濱水創意型旅游綜合體

　　人具有天然的親水性，水體可以提供游憩休閑、開闊心境、風水暗示，清潔空氣等多方面的價值，對旅游人群具有很大的吸引功能。中國首批12 個國家級旅游度假區中，絕大部分是以水體作為依托。

　　濱水旅游因水體水岸特征的不同又分為：濱海、濱湖、濱江(河)，島嶼及濕地旅游。其中濱海、濱湖開發前景最為看好。首先，我國擁有1.8萬公里的大陸海岸線、1.4萬公里的海島岸線;同時我國擁有的湖泊景觀資源位居世界第三，總數量有11萬座湖泊，僅次于北美地區和北歐地區。其次，我國在南北方向上緯度跨度大，依水而居的生活方式積淀了厚重的人文資源，濱水資源地域差異顯著，形成了賣點各異的濱水旅游資源。

　　(一)開發條件

　　1、水體條件

　　一般要求水域面積較大, 水質優良，水體有一定的自凈化能力為佳。水面平靜度適宜、水緩浪低，臨水自然災害少，豐水期、枯水期水平面落差盡量小。

　　2、綜合自然條件

　　當地溫度條件適合, 風力等條件適宜，生態環境良好，水岸地形多樣。

　　3、市場條件

　　地處經濟發達地區,具備鄰近客源市場的區位優勢,交通進入性良好,地域市場有一定休閑度假氛圍，市場培育時間短，附近有較理想的城鎮作游客接待的依托。

　　(二)開發模式

　　從現狀來看，國內濱水型創意旅游綜合體起點較低，開發同質化現象較為明顯。通過“豐富親水相棲的立體游憩，挖掘伴水而生的人文科普、融合與水相鄰的多元業態、優化水景為先的空間布局”四大手段，可實現濱水旅游綜合體開發的領先地位。

圖3-13：濱水型創意旅游綜合體的開發手段

　　1、豐富親水相棲的立體游憩

　　水體游憩開發在空間上具備較強的立體性。可以依據三個主要空間關系設計濱水游憩設施及活動。

　　水體項目：

　　“水體”在景觀和功能上是項目的核心標識系統和游憩目的地。可以設計游艇、帆船、充氣船、龍舟、竹筏、游泳、沖浪、釣魚、漂浮島等水面項目，水質清澈度高的也可以設計潛水、觀景潛艇、水下觀景館、水下雕塑公園等水下項目。以游艇為主題的高端濱水旅游綜合體已經獲得了眾多開發商的青睞，目前在國內開發水平最高的為廈門香山國際游艇會，以游艇生活為核心構建了游艇碼頭、游艇俱樂部、商業步行街、別墅、商業、寫字樓等綜合性業態。

圖3-14：香山國際游艇會鳥瞰

　　水空項目：

　　“水空”是水面上的空間，具有凌空游樂和大尺度觀光的多種特征。包括水上飛機、水上熱氣球、水上滑翔傘、水上傘翼、索道等游樂項目。

　　水岸項目：

　　“水岸”是臨近水體的陸地，是水游憩最重要的區域，是最有價值的水景區域。可以設置沙灘排球、沙灘足球、沙灘橄欖球、沙灘風箏、沙灘運動車、彈射蹦床、沙雕、沙灘浴場、室外泳池、水岸馬術等休閑項目，滿足絕大部分游客的游憩需要。更為重要的是，對于濱水型創意旅游綜合體而言，水岸物業(開放式商業、酒店、私屬度假房產)，是實現項目價值回報最為重要的開發區域，在所有項目開發中均是重中之重。

　　2、挖掘伴水而生的人文科普

　　依水而居的人類社會，在眾多的濱水區域內積淀了厚重的人文資源，在濱水型創意旅游綜合體的開發過程中，從文化內涵、生活方式、社會背景、歷史變遷、自然生態等眾多因素中發掘，可以形成獨具一格的項目特色。

　　歷史文化

　　多數濱水地區有古城遺跡、宗教廟堂、殖民舊居、神話傳說等諸多人文遺存。要注重對歷史遺存的保護、挖掘和利用，將歷史元素組織進公共空間中;海南三亞的南山、浙江舟山的普陀山的宗教資源在旅游業中得到了充分利用。安徽黃山豐樂湖景區的德懋堂，通過復建徽派建筑挖掘居住文化，也取得了良好的市場效果。

圖3-15：德懋堂項目布局圖

　　民俗體驗

　　大面積水體是漁業和水生種植業發展的重要條件,我國沿海、湖泊都有豐富的水產,湖區附近常常成為魚米之鄉。當地居民靠水為生，產生了不同于內陸平原傳統農耕文化生活方式，同時也產生了賽龍舟、祭河神等特有的民俗活動。濱水旅游與當地農業的開發相結合,能夠非常有效地滿足旅游者參與性的要求,也能使濱水旅游產品具有其他旅游地所不可模仿的特征。近年來我國深圳、廣州等城市發展的休閑漁業旅游不僅對養護漁業資源，保護生態有好處，而且還可以創造就業機會。

　　生態科普

　　旅游者存在著對新鮮事物的探究心理，濱水旅游項目可以包含多種科普教育元素。目前我國水庫水利工程建設已經成為了一種獨特的旅游項目，河南丹陽湖正在建設以“南水北調水源地博物館”為核心的旅游區，就是以此為核心驅動力。除此外，大連海昌極地海洋世界、杭州西溪天堂項目中的濕地博物館，也都成為項目地的核心吸引物之一。

　　3、融合與水相鄰的多元業態

　　親水驅動力是濱水型創意旅游綜合體項目的基礎，在與水相關的物業設計中，作為驅動因素的水并不是項目的目的，由水派生出來的相關業態才是投資者最為關注的重點。

　　因此，水要和相關業態結合形成一個主題鮮明的新的消費驅動因素。在項目主題定位中，要明確項目地的業態功能，如養老養生、商務會議、休閑度假、高爾夫、游艇俱樂部、度假別墅、主題公園等多元業態。滿足消費者需要，形成新的消費驅動力。如：麗江瀘沽湖古城湖畔高爾夫俱樂部的高爾夫+酒店+別墅的多元業態組合;三亞鴻洲游艇會的游艇+商業+酒店+餐飲+高層公寓的多元業態組合。

　　4、優化水景為先的空間布局

　　據海外相關調查數據表明，即使是以游艇為主題的濱海創意旅游綜合體，旅客的絕大部分的時間也是在水岸上度過的。成功的旅游綜合體項目，水域大小不是其惟一評判標準，而更重要的在于空間、自然、水體關系的和諧。

　　增強水體的可接近性

　　很多的濱水區往往面臨潮水、洪水的威脅，設有防洪堤、防洪墻等防洪公共設施。這些設施可采用不同高度臨水臺地的做法。按淹沒周期，分別設置無建筑的低臺地(濕地、沙灘)，允許臨時建筑的中間臺地(廣場、觀景臺)和建有永久性建筑的高臺地(主要建筑體)三個層次。濱水地段分層分段，綜合利用，創造親水的公共活動空間，同時設置親水設施，增強觀水視野，營造親水的視覺感受。

　　減少干擾的交通組織

　　外部交通系統不干擾水岸線，內部交通路網實行人車分流，盡量減少穿越濱水區的交通影響，創造一種宜人的濱河步行系統正成為一種時尚和共識。同時，只有吸引更多的步行人流，沿岸的商店和廣場才能增加人氣，起到帶動經濟發展的作用。例如，萬達在武漢中央文化區開發的世界級水岸步行街——楚河漢街正是遵循了這一交通規劃原則。

　　景觀最大化的建筑設計

　　開發強度控制：一般來說，濱水地區應當突出水面開敞的空間形態特點，避免大量的、高密度的開發壓迫濱水地區。濱水度假區在開發強度上應當盡量減少地形改造，度假區的設計同周圍的自然環境和諧一致。

　　建筑體量控制：建筑高度控制按分區控制，總體上由內部向水體形成順次跌落的建筑高度布局。建筑布局通透、開闊，最大限度的利用的水景資源，高檔物業，及餐飲等商業規劃在最靠近水或水景觀最好的位置。

　　(三)產業體系

　　濱水旅游綜合體除了涉及基礎的旅游產業和和房地產業外，還可以與農林漁業、運動休閑產業、養生養老產業、會展會議產業、游艇產業等各種產業緊密相關，形成互動開發格局。以產業促進濱水旅游綜合題的穩定客源，以休閑度假提升這些產業的經濟價值。真正實現互利開發，互動提升。

　　(四)開發策略

　　1. 明確客戶、產品、市場定位。可根據目標市場細分，打造針對不同市場人群的細分項目，一方面可提升濱水開發品質;更重要是可有效強化細分客群的忠誠度。

　　2. 旅游度假設施先行，適當布置一定數量的公共設施，在經營模式上先聚集人氣，從而形成前期的品牌效應和廣泛的市場認可。

　　3. 建筑設計上以“區域形象”的高度進行創作。開發具有地區標識意義的地標建筑可以迅速增強濱水區域的吸引力;

　　4. 舉辦濱水相關的熱點活動提高人氣。如：水上運動、沙灘球類比賽、沙灘雕塑展等。