上海太平橋改建（1999－至今）

上海太平橋項目基本情況

　　項目名稱：上海太平橋改造項目
　　地理位置 ：上海市中心盧灣區，毗鄰淮海中路、地鐵站
　　開發商 ：香港瑞安集團
　　開發時間 ：上海新天地：1999年初——2001年中
　　總占地面積 ：52萬平方米
　　總建筑面積 ：160萬平方米
　　上海新天地占地面積 ：3萬平方米
　　上海新天地建筑面積 ：6萬平方米
　　項目本身價值 售賣值：2500美元/平方米；
　　目前值：4000-5000美元/平方米
　　周邊物業價值 開發前：8000-10000元/平方米；
　　開發后：20000元/平方米；
　　翠湖天地售價高達17000-25000元/平方米

　　開發思路及定位

　　（1）太平橋地區改造項目

　　a．北區大部分石庫門建筑被改造為具歷史、文化內涵的特色商業、餐飲、娛樂和旅游綜合小區，以特色餐飲和零售業為主，其主要部分即為上海“新天地”；

　　b．南區以反映時代的新建筑為主，建造一個綜合商業娛樂中心，與鄰近的“豫園”和“大世界”等上海傳統商業旅游景點互相輝映。

　　c、“企業大道”辦公樓區；

　　d、住宅小區；

　　e、中區的興業路為中共一大會址所在，辟為步行街，這條南北走向的步行干道，將各種不同功能的區域連成整體。

　　（2）、上海新天地

　　上海新天地的開發商瑞安集團早在1997年就提出了一個石庫門建筑改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業經營價值，把百年的石庫門舊城區，改造成一片充滿生命力的新天地。

　　以中西合璧、新舊結合為基調，將上海特有的傳統石庫門舊里弄和充滿現代感的新建筑群融為一體，創建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的小區。

　　總原則是不建高樓大廈，以完整的基調保留這一片上海舊城的風情。除了商業文化區，小區域的規劃根據不同風格的建筑分別安排辦公展示區、休閑文化區、娛樂區和服務公寓。

　　上海新天地定位思路的三次深化：

　　在上海新天地開發的不同階段，定位也發生了三個層次的深化：

　　第一個階段強調綜合性。當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等全部集在一起。類似這類的時尚場所，當時比較有特色的是衡山路，但衡山路由很多個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者；

　　第二階段的定位，投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望成為來到上海的人的必到之地；

　　最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點。就是這樣層層深化的定位，一方面使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出；另一方面更加明確了目標消費群體，并通過招商進行了產品細分。

　　3)、開發模式

　　城市更新與保護發展是全世界普遍關心的問題。在舊弄堂、小洋樓基礎上改造出來的上海新天地，成為城市區域改造的典范。它的成功為每一個面臨舊城改造的城市都能帶來不同的靈感。 

　　上海新天地在舊城改造與商業模式上，有三點經驗值得借鑒：

　　（1）、推廣和招商：誰是第一批進住的商戶很重要

　　招商常需要強調一條：假如只看租金，而不管商家是誰，項目則很難做。因為商業地產的租金不是由發展商自己定，而是由市場來決定。不是因為這個地方的投資成本，也不是因為周邊的房租，而是由這個地方能夠創造的營業額多少來決定。

　　上海新天地為引進品牌商家，對第一批進駐的商戶給予很大的優惠，并不完全從成本考慮，從而形成了品牌云集的商業環境。

　　上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現有租戶中，85%來自港臺及其他國家和地區。

　　（2）、商業開發模式－－管理者與經營者分離

　　上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，這樣的模式與國際Mall 運營模式同步，也被國內大部分專家認可。

　　因為Mall 的組織和構造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall 以一個統一的社會形象面對消費者，同時由于Mall 內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。

　　（3）、盈利模式－－以房地產來帶動

　　表面上看來，上海新天地的投資高達10多億元，但實際上由于“新天地”的品牌效應，帶動了周邊房地產價值的提升，從最開始的每平方米8000元～10000元，到后來的每平方米2萬元，其高檔住宅“翠湖天地”自2002年6月銷售伊始售價每平方米就高達17000元～25000元。

　　對于項目本身而言，當時設定的平均目標是8%～10%的投資回報，由于只租不賣， 6萬平方米的商鋪價格接近2500美元/平方米，目前商鋪的轉手價格已飆升到4000～5000美元/平方米，說明項目本身的價值也在提升。

　　當初香港瑞安是以公益性質的人工湖以及綠地為代價從盧灣區政府拿到了太平橋地區的52公頃土地。隨著中國房地產業的不斷升溫，拿地對于房地產開發商的門檻越來越高，已經不僅僅是資金或門路的問題。而瑞安通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌。