首頁 / 發(fā)現(xiàn) / 思想 / 正文

房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

admin 2014-11-11 來源：景觀中國網(wǎng)

　　房地產(chǎn)項目可分為商業(yè)地產(chǎn)和公用建筑，其中公用建筑里面的寫字樓也屬于房地產(chǎn)范疇。在這一課中，我們主要講房地產(chǎn)的住區(qū)這一部分。目前國內(nèi)有很多人并不太看好房地產(chǎn)發(fā)展前景，認為房地產(chǎn)中的標識市場的份額將越來越小。在我看來，這部分人的想法是錯誤的。因為房地產(chǎn)中的標識系統(tǒng)差不多隔5～10年就會更換一次，而且新的房地產(chǎn)項目的增長力度也在逐漸增大。在中國，城市化正逐漸加劇，未來，預(yù)計將有2億多人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這必將給房地產(chǎn)帶來巨大的市場份額。城市化發(fā)展將推動小型城鎮(zhèn)的形成，也就意味著一定是有住宅，有商業(yè)配套，有公共環(huán)境。所有這些，都需要標識牌進行引導(dǎo)。所以，住宅的標識需求，在未來很長一段時間都將保持強勁的生命力。

　　目前國內(nèi)標識行業(yè)的項目做得最多的是房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)項目。作為設(shè)計師，我們要對現(xiàn)實社會市場的需求有一個大致的了解，這樣才能對癥下藥，明確自己的主流設(shè)計方向和方式技巧。

　　一、房地產(chǎn)標識系統(tǒng)的范圍

　　1.1 房地產(chǎn)銷售環(huán)境標識系統(tǒng)

　　1.2 房地產(chǎn)項目永久性標識系統(tǒng)

　　房地產(chǎn)標識系統(tǒng)分為兩塊，一是房地產(chǎn)銷售環(huán)境的標識系統(tǒng)，也就是賣樓的系統(tǒng)。二是房地產(chǎn)項目永久性的標識系統(tǒng)，也就是交樓后住戶長期使用的項目標識系統(tǒng)。其中，永久性標識對于設(shè)計、材質(zhì)、工藝等方面的要求會比較高。這就要求設(shè)計師在設(shè)計過程中對于所用材料的耐久性等要有一個合理的認識，同時，設(shè)計師要將設(shè)計思路清楚地傳達給客戶。

　　上世紀九十年代初，房地產(chǎn)銷售環(huán)境的導(dǎo)向系統(tǒng)是和房地產(chǎn)銷售環(huán)境的包裝一起做的。這個包裝實際上就是在弄虛作假，原本是臨時性的景觀環(huán)境，卻故意做成永久性景觀，等住進去才發(fā)現(xiàn)原先綠意黯然、生機勃勃的小花園被改建成了停車場。目前，這種誤導(dǎo)消費者的現(xiàn)象依然存在。現(xiàn)在，銷售環(huán)境包裝大部分是由廣告公司來做，而通常廣告公司設(shè)計、制作的銷售環(huán)境包裝標識牌并不專業(yè)，最后，往往導(dǎo)致發(fā)展商另付設(shè)計費找專業(yè)的標識公司進行二次設(shè)計制作。因此，為避免類似情況出現(xiàn)，項目之初各部門就應(yīng)該做出明確的分工，各司其職方能成就佳業(yè)。

　　二、房地產(chǎn)銷售環(huán)境標識系統(tǒng)

2.1 營造誘人的適宜品位的銷售環(huán)境
2.2 給參觀人士有個清晰的引導(dǎo)
2.3 讓參觀人士能盡快了解樓盤的品質(zhì)，迅速確定購買意向

2.4 其中包含：

2.4.1 城市道路

2.4.2 區(qū)域環(huán)境
2.4.3 入口區(qū)域

2.4.4 停車場

2.4.5 銷售中心

2.4.6 看樓通道

2.4.7 樣板房

2.4.8 圍板設(shè)置

2.4.9 景觀休閑廣場

2.4.10 商業(yè)街

2.4.11 會所

2.4.12 兒童娛樂設(shè)施

2.4.13 巴士站

房地產(chǎn)銷售環(huán)境標識系統(tǒng)能夠展現(xiàn)整個項目的品質(zhì)、營造誘人的銷售環(huán)境，幾乎每一個發(fā)展商都會花很大的代價用于營造銷售環(huán)境上，有的甚至?xí)ㄙM上百萬、上千萬來裝修樣板間。這部分的工期要求一般都在一年之內(nèi)，特別長遠的項目可能會延長時間，而且，在一定時期內(nèi)，每個項目的環(huán)境標識系統(tǒng)也會有所調(diào)整。比如有些項目一共分五期開發(fā)，第一年會開發(fā)兩期，那第一、二期樣板房的區(qū)域跟第三、四期樣板房的區(qū)域的引導(dǎo)系統(tǒng)肯定會有差異，我們要解決的就是，給參觀人士一個清晰的引導(dǎo)，讓參觀人士能夠盡快地了解樓盤的品質(zhì)，迅速地確定購買意向。
　　房地產(chǎn)銷售環(huán)境標識系統(tǒng)清單包括：城市道路、區(qū)域環(huán)境、入口的區(qū)域、停車場、銷售中心、看樓通道、樣板房、圍板設(shè)置、景觀休閑廣場、商業(yè)街、會所、兒童娛樂設(shè)施、巴士站等。如果你不明白這些詞語的具體含義，我建議你們到一個樓盤進行實地考察，通過考察，對于哪些地方該放置什么樣的標識牌，你會有一個更清晰、直觀的了解，這樣你才能把一個項目做好。其實，很多標識項目的設(shè)計是在施工圖的基礎(chǔ)上完成的，這就要求標識設(shè)計師腦海里有一個立體概念。在看到施工圖紙后，對于項目的形象標識、標牌設(shè)置等在腦海中要有一個立體的呈現(xiàn)和大致的了解。
　　

　　這是深圳的黃埔雅苑，是李嘉誠在深圳做的第一個項目，這個項目的標識系統(tǒng)由西利標識設(shè)計、制作完成。

　　這是南京的萬科金色家園項目。這是售樓處里面的形象系統(tǒng)，由于燈光的配合，它給人的效果非常好。

　　這是廣州番禺的南國奧林匹克花園，西利標識設(shè)計了連同候車亭在內(nèi)的整套標識系統(tǒng)。這是一個很成功的項目，在全國影響非常大。它的形象系統(tǒng)、圖形設(shè)計都很經(jīng)典，也幫助發(fā)展商取得了火爆的銷售業(yè)績，依靠這個項目的成功推廣，西利標識后來又陸續(xù)做了很多奧林匹克花園項目的標識系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。

這是萬科城市花園，當(dāng)年西利標識做這個項目的時候它還沒有建成。于是我們用了3米高的圍板將周圍全部圍起來，讓人誤以為這個項目要蓋了，后來大家都在搶購這個樓盤，有些甚至還買不到。這是我們在中國做的最早最成功的一個房地產(chǎn)項目營銷案例。

　　這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展速度很快，但是房地產(chǎn)銷售環(huán)境這一塊卻被忽視了。一個房地產(chǎn)項目要想吸引客戶，配套很重要。當(dāng)年我們做萬科世紀花城時，它先把整個商業(yè)街建好，然后我們就在這個商業(yè)街里做了很多標識，包括一些購物車。人們去買樓時，在第一時間開樓通道，讓客戶從商業(yè)街一直走到售樓處去，以此方式，世紀花城的房很快賣瘋了。在會所這一塊，現(xiàn)在大量的會所是先做成售樓處。里面有些洗手間的東西是不能動的，因此我們在這個樣板間做標識系統(tǒng)引導(dǎo)的時候就要注意做到少而精。作為項目的標識系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計師，在跟客戶溝通的時候，可以告訴他們一些標識能起到的預(yù)期作用。

三、房地產(chǎn)永久性的標識系統(tǒng)

房地產(chǎn)永久性標識系統(tǒng)是房地產(chǎn)業(yè)主入住后，作為物業(yè)管理的一部分，長期為居民服務(wù)的標識系統(tǒng)。它主要包括有：出入口平面指示圖、住宅導(dǎo)視標識、配套設(shè)施標識、會所標識、公共服務(wù)標識、交通標識、警示類標識、景觀標識、商鋪標識以及室內(nèi)標識等。房地產(chǎn)永久性標識系統(tǒng)在規(guī)劃設(shè)計過程中要特別注重的是與環(huán)境的和諧。這里所指的環(huán)境不僅是指房地產(chǎn)本身的環(huán)境，還包括房地產(chǎn)所處區(qū)域或城市的大環(huán)境。因為房地產(chǎn)不是孤立存在的，它也屬于其所處城市的環(huán)境之一。其大概內(nèi)容如下：

3.1 交通指示標識:

3.1.1 停車場指示牌

3.1.2 禁鳴、限速牌

3.1.3 禁止駛?cè)?nbsp;

3.1.4 路名牌

3.1.5 地下車庫出入口牌

3.1.6 消防通道牌

3.2 住區(qū)內(nèi)指示標識:

3.2.1 小區(qū)導(dǎo)示牌

3.2.2 總平面圖

3.2.3 公告欄

3.2.4 私家花園，請勿擅入

3.2.5 保安亭牌

3.2.6 警示牌

3.2.7 管理處指示牌

3.2.8 小區(qū)功能設(shè)施指示牌

3.2.9 草地牌

3.2.10 果皮箱

3.2.11 景觀名稱牌

3.2.12 花草樹木稱謂標識牌

3.3 樓宇環(huán)境:

3.3.1 樓棟牌

3.3.2 單元牌

3.3.3 樓層牌

3.3.4 戶號牌

3.3.5 公告欄

3.3.6 信報箱

3.3.7 電梯牌

2.3.8 消防疏散圖

3.2.9 生活垃圾桶

2.2.10 設(shè)備用房門牌

3.3.11 溫馨提示牌

3.4 會所

3.4.1 會所指示牌

3.4.2 會所形象牌

3.4.3 開放時間牌

3.4.4 服務(wù)臺

3.4.5 會員守則

3.4.6 通知告示欄

3.4.7 會所項目牌

3.4.8 功能門牌

3.4.9 洗手間牌

3.4.10 男女洗手間牌

3.4.11 禁煙牌

　　作為住宅區(qū)域，這一部分的標識系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計很簡單，也就是樓宇、通道、會所，以及里面的一些娛樂配套設(shè)施設(shè)計。但是這些配套設(shè)施樓宇之間的關(guān)系是需要通過指示牌在中間做引導(dǎo)、說明的，也就是和信息管理系統(tǒng)結(jié)合起來使用。標識系統(tǒng)就相當(dāng)于女人身上的首飾，是一種點綴，提升的是品質(zhì)。它就是對環(huán)境藝術(shù)的一種補充、裝飾。適當(dāng)?shù)臅r候還能起到警示的作用。比方限速、限行。考慮到這一點，我們在做設(shè)計的時候就要有社會責(zé)任感，考慮標牌的安全性，標牌與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，最重要的是能否實現(xiàn)引導(dǎo)的作用。我們一再強調(diào)：所有的標識設(shè)計概念皆是為人服務(wù)的。

四、房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的應(yīng)用

在人類所生存的住區(qū)環(huán)境中，標識系統(tǒng)指示牌的需求無處不有，一個房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的完善與否標志著一個房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念，服務(wù)狀況、管理意識的等級、個性化的標識系統(tǒng)，在房地產(chǎn)項目中起到畫龍點睛的作用。標識系統(tǒng)主要用圖形語言來表達，最大限度的用無聲感官形象語言來表達房地產(chǎn)經(jīng)營者對業(yè)主以及來訪者的關(guān)心。

　　同時,又對區(qū)域環(huán)境起到了管理的作用,讓每個人都服從標識牌的指示，迅速地到達目的地，所以說規(guī)范的房地產(chǎn)標識系統(tǒng)在房地產(chǎn)物業(yè)管理中應(yīng)用相當(dāng)廣泛，而且又非常重要。以無聲的服務(wù)、有形的指引提高房地產(chǎn)物業(yè)管理的效率和水平，同時表現(xiàn)出此地產(chǎn)項目的形象和魅力,利于項目的銷售和管理。可以說一個房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計是衡量一個房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營水準的標志之一。

五、房地產(chǎn)標識系統(tǒng)的作用

房地產(chǎn)標識系統(tǒng)是一項嚴謹?shù)囊?guī)劃設(shè)計系統(tǒng)工程，每位房地產(chǎn)經(jīng)營者決不能忽視這個系統(tǒng)工程的作用。它能協(xié)助開展各項工作，能讓業(yè)主及來訪者節(jié)約時間，使得整個住宅小區(qū)都有序的進行良性循環(huán)。通過完善的房地產(chǎn)標識系統(tǒng)來對住宅小區(qū)內(nèi)的車行、人行進行引導(dǎo)、疏通、輔助住區(qū)消防系統(tǒng)，同時又讓住宅小區(qū)次序井然。一個既現(xiàn)代又文明的住宅小區(qū)，體現(xiàn)了和諧社會的美好生活。

從交通標識來講：住宅小區(qū)中汽車的數(shù)量經(jīng)常都有增加，對于交通標識合理布局，都需要標識牌來提醒警示人們注意。
各種交通設(shè)施之間的銜接、轉(zhuǎn)換絕對缺少不了指示牌。停車系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)、商業(yè)配套、寫字樓、酒店運行等等都需要標識系統(tǒng)進行輔助管理。

六、房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的規(guī)劃

6.1 設(shè)置指引：

6.1.1 位置設(shè)置規(guī)則

6.1.2 區(qū)域標識設(shè)置規(guī)則

6.1.3 交通標識設(shè)置規(guī)則

6.1.4 色彩設(shè)計規(guī)則

6.1.5 造型設(shè)計規(guī)則

6.1.6 服務(wù)機構(gòu)的選擇原則

6.1.7 標識系統(tǒng)設(shè)計及完善周期

6.1.8標識系統(tǒng)監(jiān)督機制

什么是規(guī)劃？其實就是布點。要全面考慮住區(qū)的環(huán)境，分析建筑的風(fēng)格、景觀環(huán)境、裝飾風(fēng)格、氣候特征，了解地域文化、鄉(xiāng)土民情、住區(qū)人員狀況、道路布局、停車場位置、配套設(shè)施、物業(yè)管理架構(gòu)等，眾多因素綜合分析，確定房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的總體規(guī)劃，然后再進行區(qū)域細分，在布局上進行全面、系統(tǒng)、長遠的規(guī)劃。

設(shè)置指引是針對大型項目而言的。一套標識系統(tǒng)做完后，需要向客戶提供一個項目未來的監(jiān)督機制，以及其負責(zé)人認定的匯報，主要針對標識的監(jiān)督、維護、維修工作等方面。

七、房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的設(shè)計

7.1 設(shè)計理念

設(shè)計要新穎、明快、醒目、富有個性，要強調(diào)住區(qū)文化以及要表現(xiàn)住區(qū)特征及居民的意識，主要在色彩、材質(zhì)、造型等方面一定要全方位考慮住區(qū)建筑、環(huán)境的特征，充分表現(xiàn)一個住區(qū)居民的精神面貌，建筑品質(zhì),環(huán)境特色以及現(xiàn)代化住區(qū)發(fā)展的特點，確定設(shè)計的風(fēng)格、方向。

7.2 設(shè)計依據(jù)

標識牌的造型設(shè)計主要是根據(jù)建筑、環(huán)境、裝飾的特點來制約標識造型的來源。設(shè)計要配合建筑、表現(xiàn)環(huán)境、裝飾空間，交通標識嚴格按照國家標準進行，參考關(guān)聯(lián)行業(yè)的國家標準。

7.3 設(shè)計原則

標識系統(tǒng)設(shè)計三大原則：

安全：結(jié)構(gòu)合理，安全穩(wěn)定

功能：指示到位，功能明確

造型：線條明快，美觀大方

7.4 建筑元素的提取

造型設(shè)計中一定要考慮建筑設(shè)計的因素，從建筑中找特色、質(zhì)感，從環(huán)境中找協(xié)調(diào)或者反差。

7.5 景觀環(huán)境的影響

造型設(shè)計中一定要考慮景觀環(huán)境的因素，從環(huán)境綠化、道路狀況上找感覺，從環(huán)境中統(tǒng)一。

7.6 室內(nèi)裝飾的協(xié)調(diào)

造型設(shè)計中一定要考慮室內(nèi)裝飾、燈光照明的變化，從品質(zhì)上、材質(zhì)上找互補，點綴環(huán)境的美。

八、房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的制作

生產(chǎn)環(huán)節(jié)嚴格把握每一道工藝流程，新型材料及傳統(tǒng)工藝合理的搭配，嚴格執(zhí)行ISO9001:2008國際認證體系，執(zhí)行西利標識制作規(guī)范，精心制作、安裝，充分表現(xiàn)設(shè)計師的構(gòu)思意圖。

項目的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)都做好后會進入到制作環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)涉及到的原則希望大家能有所領(lǐng)悟。規(guī)范：西利標準，嚴格執(zhí)行；精美：尺寸精確，美觀大方；耐用：經(jīng)久耐用，易于維護。

九、房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的安裝

9.1 戶外

9.1.1 人行道

9.1.2 草地上

9.1.3 墻體上

9.2 室內(nèi)

9.2.1 地面

9.2.2 墻體

9.2.3 天花

9.3 安裝方式：貼附式、粘貼、干掛、連接件。。。。。。

安裝住區(qū)道路標識系統(tǒng)的施工由相關(guān)部門具體負責(zé)，但一定要有一個監(jiān)督機制、信息反饋渠道，這樣才能使住區(qū)標識系統(tǒng)真正起到為居民服務(wù)的作用。安裝與前期的規(guī)劃設(shè)計密切相關(guān)，地面的情況、周圍環(huán)境的情況和安裝的位置需要設(shè)計師到現(xiàn)場考察跟蹤。

十、房地產(chǎn)項目標識系統(tǒng)的維護

住區(qū)標識系統(tǒng)的維護主要有兩個方面：

10.1 設(shè)計完善：設(shè)計師應(yīng)當(dāng)在住區(qū)標識系統(tǒng)局部安裝完成后，檢查分析規(guī)劃是否合理、尺度是否到位，最好在規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)當(dāng)確認位置及效果。

10.2 監(jiān)督機制

10.2.1 相關(guān)部門可以定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時通報，一定要有一個合理的機制來完善住區(qū)標識系統(tǒng)。

10.2.2 居民反饋機制，發(fā)現(xiàn)問題及時通知管理處。

10.2.3 保修期內(nèi)的定期檢查。

設(shè)計師應(yīng)該在住區(qū)標識系統(tǒng)局部安裝完成后，檢查分析規(guī)劃是否合理、尺度是否到位——當(dāng)然這些在規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)當(dāng)確認過，這里只是做一個收尾的檢查。從軟體方面看，需要檢查項目的規(guī)劃，標識牌位置是否需要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；相關(guān)部門可以定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時通報，因此一定要有一個合理的機制來完善住區(qū)標識系統(tǒng)。

十一、用嚴格規(guī)范的住區(qū)標識系統(tǒng)來輔助物業(yè)管理者、管理理想的居住環(huán)境

11.1 物業(yè)管理者要清醒自己在物業(yè)管理工作中的角色，一定要意識到自己是住區(qū)的服務(wù)機構(gòu)，住區(qū)環(huán)境變化發(fā)展?fàn)顩r都有責(zé)任，不單只是關(guān)心硬件環(huán)境的變化，同時也要關(guān)心居民的生存需求，標識系統(tǒng)與每位業(yè)主都息息相關(guān)。

11.2 隨著住區(qū)的不斷擴大、開發(fā)，越來越多的居民開始關(guān)心自己住區(qū)的形象系統(tǒng)、燈光工程、配套設(shè)施位置，因此住區(qū)標識系統(tǒng)也要相應(yīng)改善，真正做到以人為本，為人民服務(wù)。

11.3 完善的社區(qū)標識系統(tǒng)可以促進經(jīng)濟的發(fā)展。

平日里我們構(gòu)思一個住宅小區(qū)的標識系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時要把范圍擴大一些，比如我們現(xiàn)在做的融僑江南水都，里面有七、八個小區(qū)，它們之間又有城市道路，這些公共區(qū)域也要設(shè)計一套標識系統(tǒng)，引導(dǎo)住戶住房方向。因此我們要了解住區(qū)的概念，住區(qū)通常由若干個小區(qū)組成：別墅、高層、多層都有，有些還包括一些商業(yè)系統(tǒng)的配套學(xué)校、幼兒園等。這些都要考慮一個綜合性的設(shè)計，用嚴格規(guī)范的住區(qū)標識系統(tǒng)來輔助物業(yè)管理者管理復(fù)雜的住區(qū)環(huán)境。

住區(qū)環(huán)境看起來很簡單，真正管理起來并不容易。一個住宅區(qū)或者一個區(qū)域按照國家的規(guī)定設(shè)計有五個出入口，但這五個出入口很難真正全部去管理使用到。因此我們前期做設(shè)計的綜合分析時，就要考慮一個小區(qū)在完成以后，真正管理使用的入口可能只有三個：一個進口，一個出口，一個商業(yè)街（這個口可能只供行人進出）；剩余的兩個口有可能就不開了，平時把它鎖起來，以后作為消防通道使用。這樣一來做標識系統(tǒng)規(guī)劃就重點考慮這三個區(qū)域，特別是行人區(qū)域。這些東西需要我們平日的實踐積累，從書本上是無法獲得的。因此我們要經(jīng)常和發(fā)展商、物管公司、管理公司溝通，了解他們未來項目管理事務(wù)的人的動線。

作為標識系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計師，要有強烈的社會責(zé)任感，設(shè)計一個清晰、準確、協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)標識系統(tǒng)。