吳建平：標(biāo)桿建筑、城市中央和城市精神

　　吳建平：感謝各位先生，各位女士，今天我演講的題目是標(biāo)桿建筑.城市中央和城市精神。首先感謝組委會(huì)給我們?cè)谏钲谶@個(gè)充滿活力的城市給我們提供這樣的平臺(tái)來交流房地產(chǎn)的體會(huì)和感受。深圳是我的第二個(gè)故鄉(xiāng)，我從80年代末期90年代初期來到深圳，在這里一干就是八年，然后離開了這里回到了上海。所以我很懷念這個(gè)城市，我也會(huì)永遠(yuǎn)記住這個(gè)城市。

　　今天我講的觀點(diǎn)僅僅是個(gè)人的觀點(diǎn)，如有不當(dāng)之處請(qǐng)大家予以諒解；我的第一個(gè)觀點(diǎn)是人地關(guān)系，經(jīng)營城市，造城運(yùn)動(dòng)。在高速的城市化進(jìn)程中，并不是每個(gè)城市的發(fā)展都是十分理性和科學(xué)的，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2003年底中國有182座城市提出來要建設(shè)國際化大都市的目標(biāo)，占全國677座城市的27％。有種天下大同的感覺，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段特別是高速的產(chǎn)事產(chǎn)物，但這是一種新時(shí)期的浮夸，浮躁的現(xiàn)象，很多人將這種形式歸咎于經(jīng)濟(jì)一體化的城市無差異性，實(shí)際上拋棄了我們的優(yōu)秀文化傳統(tǒng)和城市精神。在城市化的進(jìn)程當(dāng)中除了政府我們發(fā)展商也承擔(dān)著發(fā)展城市和建設(shè)城市的重要責(zé)任，我們應(yīng)該理性和清醒地對(duì)待房地產(chǎn)的開發(fā)行為，對(duì)城市的歷史和未來負(fù)責(zé)。

　　第一點(diǎn)、過度城市經(jīng)營，透支城市的未來資源，我們某種城市的城市經(jīng)營也變成了一個(gè)“新政績工程”和“形象過程新”，經(jīng)營城市越來越變成為經(jīng)營土地“以地生財(cái)”的代名詞，在高速的城市化進(jìn)程中，城市經(jīng)營成為一種新政績工程和新形象工程，包括南京在內(nèi)的各大城市再同一個(gè)運(yùn)動(dòng)，造城運(yùn)動(dòng)并且不計(jì)成本、不惜代價(jià)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，某些城市的地區(qū)銀行，區(qū)域性的銀行信貸資金的15－20％都被我們政府的造城運(yùn)動(dòng)占用了大量的資金，上半年央行對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幫助主要的關(guān)注焦點(diǎn)在項(xiàng)目的資金比例上，并沒有全面的去挖掘更深層次問題的原因。我是其中一個(gè)重要商業(yè)銀行的一個(gè)董事，我查閱了三個(gè)銀行的信貸資料，最少的是15％，最多的是25％，都被我們所謂當(dāng)?shù)卣男蜗蠊こ獭⒌缆饭こ獭⑷Φ剡\(yùn)動(dòng)占有了，而房地產(chǎn)商在信貸規(guī)模方面都不到10％，而今天我們的央行把所有的責(zé)任都?xì)w咎到房地產(chǎn)商。由于時(shí)間關(guān)系不展開說了。在這個(gè)前所未有的造城運(yùn)動(dòng)中，地方政府透支的其實(shí)是城市的未來，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，全國近三年地方累計(jì)從土地中取得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過6000億人民幣，今天的土地收益已超過900多億人民幣，所以在這樣巨大的利益之下，調(diào)動(dòng)了地方政府掀起了一輪又一輪土地投資和建設(shè)投資的高潮。我們有些房地產(chǎn)公司也陸續(xù)進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中。瘋狂的推出了造城運(yùn)動(dòng)。有些發(fā)展商一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)社區(qū)，要造一座城。這是我到深圳來看到的一個(gè)標(biāo)語口號(hào)，我不知道這個(gè)城市和社區(qū)究竟區(qū)別在哪里，我不知道他這個(gè)社區(qū)是什么樣的一個(gè)城市，這是我講的第一個(gè)小點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)：項(xiàng)目建設(shè)CBD，違背了城市發(fā)展的規(guī)律，CBD中央商務(wù)區(qū)這個(gè)概念是美國人在20世紀(jì)20年代提出來的，是許多國際化大都市的標(biāo)志，中國在90年代提出了建設(shè)CBD，最早的是在深圳，后來在北京、上海開始規(guī)劃建設(shè)，至少國內(nèi)有40多個(gè)城市提出了建設(shè)CBD的規(guī)劃，目前全國大約有36個(gè)CBD和16個(gè)新城在建，一些城市試圖將CBD拉出原來的城市的中央，單獨(dú)的建設(shè)一個(gè)新城區(qū)的CBD。我的主要投資南京這個(gè)城市，我們政府拉出了一個(gè)新城，要拉出14個(gè)大標(biāo)準(zhǔn)建筑，要建一個(gè)CBD的中心。這也是一個(gè)很典型的例子，要三年建一個(gè)CBD，兩年下來了，現(xiàn)在一個(gè)CBD還沒有出來。大家知道在美國紐約、芝加哥經(jīng)過了20年以上的時(shí)間才完成了CBD的建設(shè)，紐約的曼哈頓只不過在一平方公里的范圍內(nèi)。

　　第三瘋狂造城和圈地破壞了城市的良性發(fā)展，在經(jīng)營城市的旗幟下我們的地方政府首腦追求的是短期政績，和與追求高額利潤的發(fā)展商一起掀起了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，并且不惜成本和代價(jià)。圈地、賣地是我們實(shí)現(xiàn)GDP的重要指標(biāo)，成為一個(gè)城市的重要指標(biāo)。過去在深圳和廣州地區(qū)有一句話“要想富先造路”，內(nèi)地的許多城市先造路沒有錢，再賣地再還錢，再賣地，再完成GDP。實(shí)際上我們的羅馬城不是一天建成的，城市發(fā)展需要的時(shí)間空間是隨著規(guī)模而擴(kuò)大的，城市的發(fā)展必然向消極化的自然過度，但城市與城市之間，城市與郊區(qū)之間，社區(qū)與社區(qū)之間都是有相關(guān)的地方，不是架幾條高速公路，做幾條道路就可以聯(lián)系起來的。我們的發(fā)展商在這種造城運(yùn)動(dòng)下，有些只有一二十萬平方米的小區(qū)就號(hào)稱某某城，甚至有一些竟然叫做“納得方絲”（法語），所謂的新城市生活，其實(shí)至多是規(guī)模大一點(diǎn)的社區(qū)，我們清華大學(xué)教授兩院院士（吳兩圓）先生在不久前召開的一次會(huì)議上提出如果再不引起重視的話，造城市將會(huì)引起極大的危害。我們南京南部有一座頗為熱鬧的新區(qū)為例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之間，大批居民開始“返城”。我們這里有圖形，大家都可以看到。就現(xiàn)實(shí)情況政府需要這座城市本身擴(kuò)大視野，站在歷史與社會(huì)發(fā)展的高度，對(duì)這些年來的規(guī)劃進(jìn)行反思，我們的發(fā)展商也需要對(duì)自己做出的產(chǎn)品作出反思，在目前房地產(chǎn)開發(fā)“外熱內(nèi)冷”的情況下，政府也應(yīng)該關(guān)注城市的規(guī)模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城運(yùn)動(dòng)和圈地的怪圈運(yùn)動(dòng)之中。

　　第二個(gè)大問題，善待城市，傳承歷史，創(chuàng)造未來。

　　1.善待城市，在南京做的發(fā)展商既幸運(yùn)又不幸，幸運(yùn)的是我們的城市有歷史、有底蘊(yùn)，南京的建城已達(dá)3740余年，中國歷史上前后有十代定都在南京，一但是南京發(fā)展商承擔(dān)的責(zé)任也非常巨大的，一不小心就成為歷史的罪人。我舉一個(gè)很大的例子，像南京這樣有文化的城市在中國有很多，像杭州西湖，杭州西湖是一個(gè)非常美麗的湖，可是現(xiàn)在已經(jīng)變成了西湖的傷疤，（幻燈）大家可以看到這是杭州西湖的景色，我們坐在杭州西湖船上反過來看這個(gè)城市是一個(gè)景點(diǎn)，但是我們和國際和一些先進(jìn)的城市來比，看看我們這個(gè)城市規(guī)劃的水平，看看我們的比較就能夠看出來，顯然我們城市中央規(guī)劃的水平，建設(shè)的水平它的差異在哪里？我們南京曾經(jīng)炸掉了紫金山上一個(gè)及其難看的關(guān)井臺(tái)，卻由把曾有金陵第一名勝之稱的莫愁湖變成了“高樓洗腳盆”，在我們還沒有建一百個(gè)鳥巢，一千個(gè)新古典園林，一萬個(gè)巴洛克式的“市政廣場”前，先讓我們好好地審視我們的城市，善待這個(gè)城市。

　　2.傳承城市精神，一個(gè)城市精神可以通過一個(gè)城市的面貌來顯示，而一個(gè)城市的面貌很重要的一個(gè)方面取決于建筑物的景觀，在城市中央的一個(gè)標(biāo)桿建筑就可以成為城市文化的載體，能夠展現(xiàn)城市的精神，傳承城市的歷史，作為城市的建設(shè)者，我們開發(fā)商既定要求對(duì)其歷史進(jìn)行深刻的解讀，又要看到其未來的發(fā)展走向，一味地抱守和福德傳統(tǒng)或者生硬而突兀地在傳統(tǒng)中安插現(xiàn)代是不可取的。這是我們長發(fā)地產(chǎn)為什么十年來堅(jiān)持在城市中央板塊開發(fā)的原因。在這十年中我們形成了我們自己城市中心的體會(huì)。

　　3.城市中心論，形成城市中心論的核心思想和新都市主義有所不同，城市中心論核心思想是強(qiáng)調(diào)認(rèn)同城市中心的歷史文化位置的核心價(jià)值。在傳統(tǒng)歷史形成的城市中央地帶挖掘城市中心的資源，最大限度地升華舊地塊，處理好項(xiàng)目與周邊環(huán)境的關(guān)系，在認(rèn)同協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行完善獨(dú)特的項(xiàng)目開發(fā)，既張揚(yáng)項(xiàng)目又在項(xiàng)目和歷史之間制造過度空間，激發(fā)文化底蘊(yùn)、延續(xù)歷史的人文、展現(xiàn)城市精神，以達(dá)到改造我們的城市，發(fā)展我們的城市，完善我們的城市。讓我們的城市回到人性與公民性，回到土地與地方性，讓城市地方化、生態(tài)化、人本化，維護(hù)城市的可持續(xù)發(fā)展，重建人地關(guān)系的和諧。

　　第三城市中心論的試點(diǎn)，長發(fā)中心CFC，我們這個(gè)項(xiàng)目位于南京中山東路中部軸心區(qū)，與民國建設(shè)的“總統(tǒng)府”隔街相望，處于玄武湖——總統(tǒng)府——南京文化廣場——夫子廟這條文化中軸線上。由兩棟高150米的雙塔結(jié)構(gòu)商務(wù)樓，兩動(dòng)135米高層住宅和地下商業(yè)廣場組成，是一個(gè)融合高檔商務(wù)和住宅的和諧共成社區(qū)。我們?cè)诮ㄔO(shè)這個(gè)社區(qū)的時(shí)候，思考了這樣幾個(gè)原則，一個(gè)重要的原則我們是考慮到了城市的開發(fā)和城市的保護(hù)；第二個(gè)原則我們思考的是城市的綜合環(huán)境的利用；第三個(gè)我們思考的是城市空間的充分開發(fā)和利用；第四個(gè)思考的是人本主義的充分利用和發(fā)揮。

　　所以我想講第一點(diǎn)，CFC城市中央標(biāo)桿建筑，特殊的地理位置讓我們這個(gè)項(xiàng)目成為城市的先天限制，對(duì)面是面臨著“孫中山大總統(tǒng)府”，2002年長發(fā)地產(chǎn)通過競標(biāo)獲得了位于南京時(shí)中山東路利濟(jì)巷地塊的開發(fā)權(quán)，并成為當(dāng)年南京市土地拍賣的“標(biāo)王”。這個(gè)項(xiàng)目位于號(hào)稱南京“長安街”，中山東路中部軸心區(qū)，同時(shí)，與民國建筑總統(tǒng)府、美園新村、中央飯店在同一軸線上隔街相望。我們通過雙塔的建設(shè)形態(tài)來保持著項(xiàng)目獨(dú)特的項(xiàng)目的特性，在認(rèn)同協(xié)調(diào)的前提下，在項(xiàng)目和歷史之間制造了過度的空間，使CFC的建筑群和諧的引入到了城市的天地線。這是我們講的第一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，CFC展示城市精神，昭示城市未來的發(fā)展，CFC體現(xiàn)了城市的理念，它建筑的里面才雙層里面，簡潔純凈，精致通透，體現(xiàn)了國際的簡約極致主義，在CFC透明的不僅僅是玻璃，金屬也是透明的部分。

　　1、CFC強(qiáng)調(diào)對(duì)城市資源的節(jié)約利用，由于CFC處于絕對(duì)的優(yōu)勢位置，地段稀缺，所以我們?cè)陧?xiàng)目的開發(fā)中我們最大限度的利用城市的中央資源，我們提出了低“覆蓋率、適度的容積率”，最大可能的開發(fā)地上的空間。a、科學(xué)利用土地資源，我們的城市現(xiàn)在是三多一少，土地資源比較少。西方國家是人少土地多，人均資源多，城市化進(jìn)程較早，在城市規(guī)劃功能設(shè)置交通方面比較科學(xué)。所以他們有充分的土地空間和條件將城市中央商務(wù)區(qū)和城市中央生活區(qū)分開，而我們的城市卻不能做到這一點(diǎn)。所以我們?cè)谒伎迹谖覀兊木幼『蜕虅?wù)的集中區(qū)域，我們的CFC的規(guī)劃要結(jié)合這個(gè)實(shí)際，將高檔的商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)進(jìn)行科學(xué)的組合，將外圍建筑、干道的建筑做成雙塔的商務(wù)樓，而將內(nèi)部地塊做成住宅，兩者之間形成了非常和諧，充分利用了土地資源。b、充分挖掘空間資源，我們沒有追求CFC的高度，也沒有追求最大化的建筑覆蓋率，而是通過了對(duì)地下空間的開發(fā)和內(nèi)部空間的開發(fā)，提升了增加實(shí)際使用空間的開發(fā)。我們這個(gè)設(shè)計(jì)總的高度是10.08米，這個(gè)10.08米是一個(gè)自由的組合。二對(duì)層高進(jìn)行了合理的設(shè)計(jì)，而且不同于一般的設(shè)計(jì)，我們?cè)诳照{(diào)、水電設(shè)計(jì)上也充分考慮到作為兩層再創(chuàng)建的因素，這樣通過增加內(nèi)部空間使使用者增加實(shí)際的使用面積。

　　2、CFC體現(xiàn)了建筑與人建筑與環(huán)境的和諧共生，a、人與建筑和諧共生，我在澳大利亞考察的時(shí)候常常看到，我們的城市建筑道路之間都是非常順暢的自由往來，相反我國的很多城市在城市中心的建筑都是一個(gè)獨(dú)立的寬大的群體，老死不相往來的群體。這使我們本來就不寬裕的城市空間更加狹窄，留給人們的空間也越來越少，所以我們?cè)贑FC雙塔之間做了一個(gè)架空城，一層是10.08米的架空層，建設(shè)了一個(gè)開放型的公園，將人群自然的引入到建筑群體內(nèi)。b、社區(qū)與環(huán)境的和諧共生，我們將深山的樹木移植到我們的城市當(dāng)中來，這個(gè)是我特別批判的觀點(diǎn)，我們現(xiàn)在很多城市，特別是華東地區(qū)的城市，把江西、湖南等等山區(qū)里的大樹移到城市里來造景，據(jù)我統(tǒng)計(jì)了一下，樹木的死亡率達(dá)到了30％，而且破壞了原始森林。我們?cè)谧錾鐓^(qū)考慮的時(shí)候，我們提出來森林中間的城市建筑，而這種森林的體現(xiàn)不是去到原始森市挖掘樹源，我們?nèi)昵熬驮诔鞘械倪吘壍貐^(qū)，在農(nóng)村的土地上為我們這個(gè)項(xiàng)目種植了樹木，這個(gè)項(xiàng)目還要再建三年，這個(gè)樹木還要長六年，我們?cè)侔阉频轿覀兊捻?xiàng)目當(dāng)中來。使我們達(dá)到了既不破壞城市的資源，也使我們的城市得到了環(huán)境改造。由于時(shí)間關(guān)系，我就簡單講到這里。

　　最后總結(jié)一下。建筑是百年的歷史，我們艱辛優(yōu)秀的建筑不僅能歷經(jīng)歲月錘煉，具有充滿激情的生命力，更是一個(gè)城市的縮影，CFC必然能夠成為南京市標(biāo)桿的建筑和獨(dú)具風(fēng)景的城市群。謝謝大家！