度假區型創意旅游綜合體

　　休閑時代的來臨，人們的出行和出游越來越向綜合性旅游目的地傾斜，度假區成為人們的上佳選擇。度假區是指具有良好的資源與環境條件，能夠滿足游客休憩、康體、運動、益智、娛樂等休閑需求的，相對完整的度假設施聚集區。

　　在國外，專門的旅游度假區已經發展的比較成熟，如人們所熟知的巴厘島，而國內在1992年批準建立了12個國家級旅游度假區進行嘗試后，度假區的發展處于停滯不前的狀態。2008年起，為了探索旅游度假區新發展，國家旅游局開始探索《旅游度假區評定標準》，將我國旅游度假區劃分為國家級旅游度假區和省級旅游度假區兩個等級，為旅游度假區健康發展、順應市場要求提供依據。

　　(一)開發條件

　　愛德華·因斯克普給出了選擇度假地的9個標準(如圖3-16)

圖3-16：旅游度假地的選擇標準

　　綜合分析，具體表現在以下幾方面：

　　1、選址條件

　　四季性度假是度假區選址的重要依據。因此度假區所依托的外部環境，需要有適宜度假的氣候環境、較高的環境質量以及良好的外部氛圍，最重要的一點是，在度假區的范圍內，地質條件要相對穩定，無泥石流、崩塌等可預測地質災害威脅。

　　2、資源依托

　　旅游度假區所依托的自然資源一般都是品位較高，開發利用價值比較大的地方。一般分為三種類型： 旅游景區依托型、自然環境支撐型、特殊資源利用型。無論哪種類型的度假區，都需要對其周圍的自然景觀資源進行深度開發，對舒適宜人的環境充分利用，并且對各類旅游服務和產品進行開發，將文化娛樂、康體健身等多種游樂活動作為度假休閑的主要內容。依據自然資源的本底優勢，濱海、山岳和江湖是旅游度假區最佳的資源依托種類。我國現有的12個國家級旅游度假區中，依托濱海資源的有4個，分別是：莆田湄洲島國家旅游度假區、大連金石灘國家旅游度假區、北海銀灘國家旅游度假區、三亞亞龍灣國家旅游度假區;依托山岳資源的有3個，分別是：上海佘山國家旅游度假區、青島石老人國家旅游度假區、武夷山國家旅游度假區;依托江湖資源的有5個，分別是：杭州之江國家旅游度假區、蘇州太湖國家旅游度假區、無錫太湖國家旅游渡假區、廣州南湖國家旅游度假區、昆明滇池國家旅游度假區。

　　3、區位和交通

　　在外部交通上，旅游度假區要求距離機場、港口、鐵路站、車站、等級公路交通便利，使游客可直接抵達度假區，來往便捷。

　　4、環境要求

　　國家旅游度假區評定標準中，明確要求度假區要有明確的東、南、西、北四至的地域界限，形成相對獨立、完整的區域。區內土地面積適宜——國家級旅游度假區規定面積不得少于8平方公里，省級旅游度假區不得少于5平方公里，以容納所需建設的完善的配套設施，要有明確的功能分區以及與之相應的用地規劃，建設項目和土地用途均要符合規劃的要求。

　5、市場基礎

　　旅游度假區主要以休閑度假類客群為目標市場，以接待過夜游客為主，其周邊依托要求有一定市場基礎，并且有一定的知名度，以便于后期市場的培育和發展。其中國家級度假區現有過夜游客平均停留天數為2.5天，升級度假區過夜游客平均停留天數為2天。

　　6、設施要求

　　旅游度假區內要求基礎設施完備，各種能源與設施充足，包括水、電、通訊等，能充分滿足游客生活與度假的雙重需求;配備有不同等級的住宿接待設施(包含星級與非星級住宿設施)、購物娛樂設施、以及其他配套設施(重點在于考慮老人、小孩及身體不便的特殊人群需求的軟服務和特殊設施)，保證游客長期在此生活的便利性與快捷性。

　　7、社區管理體系

　　度假區主要是為因各種原因長期居住，度假療養的人們所設立，因此其完善的社區管理體系對于度假區的正常運營和持續發展十分必要。

　　(二)開發模式

　　休閑時代，人們對于旅游的內涵有了更高的要求，更加注重在一個旅游目的地內的多種體驗和享受。對于度假區來說，1+N模式的構建顯得尤為重要。1種核心吸引物+N種度假旅游配套的多元化和特色化是人們關注的重點。

　　1、“1+N”體系構建

　　“1”：一種核心吸引物

　　度假區的核心吸引力是整個度假區的度假氛圍，包括了度假區適宜的度假環境、優越的自然資源等自然的新引力，以及與之配套的休閑設施等度假區自身的吸引力。

　　按照資源依托類型，度假區大致可分為：濱海旅游度假區、溫泉旅游度假區、江湖旅游度假區、森林旅游度假區、山地運動旅游度假區等，其不同自然核心吸引力分析如下表所示：

表3-17：度假區綜合體自然核心吸引力分析

　　休閑設施是度假區的核心構成，也是其自身吸引力的重要體現。休閑設施包括室內休閑設施和室外休閑設施兩部分，其具體內容涵蓋了：

圖3-18：度假區綜合體自身吸引力——休閑設施

　　“N”：圍繞度假功能核心產品，衍生并與之相配套的多種功能業態。主要包括：

　　商業：為度假區服務和配套的商業體系，主要包括：零售業、餐飲業以及各種大型的Shopping Mall等。

　　度假社區：依托度假區優美的環境而建立的各種住宅小區，以本地居民為主，創造住客共享的社區空間。區別于度假區內的療養院、各類高檔別墅群等，度假社區內以高檔社區、普通生活小區為主。

　　教育：為度假區內度假客群以及外圍社區內當地居民提供教育支持，同時為度假區提供專業人才支持。

　　商務：依托度假區內休閑設施和度假資源吸引商務辦公、各檔次商務酒店、商務會所入駐，形成各類商務集群。

圖3-18：度假區配套功能與業態

　　2、案例：滇池國家旅游度假區

　　滇池國家旅游度假區成立于1992年，是經國務院批準成立的全國12個國家級旅游度假區之一，也是我國唯一地處西部內陸省份的國家級旅游度假區。度假區位處春城昆明城市主導風上風向及滇池入湖河口，景色宜人、環境幽雅，自成體系。度假區距市中心區5km，分東西兩區，規劃面積16平方公里，經多年建設，區內土地已基本上開發完畢。按照國務院批準建設了九大功能區。

圖3-19：滇池國家度假區功能區設置

　　目前已建成的項目有：云南民族村、海埂公園、滇池高爾夫球場、云南民族博物館、國家海埂訓練基地、紅塔體育中心、龍華別墅、澄臨蒲花園、卡丁車賽車場、中國民航培訓中心(滇池大酒店)、昆明滇池花園酒店、怡景園度假酒店和西貢碼頭等一些景觀、度假別墅項目。其中云南民族村、紅塔體育訓練中心、海埂體育訓練基地已成為滇池國家旅游度假區的著名吸引物。除此之外，滇池度假區還依托獨特的區位優勢和環境條件，吸引了云天化公司本部、新華社云南分社和奔馳昆明專賣店入駐本區，滇池國家旅游度假區的特定功能區開始具備了一定的總部商務度假經濟雛形，未來有希望建設成一個集休閑、度假、康體、生態辦公于一體的引領21世紀的新型空間。

圖3-20：滇池國家度假區“1+N”體系圖

　　(三)產業體系

　　度假區是未來旅游綜合體發展的重要形式。國家級度假區的評定是嚴格按照國家度假區評定標準和細則要求進行的，要求有完備的基礎設施，在一定封閉的空間范圍內建設有足夠規模的度假休閑設施，其產業鏈條輻射廣泛，涉及到房地產業、文化娛樂業、康體養生業、商業、會議會展業、生態農業等多種產業(如圖3-21)。多種產業各自發力，共同作用，向旅游業注入多種消費功能，實現產業之間的互融共通，在此基礎上形成多種旅游業態與產品。以度假區為基礎發展起來的龐大的產業既能夠帶動旅游的綜合消費，又能夠拉動相關產業共同發展，幫助傳統產業升級轉型、產業延伸、拓展空間，實現多種產業之間的和諧統一發展。

圖3-21：度假區綜合體產業體系

　　(四)開發策略

　　依據國外旅游度假區發展的經驗來看，一個成熟的旅游度假區發展大概需要20年左右的時間，包括：基礎設施的完備、景觀體系的建立、配套設施的進駐以及度假物業的建設等。度假區的開發，首先是以特色度假吸引物的打造開始，包括基礎休閑度假設施建設和外圍環境營造。

　　度假區型綜合體的打造以特色化、精品化和品牌化為目標，重在吸引各類休閑度假設施和品牌的集聚，形成規模效應，其開發策略主要包括：

　　1、塑造區域品牌

　　度假區的發展和形成，需要一定的時間周期，在此基礎上，規劃的各類設施和功能隨著社會的發展都在與時俱進，日益發展中，度假區要想形成自己的模式和品牌，一定要具有超前發展意識，堅持精品化戰略，將區域內產品和品牌定時升級，跟上形勢發展和市場需要。同時與國際化對接，以時刻迎接市場挑戰，積極展現自身的品牌張力。

　　2、控制項目配比

　　度假區中允許有一定比例的度假物業存在，但應嚴格控制其地產項目與旅游設施的配比度，以防度假區開發走向地產開發的極端，并杜絕打著度假區開發的旗號取得土地使用權后，開發成專門的旅游地產項目。國家旅游度假區等級劃分標準中明確提出，旅游度假區內用于出售的房地產項目總建筑面積與旅游接待設施總建筑面積的比例應不大于1：2。

　　3、構建產業體系

　　度假區的正常運營，需要多個產業的供給，其盈利則要求多種產業融合發展，構建良性的產業體系，如農業、商業、交通運輸業、地產業等，既要保證內部供給充足，又能為度假區內居民提供就業崗位，利于營造主客共享的休閑空間。

　　4、打造內部游線

　　度假區一般是設立在風景優美的地區，其外部交通可達性便捷。對于其內部來說，應打造多種交通環線，以滿足不同等級和度假需求的客人需求，打造公共交通系統、自駕車系統、騎行系統和步行系統四位一體的交通體系，以實現內部節點連接的暢通。