基于人文生態觀點的中低收入人群住宅規劃及建筑設計解決方案

　　提要：杭州是一個高房價城市，存在大量購房“相對貧困”、“絕對貧困”群體。建議政府建立限價商品房體系協助“相對貧困”群體購房，建立經濟適用房、廉租房體系保障“絕對貧困”人群擁有適當居住條件。文章主要針對中低收入人群中“相對貧困”人群住區進行研究，從社會學和工程技術角度提出中低收入人群住區規劃、建筑設計觀點，試圖達到使其住區具有人文生態價值并實現高強度開發，結合政府土地政策扶植，切實降低限價商品房的價格，使之與中低收入人群收入相適應。綜合相關觀點，作者提出中低收入人群住區規劃設計，建筑設計概念方案。全文共分為五部份：一、政府角色定位及政策建議；二、中低收入人群住區之規劃設計；三、中低收入人群住宅之建筑設計；四、政策扶植及高強度開發限價商品房的經濟與社會意義；五、結語。
　　關鍵詞：中低收入人群住區 限價商品房 規劃設計 建筑設計 人文生態

　　引言
　　近年來，杭州市的經濟發展較快。GDP及人均GDP在全國大城市中連續名列前茅，2004年全市GDP達2515億元，居第八位，人均GDP已達38858元，人均可支配收入14565元，列第七位；同時社會發展也取得顯著成績。治安狀況良好、社會保障體系較完備、綜合競爭力較強。曾獲全國精神文明城市、衛生城市、國際花園城市、中國優秀旅游城市等榮譽稱號，2001年還被授予聯合國人居獎。得天獨厚的西湖景區環境加之市政府“住在杭州、游在杭州、學在杭州、創業在杭州”的強力推介，杭州的居住需求不僅來自杭州市本身，還來自經濟發展強勁的浙江全省，甚至全國。然而杭州城市建設也有其自身的“軟肋”：城區面積太小，居全國省會城市倒數第二；土地供應不足——西側西湖，東邊錢塘江，南北兩翼被山丘屏障所制約。 

　　杭州市連續幾年房價增速過快，目前房價居價不下，直逼上海，高于北京。目前在售商品房房價分布態勢大致如下：中心城區核心區塊均價1.5-2.0萬元/m2,且供應量很少，中心城區邊緣區塊0.8-1.2萬元/m2,近郊0.6-0.75萬元/m2,遠郊0.4-0.6萬元/m2。據《個人理財》雜志調查，2005年2月杭州市平均房價為7210元/m2，居全國大城市第三位。在國家宏觀調控大政方針之下，房價變化幅度不大。按一套住宅面積80m2計算，單套總價為57.68萬元，是市區家庭人均可支配收入的13.2倍（2004年杭州市居民人均可支配收入為14565元，按一家三口人計算），遠遠超出房價收入比3-6倍的合理范圍，因此造成了大量市民買房難的社會問題。

　　2005年初，浙江省辦公廳發布的一項調查報告--《調控杭州住房價格 打造良好企業環境》顯示，大約40%的杭州人難以購房，30%人勉強購房，只有30%的人能夠比較正常地安排購房支出[1]。

　　一、政府角色定位及政策建議
　　杭州特定的區域條件、歷史文化、風景名勝、人居環境等情況決定了杭州的居住問題無法按照常規的方法—加大土地投放量來根本解決，必須與時俱進，實現政策和方法創新。

　　杭州市政府目前的住房保障體系按照“居住、解困、救濟”相結合的目標設計。對中等以上收入家庭鼓勵其購買商品房；對約占5%的中低收入家庭(戶均年收入1.5萬元-3.5萬元)（2003年收入指標—筆者注）提供經濟居住房；對約占10%的低收入家庭與低保家庭之間的夾心層(戶均年收入在1.5萬元以下)提供經濟解困房，在一般經濟適用房價格的基礎上，政府再補助200元/平方米，以提高其購買力；對約占1.5%的低保家庭則提供廉租房。鑒于保障量大，計劃加大經濟適用房供應量，近階段內確保經濟適用房建設的供地量不低于房地產供地總量的50%[2]。

　　盡管政府對中低收入人群的住房保障給予了極大的重視，付出了巨大的努力，然而離預期的目標相差仍較大。下面是一組可供判斷的數據：

　　l 2005年經濟適用房開工面積100萬平方米，合計可解決12345戶(據統計戶均81平方米)
　　l 2005年房地產住宅供地(計劃)1773畝，可建住宅面積約300萬平方米(推算)，經濟適用房面積100萬平方米，需供地約593畝(推算)，約占房地產宅地33.4%。
　　l 目前仍有5萬戶符合申購條件的家庭持幣待購。
　　l 2004年來，杭州市六城區人口(不含蕭山、余杭)為204.28萬，自然增長人數7503人，遷移增長人數63981人，合計71484人。按杭州市66.5%需社會保障目標推算則每年增加潛在需保障戶數13981戶(按3.4人/戶計算)。(1)
　　l 廉租房從2001年11月份實施至2005年11月份，共400多戶受益，從2005年12月份起調低門檻，約將又增3000多戶受益，合計約占全市總戶數0.5%。(2)

　　以上數據表明以目前的經濟適用房建設規模根本無法解決保障對象的居住問題，廉租房的落實也仍有很大的差距。特別是經濟適用房的供地不足問題突顯，并不是杭州市到了無地可供的地步(據統計2005年商品房供地成交量只占計劃60%)，而是充分說明了財政支出上的困難。同時以目前的政策執行情況來看，經濟適用房是否真正使中低收入人群受惠值得懷疑。2005年度的一項調查表明，在購置經濟適用房的家庭中，年收入在10萬元以上的比例總計為72%。[3]因此，為解決實際問題，要對現行經濟適用房政策進行修正。

　　1、調整保障結構，合理壓縮保障受眾比例，保障“絕對貧困”階層有合適的居住條件。保障范圍可采用國內學者陳淮(建設部政策研究中心)的建議：在房價收入比大于6倍的城市完善經濟適用房的政策，嚴格控制供應對象，這部分比例以不超過20%左右為宜。對于收入水平低于平均線，無力購買經濟適用房又進入不了廉租住房范圍的中低收入家庭，提供可支付租賃房，這部分占15%左右。屬于完全保障性質的廉租房供應對象是最低收入階層中的住房困難家庭。這部分控制在5%左右。通過構建這樣三個可相互銜接的住房保障層次，覆蓋需要保障的全部群體，形成完整的保障體系。[4]

　　這個保障結構與比例較為符合杭州市目前的實際居住狀況。據最新公布的一項樣本量為1.47余萬份由杭州市房管局、浙江工大房地產研究所實施的調查：杭州市無房戶占30.9%，家庭收入低于3萬元居住在一室一廳住宅的比例為7.48%。[5]

　　從香港的經驗來看，至1994年，也只有299萬人(占當時總人口的50.8%)住在永久公屋和政府提供的臨時公屋。[6]杭州市目前社會與經濟發展水平與九十年代的香港差距仍遠，因此40%的社會保障面是較為切實的選擇。政府可以將有限資源用在最需要保障的社會“絕對貧困”階級，政府需要保障的絕對貧困的人群，以保證他們有合適的住房基本需要。

　　2、增加政府主導的限價商品房體系，協助“相對貧困”階層購房。
　　對于其余的60%人群，其中的35%正如杭州市政府原來的政策設計，應鼓勵其購買普通商品房，對于剩余的25%人群應有特殊的政策，這個群體是“相對貧困”階層。該群體購買完全商品化住宅困難重重，而又無緣購買經濟適用房或認為其居住條件較差，是一個有一定經濟實力而又需要恰當協助的特殊群體。對購房而言，“中低收入人群”的概念因其所在城市總體房價水平而有所區別，僅引用人均收入指標來判斷是不夠的，須作適當調整。本文研究的內容主要針對這個“相對貧困”階層(以下文中所稱中低收入人群均為此階層)。

　　中低收入人群的收入是個很難以確定的問題，應從絕對收入與相對收入來確定。杭州市經濟適用房管理辦法的界定是按統計局上年度人均可支配收入乘以家庭人口數量計算。如2004年杭州市人均可支配收入為14565元，則三口之家的收入等于43695元即為中低收入。眾所周知，官方的統計數據很難以體現灰色收入，據估計總體上居民的灰色收入不會低于20%。國內學者劉國光對中國城鎮貧富差距的見解是：“如果居民擁有較多的‘非正常收入’，則可對其可負擔能力之提高有所幫助。但是無論如何，較低收入群體欲藉有‘非正常收入’以舒緩其購房壓力的能力，依然不如較高收入群體”。因此對收入按五等份分組計算時，假定中等收入人均可支配收入擴大1.2倍；則低、中低、中高、高收入分別可按擴大1.1、1.15、1.25、1.3倍來計算。故杭州市中低收入界線宜以三口之家不超過50300元確定，這是一個絕對收入的數據?？紤]到杭州市由于社會經濟的發達、土地資源的稀缺而造成的房價偏高因素，應對作為衡量購房水平的絕對收入作一調整。杭州的房價比之南京、廣州等同類型城市價格至少高出30%，而人均可支配收入較為接近。因此乘以1.25的系數較為合理。如此作為購房標志的中低收入標準，三口之家收入按不超過63000元較為合適。這一數據與社會上認可的“相對貧困”標準較為接近。如上文所提及的房管局與浙工大的調查報告，在分析時就將家庭年收入按6萬元以下、6萬-15萬元、大于15萬元分為中低收入、中等收入、高收入。

　　對“相對貧困”階層的住房政策應有別于經濟適用房。政府應充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，建立以政府主導的限價商品供應體系。這一體系的核心是：政府不提供直接優惠，但提供政策支持；以市場化運作，但限制利潤率；堅持住宅品質，但強調高強度開發。

　　(1)政策層面：
　　改變土地出讓方式。目前政府對商品房一次性收取土地出讓金，對經濟適用房則為劃撥土地(只收取土地開發費)。建議對中低收入人群住宅供地方式為：以商品房宅地價為基準，一次性收取土地出讓金70%，另外30%土地出讓金改為每年收稅制，使房價得到有效下降。(3) 購房者每年的稅款額度水平可以通過政策設計與現行的住房公積金相適應以降低購房者使用成本。

　　(2)運作層面：
　　采用類似經濟適用房的市場運作方式，限制利潤(一般為3%)，招標委托建設。杭州市目前的房地產市場大多為中高檔住宅，其利潤到底有多高，眾說紛紜。有學者認為：“中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%-40%，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平”。[7]因此限制利潤率可以大幅度降低房價，對中低收入人群購房具有積極的意義。

　　(3)技術標準體系層面：
　　l 建立杭州限價商品房居住標準。指導中低收入人群住宅建設，達到與整個社會、經濟發展水平相適應的目標。
　　l 建立中低收入人群住宅技術體系。促進以節能、節地為主要目標的低資源消耗型住宅研究，達到高強度開發進而降低居住成本的目標。
　　l 促進住宅產業化發展，保證中低收入人群的住宅具有可靠的居住質量品質。
　　本文的研究重點在于充分利用現代社會學和工程技術成果，有效運用規劃和建筑設計手段，較大幅度提高政府運用社會公共資源效率，實現城市高強度開發，提供品質、價格適當且具有人文生態價值的住區，惠及廣大中低收入人群。
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　　二、中低收入人群住區之規劃設計
　　1、中低收入人群住區不應越建越遠，宜控制在中心城區邊緣區或近郊區。
　　目前經濟適用房選址一般以交通便捷、必要配套齊全、地價低廉等作為主要考量因素，建設地址越來越遠。近年來，杭州市已建或在建面向社會公眾的幾大經濟適用房住區分別為三里亭、嘉綠苑、北景園、半山田園河畔居、三墩都市水鄉、西興鎮北經濟房、丁橋居住區、九堡居住區和下沙東居住區。前三處為前幾年動工興建，為近郊區；后者均為近兩年開始動工興建，均為遠郊區。如九堡居住區離市中心已有20公里，下沙東居住區則更遠。對于這些經濟適用房，2004年底杭州市就出現了一次值得深思的一幕。縱有五萬多戶申購經濟適用房的人群，卻在年底預登記銷售當年最后一批2400多套只要3000元/平方米（約為市場價的2/3）的經濟適用房時，有近千套房子首次無人申購登記。[8]這一現象暴露了目前經濟適用房的通病，即“經濟房”并不經濟。主要有兩方面的原因：一是經濟適用房離市區太遠，居住者雖然購房成本較低，但是入住后的綜合生活成本卻大幅度增加。有資格購買經濟適用房的都是低收入人群，一般不可能購置汽車，多數人又都在市區工作，杭州市的公共交通設施也不完善，多花時間多花錢還不方便。二是由于距離城區過遠，城市公共設施不可能覆蓋，而自身各種配套設施往往不全，如大型醫療、商業設施、優質教育設施、體育設施缺乏，更助長了綜合生活成本的大幅增加。

　　經濟適用房的選址所暴露的問題足以啟示中低收入人群住區的規劃選址不能走“遠效路線”，中低收入人群居住問題的解決不能僅僅落實在“低房價”的著眼點上，還要結合當前社會總體生活需求水平，從困難群體角度考慮，盡可能在需求愿望、經濟承受能力和整體生活成本諸因素之間找出一個最佳結合點。從杭州市的具體情況分析，其解決有較為有利的一面。杭州市城區面積較小，城市形態至今仍為單一中心性質。而生產性產業基地均在城市外圍。如規模最大、最遠的下沙開發區離市中心也只有25公里。交通狀況為城區擁堵、城市外圍及路網發達、通暢。僅從合理交通考慮，今后的中低收入人群住區也宜選址在城市中心

區邊緣與近郊區（圖1）。

 
　　圖1 杭州市中低收入人群住區選址
　　這也與天津大學聶蘭生教授根據世界銀行機構在全球城市指標項目研究成果而推算出我國大城市居民工作出行的時間為39分鐘相符(表2-1)。[9]

表2-1 中國大城市居民的就業出行距離 

　　杭州市屬于禁止摩托車、燃油助動車和未建地鐵的城市，主要輔助交通工具除自行車外為電動自行車，一般速度約在15km/h,據此推算，其出行距離也在9.75km。居中位置的選址可縮減居住者到城區距離。如控制在離城市中心10公里左右，大部份人群可以擺脫過于依賴城市公共交通，采用杭州市主要的交通方式—自行車和電動自行車解決。如到遠郊的開發區工作，則盡可以選擇通暢的外圍公交線路。較近的距離可使中低收入人群以低代價享受到較多的到城市公共資源，可保證其具有一定的生活品質和便利性。

　　2、中低收入人群住區單一項目建設規模不應過大，宜采用混合式社區模式。
　　目前杭州市經濟適用房布點數量偏少，約為9個，過于集中且規模過大。以丁橋居住區為例，占地5500畝，建筑面積347萬平方米，規劃容納人口規模為10萬人。該居住區主要為經濟適用房、拆遷安置房，只有少量為普通商品房。從國外的經驗看，集中建設中低收入人群住區會帶來一系列的問題。如美國在上個世紀70年代以前，主要目標是消滅棚戶區而代之以公共住宅。但其后果是城市貧窮人口在公共住宅區高度集中，出現城市社會明顯的貧富割裂，引發社會問題甚至社會不安定。上個世紀70年代以后，國家的政策目標則改為將城市貧窮人口分散到城市各處，提倡貧富混合居住（mixed income community）。雖然該政策遇到很大的阻力，但是至少在政策層面表明了政府政策的取向是通過住房建設來促進社區發展，推動城市社會的改革。英國也有類似的經歷，二戰結束之后到上個世紀70年代，大量快速建造的政府住宅成為低收入住宅區的主要形式，而且90%分布在大城市內城區，貧窮人口高度集中。到70年代后期，隨著英國經濟蕭條期的到來，以低收入人群居住為主的城市內城區出現了嚴重的社會問題（如盜竊、販毒、暴力等），最終導致政府在1980年終止政府住宅建設，并且在隨后的80、90年代花巨資對一些社會問題嚴重的政府住宅區進行整治（如倫敦的布利斯頓和格拉斯東區低收入住宅區），期間一些高層住宅因問題嚴重難以解決，最后只好被炸毀了事。

　　時隔多年之后的今年秋天，法國巴黎大規模平民暴亂又頻繁出現在媒體頭版上，究其實也是大量貧窮的移民社區對現實不滿而出現的一種發泄。這些事件的出現再一次地給我們敲響警鐘，大規模的低收入住區集中建設會帶來嚴重的社會問題。

　　國內的一些學者也較早地意識到上述問題，清華大學學者鄧衛認為，城市的某些地方劃出特定區域集中建設經濟適用房形成小區，從表面上看便于操作實施、可以較快地見成效和樹立政府為民辦實事的良好形象。但從城市規劃的角度來說，它容易導致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處。作為低收入者，本已是社會的弱勢階層，將他們集中到號稱“低收入者聚落”的住宅小區內，更容易造成社會歧視[10]。東南大學學者吳曉認為住宅區內的配套設施雖已滿足了居民的部分需要，但由于受到地段偏遠、居民收入、文化層次的制約，一些商業設施不愿進駐，教育和文化娛樂這類投資較高，回報較少或消費水平較高的設施門類不全，給人們的日常生活帶來了極大的不便[11]。

　　參照國內外的理論研究和實踐經驗，中低收入人群住區宜按單一項目小規?；ㄔO，并與普通商品房混合建設?；旌辖ㄔO包含兩種方式：一種是在同一個開發項目中安排一定數量的中低收入人群住宅；另一種是在多組團結構較大社區內，安排部分中低收入人群住宅組團。形成多元化社區，人們可以平等和諧相處，有利于健康社會心理的維持。

　　3、中低收入人群住區規劃結構不應采取大規模封閉小區形式，宜采用較小規模的半開放式規劃結構。
　　目前杭州不論是經濟適用房住區規劃，還是商品房的規劃模式都沒有自身的特點，這也是全國性的問題。我國在上個世紀80年代以后隨著國家試點小區的推行和成熟，居住空間逐步形成了“小區—組團—院落”的三級組織結構以及通過對三級組織結構的改良形成的“小區—院落”的二級組織結構。目前此種居住小區模式正借大規模住宅建設的東風在全國各城市普遍使用。同時受到日益嚴峻治安形勢的影響，各地的居住小區正日益被越來越多樣的圍墻所封閉起來。封閉式小區成了國人習以為常的居住區形態。據統計，從1991年到2000年，上海的83%、廣東的70%居住小區均以某種方式被封閉起來。這種現象與國外的資料所見及筆者在歐洲、北美考察所見居住區模式結構存在著很大的區別。這種規劃模式存在諸多的弊端，正受到越來越多的批判，有人稱之為“城市生活的癌癥”。[12]

　　對于封閉式小區是否能達到安全的目的，各方面的回答是不一致的。一方面，一些社區的管理者認為治安事件下降了，存在的隱患容易控制。但另一方面，有些居民則抱怨圍墻只是制造了一個安全環境的幻象。即使不考慮封閉式住宅區實際上能否防范犯罪，美國的一些城市學者同時指出了針對美國封閉社區產生的更危險的問題—封閉對城市社交生活的副作用。從社會學意義上講，作為西方文明重要支柱的自由主義傳統一貫強調不同階層的居民共享同一個公共空間來增進互相了解，從而提供一個“社會安全閥”。而物質的墻只會加強因經濟、文化等業已形成的“墻”，導致社會的分離傾向。
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　　在我國，封閉式小區對城市生活造成的破壞更大，特別是中低收入人群住區危害更烈。首先，由于中國城市的高人口密度限制了居民家中的私有空間，居民必須依賴城市公共場所來進行社交活動。這在一定程度上解釋了中國居民使用街道、公園遠比西方頻繁的原因。其次較低的私車擁有率意味日常的交往、生活必須通過步行、自行車或公交來實現。由于封閉管理與這兩個獨特的行為形式有著結構上的沖突，它至少產生以下三方面的問題。

　　首先，城市街道生活的缺失。街道是中國城市公共空間的主要形式，要鼓勵封閉式小區內的居民到這些街道上來就必須增加步行入口，而封閉式小區出于其本質要求不允許小區邊緣的住戶直接向公共街道開門。同時由于我國的小區一般占地面積較大，為了節約門衛成本又必須減少開口。現實生活中沿小區的商業街道通常每150-200m才會有一個口子。而作為城市交通管理者，為確保街道擁有較高的車速，又往往限制居住區對街道出入口的數量。過快的車速流動，增加了行人對外部的恐懼，而過少的口子又阻礙了居民外出的愿望，多種因素的疊加，阻礙了居民使用城市街道，形成了一種惡性循環。人行道上的人越少，社交活動也就越少在那里發生，各種商業的設施等也越難以生存。城市的街道生活更無從談起，街道最終蛻化為僅起交通作用的“馬路”。

　　其次是被分割的公共設施。出于封閉本質上的要求和現實上的無奈，每個小區均須配置自用的綠地，兒童游戲場、老人活動場所等設施，有些甚至還設有商業設施，企圖建成一個完全自給自足的小社會。然而被圈在圍墻內的這些設施由于單個小區內使用人數有限，往往使用頻率不高，難以充分發揮作用。同時各自為政的想法造成每個小區重復建設相同的低水平設施，造成較大的社會資源浪費。它們完全可以通過合適的手段將資源集中起來從而為居民提供更多樣化的公共場所。

　　再者是對日常生活功能的障礙。封閉小區在我國由于占地規模均較大，通常在10公頃（320m×320m）以上，使得多數居民離大門的距離較遠。居民通?？坎叫衼斫鉀Q大多數日常功能，去一次小區外的商店或診所對老弱病殘或帶幼兒的父母來說就變得非常困難。

　　基于封閉式小區存在的明顯缺陷，作為中低收入人群住區規劃結構宜重新建構。須合理控制小區的規模。我國住區的用地規模往往是根據城市路網結構劃定范圍，路網的間距限定了住區的用地邊界?，F代城市路網間距一般為400米左右，規模偏大。這種以交通道路劃定住區規模的直接后果是忽視了人作為城市街道空間主要體驗者的感知特點。以人的生理學分析，視力能力在超出130m-140m就無法分辨其他人的輪廓、衣服、年齡、性別等，因此在傳統街區中通常將130m-140m作為街與街之間的距離。美國學者F﹒吉伯德指出文雅的城市空間范圍不應大于137m，亞歷山大也指出人的認知鄰里范圍直徑不超過274m（即面積在5hm2左右）。因此可以判定以人的尺度確立的理想的居住小區規模是應該小于5hm2。同濟大學周儉等學者通過對居住空間的研究提出我國居住小區規模應該是不超過150m的空間范圍或4hm2的用地規模，其結論與國外學者的研究成果相近。較小規模中低收入人群住區的優點大致可表述為如下三種。第一：小規模住區可以增進居民的交往，加強居住空間的鄰里感；第二：有利于避免大規模開發中一次投入過大的財務壓力，降低建造門檻，鼓勵更多建設企業參與中低收入人群住區建設，充分競爭，降低建設成本；第三：也是最主要的，較小的中低收入人群住區，可以在城市多種地段中較易選址建設，擴大布點面，為廣大購買者提供更多的選擇余地。同時在縮小中低收入人群住區規模后，通過在同一地塊內并置不同社會階層的居住小區，有可能通過規劃模式的變化為改善不同階層居住分異所造成的社會隔離做出嘗試。如將各個小規模住區（含中低收入人群住區）的各項配套服務設施從封閉式內院中分離出來，置于幾個小規模居住區的交界線形成的道路上，將這種道路建設成步行街或符合人的尺度的人車混雜的支路，改變其單純的交通功能，使其復合交通、生活設施、商業設施等功能，在街道上形成交往、購物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲等活動。由于服務設施都布置在各小規模住區間的街道上，公共服務設施將從目前小區模式中對外封閉的內向型轉變為對外包容的外向型，因而有可能通過多個社會階層共用某些服務設施，如小學、商店、綠地等促使各社會階層建立交往的機會，降低居住分異所造成的社會影響。

　　至于封閉小區所賴以生存的“安全”因素，完全可以另行考慮。杭州市城區、近郊區的住宅除非由于西湖景觀的限制，基本上都為超過18層的建筑，而中低收入人群住區由于戶型較小，一個單元大約會在4戶以上，因此一棟高層住宅的住戶已超過72戶，完全可以有條件將防御線設在一棟住宅內或兩棟住宅組成的建筑群之間。此模式為最基本的自衛細胞，可以較為有效地支撐上述規劃結構的開放性，建筑外部空間的安全性已不是大家應該關注的問題。

　　4、中低收入人群住區規劃應實施高強度開發，較大幅度降低建設成本。
　　杭州市的住宅價格之所以居高不下，除了投機炒作因素外，高企的地價是一個很重要的因素。一方面是由于杭州特定的西湖景區及錢塘江限制而造成土地供應不足而造成地價攀升，另一方面則是土地開發強度不夠所致。市中心區由于建筑高度受到西湖景區限制，歷年出讓住宅地塊容積率在2-2.5之間，唯一容積率達到4的拍賣地塊，由于開發商經驗所限，不敢輕易接手而導致流標。目前出讓地塊平均容積率較高者為濱江區塊，一般容積率為3，少量樓盤容積率為3.5。[13]即使按3.5容積率計算，則人口密度為1469人/公頃（按經濟適用房戶均81m2,戶均人口3.4計算），較之于香港公屋平均人口密度2500人/公頃[14]尚有較大差距。因此通過規劃手段實現中低收入人群住區實現高強度開發是有可能的。

　　第一：采用高層建筑以提高容積率
　　近幾年杭州市由于房價連續高漲，地價因素的原因造成住宅基本上都是高層建筑，相當多的住宅已建至100m高度，甚至已有數棟超高層住宅正在建設。這種現象一方面說明了老百姓對高層住宅的接受度已有較大的提高，另一方面也給我們一種啟示，可以用高層住宅作為高強度開發中低收入人群住區的一種模式。結合杭州市的具體規劃技術條件，充分利用消防規范的限制要求，建筑高度建至75m-100m是較為理想的選擇。如此，容積率會有較大幅度的提升。

　　第二：充分利用規劃型態手段，挖掘提升容積率的可能性。英國學者早在上世紀中葉研究指出，合院式的住宅布局可以充分利用土地。然而杭州作為夏熱冬冷地區的城市，合院建筑導致的純東、西向建筑并不合適。作為一種探索，沿基地周邊布置短板式建筑可以取得對土地利用的最大化。從杭州市建設實踐和理論分析來看，短板式的建筑可以在通風和日照的兩方面取得較佳的平衡點。這實際上是對“合院式”觀點的細化。但對短板建筑及布置有一定的要求。經驗數據是：建筑面寬不超過32m，建筑東、西向間距不小于20m，則建筑的南北間距只須建筑高度的一半，符合此要求，基本上能滿足底層住宅在大寒日二小時日照的要求。而高度一半的建筑間距，也可以對住戶提供較好的視野及通風條件。

　　第三：加大建筑單體進深，提高規劃容積率。多層住宅區規劃中常采用小面寬大進深建筑單體來提高容積率,在高層住宅中，小面寬大進深的設計由于交通核心筒較大卻較難實現，特別是中低收入人群小戶型高層住宅則更難。南方及北京地區常用的塔式住宅是對土地利用較充分的型式，但由于多數住戶僅有兩個面臨空而導致通風效果很差，杭州市民很難以接受，在進入2000年代后，杭州已鮮有塔式住宅興建。然而其充分利用東、西兩個朝向以有效縮小面寬的手法也可以給我們很好的啟示。部分房間夏天東、西曬問題，在大面積采用外墻外保溫的杭州市，熱工性能可以得到很大的改善。如以最不利的鋼筋混凝土外墻（200mm）為例，加貼30mm厚擠塑聚苯板后，K（傳熱系數）為0.82，D（熱惰性指標）為2.83。浙江省居住建筑節能設計標準為K≤1.0,D≥2.5或K≤1.5,D≥3.0。東、西向窗太陽直接輻射進入室內是夏天房間過熱的主要原因，設計合理的遮陽可有效降低太陽輻射熱進入室內，外遮陽效果要優于內遮陽，室外卷簾百葉遮陽系數達到30% [15]。實踐中可以結合陽臺上外掛金屬百葉遮陽簾調節太陽輻射量以解決夏季室內過熱問題。

　　筆者結合規劃型態的探討，研制短板式大進深單體住宅（詳見下文建筑設計之“風塔”住宅）可較好解決有效提高容積率而又確保居住品質的要求。

　　5、供探討的中低收入人群住區之規劃方案。
　　按照上述觀點，試做小規模居住區規劃方案（圖2.單體按“風塔”住宅，層高按2.8m）。
　　用地面積2.48萬平方米基地,如果建筑按35層（100m高）計算，可建建筑面積為12.61萬平方米，容積率5.09;如果建筑按28層（81m高）計算，可建筑面積為10.19萬平方米，容積率4.11，建筑密度34.4%。如果建筑高度為75m(26層)時，樓間距可減少（按40m計算），容積率4.31，建筑密度36.1%。兩方案經計算日照標準均可達到國家標準(大寒日二小時)。考慮到實際用地的不規則性，一般而言容積率做到4.0-4.2還是較為容易。因此按照上述的規劃建議是可以做到高容積率、中密度，從而為達到中低收入人群住區既有較好環境質量又能實現高強度開發的目的打下基礎。

　　若按容積率4.2計算，上述方案建筑層數為29層（84m高），居住戶數1120戶，則人口毛密度1536人/公頃(戶均3.4人計算)，容積率5.0時，人口毛密度1864人/公頃。這一人口密度比目前國內居住小區規劃中最高密度（約每公頃1200人）略高，但比香港上個世紀90年代后期建設的“居屋”密度（2500人/公頃）要低很多 [16]。

　　圖2.中低收入人群住區規劃總平面圖 

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　　從工程技術角度而言，高人口密度并非一定意味著居住品質的惡化，只是戶外空間的有效利用是設計中要考慮的十分重要問題。通過適當的方式，可以取得令住戶感到自豪的空間感。如香港1970年代設計（采用老一代的一些標準樓房）的屋屯—Mei Lam屋和上個世紀80年代設計（采用和諧式Y型和新十字型樓）的屋屯—Heng On屋，室外空間設計均取得了較大的成功。它們的最主要特點:一是將室外空間盡可能連成一片，形成大的景觀空間并在其中設置噴泉、水池、坐椅、特色園林等。二是將居住區內各功能部分如體育運動設施、商業中心、停車場(庫)、公共汽車站用有鋪砌的步行道進行有機相連。兩項工程分別獲得香港建筑師學會1982年榮譽證書（方案設計階段）和1989銀質獎牌。

　　從社會學角度來思考，高人口密度也不能與擁擠不堪的惡劣居住條件和貧民窟劃等號。美國學者J.Jacobs在《美國大城市的生與死》一書以確鑿的調查資料說明美國許多大城市中最受歡迎的大眾化居住區密度很高，而貧民窟的人口密度卻很低（見表2-2）。

表2-2：美國一些大城市不同居住密度居住區比較

　　同時，另外一些研究表明（如威斯康星大學教授Amos Rapaport）:不同文化背景對居住密度要求的標準區別很大，期望與感受程度也相差很大。美國、歐洲人認為的高密度在東亞地區至多被認為是中等密度，甚至還算是低密度。如紐約曼哈頓中心區是典型的高密度區，密度達1500人/公頃。而香港的統計數字是2500-3000人/公頃，雖然人口密度很高，但香港的居住區由于有較好的活動空間及各種服務設施，因此整個居住環境仍比較舒適，居民并不一定有擁擠感。

　　進一步的研究顯示（如美國學者Robert Schmitt）：內部空間密度及是否擁擠對居民有更為直接的聯系。如果居住區外部密度很高，而每個家庭內部有其所需要的足夠居住空間，且有較好的私密性，那么居民對綜合居住環境仍會滿意和感覺舒適，日本、新加坡、香港等地的許多居住區都證明了這一點。[17]

　　因此在杭州市針對中低收入人群住區實施高強度的開發（如采用平均容積率4.0-4.2）是完全可行的。這就意味著在同樣的土地成本和面積條件下，可以大幅度下降樓面地價成本并且較大幅度地增加住宅供應量。這對杭州這樣一個典型的開發規模受制于土地供應量和土地價格占商品房價格主要因素的高房價城市具有重要的意義。

　　三：中低收入人群住宅之建筑設計
　　作為住宅建設在理念、標準領先于國內省會城市的杭州市，雖然在住宅總體數量上供應充足，而真正能供中低收入人群消費的住宅則少之又少，市場反應最強烈的是中小套型住宅供應量過少。商品房市場上所謂的小戶型住宅一般也是指面積在90平方米以上的二室二廳房型，這與廣大中低收入人群的購買支付能力相差過大。中低收入人群住宅的建筑設計不能想當然地照搬商品房模式，應有相應的深入研究，形成體系化的建設標準。如香港的“居屋”系列、新加坡的“組屋”系列、日本的公共住宅“新設計體系”（NPS）、“百年住宅體系”（CHS）。本文提出以下四點設計建議，主要針對中低收入人群住宅建筑設計，其總體供房標準介于商品房與經濟適用房之間。

　　1、中低收入人群住宅的面積標準
　　中低收入人群是一個特殊的社會群體，數量巨大，購買力一般偏低，居住基本上以市場化為主，卻又享受政府的一定的優惠政策。其面積標準的確立須考慮整個社會經濟發展的水平，同時又要兼顧購買者的意見。
　　從社會經濟發展方面考慮，我國已經步入全面建設小康社會階段。作為國家發展戰略目標之一，到2020年全國城鎮人均建筑面積將達到30平方米。這一目標的達成是基于2020年相關的經濟發展水平指標而測算出來的，其預測值如下表（表3-1）：

表3-1　《全面建設小康社會指標體系研究》預測 資料來源：中國社科院《全面建設小康社會指標體系研究》

　　國內學者陳淮認為2020年人均30平方米指標偏低，并認為數值達到一定程度后會保持穩定，其測算的結果是2010年、2020年分別是28-30平方米，33-35平方米[18]。兩者相差約為5平方米，據此級差推算，如果2020年的指標為30平方米，2010年的全國人均居住面積約為25平方米。

　　居住面積標準與經濟發展水平密切相關。杭州市2004年的人均GDP為4242美元，人均可支配收入14565元，恩格爾系數39.4%。按照目前的發展速度，2010年三大指標會全面超過2020年全國平均值。然而企圖在2010年達到人均30平方米的目標也是不現實的，杭州市居住水平的發展將仍會受人口密度高、土地稀缺這兩大因素制約。目前的統計數字也證實這一狀況。全國2003年城鎮人口人均住房面積為23.67平方米，而杭州市2004年人均住房面積才達到16.6平方米，排名居全省末位（浙江省平均為23.9平方米）。這種狀況并非個案，居住水平的提高不僅受制于經濟的發展水平，也與資源的擁有量關聯至深。如日本在1970年前后已是世界第二經濟強國，但城市住宅的面積標準僅為74平方米/戶，同期的聯邦德國則為99平方米/戶。結合杭州市的實際情況，若能在2010年達到人均25平方米的指標已屬不易，人均25平方米是一個較為恰當的指標。

　　關于住房的面積標準，到目前為止并沒有人從滿足人類健康需要出發制定出最小的居住面積標準。聯合國曾提出了保持適宜居住環境的最低居住要求、住房及房間最小面積的建議（表3-2）。

　　表3-2　聯合國提出的3-5人家庭住宅的最小居住面積標準
資料來源：《住房政策：國際經驗借鑒和中國現實選擇》，田東海，清華大學出版社，1998

　　對上述數據，按居住面積系數70%計算并加入6平方米衛生間面積推算，二居室面積為79.6平方米，三居室面積為91平方米。
　　杭州市經濟適用房的面積標準在前幾年的建設中較大，大約以81-90平方米占50%，70-80平方米和91-100平方米各占25%，這個標準銷售較好。從去年起開始執行60、80平方米的標準，考慮高層建筑原因，可上浮10平方米。但是從最近的申購來看，小戶型不受歡迎，申購人群認為居住水平沒能較大幅度提高。

　　綜合考慮上述2010年“達標”、居住的適宜性、購買者的意愿以及相比較經濟適用房具有較好地段而導致房價上升等經濟因素，筆者認為中低收入人群的住宅面積標準以小戶型(供核心家庭)75-85m2，中戶型(供4-5人家庭)85-95m2為宜。

　　2、中低收入人群住宅生活模型的適應性
　　住宅的適應性相當程度上基于特定人群生活模型的建立是否準確。而生活模型的建構基礎來自于兩個方面：一是生活實態分析，二是對未來的預測 [19]。針對中低收入人群住宅，特提出以下生活模型元素。

　　臥室區—大空間模式：作為中低收入人群，由于受經濟條件的限制，其購房、換房的機會頻率較低，所購住宅面積不大，在固定的住所內相對生活時間會較長。而家庭結構，其本身具有一定的生活周期。“家”的人數并不是一個常數，一定時間內會隨著子女的出生、成長或父輩一起生活、離去，具有多樣的變化，種種情況均有不同的需求。因此住宅作為居住的容器，應相應地具有一定可改造的余地。臥室區采用大空間結構是一種比較合理的形式，住戶可以根據自己的生活實情，通過家具或輕質墻體進行靈活分割，以達到居住的靈活性。

　　起居區—雙廳模式：“客廳生活”已廣為群眾所接受。杭州商品房小戶型住宅中對客廳的設置有兩種傾向：一是盲目追求“廳”的氣派，盡量擴大廳的開間尺寸，將就餐功能附設在其中的一角。由于面積畢竟有限，兩者的關系較難理順，不易取得理想效果；二是干脆將廳作為純粹的起居廳，而將就餐功能移入廚房。這種方式廳的空間尺度容易把握，但是就餐環境不理想。從深圳90年代的住宅套型演變趨勢來看，雙廳結構能更好地適合住戶的需求，功能分區清楚，空間上又有聯系，有“大廳”的感覺，凈面積一般在20m2以上。[20]在中低收入人群住宅中，只要合理把握客廳、餐廳尺度及兩者之間的關系，完全可以實現。雙廳結構使起居區與就餐區做到功能分區明確、空間簡潔，更好地符合現代人生活。

　　衛浴區—小型雙衛模式：商品房中小戶型較多采用“二室一(二)廳一衛模式。目前三室戶也有采用一衛的模式。從住宅的演變歷史而言，生理分室標準—文明標準—舒適標準—生態文化標準是一個漸進的過程，其中“衛浴”設施起到較大作用，每戶一衛的標準只能屬于第二階段生理分室標準。作為追求舒適標準的商品房，對衛浴設施的不夠重視不能不說是整個社會對住宅品質方面追求的一大缺憾。這次萬科推出的中低收入人群居住問題解決方案活動中，網上就有參與者提到只有一個衛生間給夫妻生活帶來不便。從香港90年代“和諧式”居屋建設中，也可以發現使用面積在60平方米的戶型中就設計有“雙衛”。中低收入人群的住宅使用面積標準已基本超過60平方米，完全可以采用“雙衛”模式，以提高住宅使用的舒適性。其衛生間可以采用工業化的整體式“盒子”衛生間，也可以采用小尺度的標準化部品進行常規設計。
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　　3、中低收入人群住宅的健康性
　　健康住宅至今沒有明確的定義，一般的理解應包含物質性和非物質性兩方面的要求。杭州作為四季分明、夏熱冬冷地區，自然通風具有多重功能，顯得尤其重要。杭州住宅由于是以高層住宅作為主要居住模式，交通面積公攤的制約使得小戶型住宅一般只能在一梯三戶或四戶的中間套實現。這種戶型存在著兩個明顯的缺陷：一是通風不好；二是受面寬的限制，衛生間、廚房只能向深凹槽開窗，使得廢氣在凹槽積聚，不易排放，且住戶交叉影響過大。這兩大缺陷始終是個困擾居住舒適性的難題，直接影響到住戶的居住品質和生理健康，其不利的后果或許與2003年“非典”時期香港“淘大”花園事件一樣嚴重。作者試做“風塔”住宅(見下文)，力圖解決這一難題。方案將所有的凹槽前后貫通，并在每層用隔板將廚房、衛生間的排氣上、下隔開，形成“巷”道。采用“巷”道的方式在于加強住戶的自然通風，最大限度降低交叉影響問題。自然通風除此功能外，尚可以在炎熱季節給人帶來舒適感，盡可能縮短人工空氣調節天數，達到減低能源消耗的目的。

　　4、中低收入人群住宅考慮產業化的設計與內容。
　　住宅產業化的核心內容是住宅生產的工業化與體系化。
　　從國外的經驗來看，特別是英國、日本等均是以社會公共住宅的大發展作為推動的契機。杭州市作為一個社會經濟發達的城市，以中低收入人群的住宅發展作為平臺，由政府協調推進，相比其它城市，具備較好的條件，具有一定的可能性。同時對于提出以“住在杭州”作為社會發展目標的杭州市來說，也是必要的。衡量一個城市的居住水平高低并不是看高中收入階層的居住條件，而是主要著眼于占城市大多數的中低收入階層的居住水平。因此中低收入人群的住宅要發展、要出精品、要降低成本、要提高生產率，如果偏離工業化、體系化的發展道路，按國際住宅發展的規律和已取得的歷史經驗看，是不可能的。香港公共住宅發展之路就是很好的例證，政府采用了干預的政策。廉租房、康和式、和諧式住宅服務于不同對象，但每一類住宅均有自己設計演變的發展階段，逐步向高一層次的完善型過渡。住宅標準在逐步提高，住宅的設備和設施在進步，設計表現的精心程度和合理程度更加成熟，由此帶動了部品生產、供應、施工安裝、整體配套水平。新加坡組屋HDB住宅也同樣遵循這樣的規律發展，特別強調模數發展的作用，促進部品的更新換代的發展。[21]

　　對于中低收入人群住宅產業化設計的具體內容應包含以下幾點內容：
　　1)更全面地提高住宅性能：物理性能(保溫、隔熱、隔聲、防水)；裝飾性能(內裝飾面)；安全性能(設備安全、人員活動安全、居住安全)。
　　2)更大幅度地改善住宅裝備：廚房裝備、衛生間裝備、空調裝備、智能化技術裝備。
　　3)更有效地延長住宅壽命：承重結構、填充可變結構、裝飾結構、配套材料壽命等。
　　4)更加明顯地改變住宅環境：環境綠化系統、環保部品系統、防止污染系統、生態型新能源利用系統。
　　5)更合理地增加住宅功能：功能配置合理且面積分配有效，功能空間使用率提高，功能易于轉換，特殊功能(老人、殘疾人等住宅)。

　　產業化的目標是高質量、低成本、高效率，它的特點決定了它更適用于普通性的大眾化市場，而不是非常高端的個性化服務[22]。而作為產業化的關鍵一環是住宅設計的進步，一般產業化住宅設計更傾向于采用標準設計。但標準設計并不意味著一成不變。正如香港公屋建設實踐一樣，它是動態的。每一階段的標準設計的發展不是割裂的、無聯系的，而是在前階段基礎上的發展和改進。設計表現的精心程度和合理程度容易成熟，由此與部品設備支撐體系、施工體系相結合，就可達成住宅產業化的進步。
　　5、針對中低收入人群住宅特性之“風塔”住宅概念方案
　　基于中低收入人群居住問題的綜合考慮，本方案(圖3.)試圖達到以下目的：
　　(1)探討小戶型住宅多戶組合，充分提高電梯效率。每層5戶；35層(100m)采用3臺電梯，每梯58戶；28層(80m)以下采用2臺電梯，每梯70戶?；咎幱诿颗_電梯合理負荷(80戶/梯)上限。
　　(2)有效提高建筑使用系數。多戶組合使用系數達到81%以上。
　　(3)充分利用南向，合理使用東、西向資源，以達到小面寬大進深而節約土地的目的。部分房間夏天東、西曬問題，在大面積采用外墻外保溫的杭州市，熱工性能可以得到很大的改善，而東、西向窗夏季太陽輻射則可以利用陽臺上外掛金屬百葉遮陽簾，很容易得到控制。
　　(4)利用巷道式通風。凹口每層用隔板上下隔開，形成“巷道”，使每戶均有三個以上通風面，有良好的自然通風，并大幅度減少上、下住戶廢氣交叉干擾。
　　(5)強調立體綠化。變消極的凹槽空間為充滿生機的綠化空間 (觀賞型，非走入式)。

圖3 “風塔”住宅平面圖 

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　　(6)臥室區大空間結構，確保使用上的靈活性(圖4.)。

圖4 “風塔”住宅臥室區靈活布置圖 

　　(7)雙廳模式，更好適合現代生活。
　　(8)小型雙衛設置，體現使用上的方便性。
　　(9)體現以“戶”為元素的模塊化設計理念，可以有較多種的組合方式?！皯簟蹦K的尺度有一定的彈性(圖5.)。 

四．政策扶植及高強度開發限價商品房的經濟與社會意義
　　政策扶植及高強度開發的最終目的，是要使房價切實能適合中低收入人群的實際購買力。結合作者的規劃觀點，選擇錢

圖5 “風塔”住宅模塊化組合圖 

江新城、濱江區作為樣本進行比較分析。前者位于城市中心區邊緣，在錢塘江北岸，為未來杭州市的CBD(中央商務區)；后者位于錢塘江南岸，與錢江新城隔江相望，未來杭州市三大副城之一，目前尚未形成居住人氣。

　　為使比較更有意義，樣本的選擇及數據采集有以下三點考慮：
　　1、兩區塊均為杭州市目前開發強度最大的區塊。
　　2、兩區塊的建筑物建設高度基本上不受西湖風景區景觀限制。
　　3、數據采集年份為2003年。原因在于：錢江新城、濱江區供地宗數均以2003年為最多，分別為7宗、11宗，濱江區2003年平均地價高于2004年。錢江新城2004年只有一宗宅地出讓，且為江景地塊，因此意義不大。同時目前在售樓盤基本上也是2003年拍賣的地塊。
　　錢江新城2003年宅地平均容積率2.8，樓面地價3782元/m2,濱江區2003年宅地平均容積率2.72，樓面地價2596元/m2。[23]
　　2005年10月份非江景住宅，錢江新城商品房平均售價約10500元/ m2，濱江區商品房平均售價約6800元/ m2。
　　經測算，錢江新城、濱江區商品房利潤率分別為42.4%、15.2%。
　　假定同區域建設中低收入人群限價商品房，通過限制利潤高強度開發及30%土地出讓金轉收稅制，價格可大幅度下降(見表4-1)。

表4-1限價商品房價格(4) 

注：價格一，相同地價，不同開發強度(容積率4.0)，3%利潤。
　　價格二，相同地價，不同開發強度(容積率4.0)，地價30%轉收稅制，3%利潤。

　　可見在杭州市特定的地價占主導因素的環境里，通過高強度開發和土地政策的創新，以及限制利潤，對降低房價具有積極的意義。房價越高的區域，下降的幅度越大。以一套79.3 m2的“風塔”住宅二房二廳二衛住宅計算，在錢江新城、濱江區價位分別為37.3萬、31.35萬，對年收入為6.3萬的家庭而言，房價收入比約為5.92、4.98，較為切合中低收入人群的購買水平。

　　上述政府支持中低收入人群住宅建設的核心之一是土地出讓金的30%轉為收稅制是否可行。以2004年杭州市土地市場為例。全年出讓住宅用地27宗，合計面積約為1612.37畝，成交金額約68.55億元，容積率2.53[24]。如按上文所述，35%的中上收入家庭購買商品房，25%的中低收入家庭購買限價商品房，同此例推算2004年中低收入人群需宅地375.5畝[測算按商品房戶均125 m2，容積率2.53，限價商品房小戶80m2 (占3/5)，大戶90m2 (占2/5)，戶均84m2]，合計出讓金15.96億。按30%出讓金改收稅制，則當年政府財政減收額為4.79億。短期來看，是一筆不小的負擔，但是對于一個全年GDP總量1207.51億元，財政總收入269.22億元，其中地方財政收入129.97億元的杭州市(六城區)而言 (5)，占GDP總量0.4%，占地方財政收入3.7%。而香港1988年后，房委會運用資金占政府公共開支的10%左右，占本地生產總值的2%[25]。因此從人民政府基于社會發展和社會公平的立場，對中低收入人群住宅“減收”30%出讓金是必要的，而且對杭州市政府也是可承受的負擔。長遠來看，政府在頭幾年先行墊付一定量的“首付款”后，若干年后每年即可擁有一筆穩定的土地使用稅，對財政收入構成而言，未必不是一件好事。

　　切實降低的房價可以使中低收入人群在城市較大范圍內選擇限價商品房。同時結合小規模住區概念，政府容易結合城市總體規劃進行針對性供地，最終促進中低收入人群有條件全面融入社會之中，達到和諧生活的社會目的。

　　經濟適用房申請條件很難控制，比如中低收入證明一項，就很難界定，容易造成“富人買了經濟適用房”的現象。限價商品房則很容易繞開著一環節，解決住房困難主要看住房現狀；相對來講，住房條件差的家庭經濟收入總是不太好；真正富有的家庭又不一定會鉆營來購買限價商品房。因為限價商品房有面積、標準的限制，不可能提供與商品房一樣的品質。

　　五：結語
　　中低收入人群居住問題的解決須依靠市場力量和非市場力量的雙重支持。這種非市場力量的支持不僅來自政府，也來自住房需求者自身。雙方在非營利原則下在更高層次上實現政府(出讓金支持)和個人合理負擔住房投資(不依賴政府劃撥土地)是擺脫當前住房發展困境的有效途徑。
　　中低收入人群居住問題的解決不能僅從“住房”上著眼，應避免像經濟適用房建設一樣越建越遠，將貧困人口簡單集聚，造成社會人文生態的割裂。尊重現有社會人文生態環境，實現各階層人群和諧共處，應成為今后解決中低收入人群居住問題的原則。

　　注釋:
　　(1)杭州市現有8個城區，其中蕭山、余杭兩區為2001年并入，至今其經濟、社保等均獨立運作且地理位置距城市中心區較遠。因此本文研究內容均僅針對杭州市六城區。

　　(2)以上數據作者摘自《都市快報》、《錢江晚報》、《青年時報》、杭州市統計局網站

　　(3)30%土地出讓金改收稅制的思考來源于以下二點：(1)杭州是一個正在發展的城市，各種社會保障、城建都需要大量資金，而土地出讓金的收入是政府財政收入重要的組成部分。因此象經濟適用房一樣劃撥土地不太現實。(2)據《樓市》2005[6]《解剖杭州土地,判斷房價走向》一文統計，2005年杭州市宅地溢價率散點分布主要集中在60%。因此30%出讓金改稅后，一次性收取70%土地出讓金，仍遠高于土地基準地價。30%的幅度可以較好地兼顧到城市建設需要與中低收入人群的購房困難，真正使房價與居民的購房能力相適應。這種方式對地方政府而言，總體上沒有特別的損失，只是將一次性收取的出讓金改為每年收取的稅款，地方政府將因此獲得一筆穩定的稅源。唯一的不足是政府在若干年內會減少部分地價收入。每年的稅款額度水平可以通過政策設計與現行的住房公積金相適應。這種供地方式符合國際上的慣例，應該是我國今后土地改革的方向。

　　(4)價格測算按以下條件：1、商品房建設周期按四年，中低收入人群住宅考慮到對象為特定群體，銷售較容易，建設周期按三年，兩者土地價款貸款周期分別按3年、2年。地下室建設貸款均按一年計算(杭州市商品房銷售政策為：工程建設至±0.000即可領銷售證)。中長期貸款利率按現行利率5.76%，房地產營業稅按5%，城建稅、教育費附加0.55%。2、商品房(容積率＜3)建設造價(含地下室、區域管線、景觀)每平方米2250元。前期、營銷、管理費、建設期流動資金貸款利息，350元/ m2；中低收入人群住宅(容積率為4)分別為1925元/ m2、300元/ m2。商品房地下車位價格錢江新城、濱江區分別按每車位15萬元、12萬元價格，按50%銷售率計算，其建設造價可分別沖銷300元/ m2、240元/ m2。中低收入人群住宅考慮到購買力問題，地下車庫只租不賣，成本在建設成本中全攤銷。

　　(5)此為推算數據，推算依據：杭州市2004年國民經濟和社會發展統計公報及六城區外之區、縣、市當年經濟統計數據。
　　

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　　[21開彥.未來住宅設計發展的探索.建筑學報，1999，6
　　[22]曲立志.產業化住宅設計的幾點探討.建筑學報，2004，10
　　[23]陽光顧問信息部.解剖杭州土地.樓市. 2005，6
　　[24]數據來源：浙江大學房地產中心.2004年杭州市區土地市場分析報告.中國地產投資網 http://www.cnestate.com
　　[25]賈倍思. 穩步前進的10年.建筑師，76期，1997(6)