養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體

　養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體是以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)為核心，滿足旅游者健康、長(zhǎng)壽、智慧、快樂(lè)、美麗、道德的全面要求，配套居住、餐飲、娛樂(lè)、度假、休閑等多種功能的綜合體。

　　養(yǎng)生養(yǎng)老已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)增長(zhǎng)最快的新興產(chǎn)業(yè)。全球養(yǎng)生養(yǎng)老旅游每年以20%～30%的速度遞增，所帶來(lái)的消費(fèi)是普通旅游消費(fèi)的兩倍以上，給目的地帶來(lái)十分可觀的收入。據(jù)人口普查及人口研究中心預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2030年前后，我國(guó)60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟十五國(guó)的人口總和。到2050年，我國(guó)60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億元，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。

　　(一)開(kāi)發(fā)條件

　　養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其選址必須基于城市發(fā)展的大視角下的多種發(fā)展條件。

　　1.經(jīng)濟(jì)條件

　　養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體是隨著人們經(jīng)濟(jì)條件的改善以及對(duì)健康的逐漸重視而產(chǎn)生的，所以在選址時(shí)應(yīng)選擇區(qū)域總體發(fā)展水平較高、區(qū)域價(jià)值潛力較大的位置。

　　2.生態(tài)條件

　　為滿足其養(yǎng)生養(yǎng)老的功能，對(duì)于自然環(huán)境要求較高，一般位于具備備陽(yáng)光充足、空氣新鮮、無(wú)噪音、氣溫稍寒、致病因素少等生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方，并且依托一定的自然資源比如森林、溫泉、濱海、濱湖、田園等。

　　3.交通條件
　　
　　由于老年人家庭成員較多、身體狀況復(fù)雜，其一般位于交通便利、距離地市級(jí)城市一小時(shí)車程范圍之內(nèi)的區(qū)域，便于家庭聚會(huì)、醫(yī)療搶救等。

　　4.政策條件

　　養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意綜合體前期投資較大，回收周期較長(zhǎng)，當(dāng)?shù)卣闹С终吣軌蛴行Ы档屯顿Y風(fēng)險(xiǎn)，是影響?zhàn)B生養(yǎng)老綜合體選址的重要條件。

　　(二)開(kāi)發(fā)模式

　　養(yǎng)生養(yǎng)老的核心是構(gòu)建能夠?yàn)槔夏耆颂峁└邩?biāo)準(zhǔn)連續(xù)性照料服務(wù)體系，此外還需建設(shè)針對(duì)于老年人無(wú)障礙設(shè)計(jì)的養(yǎng)老公寓、度假物業(yè)、餐飲配套、養(yǎng)生醫(yī)療配套、娛樂(lè)休閑配套以及公共設(shè)施配套。即構(gòu)建以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系為核心，居住、養(yǎng)生、康體、休閑、度假等相關(guān)配套的“1+N”開(kāi)發(fā)模式。

　　“1“為連續(xù)性服務(wù)體系，即通過(guò)構(gòu)建針對(duì)不同年齡段人群、不同類型老人(自理型、半護(hù)理性、全護(hù)理型)需求特征的健康保障服務(wù)體系、生活保障服務(wù)體系、休閑娛樂(lè)服務(wù)體系等，形成足夠的吸引力，成為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體形成的基礎(chǔ)。

圖3-9：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體三大核心服務(wù)體系

　　“N”為相關(guān)配套，主要包括居住配套、度假配套、餐飲配套、休閑娛樂(lè)配套、公共設(shè)施配套等，通過(guò)硬件設(shè)施的完善，為人們提供一個(gè)吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體的旅游綜合體。

圖3-10：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體五大功能配套

　　案例1：臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村

　　長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村位于臺(tái)灣桃園龜山鄉(xiāng),占地約34公頃,位置優(yōu)越,環(huán)境優(yōu)美,綠化完善,由臺(tái)塑集團(tuán)董事長(zhǎng)王永慶投資500億元(新臺(tái)幣),依托長(zhǎng)庚醫(yī)院及其提供的完善的健康服務(wù)體系建成。全村3600戶,凡年滿60歲配偶年滿50歲都可申請(qǐng)入住,有病者還可住旁邊的長(zhǎng)庚護(hù)理之家。長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村設(shè)計(jì)理念有“怡親”、“健康”、“養(yǎng)生”、“文化”、“社區(qū)”、“體驗(yàn)”、“教育訓(xùn)練”等七大主題，但最主要的理念是“活到老，做到老”。依托高質(zhì)量的醫(yī)療及健康服務(wù)以及完善的配套，長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村不僅為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝艘粋€(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老的安居之所，同時(shí)，也吸引大量的養(yǎng)生度假游客、鄉(xiāng)村旅游游客、醫(yī)療旅游游客。

　　尊重老年人的心里需要，替長(zhǎng)者規(guī)劃豐富多彩的各類活動(dòng)(運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、娛樂(lè)交誼、文藝技藝、民俗活動(dòng)、宗教活動(dòng))，修建相關(guān)配套設(shè)施。尊重老年人的人格需求，開(kāi)設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項(xiàng)目，村內(nèi)綠廣闊，甚至還可能提供種菜的菜地。村內(nèi)還擁有完整的社區(qū)功能，設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、園林工程專業(yè)公司水療池等如有家屬來(lái)探訪，也有招待所可供住宿村內(nèi)還提供有償工作沒(méi)老人如有園藝指導(dǎo)管理、簡(jiǎn)易水電為維修等專長(zhǎng)，都可通過(guò)大家服務(wù)而按勞取酬。

　　除了針對(duì)老年人長(zhǎng)住的各類服務(wù)內(nèi)容外，長(zhǎng)庚亦含有多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一方面豐富了文化村的產(chǎn)品線，另一方面對(duì)文化村的宣傳多有裨益。

　　案例2：北京將府莊園

　　坐落于北京朝陽(yáng)區(qū)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，距離市區(qū)僅4公里，用地38萬(wàn)平方米，擁有90%綠化率，千畝園林，3萬(wàn)平米水域。4萬(wàn)平米龐大配套體系，溫泉酒店(溫泉會(huì)館、將府莊園俱樂(lè)部…)、游泳館、體育中心、中醫(yī)醫(yī)院、康體中心、長(zhǎng)著國(guó)際會(huì)館、高爾夫。

　　項(xiàng)目成功要素之一：澳洲模式引入， 打造高端護(hù)理服務(wù)

　　◆斥資千萬(wàn)跨海邀約Aspex、Bass Care、AMRC三家知名公司，從規(guī)劃管理、運(yùn)營(yíng)執(zhí)行、到資源引進(jìn)，全方位創(chuàng)造中國(guó)老年護(hù)理國(guó)際品質(zhì)。

　　◆引入先進(jìn)養(yǎng)老理念，充分汲取澳洲一個(gè)世紀(jì)的養(yǎng)老護(hù)理經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)幾千年的敬孝理念,將居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老完美結(jié)合。

　　◆針對(duì)每一位住戶不同的價(jià)值、能力、健康、喜好以及園林景觀設(shè)計(jì)工程住戶在身體、精神和社會(huì)各個(gè)層面的需求和選擇等，量身定制專屬護(hù)理方案，并提供一個(gè)安全，友好，和諧的老年社區(qū)，為入住老人提供全方位、多元化的護(hù)理服務(wù)。

　　項(xiàng)目成功要素之二：養(yǎng)老居所分類

　　◆第一類護(hù)理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，硬件配套完善，軟性服務(wù)齊全;

　　◆第二類自理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，居家設(shè)施配備充足;

　　◆第三類村落式養(yǎng)老公寓，由多戶自理老人擇鄰而居或自由組合居住，配套服務(wù)空間共同使用。

　　◆為滿足居家養(yǎng)老的需要，方便老人與家人之間的交流溝通，第二類和第三類養(yǎng)老公寓在一定條件下，可以有家人陪住。

　　項(xiàng)目成功要素之三：完善的功能配套

　　◆將府溫泉酒店：建筑面積16200平方米，spa養(yǎng)生，溫泉浴泡池、室內(nèi)游泳館桑拿、棋牌、餐飲、足療等;

　　◆老年主題公園：700畝林地，除養(yǎng)老養(yǎng)生、體育娛樂(lè)功能外，還增加親子樂(lè)園、寵物樂(lè)園、馬術(shù)舉了舉、婚禮堂、垂釣區(qū)等家庭度假設(shè)施，并且提供高爾夫、網(wǎng)球、羽毛球、射箭場(chǎng)、真人CS,拓展訓(xùn)練基地等;

　　◆中醫(yī)醫(yī)院：北京月梨中醫(yī)醫(yī)院除配備各診室外，還提供特色診療、健康管理等服務(wù)。

　　(三)產(chǎn)業(yè)體系

　　養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體主要涉及到旅游業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老業(yè)及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)集合。它并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè);是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來(lái)的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。主要包括保險(xiǎn)醫(yī)療業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、教育業(yè)、運(yùn)動(dòng)業(yè)等。

圖3-11：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體六大產(chǎn)業(yè)體系

　　(四)開(kāi)發(fā)策略

　　養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體需要大量的配套設(shè)施，投資量大，投資回收期長(zhǎng)，大都在10年以上，投資收益在大類資產(chǎn)中居中等水平，但是開(kāi)發(fā)前由于投入資金量大，回報(bào)項(xiàng)目少，前期資金風(fēng)險(xiǎn)較大;此外，國(guó)內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，沒(méi)有成熟模式可以借鑒，養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體的后續(xù)運(yùn)營(yíng)仍然面臨巨大的挑戰(zhàn)。針對(duì)以上情況，提出以下投資策略：

　　1. 尋求政策支持

　　養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優(yōu)惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、稅收優(yōu)惠政策(如全面推廣養(yǎng)老保險(xiǎn)稅收遞延政策)。明確養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位，積極尋求政策引導(dǎo)和政策的支持力度。

　　2. 優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作

　　與手握大量資金又有政策支持的保險(xiǎn)公司等具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)合作。投資養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可以完善保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體并不是一個(gè)孤立的產(chǎn)業(yè)。作為一種嶄新的商業(yè)模式，向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品以及旅游業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等;保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)生養(yǎng)老公寓可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20年至30年。上游業(yè)務(wù)的穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)將為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體提供強(qiáng)有力的資金支持和客戶來(lái)源;下游養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于上有企業(yè)年金計(jì)劃的實(shí)施，。這樣的一個(gè)良性循環(huán)，保證了在保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)下的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

　　3. 國(guó)際視野本土特色

　　我國(guó)的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游起步較國(guó)外晚，發(fā)展尚不成熟，應(yīng)充分借鑒國(guó)外的成功模式，以中國(guó)特色的養(yǎng)生文化為核心賣點(diǎn)。相對(duì)與世界其他地區(qū)的養(yǎng)生文化而言，中國(guó)的養(yǎng)生理論與實(shí)踐由于有古代哲學(xué)和中醫(yī)基本理論作為底蘊(yùn)，所以顯得尤為博大精深。它匯聚了我國(guó)歷代勞動(dòng)人民防病健身的眾多方法，融合了儒釋道及諸子百家的思想精華，堪稱一棵充滿勃勃生機(jī)和濃厚東方神秘色彩的智慧樹(shù)。探索中國(guó)養(yǎng)生文化這棵古老而神秘的東方智慧之樹(shù)，不但有利于弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，而且符合當(dāng)今世界科學(xué)發(fā)展趨勢(shì)。

　　4. 豐富養(yǎng)老養(yǎng)生內(nèi)涵

　　現(xiàn)在養(yǎng)生養(yǎng)老旅游的概念并不局限于傳統(tǒng)意義上所認(rèn)知的國(guó)家干部在山清水秀、空氣清新的療養(yǎng)院看病、療養(yǎng)。而是全世界絕大部分亞健康人群及熱愛(ài)生活人士都追求的一種健康體驗(yàn)。注重十養(yǎng)內(nèi)涵：山水養(yǎng)生、森林養(yǎng)眼、宗教養(yǎng)心、修煉養(yǎng)氣、文化養(yǎng)神、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)性、物產(chǎn)養(yǎng)形、氣候養(yǎng)顏、教育養(yǎng)成、生活養(yǎng)情的高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老生活方式。

圖3-12：十養(yǎng)經(jīng)

　　5. 完善服務(wù)體系

　　完善、高質(zhì)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系是決定養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體成敗的關(guān)鍵，通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老需求、建立培訓(xùn)保障體系、引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念等，建立健全滿足市場(chǎng)特別針對(duì)老年人需求特征的服務(wù)體系。