林躍勤博士：警惕城市建設(shè)中的CBD熱

　　不久前有關(guān)部門在全國范圍內(nèi)對(duì)CBD建設(shè)情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，結(jié)果令人吃驚，目前20萬人口以上的城市有359個(gè)，其中有36個(gè)提出和正在實(shí)施CBD發(fā)展計(jì)劃。隨著CBD熱的興起，一些值得關(guān)注的問題相伴而生。近日，記者就有關(guān)問題專訪了中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員、中國發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)林躍勤博士。 　　CBD是都市化發(fā)展高水平的必然選擇 　　記者：目前，在全國范圍內(nèi)興起了CBD熱潮。作為研究城市經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的專家，對(duì)此，你有什么看法？ 　　林躍勤：CBD是都市化發(fā)展到非常高的水平之后的一種必然選擇，而不是人們憑空臆造出來的東西。實(shí)際上，國內(nèi)同時(shí)具備上述條件的城市寥寥無幾。而且，CBD的建成需要10年以上的時(shí)間、投入數(shù)千億、甚至上萬億元的資金。一些發(fā)達(dá)國家中心城市的CBD建設(shè)也用了30年甚至50年的時(shí)間。北京CBD之所以選擇在朝陽區(qū)國貿(mào)中心一帶，是因?yàn)檫@里集中了北京70％以上的涉外資源，如跨國公司駐中國代表處的65％和駐北京的95％，外國銀行駐北京分行的90％，北京最好的寫字樓、最大的賓館等服務(wù)設(shè)施的80％以上也集中在這里。雖然北京CBD事實(shí)上的規(guī)劃和建設(shè)從1993年就已經(jīng)開始了，但北京建成成熟的CBD還需要10－20年的時(shí)間。如僅以大北窯立交橋東北角為中心、占地30公頃、建筑面積約150萬平方米的北京CBD核心區(qū)的建設(shè)就需七八年時(shí)間和200多億元人民幣。 　　CBD不能遍地開花 　　記者：建設(shè)CBD一定要科學(xué)規(guī)劃、合理設(shè)計(jì)嗎？ 　　林躍勤：建設(shè)CBD一定要全面權(quán)衡、謹(jǐn)慎決策。CBD實(shí)際上只是一種以第三產(chǎn)業(yè)為主體的城市功能區(qū)，它并非是解決城市發(fā)展問題的萬應(yīng)良方。世界各地的中心商務(wù)區(qū)都有其自身的功能特色和發(fā)展規(guī)律，并非可以依樣畫葫蘆，或者脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、依賴行政手段，通過提供優(yōu)惠貸款、土地低廉供給和稅收減免等方式人為地“拔苗助長(zhǎng)”，以為這樣就能在自己的城市里拼湊出CBD。因此，不能把CBD當(dāng)作秀招牌、形象工程、政績(jī)項(xiàng)目來看待，而要對(duì)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)及各種客觀條件作出準(zhǔn)確的判斷和審慎的決策。CBD是中央商務(wù)區(qū)，所以CBD里面一定要有商務(wù)，但有商務(wù)不一定就是CBD，只有這種商務(wù)活動(dòng)被高度聚集的時(shí)候，才會(huì)產(chǎn)生CBD。中央商務(wù)區(qū)必須在一定的區(qū)域內(nèi)具有影響地位，CBD的服務(wù)范圍也不只是一個(gè)城市的本身，而必須有區(qū)域甚至國際輻射能力。 　　CBD功能不能被泛化或弱化 　　記者：如果我國不能嚴(yán)格限制住宅和商業(yè)設(shè)施的過量開發(fā)，隨意突破規(guī)劃，我國的CBD會(huì)不會(huì)產(chǎn)生畸變？ 　　林躍勤：規(guī)劃軟約束，制定容易實(shí)施難，把CBD當(dāng)作一個(gè)筐，什么都往里裝，掛羊頭賣狗肉，任意繞過已經(jīng)制定或通過的規(guī)劃，這是我國CBD的通病。2002年制定的北京CBD總體規(guī)劃方案規(guī)定，控制建筑面積為1000萬平方米，其中寫字樓面積為500萬平方米、住宅占25％，商業(yè)、服務(wù)、文化設(shè)施等占25％。但在實(shí)際操作中，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離軌道現(xiàn)象，開發(fā)商更熱衷于短平快的高檔住宅，區(qū)內(nèi)許多大項(xiàng)目都以公寓立項(xiàng)，目前建成的住宅面積就已經(jīng)突破了500萬平方米，加上在建的將突破1000萬平方米。同時(shí)，商鋪面積也在高奏凱歌，即將突破100萬平方米，而作為商務(wù)區(qū)重頭戲的寫字樓的建設(shè)由于貸款較難、投資回收期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大而開發(fā)滯后，“投資置業(yè)”擠占甚至取代商務(wù)開發(fā)的現(xiàn)象愈演愈烈。 　　在北京CBD周圍地區(qū)借CBD之勢(shì)大興住宅和商務(wù)設(shè)施的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，眾多的項(xiàng)目被貼上泛CBD或后CBD的標(biāo)簽。這種弱化、泛化CBD或魚目混珠的現(xiàn)象，使中央商務(wù)“頭重腳輕腹中空”，勢(shì)必會(huì)削弱CBD的核心凝聚力，對(duì)CBD的建設(shè)形成擠出效應(yīng)，也會(huì)使商務(wù)設(shè)施容量超出市場(chǎng)的需求而形成資源浪費(fèi)。海南省海口市原來規(guī)劃建設(shè)的CBD，據(jù)了解建成后已幾乎變成了商住區(qū)，居住建筑用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了辦公建筑用地。因此，亟待制止各種建設(shè)放任自流的現(xiàn)象發(fā)生，加強(qiáng)CBD開發(fā)的統(tǒng)一和規(guī)范。 　　不可盲目求大求洋 　　記者：據(jù)了解，國外的CBD一般都不超過4平方公里，只有一兩條街道，建筑規(guī)模大都在200－2000萬平方米。對(duì)于這一點(diǎn)，北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)董光器很欣賞薄熙來的一句話：不求最大，但求最好。 　　林躍勤：是的。CBD核心競(jìng)爭(zhēng)力不是靠面積大小、建筑物的高低來衡量的，主要靠具有發(fā)展前景和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)聚集來獲得。如紐約曼哈頓華爾街不足一平方公里，卻因集中了幾十家世界級(jí)大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所、百多家跨國巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區(qū)而成為蜚聲世界的金融商務(wù)中心區(qū)，特別是金融業(yè)高度集中的華爾街成了紐約乃至美國的代名詞。倫敦金融城原先的面積也僅有1平方公里（目前不超過5平方公里），是倫敦33個(gè)行政區(qū)中最小的一個(gè)，區(qū)內(nèi)150米以上的高樓只有一座，但世界500強(qiáng)的375家還有481家外國銀行分行及世界頂尖的20家保險(xiǎn)公司都在這里設(shè)立了代表處，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元，是華爾街的2倍，管理著全球4萬多億美元的資產(chǎn)，成為倫敦和整個(gè)英國的經(jīng)濟(jì)中心，也是世界第三大金融中心，使倫敦不愧為“全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)力之都”。而國內(nèi)某些城市卻唯大唯美，數(shù)十條大街和數(shù)十平方公里劃作CBD，并渴望在幾年內(nèi)建成。建設(shè)部前總規(guī)劃師、中國城市科學(xué)研究會(huì)副理事長(zhǎng)陳為邦教授說，看CBD不能看高樓多少，而是要看國際商務(wù)活動(dòng)的規(guī)模，CBD建設(shè)中最忌的就是架子搭得大，好大喜功。 　　功能雷同區(qū)過多 　　記者：我記得陳為邦教授也說過這樣一句話，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府也應(yīng)有主動(dòng)權(quán)，在城市建設(shè)規(guī)劃中要引導(dǎo)、規(guī)范，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。而目前，由于宏觀調(diào)控不力，不僅CBD在“大干快上”，各種各樣城市相近似的功能區(qū)域也在相互重復(fù)，你是否也有這方面的憂慮？ 　　林躍勤：CBD核心競(jìng)爭(zhēng)力主要靠具有發(fā)展前景和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)聚集來獲得，具有鮮明特色和高度集中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)特征才是CBD繁榮的關(guān)鍵所在。在北京，與CBD相距數(shù)公里的北京金融街正在熱火朝天地展開，已經(jīng)建成110多萬平方米的寫字樓，不久就將超過200萬平方米，其定位是金融商務(wù)中心區(qū)，也要從國內(nèi)金融中心走向國際金融中心，即吸引國際金融機(jī)構(gòu)入駐。中關(guān)村豐臺(tái)區(qū)的跨國公司總部區(qū)建設(shè)也緊鑼密鼓，而早先的中關(guān)村科技園區(qū)也正在致力打造包括科技、商務(wù)和金融在內(nèi)的綜合功能，此外，王府井地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)，也在分擔(dān)著商務(wù)辦公的功能，這幾個(gè)地區(qū)的定位與朝陽CBD在功能設(shè)計(jì)上，存在部分或全部的交叉和重疊現(xiàn)象。在一個(gè)城市里相繼開發(fā)、建設(shè)幾大功能交叉重疊的區(qū)域，不能不讓人擔(dān)心有限的資源稀釋和為爭(zhēng)奪資源而爆發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 　　因此，林躍勤認(rèn)為，CBD在我國的發(fā)展是必然的，但面對(duì)城市建設(shè)中出現(xiàn)的CBD熱潮，需要各方面人士更多的冷靜思考。