濱海線文旅大盤——保利金町灣灣旅游度假區技術詳解

2020年，廣東省汕尾市保利金町灣旅游度假區“五一”小長假5天破8萬客流量，“端午”小長假3天破5萬客流量，“國慶”黃金周8天客流量破12萬人。是什么造就了這個文旅大盤在濱海線突圍而出？天時：2014年保利進駐汕尾，開啟了粵東文旅版塊布局的初嘗試；地利：獨享7公里國家優質濱海旅游；毗鄰市中心15分鐘車程，實現灣區1小時度假圈；人和：新時代的購房邏輯，旅居生活開始成為人們置業的新選擇。

項目痛點

具備了天時、地利、人和的“先機”，保利金町灣就能“出圈”嗎？區別于傳統地產，文旅大盤具有明顯的發展潮汐性和開發周期長的特點。保利金町灣初期以傳統地產開發的思路進行布局，隨即陷入后續乏力的開發困局，遭遇兩大核心痛點：

1.大盤規劃不系統

愿景及定位沒有隨市場即時更新；大盤靈魂未凸顯，與競品項目不能形成差異化；總體規劃系統不完整，且各類專項規劃之間未交圈。

2.大盤操盤思維未在全線貫徹

各條專業線對大盤規劃認識不清晰，目標不一致，無法形成合力統一落地。

精準策略

保利金町灣團隊面臨上述兩大問題，痛定思痛，經實踐探索，總結出頂層規劃的兩大策略，二者協同規劃、動態調整，從系統上把控項目的精準定位與落地質量。

1.系統集成，動態修正

從綜合與宏觀的角度出發，策劃、規劃、品牌三大體系協同統籌，面對市場潮汐性進行動態修正，確保項目定位精準，指引各端口切實落地。

2.運營導向，可行定制 

在執行層面上，根據當下市場趨勢修正規劃，前置運營需求，為可持續的旅游運營提供載體， 開展針對性設計。在規劃系統指導下，確定分區導則，從特色把控，意向參考，界面及子分區細化，品牌地標等方面來定制化設計，同時配置詳細控制計劃，確保各地塊精準落地實施。

^{文旅大盤頂層規劃模型}

設計執行

遵循上述兩大策略，以金町灣公共綠地旅游配套（濱海帶與縱向軸）為例，從空間構建、設計落位，自上而下落實頂層規劃。 

1.三重空間構建 

依托頂層規劃結構，從用戶需求出發，構建濱海帶豐富有序的三重功能界面，交織出和諧共融的動態景觀格局：

? 內層：景觀空間——景觀賦值多重功能 

? 中層：配套空間——旅居服務配套布局 

? 外層：彈性空間——7公里原生海岸線

1）內層景觀空間——景觀賦值多重功能 

延續規劃的分區主題、各個功能版塊需求，結合品牌故事貫穿場地，在濱海帶公共空間利用設計賦值多重功能。縱橫雙向空間打造豐富的功能景觀區，同時縱向空間作為連接濱海帶與建設 區的過渡地帶，更加凸顯激活聯動的功能。從而形成深刻有層次的體驗感與記憶點。

作為首先落地的版塊，休閑軸至樂活軸之間的區域，設置多功能景觀節點，展現濱海沉浸式新體驗，為其他規劃落地提供最佳范本。

^{▲鯨歡趣園：以品牌故事“鯨魚座”為文化主題，利用海洋色彩、鯨魚形態等多重亮點元素打造豐富游樂性立體活動空間，構建多元科普娛樂體驗區。}

^{▲風帆禮堂：簡約流暢的線條、自然質樸的立面，如此純粹的建筑結合對稱布局的鏡面湖水、 星光投影、軸線步道以及景觀草海，在光影變幻中，營造浪漫典雅的婚慶游覽體驗區。}

^{▲海上鋼琴：利用臨海相近的區位優勢，結合音樂主題以層級式平臺打造錯落有致的藝術互動空間。}  

^{▲觀星臺：以趣味、互動、休閑的現代度假風格景觀打造中國南海最美觀星尊享目的地。}

2）中層配套空間——旅居服務配套布局 

濱海帶在建設地塊內，依據用地規劃，為旅游、居住等功能需求建設酒店、商業、公建等公 共服務配套；在公共綠地上補充設置配套驛站。整個服務配套布局以250米的服務半徑輻射濱海帶，構建智慧便捷的配套服務體系。

服務配套（建設地塊）：依據規劃，建設地塊內引進　國際知名酒店及度假村品牌，打造中國 濱海短途度假新領地；同時合理布局多條濱海主題商業服務中心，連接濱海帶與建設區，滿足不同消費需求的同時吸引人流聚集，激活濱海帶人氣。

^{▲希爾頓酒店（汕尾第一家五星級酒店）}

商業服務中心

配套驛站（濱海綠帶）：濱海綠帶上共設置5個驛站，其中4個服務型驛站，覆蓋自助咨詢與 售賣、休憩等功能，1個集散型驛站，增設洗手間。所有驛站共同激活濱海帶旅游服務鏈。

^{▲七里海商業街 、樂動風情商業街}

^{▲SOHO網紅商業甲板公園}

^{▲集散型驛站（自助咨詢與售賣、休憩、洗手間功能）}

3）外層彈性空間——7公里原生海岸線

綿延7公里的優質濱海岸線，是金町灣大區最重要的天然景觀廊道——濱海風情活動帶。

濱海岸線開放式的景觀空間特質，使得設計可以充分考慮彈性活動空間，結合開展事件營銷與 活動營運，營造海邊度假新日常。

2.形象設計落位 

以品牌故事“鯨魚座”為設計元素，共設置20個標志性的星光地標點亮全區。地標在呼應品牌 的同時，根據所在分區的主題特色而造型各異，是未來保利金町灣形成獨特項目個性的核心亮點。

1）形象地標落位

 “熱誠”星光地標：鯨魚座流光入口 ;“潮起鯨落海”，主入口以極具視覺沖擊力的鯨魚座流光雕塑，結合靈動曲線演繹的復合廣場 空間，成為吸引人群進入場地的風情地標。

“幸福”星光地標：婚慶軸

婚慶軸位于濱海景觀帶中段，熱情好客的星灣歡聚區中心。以濱海帶特有的度假風情感，以及場地望海而立的軸線空間特質，打造沉浸式海濱婚慶度假體 驗區，定位為金町灣最浪漫的打卡圣地。

^{▲【儀式感】 設計靈感來源于愛情故事從相識、相知到相許的幸福三部曲。運用景觀設計手 法，將浪漫的愛情儀式感以沉浸式的空間序列完美展現，營造三重敘事性主題空間。}

^{▲相識-【沉醉愛情】 愛情萌芽時的心動，美好到令人沉醉。作為空間序列的開端，需要展示 形象界面及開放視野。設計師運用像素化的表達手法，結合燈光元素，平面和立體上多維度模 擬愛情心動時內心泛起的陣陣漣漪，由中心漸漸暈開的畫面，勾勒出輕松甜蜜的戀愛氛圍。}

^{▲相知-【心心相映】 茫茫人海中，每個人都是獨立的存在，因愛走到一起的兩人一定彼此心意相通。設計提取象征愛情永恒、永結同心的“摩比斯環”為景觀元素母題，構建無限環橋。}

強烈雕塑感使得環橋360°視線皆有景可觀，獨特的立體互動空間讓行走其中的戀人始終能夠彼此相遇。同時作為連接入口與花海的空中紐帶，增添了空間層次感與視覺體驗性。

作為無限環橋的延伸空間，浪漫花海繼承同種設計手法，通過打造立體藝術地形，形成具有雕塑感的浪漫活動空間。

^{▲相許-【攜手余生】 戀人攜手步入幸福人生從此處拉開序幕。簡潔開敞的草坪空間，以白色波浪式階梯柔和邊線，點綴陣列式椰林，營造莊重與溫馨的儀式氛圍，并為婚慶活動舉辦提供彈性可能。}

戀人在眾人的祝福下懷抱崇敬之心，共同走向兩個人的海。景觀軸收束點以對稱式的現代設計手法布置鏡面水景、水中步道、雙鯨魚座星光、景觀草海等落地元素，協同襯托風帆禮堂 ，表達婚姻的神圣儀式感。將風帆禮堂打造成 為金町灣最具標識性的浪漫地標。

尺度感

面對軸線用地空間，我們從最佳感官體驗出發，依據公共空間尺度規范布局婚禮活動區和公共景觀區。以觀賞風帆禮堂最佳空間范圍界定婚禮活動區，設置最佳拍照點與觀禮區，制造觀高潮；利用其他公共地塊營造入口集散區與景觀互動區，作為婚禮活動區的過渡地帶，突破多 樣空間，豐富視野變化，達到前場預熱的效果。

^{▲ 景觀功能分區}

^{▲ 建筑觀賞最佳視闊}

^{▲ 公共景觀區尺度分析}

1）攬星辰入懷：觀星臺 

觀星臺位于臨海公寓天臺，以沉浸互動式的現代風格景觀手法營造獨具特色的尊享空間，打造中國南海最美觀星體驗地。整個空間合理規劃高端商務會晤吧臺、休閑娛樂觀星區，整體坐擁一線海景，靜享私密空間。

2）IP場景構建

依托濱海帶公共開放空間，將品牌IP形象融入景觀設計，構建系列式的多元故事主題場景，用趣味性、沉浸性的景觀互動式體驗更好地擴大項目的傳播力，增加可持續生命力。

回顧展望

2014：前期筑夢、規劃，落地輕資產配套，少投入、迅速回籠資金。

2016：中期加快重大配套落地，助力大盤持銷，兌現開發、銷售過程中對政府、業主承諾。

2019：后期加強重大配套運營水平，制造IP打通流量入口，提高業主租賃收益水平。

2020：聚焦配套升級和產品升級，以多維度的格局規劃，全方位助力金町灣旅游度假區升級，啟幕濱海旅居新城的新局面。

汕尾保利金町灣從一片荒土到濱海文旅新城，憑借頂層設計的重置，為項目落地執行層面提供系統化的有力支持和切實的設計方案，使得項目在市場上可以一路朝前，努力將紙上s藍圖變成美好現實。

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