專訪笛東聯合首席設計師袁松亭：旅游地產開發和景觀規劃設計需要向深層次延伸

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　　袁松亭簡介

　　笛東聯合總裁、首席設計師
　　注冊城市規劃師
　　美國ASLA（美國景觀設計師協會）注冊會員
　　清華大學城市規劃碩士
　　北京林業大學園林學士
　　2009－2010年度中國最具影響力設計師
　　2005－2006年度中國房地產優秀景觀設計師

　　袁松亭先生擁有多年國內、國外設計經驗，曾在加拿大及國內頂級設計公司擔任高級職務，對項目的前期策劃管理、城市規劃設計、生態景觀設計、歷史文化背景、及商業運作有著獨特而深入的理解?；诮洕⒁巹?、景觀跨界的三重教育背景，袁松亭先生善于從宏觀角度入手，創造性地解決城市規劃、景觀設計等問題，尤其擅長城市公共空間、居住環境、旅游度假設施等領域的規劃與景觀設計，主持參加多項大型復雜的規劃及景觀設計工作，贏得多項設計大獎。袁松亭先生堅持以深厚的中國文化為底蘊、多視角多維度的思維方式、借鑒全球成功案例經驗，為中國城市和企業提供解決方案。

　　通過廿余年的設計實踐工作理論與研究，袁松亭先生提出“無設計”理念。該理論主張“在剖析問題本質的基礎上，拋開細節，獨立思考，把握核心，在極端中迸發，在矛盾中統一，實現理想到現實的完美融合”。針對“使用者、環境、內心”進行設計，無設計的實踐可分為“無為、無界、無我”三種方式。

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　　“旅游地產”作為近年的熱門話題，逐漸引起了人們的關注，景觀中國記者就此采訪了活躍在旅游地產界的景觀設計先鋒公司笛東聯合的總裁兼首席設計師袁松亭，并請袁先生就旅游地產以及旅游地產與景觀設計的關系等相關問題進行了解讀。

　　景觀中國：您是如何理解旅游地產的概念的,其產品可以有哪些細分?

　　袁松亭：很多人提出“旅游地產”是“旅游+地產”，這個觀點我不認同。實際上“旅游地產”中的“旅游”和?“地產”不是決然分開的兩個概念。所謂的“旅游地產”應該成為在生活中旅游，在旅游中生活的概念，因此從宏觀意義上來說，沒有辦法將“旅游”和“地產”完整的分離，甚至我們可以理解它是旅游在向地產發展過程中和地產向旅游發展過程中的一個交相呼應的關系。和普通的住宅開發比，旅游地產往往涉及更復雜的業態，從早期的賓館、飯店、度假村等項目的旅游物業，到90年代以主題公園、高爾夫球場等為核心吸引力的旅游地產，再到2003年前后的產權酒店、時權酒店、分時度假，及目前以商務、旅游、休閑、娛樂、文化、健康、養老等為主題的旅游地產，其產品日益多元化、精細化。

　　景觀中國：從國際經驗來看，中國旅游產業已進入休閑度假階段，旅游地產如何進行規劃設計才能滿足我國中產階層對高品質休閑度假生活的需求?相較普通的住宅,旅游地產對景觀設計提出了哪些新要求?

　　袁松亭：從現今已開發的旅游地產來看，無論是借助古跡遺址、名人故居等豐富人文的資源主導型，或是單純依賴于山地、海濱、溫泉、滑雪場等自然景觀的旅游持續型，還是在城市中全新建立主題公園的生態人居型，我覺得其規劃設計的目標應該是尋求旅游地產利益的最大化，這種“最大化”依靠的是什么？依靠的是兩者怎么去互相促進達到雙贏的結果，在這個過程中應該使得整個的產品結構形成一體化的結構，使整個旅游和住宅持續發展。較之一般的住宅，旅游地產對景觀設計提出了新的要求，即突出“尊重自然、傳承文化、創新體驗、藝術多元”，強調將健康發展的理念落實到具體項目設計中，從而創造優美怡人的居住環境，提升地產價值。

　　景觀中國：在經濟利益主導下的旅游地產開發很容易把文化作為踏板，導致“文化正面臨著旅游化，但旅游卻沒有文化”現象的出現。您認為，旅游地產開發如何才能盡可能減少對當地文化的沖擊，并將無形的文化概念體現到設計的實體中，使人們能夠感受和體驗到？

　　袁松亭：當前對“莫言舊居開發”和“林語堂世界文化小鎮”的關注和熱議，正體現了大家對“文化正面臨著旅游化，但旅游卻沒有文化”的擔憂。之所以出現這種現象，我想是因為開發的低層次性，文化被改造的淺顯粗陋，僅停留在表面，弘揚與表現的大多也是文化的表象，而非肌理和實質。改變此現象，要求我們旅游地產開發和景觀規劃設計向深層次延伸，抓住文化的精髓和本質，摒棄沒有生命力的“假古董”和“千面洋”，尊重和延續扎根生活的“活標本”和“活化石”，不僅有“形態”更有“文態、業態、生態”，展現出項目本土包括歷史的、生活的、文化的、生產的、民俗的、藝術的等等多個方面。

　　景觀中國：隨著旅游地產的發展,國內也出現許多成功的案例，但目前很多項目還存在開發模式雷同,尤其是文化底蘊相近的項目，那么在規劃設計中如何實現差異化,賦予項目獨特性?

　　袁松亭：在相對同質化的資源環境下打造的都是更加同質化的項目，這是目前旅游地產面臨著的一個大問題。如何利用各自城市的特點打造出獨特的項目，獨創適合當地特色的旅游產業和生活方式是關鍵，也是形成競爭力的首要條件。因此，中國下一批旅游地產的精品項目將是在項目中融入了創新的地域特色的樓盤。我們講的創新，即在每一個地方能做出原汁原味的地域風格，并在此之上融合自然、歷史、人文和科技的創造。事實上，因為旅游地產自身的特殊性，決定其不可能同住宅地產項目一樣有著廣泛的客戶群體，客戶群體的相對單一使其比一般地產項目有著更大的壓力，讓它們必須要在同一群體中找尋自己的客戶，這樣的情況下除了在產品特征上體現差異化，在營銷手段、品牌氣質、投資回報等等方面都需要相應的體現出差異化。

　　景觀中國：目前,國內借旅游之名開發高端住宅，破壞自然生態環境的現象層出不窮。如云南西雙版納白象湖填湖建房，大理洱海天域項目等，對當地生態環境破壞程度令人痛心。在旅游地產的規劃設計中如何處理好環境保護與開發之間的關系,以實現可持續發展?

　　袁松亭：其實我認為旅游地產開發與資源環境保護是一種良性的互動關系，良好的生態環境提升住宅的環境品質、增加休閑功能、提高居民生活質量，成功的地產項目本身即是旅游景觀載體，景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。只是某些開發商急功近利或竭澤而漁的行為打破了這種平衡。如若繼續維持二者的雙贏，關鍵是要把旅游開發納入到保護的健康軌道上來，必須樹立尊重自然、順應自然、保護自然的生態文明理念。同樣，旅游地產的規劃設計也應該保障生態的健全和良性發展。一個好設計作品，應該給自然留下更多修復空間，節約用水用地、強調可再生能源的運用、恢復和保護本地特有的生態系統的完整性與多樣性，充分尊重水文、氣候、地形、土壤、植被等生態系統的相互依存體系，才會真正體現出旅游地產所追求的和諧。

　　景觀中國：旅游地產的開發模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠離中心城區，拿地政策優惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎建設投資巨大、后期運營成本高、收益周期冗長。我們如何通過合理的規劃設計來應對這一問題？

　　袁松亭：旅游地產規劃設計的精髓之一就在于旅游資源和房地產之間必須是穿插、融合在一起的，而且一定是自然過渡的，這種融合是在合適的主題定位指導下進行的?？梢哉f，項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也將是指導項目整盤開發的核心問題。另一個問題是項目的啟動引擎選擇，在規劃中啟動區的成功設計可以快速的集聚人氣、商氣、財氣，帶動整個地產開發。產品創新已經不是一個新問題，國內知名的房地產開發公司，都已經成立了自己的產品研發小組，甚至是設計部門，其實產品的創新并不需要復雜的設計論證，尤其是旅游地產的產品創新，更多的是結合客戶特殊需求而變化不同產品組合方式。

　　景觀中國：笛東聯合在進行旅游地產項目規劃設計時遵循哪些原則,有哪些代表項目？

　　袁松亭：我們公司作為旅游地產的景觀設計先鋒公司，參與到如北京金海湖旅游度假區、天津綠地盤龍谷、成都龍湖長橋郡、張家口翠云山國際旅游度假區、惠州金融街巽寮濱海旅游度假區等項目中。我們在這方面的探索是盡量做到無設計化，無設計也是我們在景觀設計領域的一個自己的口號和要求，也是我們核心的理念。這樣的設計我們認為它是一種對于自然的深愛，以及創新性的重新發覺。它有很多的手段，包括減少一些材料的使用，包括減少環境破壞，包括環境和周圍建筑的融合、協調，以及無痕跡的設計理念，獲得自然空間的實際效果和作用。我們公司做過的一些龍湖的項目也體現了我們對于生態藝術的把握，我們覺得它在相當長一段時間內對于中國景觀設計將產生重要的影響。

　　景觀中國：旅游地產的開發牽涉的利益主體復雜，其中主要包括開發商，政府管理部門，消費者和當地居民，那么在開發過程中應該如何平衡各個主體之間的利益，以促進項目的統籌規劃，實現經濟、社會、環境和公共效益的統一？

　　袁松亭：這個問題就需要認清各方訴求。對于開發商而言，利潤最大化是其從事旅游地產開發的基本動力，關注的是項目的盈利和品牌的塑造等問題；對于政府而言，旅游地產的開發是推動地方經濟發展的巨大動力，關注的是土地出讓與利用給地方政府財政帶來的支撐以及城市形象的提升，當然也會擔心對生態環境的破壞、公眾利益的損害等問題；對于消費者而言，關注的是項目區域的環境、娛樂、休閑和配套設施，他們對地產物業、旅游度假環境和設施有著越來越高的要求；對于當地居民而言，旅游地產的開發應該真正帶來實惠，比如新的就業機會、更多的經濟收入、更好的居住環境等，才會取得他們的認同和支持，并配合拆遷安置等行動措施的施行。

　　景觀中國：旅游地產作為旅游業的服務配套，建成之后，其管理運營的水平對其是否能夠取得成功也有著很大的影響，您認為旅游地產應該如何提升管理運營水平？目前有哪些成熟的運營管理模式。

　　袁松亭：旅游地產無外乎持有型物業和出售型物業兩種類型，大多數旅游地產項目都是兩者的結合體，部分持有、部分出售。目前的情況是，經營性物業、商業、旅游設施在建設用地很難超過30%。至于如何提升管理運營水平，我認為與三個方面最相關，即：資源、團隊、外腦，整合各方資源、擁有專業團隊、善于借助外腦。目前成熟的模式不多，華僑城算一個吧，它主要是以打造主題公園低價得到土地，以建造旅游高端房地產來補償公園長期建設需要的現金流，雖然華僑城一直對外宣稱以旅游為唯一主業，房地產項目卻貢獻了高達80%的利潤。“旅游帶旺地產、景觀提升品位、地產返哺旅游”是華僑城模式的核心，也是華僑城在中國房地產市場最為核心的競爭力。

　　景觀中國：隨著國內外著名地產開發商和傳統產業資本涌向旅游地產開發領域。作為笛東聯合的首席設計師,您認為這種發展趨勢將對我國房地產發展格局和城鎮化進程甚至新城規劃產生哪些影響？

　　袁松亭：我國城鎮化發展非常迅速，在這個背景下，笛東聯合作為一所景觀設計公司，考慮到目前房地產的大勢，我們不拘泥于過往的成功，而是持續創新，注重從整體環境的角度來觀察并創造人性化的環境，針對性的提出合乎自然的設計方法，推動地產發展、新城建設。


　　笛東聯合簡介

　　笛東聯合（DDON?Associates）作為國際化的規劃設計公司，具有豐富的國際項目運作經驗，勝任來自各個領域、各種類型的規劃設計項目，尤其在土地利用與新城發展規劃、城市公共空間規劃設計、旅游度假與娛樂設施規劃設計、綜合性地產開發與社區規劃設計、校園及高科技園區規劃、生態系統與可持續發展研究等方面具有崇高聲譽。笛東聯合是以景觀設計為核心，以高端產品為主體的創意型規劃設計機構，倡導“無設計”的設計理念，具有“積極，開放，創新，務實”的企業文化。笛東聯合倡導多領域的綜合設計，強調多種專業的融合，擁有規劃、景觀、建筑、生態、經濟、工程等方面的專家，善于從整體環境的角度來觀察并創造人性化的環境，促進社會、經濟、生態的和諧發展。

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