住什么房子就可以了，這時培育了北京最早一批看起來很美很雄壯但是實(shí)際上弱不經(jīng)風(fēng)的一批發(fā)展商。 　　這是一個非常有趣的過程，南邊以廣東為代表的已經(jīng)非常市場化了，但是北邊以北京為代表的還在走批發(fā)的道路，兩個市場絕對不一樣，廣東由于過早的市場化，所以在房地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林甚至一直到營銷，最后到物業(yè)管理，都是走在中國的前列，這并不是廣東人聰明，而是市場經(jīng)濟(jì)所使然。這意味著廣東遲早要成為黃埔軍校，要向全中國包括北京、上海輸送自己的人才、企業(yè)、服務(wù)方式。93年底到98年這個階段，這個時候中國其他的地方，可以說開始了房地產(chǎn)，但是這時的房地產(chǎn)還是在摸索階段，真正中國的房地產(chǎn)高速發(fā)展，是在98年底到02年、03年。我把它叫做迅猛發(fā)展的時代井噴時代，這時是住房分工制度的徹底結(jié)束，銀行按揭從五成到六成到七成，甚至有的地方到了八成，也就是說整個金融行業(yè)幾乎毫不例外的紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)按揭。很多行長告訴我，真正爛帳不多的就是房地產(chǎn)帶寬，以此于建行打出這樣的廣告詞要買房到建行，很多行長倒過來請房地產(chǎn)商們吃飯，希望能夠給一些按揭的業(yè)務(wù)給他們。中國的房地產(chǎn)界開始空前的繁榮，有幾個標(biāo)志，在很多地方，很多城市，房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)成了支柱性的行業(yè)，一個地方支柱性行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是占GDP的7%-8%。而且直接拉動了很多行業(yè)的發(fā)展，比如說就業(yè)，現(xiàn)在策劃人才是奇貨可居了，當(dāng)然也有人混在其中，但是也說明了一點(diǎn)，房地產(chǎn)的確受到了健康、良性大規(guī)模的發(fā)展，這時對人才的需求，特別是對規(guī)劃之前的策劃，對營銷方面的策劃，有著強(qiáng)烈的需求。 　　伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，可以說幾乎全世界的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司全部進(jìn)入中國，以至于很多經(jīng)濟(jì)學(xué)界、建筑學(xué)界驚呼千萬不要讓西方設(shè)計(jì)師把中國當(dāng)城實(shí)驗(yàn)室。西方的建筑學(xué)家在這么大的市場里，怎么不會進(jìn)入呢，另外幾乎所有的傳媒，從電視到雜志，到報(bào)紙，紛紛都開辟了房地產(chǎn)專欄和房地產(chǎn)的專刊，甚至連網(wǎng)站也不甘落后，新浪網(wǎng)也專門開了房地產(chǎn)的頻道。幾乎所有的廣告公司，都紛紛在轉(zhuǎn)型，把房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)的包裝作為自己的一個主要業(yè)務(wù)，這就是整個中國的發(fā)展。 　　在發(fā)展的過程中，可以說在短短的五六年中，中國的房地產(chǎn)水平甩掉了香港和臺灣，甩掉了亞洲很多國家和地區(qū)，就產(chǎn)品已經(jīng)擠進(jìn)了世界最高點(diǎn)。我相信很多朋友在國外也看到過，就產(chǎn)品的戶型和設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的打造等方面，都可以這樣說，甚至有地方出現(xiàn)了個性化的開發(fā)，比如象杭州，我看了杭州的很多產(chǎn)品，中國江南的小橋流水表露的淋漓盡致，還有天府之國成都，使世界上很多建筑商看的都傻眼了。在這樣的背景下，不得不佩服中國人的聰明，不得不驚嘆市場的潛力之大。但是從03年下半年開始，可以說開始有了爭論，一種是認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場泡沫化了，老經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基是持沒有泡沫的觀點(diǎn)，我持的觀點(diǎn)我認(rèn)為不動產(chǎn)的開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)在一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了很大的泡沫化，是由于房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)，還有滯后效應(yīng)表現(xiàn)的很充分，水泥、鋼材幾乎是百分之百的漲價(jià)，以至于出現(xiàn)了延伸，使很多投資者產(chǎn)生盲目，現(xiàn)在很多企業(yè)，包括民營企業(yè)都在紛紛把自己巨大的投資投向鋼鐵廠、投向水泥廠。最精采的笑話，前天廣州有一個瑞士的華人，通過很多關(guān)系找到我，想跟我談，想帶一些財(cái)團(tuán)進(jìn)入中國。我們見面之后他提出一個有意思的問題，他說除了要把這些財(cái)團(tuán)引入中國，還想在中國采購水泥，我當(dāng)時聽了有點(diǎn)傻眼，難道你不知道現(xiàn)在中國的水泥是全世界最貴的呢，怎么跑到中國來采購呢。他說哦，我回去要認(rèn)真的思考這個問題。 　　這說明什么呢？中國由于房地產(chǎn)業(yè)的火爆，直接拉動了建材行業(yè)的強(qiáng)大需求，建材行業(yè)的暴漲，已經(jīng)誤導(dǎo)了很多投資者，這些投資者大量的錢財(cái)開始往這里投資，在這樣的背景下，能源也開始奇缺。如果我們不做相應(yīng)的調(diào)整，會出現(xiàn)很多變化，的確是很考驗(yàn)中國決策層的智慧。我對04年宏觀層面的手段，基本上是持，我估計(jì)高層是會進(jìn)行比較大的調(diào)整，在金融政策上，在其他方方面面上。我今天提出來跟各個發(fā)展商朋友交流，因?yàn)橹袊纳鐣貏e是房地產(chǎn)，兩三年一次調(diào)整，我估計(jì)04年肯定會出現(xiàn)調(diào)整的。 　　在這樣的背景下，又出現(xiàn)了另外兩個東西，可以說所有的房地產(chǎn)商都感受到了，國家的宏觀政策開始出現(xiàn)了變化，首先由于房地產(chǎn)的過熱，奇貨可居，所以中央開始有了土地的招標(biāo)、拍賣、公開化和限量化，在這樣的背景下，下一步開發(fā)商比的不是誰把房子蓋的好，而是比誰能夠拿到土地，誰能夠有效的拿到土地。在這樣的情況下，由于土地價(jià)格，在沒有實(shí)行招投標(biāo)時，土地的價(jià)格是由三個要素決定的，但是原來是由第一個要素決定的，就是跟農(nóng)民的談判，再加上對國家和地區(qū)政府的一些費(fèi)用，這就是原來理解的土地價(jià)格，這其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)在連農(nóng)民都明白了土地的價(jià)格不是這樣的，還有第二層的價(jià)格，就是土地的商業(yè)價(jià)值，比如說它是在市區(qū)內(nèi)還是郊區(qū)，比如說是商住還是其他的開發(fā)，這里面的空間是很清楚的。更重要是第三個，以后土地的價(jià)格直接取決于這個城市的價(jià)值，越是看好的城市，越是成長性好的城市，肯定土地的價(jià)值是看好的，越是停滯的城市，人們紛紛逃離的城市，土地的價(jià)值肯定起不來。所以土地的問題，招投標(biāo)的問題，而且土地的稀缺供應(yīng)越來越緊張的情況，將會困擾發(fā)展商，今后兩三年，至少70%的房地產(chǎn)公司由于拿不到土地，或者會歇業(yè)或者會轉(zhuǎn)行。另外一方面，有一些超級的地產(chǎn)商，會紛紛用自己良好的信用和良好的經(jīng)營關(guān)系，打時間差，到處進(jìn)行圈地運(yùn)動。現(xiàn)在順馳公司就是這樣，哪里有地那里就去圈。最近我看了很多內(nèi)部的資料，很多房地產(chǎn)界的老江湖，在評價(jià)順馳時，都不敢說它這樣的做法是好還是不好，首先是表示擔(dān)心，但是又不敢擔(dān)心這樣的商業(yè)選擇究竟會不會成功，最后得出一個結(jié)論，要么會得到巨大的成功，如果成功是對中國房地產(chǎn)業(yè)的顛覆，要么獲得巨大的失敗，最后尸骨都收不回來。攻城掠地，到處圈地，不惜代價(jià)。現(xiàn)在土地儲備的競爭，象廣州的珠江合生，深圳的萬科等等，都紛紛的進(jìn)入了北京、上海，象在去年，萬科的業(yè)績主要支撐點(diǎn)是在上海，古話說東方不亮西方亮，就是這樣，全國性的布局的確可以達(dá)到東方不亮西方亮的效果，現(xiàn)在爭奪土地也是他們很重要的戰(zhàn)略性的選擇。 　　整個中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型期，影響面大而且深刻，而且這個時代對所有的發(fā)展商的戰(zhàn)略選擇、商業(yè)模式的設(shè)計(jì)以及風(fēng)格的確定，都會帶來非常深刻的變化，如果我們不未雨綢繆，對這個東西有所防范和準(zhǔn)備，在這個基礎(chǔ)上對自身企業(yè)的發(fā)展和定位找到應(yīng)變的話，可能顛覆期真正到了之后，我們真的會束手無策。這就是第三句話要說的，也就是說今天的房地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)老板們來說，已經(jīng)到了真正的戰(zhàn)略為王的時代，如果說過去靠感覺走，研究風(fēng)格、研究性價(jià)比、研究營銷，兩三個人可以組建一個房地產(chǎn)公司，明天這樣的做法肯定不行，如果沒有對未來前瞻性的把握能力，如果沒有對自己企業(yè)的定位和把握，沒有先導(dǎo)性和主動性，可能連自己怎么死都不知道。這就是一句古話，在偶然中我們可能獲得成功，但是在必然中我們會被消滅，這就是中國未來房地產(chǎn)的格局以及態(tài)勢。 　　第二個觀點(diǎn)，區(qū)域城市競爭力決定地產(chǎn)路徑和地產(chǎn)選擇。 　　可以說在此之前，中國的房地產(chǎn)除了少數(shù)幾家，象萬科最早走向全國之外，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是區(qū)域性的房地產(chǎn)公司，一般來說都不會考慮其他地區(qū)的變遷的。但是到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)公司已經(jīng)是兩極分化了，只要想做大，就要做跨地域發(fā)展。兩三年前一些房地產(chǎn)業(yè)的大佬們還在說房地產(chǎn)業(yè)還是地域性的，不適合產(chǎn)生全國性的房地產(chǎn)公司，但是現(xiàn)在證明不是這樣的，房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是地域發(fā)展，而且很可能產(chǎn)生全國性的房地產(chǎn)品牌，象除了招投標(biāo)之外，只要有全國性的品牌，往往進(jìn)入新的領(lǐng)域，拿地都是非常容易的，象金帝在上海拿到三千多畝地，當(dāng)時在上海的南墻小鎮(zhèn)，為什么能夠拿到地？就是因?yàn)榻鸬垡呀?jīng)形成了品牌，上海認(rèn)為這樣的企業(yè)進(jìn)入對他們有好處。還有深圳的華僑城，在中國很多地方拿到很好的地，象在上海，上海在實(shí)行一城九鎮(zhèn)的計(jì)劃，其中有一個衛(wèi)星城叫浦江鎮(zhèn)，華僑城就靠華僑城的模式，最后立刻群雄，拿到非常大的一個鎮(zhèn)的開發(fā)權(quán)。至于說萬科不用說了，進(jìn)武漢、進(jìn)上海，一邊在埋怨拿地很困難，但是因?yàn)槿f科的品牌，在拿地上獲得了很多優(yōu)勢。品牌的作用非常大，誰說房地產(chǎn)沒有全國性的品牌，這是肯定存在的，這就是為什么順馳要不惜成本來獲得全國性的知名度，因?yàn)樗麄円庾R到全國性的知名度價(jià)值會不一樣。 　　這時出現(xiàn)了有趣的現(xiàn)象，一些企業(yè)在進(jìn)行全國性的擴(kuò)張，另外是一些中小企業(yè)認(rèn)為自己不具備跨地域擴(kuò)張時，就會選擇上山下鄉(xiāng)的方式，所以在今天的中國，特別是長江流域、黃河流域二三級城市，房地產(chǎn)非常火爆，往往是中小企業(yè)去做，回報(bào)和資金的周轉(zhuǎn)的確是很罕見的。比如說二級城市象長沙還有周邊的城市，價(jià)格火爆的不得了，甚至還有湖南的湘潭、株洲，還有廣州的柳州，還有寧波、紹興等，房地產(chǎn)在短短的幾年里非常好做，不缺賣。 　　具備當(dāng)全國冠軍的資格，開始進(jìn)行全國性的擴(kuò)張，獲得東方不亮西方亮的效果，在這樣的對比下，他們的標(biāo)志是老板往往非常注意自己的作秀，通過作秀使自己成為自己企業(yè)的代言人，來節(jié)省廣告費(fèi)，也使自己的房地產(chǎn)公司帶有引人的特點(diǎn)，從而通過明星效應(yīng)獲得效益。但是對于很多中小企業(yè)來說，其實(shí)不是說沒有機(jī)會，這個時候往二級三級城市走，可以說小荷還是剛剛露出尖尖角。這是非常有趣的現(xiàn)象，未來兩三年中，將會越來越激烈的進(jìn)行二級分化。 　　不管是大小公司，只要跨地域發(fā)展，都面臨一個問題，怎么認(rèn)識中國九百六十萬平方公里，怎樣認(rèn)識這個區(qū)域的成長空間、成長潛力，這就是老板必須要考慮的問題，如果這個問題不能從戰(zhàn)略層面上把握，我們憑直覺在一些地方圈到錢，但是在其他地方可能被消化掉。未來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的老板水平，就是必須要具備戰(zhàn)略性的思維，其中一個很重要的思維，就是對中國九百六十萬平方公里的土地應(yīng)該有一個宏觀的把握，如果把握不住，可能我們就會失去機(jī)會。今天當(dāng)我們坐在廣州這個地方時，講一個很典型的案例，廣州作為中國房地產(chǎn)一塊試驗(yàn)田，作為一個黃埔軍校，有一個非常有趣的現(xiàn)象，93年到現(xiàn)在，長達(dá)十年的時間，房地產(chǎn)業(yè)一直是堅(jiān)而不挺，價(jià)格一直是穩(wěn)中有降。正是因?yàn)榉€(wěn)中有挺，消費(fèi)者越來越理性，在這樣的嚴(yán)酷環(huán)境里，反而錘煉出廣州發(fā)展商的高水平，但凡經(jīng)過廣州錘煉的發(fā)展商，只要愿意北伐，沒有不成功的。01年北京市在CBD有一個項(xiàng)目，當(dāng)時廣州一個從來沒有出去過的房地產(chǎn)發(fā)展商富力地產(chǎn)，以32個億把這個項(xiàng)目拿下來，引起了很大的振動，而北京的大佬任志強(qiáng)就出來說認(rèn)為這個地產(chǎn)公司是瘋子，計(jì)算的結(jié)果是認(rèn)為非死不可。經(jīng)過兩年，富力的房子開盤了，我那天見到他們的董事長，他們得意的告訴我，我們的回報(bào)是廣州的二倍以上，20%。這說明什么呢？南派和北派的區(qū)別。 　　在廣州的發(fā)展商，可以說正在拼命的討好消費(fèi)者，但是越做心里越?jīng)]有譜，所以現(xiàn)在的廣州發(fā)展商形成了兩極分化，有一批實(shí)力比較雄厚的，就選擇了維持，進(jìn)北京和上海，象合生創(chuàng)展、萬科、金帝等。這種企業(yè)的特點(diǎn)是把全國性的布局做自己的戰(zhàn)略安排時，往往是規(guī)模化的，在本土的產(chǎn)品肯定不是精品，但是另外一些不具備走出去本領(lǐng)的房地產(chǎn)公司，往往在廣州就精雕細(xì)琢，做的東西都非常的好，象星河灣等，都一直是中國房地產(chǎn)業(yè)的樣板。在這個兩極分化的過程中，廣州一直是穩(wěn)中有降，我剛才說了，去年廣州的房地產(chǎn)商們搞了一個活動，請了八大發(fā)展商坐在一起搞了一個峰會，談?wù)?4年的房地產(chǎn)發(fā)展。大家都一致的喊出一個聲音，明年的房地產(chǎn)肯定漲。我看了之后笑，由老板們來喊明年的房地產(chǎn)肯定漲，這是很荒唐的事，另外一方面來說，也說明了廣州的房地產(chǎn)低迷肯定他們是受不了，于是站出來喊了。在廣州03年一直房地產(chǎn)處于很低迷，以上海為代表的華東真是風(fēng)生水起，有我的一個客戶平均上漲百分之百。有我上海的一個客戶對我說，他們的房地產(chǎn)項(xiàng)目本來在去年二月份要推出，心里在打鼓，因?yàn)?2年底上海的房地產(chǎn)已經(jīng)在漲了，他們準(zhǔn)備在03年二月份推出，因?yàn)榉堑渌麄兊⒄`了，后來在八月份推出了，但是沒有想到居然漲了一倍，原來準(zhǔn)備賣3800一平方米，但是最后是賣到了7600。 　　我們有一個調(diào)查，也有一個笑話，說中國的房地產(chǎn)消費(fèi)是廣東人買樓看好要看六次，北京人買樓看三次，東北人買樓是不看就下單，而上海人買樓是要看36次，帶皮尺量，還要帶律師，還有七大姑八大姨經(jīng)過多少次家庭會議才決定購買。但是現(xiàn)在如果說東北人不看的話，真正不看的就是上海人，只要有房子一搶而空。 　　現(xiàn)在上海很多人的心思都在炒樓花了，在我們想泡沫要破的時候，現(xiàn)在還在漲，最后涉及到一個爭論了，怎樣看待上海的房地產(chǎn)，是良性的，還是惡性的，是泡沫還是非泡沫，說實(shí)在話，我在上海說了這樣的話，我說真的今天我真的是老革命遇到新問題，我也看不清上海的房地產(chǎn)，因?yàn)橛袃蓚€指標(biāo)，一個是按照純粹的國內(nèi)指標(biāo)來看顯然已經(jīng)泡沫化了，現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)價(jià)格最高的。但是從國際視野來看，上海要打造世界級的大都市，2010年世博會在上海舉行，比起香港只是三分之一的價(jià)格，比起臺北只是五分之一的價(jià)格，比起東京還是七分之一的價(jià)格，還沒有漲夠。但凡上海高端的樓盤都是香港、新加坡、歐盟等人來炒，他們進(jìn)行投資，所以就這個問題來說很難說了，所以我保守說了一個觀點(diǎn)，長線來說上海這個城市房地產(chǎn)業(yè)的前景非常看好，空間還很大，但是短線來說，就象一個孩子長到十八歲可能要十幾年的時間，但是只用三年時間長大的話，肯定要得軟骨病的。我講這個話只想說明一個問題，也就是說未來房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，房產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值，首先是決定于價(jià)格，最后是取決于這個城市、這個地區(qū)的成長性。 　　剛才講的這些觀點(diǎn)，我只是想說明一個問題，一方水土養(yǎng)一方面人，中國存在區(qū)域之間的競爭，區(qū)域之間的競爭是城市之間的競爭，所以必須從城市經(jīng)營、城市發(fā)展的眼光來看中國城市的發(fā)展，只有這樣我們才能把握好，除了上海，還有重慶的房地產(chǎn)，在去年重慶的房地產(chǎn)真是風(fēng)生水起，所有的房地產(chǎn)商幾乎都是發(fā)了大財(cái)，有多少賣多少，怎么看待這些現(xiàn)象，我想都是值得房地產(chǎn)發(fā)展商在戰(zhàn)略上好好研究的，只有研究好這些東西，我們也許在戰(zhàn)術(shù)上在樓盤上出現(xiàn)很多失誤，但是在根本上我們不會摔跤。這就是我們說的區(qū)域城市競爭力決定地產(chǎn)選擇。 　　剛才有記者專門問我一個尖銳的問題，他說你們現(xiàn)在怎么看大盤，這就是我第三個觀點(diǎn)，前大盤時代走向終結(jié)。這個話怎么解釋呢，我認(rèn)為伴隨三個因素的產(chǎn)生，國家招投標(biāo)土地的拍賣和控制投放土地政策出臺的，土地資源的稀缺和土地價(jià)值人們認(rèn)識越來越充分，原來只有房地產(chǎn)商知道土地的價(jià)值，現(xiàn)在政府也知道土地的價(jià)值，運(yùn)用城市經(jīng)營的眼光來跟發(fā)展商們進(jìn)行博弈，另外現(xiàn)在對農(nóng)民的征地也不容易了。前大盤的時代已經(jīng)終結(jié)了，已經(jīng)不可能再有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)了，我要講兩個例子，感受很深，99年到02年，這三年的時間，在整個中國做的項(xiàng)目，最大的二萬畝，最小也有三四千畝，最經(jīng)典的例子不是華南板塊，而是在杭州的余杭天都城，現(xiàn)在回過頭來看感慨萬千，99年他們找過我們，本來這個項(xiàng)目是發(fā)展商為了揀便宜在余杭拿了一個土地，沒有想到我們?nèi)タ戳酥蠼Y(jié)合大發(fā)展，得出一個結(jié)論說這個地方肯定是很有前景的，我們就跟天都城的開發(fā)商說，你是有多少土地要多少，當(dāng)時就要了八千畝土地，這是在新橋開發(fā)區(qū)，是九萬塊錢一畝。我們策劃規(guī)劃之后，01年引爆的時候，一下子幾千套一搶而空，而且伴隨著廣州房地產(chǎn)市場的井噴以及杭州整個的大規(guī)劃，一畝土地的價(jià)格更是有了很大的變化。這樣的例子和故事還有很多，包括我們在廣東的一個客戶，原來說是六千畝地，后來是征了二萬畝，現(xiàn)在也是不得了。現(xiàn)在很多大發(fā)展商對于房子買多少錢買的快與慢都不在乎了，因?yàn)橥恋啬玫街蟮脑鲋凳欠浅４蟮模猿霈F(xiàn)了前大盤的時代。 　　這在中國引起了很大的振動也引起了很大的爭論，懂得話就按照這個方式去趕快拿下項(xiàng)目，不懂的人傻乎乎的爭論，有的房地產(chǎn)開發(fā)商說，根據(jù)我們公司的經(jīng)驗(yàn)，大盤五百畝為宜，超過五百畝不適合操作，最后這些公司現(xiàn)在也在拼命找土地，但是現(xiàn)在已經(jīng)沒有這么多土地可以拿了。政府也醒過來了，農(nóng)民也醒過來了，國家也醒過來了，這時你再有天大的本事，也不可能這樣了。還有資金的問題，也限制了拿大盤的能力，所以我說前大盤時代基本走向了終結(jié)。 　　第四個就是后大盤時代浮出了水面。 　　中國社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的二十多年里，基本上是一種速度型的、粗放的、低檔次的，靠土地增量不斷放大的，在這樣的背景下獲得的發(fā)展，但是中央十六大和兩會的召開，整個中國的宏觀政策發(fā)生了很大的變化，提出要協(xié)調(diào)發(fā)展人文發(fā)展。現(xiàn)在還有一個重要的數(shù)據(jù)，整個中國人均GDP達(dá)到三千美金的已經(jīng)有幾個地區(qū)了，根據(jù)國際的慣例，一旦人均GDP到三千美金的時候，這時就初步進(jìn)入了富裕的階段，這時的消費(fèi)者對于生活的品位，對于消費(fèi)的內(nèi)涵要求也越來越多，這對我們房地產(chǎn)的開發(fā)商和城市的經(jīng)營者有了很大的空間，因此有可能出現(xiàn)一邊國家整頓開發(fā)區(qū)控制土地投放，另外就是全中國有上萬的開放區(qū)，怎樣從數(shù)量型到內(nèi)涵型來強(qiáng)化和提升開發(fā)區(qū)的含量，從而保住開發(fā)區(qū)，而且使價(jià)值得到最大的發(fā)揮，這可以說是擺在全國政府和開發(fā)商的面前。 　　伴隨著上海整個經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，以及世博會要召開，以及知識經(jīng)濟(jì)的到來，我們參與了一個大項(xiàng)目，在技術(shù)上進(jìn)行重新規(guī)劃修編，我們在做的過程中我們開始明白土地是稀缺有限的，城市的價(jià)值是在不斷增長的，在這個過程中怎樣進(jìn)行革新改造，在現(xiàn)有存量中把文章做好。在這樣的思路下就給銳意創(chuàng)新的發(fā)展商提供了機(jī)會。我們可能會選擇領(lǐng)頭羊式的企業(yè)，有不同的擅長，大家出不同的設(shè)計(jì)方案，最后就是企業(yè)的支持，最后才是價(jià)格的高低，通過這樣的方式，來選擇房地產(chǎn)開發(fā)商。這樣的可能占土地資源的40%，還有60%，就完全采取采取招投標(biāo)。 　　后大盤時代出現(xiàn)了，而且政策也基本放的比較寬，從旅游、休閑、度假到園區(qū)經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)符合結(jié)合，還有物流、會議、會戰(zhàn)的介入，還有產(chǎn)權(quán)一體化的結(jié)合，直接介入政府和城市原來很多存量地產(chǎn)，或者是旅游區(qū)，或者是開發(fā)區(qū)，或者是風(fēng)景區(qū)，甚至是亟待整治的國土資源。我把它叫做后大盤時代浮出水面，這對發(fā)展商的要求不一樣，光會蓋房子，光懂得戶型、容積率是不夠的，要懂得城市、懂得戰(zhàn)略，要懂得房地產(chǎn)之外更深刻的生活方式，要懂得很多符合型的業(yè)種。我前不久到三亞亞龍灣一帶，基本上所有的酒店集團(tuán)都在那里跑馬圈地，幾乎在三亞做分期度假酒店的集團(tuán)都賺了大錢，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)到一萬二萬了。是三亞的房子值錢嗎，不是，是海南的海值錢，是中國人富裕了之后需要有度假的地方。我們原來對工業(yè)園區(qū)的理解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)在伴隨著城市的高速發(fā)展，在城郊結(jié)合部，原來的工業(yè)園區(qū)到了城市的中心，比如說浦東在郊區(qū)，但是現(xiàn)在很多部分都已經(jīng)到了市中心了，如果這時還在拼命的招商引資，顯然是不行的。但是性質(zhì)又不能改變怎么辦，所以我們在策劃關(guān)于工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，都出現(xiàn)了很多新的變化，比如說產(chǎn)權(quán)也一體化，比如說首腦經(jīng)濟(jì)，比如說總部經(jīng)濟(jì)，這些都是產(chǎn)業(yè)，但是表現(xiàn)的是居住、辦公、休閑，在休閑中工作，在工作中休閑，所以含金量比常規(guī)的工業(yè)園區(qū)強(qiáng)一百倍。如果說常規(guī)工業(yè)園區(qū)是手榴彈，那么他就是原子彈了。 　　現(xiàn)在在中國房地產(chǎn)時發(fā)現(xiàn)下一階段進(jìn)入房地產(chǎn)的大鱷們可能不是純粹做住宅開發(fā)的開發(fā)商了，而是有專業(yè)背景、產(chǎn)業(yè)資源、關(guān)聯(lián)性效應(yīng)的，政府比較支持的，也許他們會迅速的超過萬科還有順馳。比如說我們在歐半島做的項(xiàng)目，專門針對韓國經(jīng)濟(jì)的，一開始想做物流基地，三千畝，現(xiàn)在是八千畝，派代表到韓國去對接，整個韓國經(jīng)濟(jì)界非常興奮，一下子給企業(yè)找到了前所未有的商業(yè)機(jī)會。所以前大盤時代走向終結(jié)，后大盤時代浮出了水面，但是整個思維方式會發(fā)生很大的變化。 　　我的第五個觀點(diǎn)是房地產(chǎn)不等于新住宅運(yùn)動。現(xiàn)在有一個新住宅聯(lián)盟，我相信在座也有他們的成員，我對新住宅運(yùn)動并沒有貶低的意思，但是在此之前幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)要么就是住宅要么就是商鋪或者是寫字樓，這樣來說房地產(chǎn)的空間并不大，競爭越來越熱，而且動作越來越透明，消費(fèi)者也很理性。所以空間也并不夠大了。在這樣的背景下，我們的房地產(chǎn)發(fā)展商真的想把這碗飯吃下去，吃十年二十年，我記得在廣東和深圳做過一次講演，我說的是房地產(chǎn)不等于高附加值，因?yàn)槟菚r的房地產(chǎn)發(fā)展商稍微先行一步的都是從建筑商過來的，由此形成了中國很多垃圾式的住宅和房地產(chǎn)。我認(rèn)為房地產(chǎn)是一種社區(qū)文化，是一種人文關(guān)懷，涉及到很多經(jīng)濟(jì)學(xué)的要素，還涉及到售后服務(wù)和管理，等等一系列的東西，給人們打造的是一個理想的家園。房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥，在今天，我想說另外一個口號，房地產(chǎn)不等于新住宅運(yùn)動，房地產(chǎn)有非常廣闊的空間，房地產(chǎn)商們有無窮的空間，旅游開發(fā)、會展經(jīng)濟(jì)等等，在很多層面都有施展的空間。 　　今年春節(jié)我去了幾個地方，感受很深，一個是去了東北，在哈爾濱周邊的滑雪場簡直火爆異常，在這樣的背景下，哈爾濱做了亞洲最大的一個滑雪場，當(dāng)人均消費(fèi)到了一定程度時，這時你借風(fēng)借力借勢，就會獲得很大的成功。后來我到了四川，專門到了西寧雪山，那天上去了四萬人，離成都就是一個小時的車程左右，簡直是人山人海，我問什么時候發(fā)現(xiàn)西寧雪山的，他說是五年前發(fā)現(xiàn)的。我上去滑雪時是零度，非常暖和，但是茫茫大雪。休閑、旅游、滑冰的角度間接的拉動房地產(chǎn)的開發(fā)，所以房地產(chǎn)的開發(fā)視野要放的寬一些。 　　第六，房地產(chǎn)的出路和結(jié)論。應(yīng)該善于站在城市經(jīng)營的高度駕馭房地產(chǎn)。這是給所有房地產(chǎn)商們的忠告，未來五年到十年，基本上城市經(jīng)營、城市化肯定是主旋律，市長怎么選擇，省長怎么選擇，放在這個角度琢磨自己的城市怎么發(fā)展，這就是城市經(jīng)營，這樣戰(zhàn)略上就不會走偏。