城市有機更新打造舊城改造新模式

城市有機更新比機械更新更有利。隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發(fā)展狀態(tài)下，城市更新是伴隨經(jīng)濟增長自然實現(xiàn)的。由于計劃經(jīng)濟時期城市政策的問題，我國的大城市普遍在較長時期遇到了更新停滯的問題，因而也就有了在一個較短時期突發(fā)性的機械更新現(xiàn)象。

　　城市機械更新在短時間內(nèi)解決城市老化、居住條件惡劣的問題，使得各方面都有迫切的要求，因而對全面考慮及縝密操作的要求也就降低了，對其中的問題也應抱以寬容的態(tài)度。

　　舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發(fā)生改變，在舊城改造過程中，提供了土地新興功能的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，同時被拆遷的居民也需要房地產(chǎn)的居住產(chǎn)品來安置。

　　舊城改造的動力

　　舊城改造的資金來源于市場。舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供了土地，但房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金的作用和貢獻是巨大的。當然，這些資金都不是“免費的午餐”，其趨利性是根本的，因而，成功通過市場籌集資金進行舊城改造的橋梁即是成功的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　房地產(chǎn)項目的市場開拓改變社區(qū)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)發(fā)展商的市場開發(fā)往往超越社區(qū)原有區(qū)位、功能的束縛，對社區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)進行了全新的塑造，對于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的貢獻超過了房產(chǎn)一次性銷售帶來的效應。

　　房地產(chǎn)開發(fā)負擔了市政配套和社會配套的責任。舊城區(qū)普遍市政基礎(chǔ)設施條件較差，教育、商業(yè)等社會配套的條件也不好，因而在舊城改造項目中這些都轉(zhuǎn)化為發(fā)展商的成本——這些成本比新區(qū)項目要高多了——這也就造成了舊城項目成本往往居高不下的一個主要原因。

　　破壞性改造與“搭車式”開發(fā)均不可取。為了盡快完成舊城改造的任務，政府和發(fā)展商都可能采取功利的做法，試圖降低成本。例如加大容積率等方法，對景觀、保護區(qū)等城市保護項目帶來破壞。另外，不少方面認為發(fā)展商利潤很高，用搭車的方法加大房地產(chǎn)商的成本，導致房地產(chǎn)項目出現(xiàn)失敗的可能性加大。

　　實現(xiàn)共贏

　　房地產(chǎn)開發(fā)舊城改造共贏，為房地產(chǎn)開發(fā)的成功創(chuàng)造充分的條件。從體諒和理解房地產(chǎn)商市場運作的難度出發(fā)，高標準進行區(qū)域改造規(guī)劃，適當降低房地產(chǎn)商在市政建設等方面的負擔，都為房地產(chǎn)項目創(chuàng)造了一個較合理的門檻和底限。

　　優(yōu)秀的房地產(chǎn)商可以創(chuàng)造市場成功。發(fā)展商不能單純向政府要求優(yōu)惠條件，因為很多時候土地的優(yōu)惠條件并不決定項目的成功，優(yōu)秀的房地產(chǎn)商必須通過自己的努力贏得市場成功。

　　堅持市場細分和土地細分挖掘土地價值。由于舊城土地面積小、成本高，因而不能以粗放的方法進行規(guī)劃和開發(fā)，而應根據(jù)區(qū)位及傳統(tǒng)資源進行市場細分和土地利用細分，才能發(fā)現(xiàn)更大的價值，這項工作可能就是舊城改造項目的利潤所在。

　　共同培育商業(yè)氛圍，發(fā)展都市居住模式。舊城的中心區(qū)位最適合以商業(yè)物業(yè)的形態(tài)表現(xiàn)出來，因而在發(fā)展居住區(qū)的時候，應比新區(qū)項目更加注重商業(yè)物業(yè)，否則就失去了舊城區(qū)位價值的優(yōu)勢。

　　尋找成功模式

　　舊街坊的保護必須與實用相結(jié)合，全部遷走原居民，只留下空殼并不是保護的真正目的。應考慮宜商則商、宜住則住，使舊街坊保持新的、活的生態(tài)。

　　吸引人口與商業(yè)設施建設。舊城改造往往疏散了人口，這與商業(yè)價值是相矛盾的。許多城市的舊城區(qū)改造之后，也就失去了往日的繁榮和活力，因而以吸引人口為目的開發(fā)才是舊城改造的要害。

　　把握密度與住宅檔次、價位的關(guān)系。一般而言，舊城項目密度越高則價位越低，而密度越低則價位越高，考慮市場的需求和承受力，比較適合采用中密度的發(fā)展模式，價位表現(xiàn)適當稍高些，并體現(xiàn)出合理的價格性能比。
　　挖掘文化與傳統(tǒng)資源。舊城的文化、傳統(tǒng)資源都是重要的商業(yè)價值，但是這些資源不是萬能的，應該創(chuàng)造性賦予更大的商業(yè)價值。

　　從雙贏到居住者、創(chuàng)業(yè)者、就業(yè)者多贏。舊區(qū)地方與發(fā)展商共同成功才是舊城改造的成功，甚之，居民、商家都成功才算是全面的成功，否則舊城改造不可能成功。

　　在“環(huán)境、居住、人口”之外再加上產(chǎn)業(yè)，除了環(huán)境、居住、人口是舊城改造的主題，產(chǎn)業(yè)培育是更重要的內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)興盛也就為房地產(chǎn)帶來了市場和需求，因而舊城改造也就成功了一半。