六本木新城之鑒

 在日本，六本木新城是由民間資金進(jìn)行城區(qū)改建開發(fā)的規(guī)模最大的項目，前后共計用了17年。負(fù)責(zé)開發(fā)的是日本森大廈株式會社。城區(qū)綜合運營是森大廈在建設(shè)開發(fā)100多棟辦公樓后總結(jié)出的開發(fā)理念，這個和傳統(tǒng)模式完全不同的理念被運用到了六本木新城項目中。

    城區(qū)綜合運營的內(nèi)涵來自于三方面：首先，對細(xì)分化的土地加以整合，通過建筑物的集約化和高層化，靈活利用人工地盤和地下空間，在地面創(chuàng)建出多樣化的開放空間。其次，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間的立體使用，有效完善了鐵路和公路等城市基礎(chǔ)設(shè)施，將城市功能有機結(jié)合，形成集約型城市。最后，通過高密度、高效率地使用土地、減少CO2排放等，創(chuàng)建環(huán)保型城市，建設(shè)具有良好抗震、耐久性能、舒適安全放心的可持續(xù)發(fā)展城市。如果要用一個詞匯來高度概括這三方面的內(nèi)涵，那就是垂直花園城市。 

    實現(xiàn)垂直花園城市的七個提案 

    為了實現(xiàn)六本木新城的垂直花園城市理念，當(dāng)初進(jìn)行了七個方面的提案。 

    首先，開發(fā)時一定要從大街區(qū)的層面出發(fā)和考慮。在改造之前，六本木舊城中心街區(qū)的房屋都是一層或兩層的低矮平房。要通過更加合理的土地利用和規(guī)劃，綜合考慮街區(qū)功能，提高土地利用效率。

    其次，因為土地資源的稀缺性，開發(fā)時必須要注重環(huán)境。和改造前相比，地表和屋頂被積極導(dǎo)入綠化來緩和熱島效應(yīng)，六本木新城從而增加了一公頃的綠化面積。六本木新城建成后，通過熱成像圖測地表的溫度，發(fā)現(xiàn)城區(qū)的地表溫度有所下降。在盛夏午后的高溫時段,比起周圍的柏油馬路的溫度,六本木新城中綠地處的表面溫度大約下降8攝氏度左右。

    第三，為了高效利用土地，要創(chuàng)建立體化的城區(qū)。類似音樂廳、電影院等并不需要窗戶和太多光線的設(shè)施被安排在地下空間，從而能更有效地利用土地和空間，還能起到節(jié)能效果。之前，整個日本對地下空間利用的態(tài)度并不是很積極，但當(dāng)時從整個城區(qū)開發(fā)的角度考慮后，我們認(rèn)為地下空間還是很值得利用的。

    第四，在建筑高層化之后，充實建筑低層區(qū)域的功能。它們會帶來人氣和城市活力。充實低層區(qū)域有兩種做法，一種做法是在城區(qū)開發(fā)、改建之前，就已經(jīng)計劃將會舉辦大型和社區(qū)活動，然后提前建設(shè)相關(guān)硬件設(shè)施。另一種做法是在城區(qū)改建后，從后期充實完善功能。在六本木新城項目計劃之初，森大廈已經(jīng)有了將來舉辦活動的藍(lán)圖和規(guī)劃，甚至將哪些位置可以供水、可以設(shè)置電源等細(xì)節(jié)也考慮進(jìn)去了。

    第五，利用地下空間的同時也要完善交通網(wǎng)絡(luò)。在六本木新城的交通網(wǎng)絡(luò)中，隧道化的部分是在城區(qū)改建時重新建造的。建筑的一樓地表部分被安排作為公交和出租車上下客的區(qū)域，二樓的連廊部分用來做步行的區(qū)域。在考慮整個城區(qū)的回流性之后，我們認(rèn)為人車應(yīng)該分流，使交通更加順暢。

    第六，完善地面道路的利用空間。交通網(wǎng)絡(luò)建立后，有效利用道路空間也是必需的。改造前，六本木城區(qū)道路非常狹窄，一旦發(fā)生火災(zāi)，有些地方連大型消防車也無法通行。改造后，道路通行面積增加約一萬平方米。

    第七點是最根本也最重要的一點，就是加強防災(zāi)抗震能力，這里要強調(diào)的是，不光是指城區(qū)本身的防災(zāi)能力，當(dāng)災(zāi)害發(fā)生的時候，還要具備容納附近城區(qū)的人們來避難的功能。

    六本木新城的特殊點在于，它不接受電力公司的供電，而是通過城區(qū)的能源中心自行發(fā)電。一旦遇到特殊情況停止自行發(fā)電，會有相應(yīng)備案進(jìn)行供電，屆時東京電力會做六本木新城的強力后盾。當(dāng)這兩套方案都不能采用時，六本木新城儲備的能源燃料能供應(yīng)整個城區(qū)在72小時內(nèi)的發(fā)電。

    之前，在東日本大地震發(fā)生時，很多地方都發(fā)生斷電或者供電不足的情況，但是六本木新城完全沒有受到影響，自行發(fā)電也運作正常。

    除了保證電力之外,該項目吸取了1995年阪神大地震等過去大地震中的經(jīng)驗教訓(xùn)，在各建筑物中設(shè)置了能抵抗關(guān)東大地震、阪神大地震規(guī)模的耐震性裝置。采用制震免震的最先端技術(shù)，將地震搖晃控制在最小限度, 保證建筑物的安全。

    在東日本大地震中整個建筑物的擺幅得到有效控制, 即使是位于大樓高層的會員制俱樂部也沒有一個酒杯餐具因搖擺而落地?fù)p壞。

    城區(qū)建設(shè)背后的統(tǒng)一運營機制 

    城區(qū)建設(shè)過程中，當(dāng)硬件設(shè)施完善后，需要從軟件方面提升整個城區(qū)的魅力，這是非常重要的課題。 

    在研究了很多國際范圍的成功城區(qū)建設(shè)項目案例后，森大廈把這些經(jīng)驗總結(jié)出來，將提升城區(qū)魅力的工作定位在三項任務(wù)上。

    首先是安全與安心，在保障安全的同時要給人以安心的感受，這是城區(qū)建設(shè)最根本的部分。

    其次是環(huán)境與綠色，城區(qū)建設(shè)不能只顧眼前利益，更要為后代提供可持續(xù)利用的環(huán)境。

    最后是文化與藝術(shù)，要讓身處其中的人們能夠通過接觸文化藝術(shù)來得到精神上的享受和提升。

    為了實現(xiàn)這三項任務(wù)，使城區(qū)魅力最大化、更具活力和人氣，森大廈在公司內(nèi)部建立了專門負(fù)責(zé)這一課題的部門：城區(qū)綜合運營部。

    六本木新城是一個城市綜合體，有非常多的功能和設(shè)施。正因如此，其中也存在方方面面的利害沖突關(guān)系。比如，綜合商業(yè)設(shè)施和影院就希望人流越多越好，而住宅樓的居民肯定希望人流量不要太多，否則居住環(huán)境會太嘈雜。解決這些沖突和糾紛，使整個城區(qū)平衡和諧，這就是城區(qū)綜合運營部的任務(wù)。

    城區(qū)綜合運營部采取了統(tǒng)一管理者的方式，這樣的模式優(yōu)點在于：

    1.實現(xiàn)迅速、順利的決策機能（運營判斷機能）。作為一個整體城區(qū)，需要一個能夠綜合制定并且實施運營策略的體制，同時也能防止因存在眾多地權(quán)者而造成的無法判斷或者延誤判斷的現(xiàn)象。

    2.針對各個方面，城區(qū)可以統(tǒng)一來對應(yīng)、調(diào)整、配合以及協(xié)作。

    3.以城區(qū)的整體運營為第一優(yōu)先考慮原則，來確保城區(qū)的品牌和品質(zhì)。

    4.對城區(qū)的所有者以及設(shè)施運營者明確共通的規(guī)章制度。比如維持景觀的規(guī)章（外墻等的變更、面向外部的廣告等的張貼及發(fā)布等）、外圍環(huán)境的利用規(guī)章（吸煙環(huán)境、寵物、自行車等的規(guī)章，利用時的申請審批手續(xù)）、招牌、引導(dǎo)指示牌等的設(shè)置規(guī)定以及其他規(guī)定。

    5.在公共空間的部分采取統(tǒng)一管理的方式進(jìn)行運營和管理，最基本的原則就是為了整體城區(qū)的利益。而所有為了提升城區(qū)魅力和價值的措施，都是需要成本和預(yù)算的。

    為了開展長久可持續(xù)的城區(qū)綜合運營活動，確保城區(qū)收益，獲取城區(qū)運營成本的收入主要有兩個來源，一是將公共空間作為活動場所的出租收入，另外就是公共空間廣告媒介的出租收入（比如燈箱廣告收入等）。

    要說明的是，雖然六本木新城有綜合運營部進(jìn)行統(tǒng)一整體的管理，但是這個部門并不能隨心所欲決定一切事項。比如，城區(qū)有些設(shè)施需要改善、重新裝修，需要通過第三方的審查機關(guān)核實后，才能進(jìn)行改修工作。

    另外，在六本木城區(qū)，還有很多地權(quán)者，這些地權(quán)者都有自己的意見和主張，而他們成立的協(xié)議會可以發(fā)出他們的聲音，最終由協(xié)議會進(jìn)行和綜合運營部的溝通。事實上，六本木項目竣工后也不是馬上開張的，其中也有兩至三年的時間用于同協(xié)議會的協(xié)調(diào)。 

    社區(qū)和商業(yè)活動樹立城區(qū)品牌 

    在開發(fā)六本木項目之初，森大廈就做出了在城區(qū)相關(guān)區(qū)域舉辦大型公開活動的計劃。 

    除了傳統(tǒng)管理者需要負(fù)責(zé)的環(huán)境美化、保安、外圍設(shè)施管理、交通和物流安排、有關(guān)行政及當(dāng)?shù)馗鞣矫娴暮献鞯仁马椡猓灸拘鲁堑某菂^(qū)綜合運營部還需要負(fù)責(zé)外圍設(shè)施的利用運營、媒體報道和廣告宣傳、引導(dǎo)指示和問訊業(yè)務(wù)、有關(guān)客戶服務(wù)提供及其品質(zhì)的事項、景觀和美觀的維持和管理規(guī)則事項以及六本木新城名稱使用的管理運營。

    具體來看，一些社區(qū)活動可以提升城區(qū)魅力和價值。比如，六本木新城內(nèi)的部分大樓屋頂設(shè)有庭園，人們可以在其中的稻田插秧、割稻、脫谷、搗年糕等。在東京市中心生活的小朋友以前幾乎沒有機會接觸到農(nóng)業(yè)，所以赤腳走進(jìn)稻田和農(nóng)業(yè)近距離接觸是很好的體驗。秋收時，他們可以收到自己勞動的成果，這種教育被稱為“食育”。

    這個項目最先由森大廈運營，之后因為運營很成功，所以從2006年開始每年都有日本各個縣的大米品牌來贊助。這些大米品牌也希望通過活動來進(jìn)行推廣和宣傳。

    再比如城區(qū)的志愿者活動。六本木新城每年有4000萬左右的游客到訪，不可避免會出現(xiàn)一些垃圾。一些在六本木新城工作的上班族和平時使用公共設(shè)施的人自發(fā)來清掃，已有將近8年的歷史，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個固定的大型活動。每年秋天，東京國際電影節(jié)會在這里舉辦，其間會有300人左右的隊伍投入到清掃工作。

    日本和中國都是四季非常分明的國家，六本木新城會舉辦很多應(yīng)景的活動讓大家互動。城區(qū)每年暑假舉辦的太極拳活動，還有其他城區(qū)的居民自駕過來參加。城區(qū)每年都會定期舉行防災(zāi)訓(xùn)練，邀請專業(yè)防災(zāi)人員的同時也需要上班族參加實踐。

    提升城區(qū)價值的還有品牌推廣和大型活動。每年秋季舉行的東京國際電影節(jié)主會場在六本木新城內(nèi)。最初考慮邀請東京國際電影節(jié)來這里舉辦時，城區(qū)內(nèi)各方面的意見不一。坐落于現(xiàn)在主會場北面的是朝日電視臺和電影院以及很多商業(yè)設(shè)施，它們希望電影節(jié)落戶于此打造人氣。

    對于會場南面的居民住宅樓來說，電影節(jié)的舉辦會將相關(guān)道路封閉，給出行帶來不便，所以最初居民是極力反對的。在城區(qū)綜合運營部將電影節(jié)落戶會提升城區(qū)的品牌和價值魅力的情況向協(xié)議會說明后，基本達(dá)成了一致意見，住宅樓的居民也認(rèn)為近距離能看到世界級明星也很不錯。

    在把城區(qū)公共空間的品牌樹立并推廣后，有很多商家客戶主動前來尋求合作。現(xiàn)在，一些大型電影的首映式和國家級的推廣交流活動都會選擇在六本木新城舉行。

    城區(qū)綜合運營成功后，森大廈又嘗試將六本木新城項目和一些其他區(qū)域的項目進(jìn)行聯(lián)動。文化藝術(shù)方面，六本木新城和周邊區(qū)域聯(lián)手打造了一個為期一天一夜的六本木之夜活動，其間共有70萬人次的參與量。

    在城區(qū)的各個角落，平時都會放置藝術(shù)雕塑等作品。創(chuàng)作的藝術(shù)家名字并不很重要，重要的是這些藝術(shù)作品在街道上隨處可見，大家也觸手可及。從設(shè)施布局來看，現(xiàn)在的六本木新城有森美術(shù)館，周邊地區(qū)還有兩家美術(shù)館，形成了一個三角藝術(shù)圈，可以媲美東京的上野美術(shù)館藝術(shù)圈。

    最早的六本木并沒有藝術(shù)的概念，只是餐飲、酒吧集聚較多的街區(qū)。通過10年的開發(fā)和努力，六本木的街區(qū)形象有了完全的改觀，這就是城區(qū)綜合運營的潛力。