赴美考察中低收入家庭住房建設(shè)報(bào)告

　2002年9月12日-27日，由中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)組團(tuán)，赴美國(guó)考察中低收入家庭住房建設(shè)。中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)副秘書長(zhǎng)曹彬?yàn)閳F(tuán)長(zhǎng)，天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房經(jīng)營(yíng)管理處、西安市房地產(chǎn)交易管理中心、邢臺(tái)市橋西區(qū)住宅合作社、黑龍江省職工住房合作社、武漢市武東住宅合作社等單位的代表一行9人。

　　考察期間，以座談會(huì)、實(shí)地參觀、入戶訪問等形式進(jìn)行，不僅對(duì)中低收入者住房問題有所了解，而且還了解了一些相關(guān)問題，下面分五個(gè)問題予以報(bào)告。

　　一、美國(guó)解決低收入者住房的舉措
　　在美國(guó)，70％左右的住房為私有。雖然其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但兩極分化是比較突出的，很多窮人沒有棲身之地，露宿街頭者隨處可見。然而，這并不表明美國(guó)政府不重視解決低收入者的居住問題。公正地說，美國(guó)政府一直采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問題，主要辦法有四種，即：公共房屋、津貼房屋、租金津貼和廉價(jià)公屋。

　　公共房屋，是政府房屋署撥款建設(shè)的，由房屋署派職員管理。這種房屋主要用于出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭收入而定，一般為家庭收入的三分之一。

　　津貼房屋，指政府給予一定的優(yōu)惠政策，由私人不牟利機(jī)構(gòu)具體實(shí)施并管理的房屋，主要出租給62歲以上，且每年退休金不超過一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、縣、市根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，每年調(diào)整限制數(shù)字。

　　租金津貼，是針對(duì)低收入者承租私人房屋而言，政府鼓勵(lì)私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者。當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂螅褪杖胝邔⒆约菏杖氲娜种桓督o房主，其余由政府代付。這樣，不僅解決了低收入居民的住房，而且不損害房東的利益。例如，一間供出租的房屋，月租金為900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房東總收入不變。

　　廉價(jià)公屋，是供低收入偏上家庭使用的。其家庭年收入限制數(shù)字略高于以上幾種。如一家一口為28150元；一家兩口為32150元，他們所付出的租金要超過家庭收入的三分之一，但房子比較舒服，建筑材料和設(shè)計(jì)要好一些，地段也要好一些。

　　以上幾項(xiàng)舉措透明度是比較強(qiáng)的，運(yùn)作程序也是比較規(guī)范的。首先由低收入者向政府房屋署提出申請(qǐng)，然后進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查核實(shí)后，準(zhǔn)以排隊(duì)輪候，一般至少要等二三年以上。一旦該家庭收入增加后，便會(huì)搬出去，否則，將大幅度提高租金，高達(dá)三五倍以上，讓你覺得比買房還貴。

　　二、三藩市公共房屋管理局
　　美國(guó)的大中型城市都設(shè)有公共房屋管理局。在城市發(fā)展中，美國(guó)政府面臨兩大問題，一是低收入者的公共住房；二是交通。公共房屋管理局是專門管理低收入住房和老年公寓的機(jī)構(gòu)。以三藩市為例。

　　三藩市公共房屋管理局有400多工作人員，市長(zhǎng)任命公共房屋管理局局長(zhǎng)。由局長(zhǎng)組織選舉房屋委員會(huì)委員，其中有2名委員來自住公共房屋的居民，法律規(guī)定必須有這部分人的代表，以了解他們的反映。

　　（一）關(guān)于老年公寓的管理
　　目前，三藩市有40多處老年公寓，大一點(diǎn)的24處，平均每套房子住2人，這種房于供不應(yīng)求。殘疾人、超過62歲的老人都可以申請(qǐng)。一般申請(qǐng)后2－3年才能住進(jìn)公寓，殘疾人和無家可歸者快一些，現(xiàn)在還有7000多人在等待老年公寓。住在老年公寓，需老年人提供30％的退休金。公寓內(nèi)備有免費(fèi)的食品，如牛奶、花生、糖等。

　　老年公寓的管理與服務(wù)是很到位的。除有專門的工作人員進(jìn)行常規(guī)服務(wù)外，還可根據(jù)需要提供特殊服務(wù)。每套公寓的門前，都掛有一個(gè)牌子，一面由英文、日文、中文標(biāo)出，內(nèi)容是：你好，我今天沒事。這是供正常情況下使用的：另一面是白版。非正常情況下，顯示白版的一面，工作人員就會(huì)立即來到，根據(jù)需要進(jìn)行服務(wù)。一日三餐也是如此，將菜單寫在牌子上，服務(wù)人員則會(huì)很好的安排。

　　一般每套單元房為兩居室，每位老年人住一間，陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間、活動(dòng)廳齊備，廚房可供兩位老人同時(shí)做飯，很方便。老年公寓還有供老年人鍛煉身體、相互交流的空間。洗衣房是收費(fèi)的，但費(fèi)用很低，所收費(fèi)用主要用于更新設(shè)備及增添服務(wù)設(shè)施，因?yàn)槔夏旯⑹遣挥摹?

　　（二）關(guān)于低收入住房的管理
　　在三藩市，低收入住房是有標(biāo)志的，那就是非獨(dú)立的、底層或多層單元套房。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，不僅外觀一致，而巨連成一片。這樣的住房都是政府授權(quán)為低收入者建造的，建造這些房子的資金來源，一部分來自稅收，約占低收入住房的70％，另一部分是富人捐款。富人從應(yīng)交稅款中進(jìn)行捐助，可免稅。

　　低收入住房也叫貧民住房，這種住房租金是比較低廉的，入住的條件也是相當(dāng)嚴(yán)格的。必須到公共房屋管理局遞交申請(qǐng)書，注明收入、人口、需要間數(shù)等，如有不實(shí)之處，將會(huì)取消申請(qǐng)資格。從申請(qǐng)到入住，最長(zhǎng)為7年。入住后的租金為實(shí)際租金的30％，收入增加后就要退出，否則就會(huì)收取比買房還貴的租金，因此，當(dāng)收入提高后，沒有必要再住下去。另外，居所也是一種地位、身份的象征，收入提高后的人們也不愿意再住下去。美國(guó)人收支的透明度是很高的，幾乎全是支票交易，沒有隱收瞞報(bào)或無法核實(shí)的問題。低收入者的住房間數(shù)，因人口的多少而定，基本為一人一間房。凡是符合條件者，需依次排隊(duì)等候，由房屋管理局直接分配。從申請(qǐng)到入住的時(shí)間最長(zhǎng)為7年。

　　另外，在三藩市還可以見到一些戶外樓梯，叫做：逃生樓梯。這是1989年三藩市發(fā)生地震后為主人逃生而增加的設(shè)施。

　　三、美國(guó)住宅建筑及布局的特征

　　人與自然的和諧統(tǒng)一，使人產(chǎn)生一種舒適美感，這是美國(guó)住宅的主要體現(xiàn)。
　　第一，強(qiáng)制管理。美國(guó)住宅私有化程度很高，但都納入市容、市政的規(guī)劃布局與管理之中。對(duì)于有礙公眾利益和周圍環(huán)境的破敗住宅，均會(huì)受到指控并限期解決，以維護(hù)市容、市貌的總體要求。
　　第二，融于自然之中。美國(guó)人將環(huán)境和景致均視為住房的重要組成部分，他們的理念是讓住房適應(yīng)自然環(huán)境，而不是在住房周圍配置景觀。在三藩市，住宅均依坡就勢(shì)而建，就連我們乘坐的有軌電車，也是寧肯增加牽引裝置，也不去削坡填谷。
　　第三，突出木結(jié)構(gòu)。美國(guó)的森林資源比較豐富，木材加工業(yè)非常發(fā)達(dá)。因此，以坡頂?shù)蛯訛橹饕ㄖ煨偷莫?dú)立住宅，都是木結(jié)構(gòu)。這種木結(jié)構(gòu)比磚石混凝土輕，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，還具有良好的抗震抗風(fēng)性能。
　　第四，建筑速度快。美國(guó)住宅的建筑速度是相當(dāng)快的，其中主要原因是由于實(shí)行了完全工廠化生產(chǎn)和半工廠化生產(chǎn)。以低層木結(jié)構(gòu)住宅為例，基本采用半工廠化方式，即工廠遵照統(tǒng)一的模式規(guī)格生產(chǎn)不同部位的構(gòu)件，承建商按圖拼裝。這樣，建造一幢小樓，只需半個(gè)月左右的時(shí)間。
　　第五，平面布局緊湊。住宅的平面布局比較緊湊體現(xiàn)在若干方面，諸如車庫(kù)和設(shè)備區(qū)域以及生活、會(huì)客起居、臥室、交通等區(qū)域，功能規(guī)劃細(xì)膩，各部分所占的面積比例既經(jīng)濟(jì)合理，又滿足了主人個(gè)性與生活品質(zhì)的追求。
　　第六，設(shè)施設(shè)備齊全。室內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，充分考慮了主人舒適的要求。一般而言，除供水系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門窗外，衛(wèi)生潔具、廚具、家具一應(yīng)俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。
　　四、美國(guó)樓市今年最旺
　　今年一至八月份，美國(guó)住宅價(jià)格升幅為5％，為美國(guó)人帶來了6200億美元的賬面財(cái)富，創(chuàng)下了美國(guó)十三年來房屋類別中財(cái)富年增長(zhǎng)率最高的紀(jì)錄。1998年至2002年，整體樓價(jià)的連續(xù)升幅也顯示為五十年以來的最高紀(jì)錄。諸如紐約、華盛頓、洛杉礬、三藩等城市，住宅價(jià)格比過去一年上升了20％以上。據(jù)一位已經(jīng)加入美國(guó)籍的同胞講，他過去30萬美元買下的房子，最近剛剛以80萬美元的價(jià)格出手。用他的話說，房市很"牛"。樓市已占美國(guó)國(guó)民產(chǎn)值的六成，有力地帶動(dòng)了建材、裝修、家具、五金、家庭耐用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。據(jù)一份美國(guó)家庭財(cái)富報(bào)告披露，該國(guó)房屋價(jià)格每升1美元，民間消費(fèi)就會(huì)增加4～6美分。這也說明，樓市興旺是美國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)常盛不衰的主要原因。

　　五、幾點(diǎn)啟示
　　第一，立法是根，執(zhí)法是本。有了明確的政策，必須依賴于法制。我國(guó)的政府比較美國(guó)政府更關(guān)注解決中低收入家庭住房問題，在經(jīng)濟(jì)不如美國(guó)發(fā)達(dá)的情況下，連續(xù)二十多年出臺(tái)了各種政策，使全國(guó)城鎮(zhèn)住房告別了短缺時(shí)代，其成就令世人矚目。當(dāng)前應(yīng)加快立法，嚴(yán)格執(zhí)法，確保政策施惠于廣大中低收入家庭。
　　第二，政府不直接參與中低收入者的住房建設(shè)，應(yīng)研究、制定政策，加大監(jiān)督、檢查的力度。當(dāng)前最重要的是搞好調(diào)查研究，合理界定中低收入家庭界限，形成由政府主管部門、職工單位、街道居委會(huì)共同參與的調(diào)查網(wǎng)絡(luò)，公示低收入家庭名單，確保其公正，以達(dá)到雪中送炭的目的。
　　第三，加快建立我國(guó)住房供應(yīng)保障系統(tǒng)。解決資金來源，明確運(yùn)作實(shí)體，規(guī)范集資合作建房，倡導(dǎo)以住宅合作社的形式進(jìn)行集資合作建房的經(jīng)驗(yàn)，以進(jìn)一步完善我國(guó)的住房供應(yīng)體系。
　　第四，倡導(dǎo)綠色住宅，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。多在自然環(huán)境中"種"房，少在住房周圍造景，政府職能部門必須加大監(jiān)管力度，以維護(hù)綜合的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。