美國低收入住宅

 
美國麻塞諸塞州波士頓市查爾斯鎮海軍基地排屋

建筑師：William Rawn建筑事務所（總裁：William Rawn；
項目經理：Doug Johnston）
施工總承包：非贏利磚砌工和勞工住宅聯合會（The Bricklayers and Laborers Non-profit Housing Corporation）
發展商：新英格蘭房地產和非贏利磚砌工和勞工住宅聯合會
產權：多層公寓中有獨立所有權（土地向波士頓市政府租借100年）
建筑類型：磚或預制鋼筋混凝土、屋頂板和銅屋頂
資金來源：私人/公眾
經濟承受力：補助（對低于本地區中間收入水平80%的人，所有公寓都可以向麻塞諸塞州住宅財政署，即MHFA貸款。）
公寓類型：（售價為美元）

配套設施：本基地內提供25個停車位，在附近的地塊提供25個停車位
基地面積：3/4英畝（相當于3,000平方米）
公寓數量：50套
密度：66套/英畝
造價：$3,700,000
平均造價：$74,000/套；$670/平方米（不包括波士頓復興發展機構BRA贈送的基礎和銅屋頂）
竣工日期：1987年 

　　設計低收入家庭的住宅是一個復雜而具有挑戰性的過程，它需要發展商、鄰里社區、未來的居民、當地政府官員以及建筑師的參與和合作。建筑師必須以極其敏感和耐心的心理來帶領這個團隊，以找到一個最佳的設計解決形體、社會和造價上的問題，使建成的住宅能成為整個社區幾代人能夠為之驕傲的建筑。不僅是從設計文脈－街道、港灣、海軍基地、波士頓，而且從社會影響來說，美國麻塞諸塞州波士頓市查爾斯鎮海軍基地排屋就是一個非常成功的案例。

1、 地理文脈和海軍基地的歷史
　　排屋位于波士頓的查爾斯鎮海軍基地（圖一），波士頓以將老建筑進行適應性重新利用而出名。查爾斯鎮海軍基地和老昆西市場以及湖濱都進行了更新改造，滿足大量的社區、商業和娛樂功能。在1974年前，查爾斯鎮海軍基地一直為海軍提供給養和修理功能，長達174年。海軍基地的新任務是歷史保護和經濟復蘇。

2、 海軍基地的城市發展
　　在133英畝的土地中，有103英畝轉讓到波士頓復興發展機構名下，包括三個部分：船塢公園、新發展區和歷史紀念碑區。在波士頓復興發展機構的指導下，這些對土地和建筑的原樣修復適應性改建組成了美國歷史上最廣泛開展的重建項目。到1987年前，有大約2.4億美元的資金投入到新發展區和歷史紀念碑區。在1976年，波士頓復興發展機構將海軍基地納入到查爾斯鎮城市復興計劃之中，提供了3,502個建筑工作和大約5,400個永久性工作。計劃的目標是根據設計導則，保護該地區的歷史風貌，保證舊建筑的回收和建造新建筑都能最大限度地對查爾斯鎮所有人帶來好處。波士頓復興發展機構力圖在寬泛的商業用途和居住功能之間保持平衡，同時提供公眾設施的建設。

　　該地區曾做過三個規劃，最終的規劃（1987年）將所有的建筑轉移到新發展區，包括57英畝的土地、碼頭和水域，其中有重新修復的建筑和新建建筑，都指定為給予低收入和普通收入人群的住宅，不再是任何辦公和商業功能的建筑。它的意圖是通過功能的多樣化和人群的多樣化來建設一個嶄新的、充滿活力的、一天中任何時間都安全的社區，這一反那些單一功能或單一收入的開發所造成的死寂的貧乏。此外，不同的建筑設計事務所的介入也將產生豐富的視覺體驗。

　　這個項目是由新英格蘭房地產獨家開發的，包括一個稅收上的協議，它包含了一個特殊的稅收政策，鼓勵發展商在這種蕭條地區做項目以便能進行下去。（州行會降低30年的稅收以確保該地區投資的利益，項目的稅收是基于總收入的百分比，因此，發展商不會因為初期尚未收益而有任何負擔。）

　　排屋近水，有50套低于市場價格的公寓，室外有停車場。這個項目的合作發展商是非贏利磚砌工和勞工住宅聯合會。工會的原來想法是每套盡可能低的價格范圍，但這是不可行的，因為必須遵守波士頓復興發展機構的設計導則。對于這個項目，新英格蘭房地產和波士頓復興發展機構以一美元的價格捐贈了土地的開發權；此外，新英格蘭房地產將通過波士頓復興發展機構支付磚砌工工會50萬美元，以使得公寓可以普通價格出售（在7萬至8萬的范圍內）。與此同時，市政府、州政府和磚砌工工會設計了一個公平公正的抽獎活動以確定購買者，而購買者必須是查爾斯鎮或波士頓其它地區的居民。契約上有嚴格的限制，以防止公寓的最終出售者獲得不正當的高額利潤，這樣就保證了公寓始終能承受得起。這個項目造價是370萬美元，每年的房地產稅大約在45,821美元。

3、排屋作為一種城市形態
（1）排屋的形態
　　這個不凡的項目的首要特點就是它的基地，它處在整個開發中最合適的可能位置。在它的周圍是售價很容易就達到75萬美元的豪華公寓。排屋位于第一街和第十三街轉角處。

　　排屋的設計注重第一次買房者的需求，并解決城市街道網絡中較難處理的十字路口和水的邊緣問題。磚建筑很自然地融合到歷史氛圍的海軍基地，部分的原因是因為它的設計讓人回憶起附近老工業建筑巨大而簡潔的形體；它還有一種雅致的比例和裝飾，讓人覺得是個適宜居住的舒服地方。它完工之后多次獲獎，“建筑師期待為未來的開發建立一個新型城市街道的先例。”同時，整個體量又強調了視線上和通往水邊的走廊。

　　設計沒有簡單抄襲19世紀海軍基地的形態，它和環境呼應，力圖掃除那些經常讓低收入住宅頭痛的難題，排屋的設計師們在有限的資金限制下必須更加富有創造力。

　　排屋由三個相互連接的部分組成，每一部分都非常敏感地對應基地的三個特點：一條主要街道、一條次要街道和水邊的景觀。

　　根據基地情況，排屋在第十三街線性排開，和水邊垂直。它延續了海軍基地的線性建筑的排練方式，一系列的公寓沿街堆起。兩個十字相交的坡屋頂下是拱形的入口，調節了沿街的墻，代表了面積較大的公寓。在排屋的兩端是不同的形態，以此來強調它們特殊的方位或者變化，加強了其它部分的尺度和形狀。

　　象大多數新英格蘭地區濱水的市鎮那樣，第一街被強化了。在排屋一端是一個巨大的坡屋頂建筑，沿著街道仿效碼頭建筑，它的形態為海軍基地的街景建立一個合適的尺度，在城市濱水環境中反映了這條和水邊平行的街道的重要性。

　　排屋在水邊那端是一個高潮，圓柱形的塔樓面向水景，這是一個海岸上很有特點的形態，捕捉了全景。它是排屋的終結端，解決了街道和通往水邊的走廊的幾何關系。簡短地說，這個住宅的三個形態是互相依賴的，每一部分都滿足了它在公共面的責任。

　　建筑的三部分通過特殊的磚元素統一了起來，包括它的水線磚投下的陰影、鋸齒型細部和花崗巖棋盤格圖案充當聯結形態的“帶”。（圖二）

（2）排屋的布局
　　平面：不同大小的公寓組合是根據家庭生活的需要而量身定做的。但是，很多套公寓里都有較大的兒童房，這樣設計是為了提供買房者可以自由分割成兩個房間。每套公寓都仔細設計以使舒適度最大化。（圖三）

　　剖面：根據家庭需要，每棟疊加在一起的公寓在樓下的都有私人花園，樓上的則有15平方米的露臺。樓上的公寓在廚房、餐廳和家庭室有較高的天花，落地窗正對著第十三街。（圖三）

　　結構：預制混凝土樓板、混凝土砌塊承重墻堅固、高質量并防火。坡屋頂部分的磚拱是實心磚建造的，沒有用薄薄的磚貼面，也是呼應了海軍基地磚承重建筑的傳統。坡屋頂的屋面材料是在預制的木桁架上采用屋頂板。圓頂的材料是銅。

　　室外：外墻是多種顏色的磚，部分“帶”采用的是花崗巖。（圖四）

　　室內：50套中的47套公寓可以看見水景觀，飄窗和廚房、家庭室的高天花－低收入住宅中少見的元素－都提供了。

（3）排屋的城市質量
　　這個項目中的排屋是一個可居住的環境，居住者和環境之間互相影響。通過分析它的功能、秩序、特征和外觀，這個項目考慮周全，宣揚場所的質量和生活的質量。

　　從功能來說，排屋的設計高效地提供所有的使用者方便和舒適，排屋和城市環境的聯系是通過坡屋頂和它附近的建筑。入口數量的限制、高效使用的開放空間和居民自我控制他們的居住環境，組合在一起建立了安全系統，保證了社區的安全感。內部的居住空間則躲避了外面街道的嘈雜，平靜和視覺上的愉悅由于有海景而加強了。除此之外，建筑類型和結構、活動都是基于社會環境，具有親切的社區氣氛和鄰里關系。在水邊的亭子活躍了開放空間。

　　就秩序而言，排屋提供使用者方向感，非常清晰的入口和圍合、空間的秩序使得它能被大家讀懂。建筑元素的重復，例如陽臺、花園和樓梯，都增加了戲劇性的視覺韻律，表達延續性和秩序的規律。水平方向而不是垂直方向的設計創造了平衡，定義了城市空間的親人尺度。體量和開放空間的聯系建立了環境和空間的平衡。

　　就特征來說，排屋在環境中的視覺形象令居民驕傲，塔樓的焦點提供了建筑的高潮，因此成為一個可以被辨別的特點。

　　從外觀而言，尺度使得空間顯得非常友好和熱情，在其中步行非常舒心。它給最普通的人帶來了生動和魅力。

4、結論
　　這個項目達到了三個目標。首先，設計是這個蕭條的環境重新煥發光彩，它提升了海軍基地的歷史性保護的重要性。其次，政府向低收入居民提供經濟可以承受的住宅，并且把低收入住宅和高檔住宅放在同一社區，從一定程度上宣揚了社會平等與和諧。第三，發展商改善了他的工會形象并提供了工作機會。假如沒有捐贈的土地、稅收政策的寬松和發展商的利益最小化，排屋項目不可能成功。當然，還有建筑師的巧妙設計。這個項目證明了優秀的低收入住宅設計是可以通過公眾和私人的聯合而達到的，同時它也為未來的這方面的開發提供了先例。

（本文的英文版本原名《美國麻塞諸塞州波士頓市查爾斯鎮海軍基地排屋》，是作者、章新勝、朱小村三人于2000年春共同寫的一份爭對美國低收入住宅的評估報告。朱小村現任教于同濟大學環境藝術系；章新勝現任中國教育部副部長、中國聯合國教科文組織全國委員會主任、聯合國教科文組織執行局主席。）