20大城市地產對話峰會之社區對話

會議主題：《中國最具競爭力——20大典型城市地產對話峰會》
主辦單位：2004中國深圳（秋季）房地產交易會暨2004中國（深圳）住宅產業國際博覽會組委會

承辦單位：深圳市土地房產交易中心、深圳市房地產咨詢有限公司
協辦單位：深圳博思堂廣告有限公司、深圳市四和院房地產全程服務機構、深圳市吉合田房地產顧問有限公司
會議時間：2004年10月1日—10月3日
會議地點：深圳市高交會館

【 主持人（潘迪）】：各位來賓，女士們、先生們，大家早上好！歡迎各位光臨2004深圳房地產秋季交易會以及2004中國住宅產業博覽會高峰論壇的現場。首先我代表主辦單位對各位的光臨表示衷心的感謝。從9月30號也就是昨天下午開始在高交會館的高峰論壇的現場，一連四天總共六場的中國房地產界高峰精英的對話已經開始了。昨天我們的話題內容是中國房地產多元化融資的話題，昨天六位房地產精英從不同的角度給我們談到了中國房地產多元化融資的問題，從今天開始我們一連三天五次論壇將會圍繞著中國最具競爭力的20場大典型城市地產對話峰會，今天論壇的主要內容是涉及到社區對話，我們將會請與會的各位嘉賓就社區的規模、規劃的模式、社區服務的提供方法等等內容展開。

在我們峰會的一開始，首先請允許我向各位介紹今天大會的主持，他就是來自于深圳天驁投資策劃有限公司的總經理彭遠才先生，彭先生是中國資深的房地產營運專家，歷任了搜房全球機構的副總裁，以及深圳市房地產交易中心總經理助理等職，而他所領導以及提供專業服務的樓盤遍布了包括中國深圳在內的中國60多個城市的60多個房地產項目，為這些公司的房地產項目提供了專業的服務。接下來讓我們以熱烈的掌聲有請彭遠才先生。

【 主持人（彭遠才）】：大家上午好，非常高興參加我的母公司，最早的公司——深圳市房地產交易中心，承辦的秋交會和住博會的這樣一次盛會。在下面坐著的有我很多這幾天非常辛苦的老同事、老領導。在此我代表在座的來自全國各地的房開商、媒體、各位，同行對老同事們的辛苦工作表示感謝！謝謝你們給我們提供了這樣的一次交流的盛會、地產的大餐，我提議大家以掌聲感謝秋交會所有的主辦、協辦和承辦單位的同事和領導，謝謝大家！

今天是中國最具競爭力的20大典型城市的地產高峰論壇對話的第一場，社區開發的主題。我受組委會的委托主持這個會議，感到非常的高興。接下來要感謝的是來自內地我的幾十位開發商的客戶和朋友，以及來自內地和深圳久未謀面的將近100多位的開發商的同行和朋友。我提議再次以掌聲歡迎自己、歡迎我們聚首在住博會和秋交會這樣的一個論壇會場。掌聲歡迎！

今天的內容應該是非常豐富的，我剛才在下面準備講稿的時候，已經有十位來自內地和本地的朋友就說了，今天應該有話要說，有關房地產以“社區開發”為主題的論題是大家非常關心的一個話題。所以我請在座的各位朋友做好準備，接下來我們將近有兩個小時的時間以交流和對話的方式跟大家一起探討我們在房地產開發和公司運營方面的一些非常具體的話題。

今天我們很高興邀請到了四位來自各地的有思考的、有爭議的、有具體成功項目的房地產開發商。我很有幸的先介紹這四位朋友。第一位是南京長發房地產公司總經理吳建平先生；第二位是天津順馳地產公司副總經理唐鏑聲小姐；第三位是武漢常青花園新世界康居發展有限公司岳先生，第四位是成都華潤置地（成都）有限公司策劃總監趙華先生。歡迎大家的到來。

秋交會、住博會我剛才說了是我們的一次地產大餐，這里面詳細的組織工作和這次會議的組織背景，我們的主辦單位、承辦單位的領導和他們的同事們有一些具體的想法，以下有請房地產交易中心副主任尹德潛博士致辭，歡迎！

尹德潛
【 尹德潛】：尊敬的各位領導、各位嘉賓，各位專家，各位新聞界的朋友，女士先生們大家好。在這祖國同歡的國情佳節，來自國內外的專家來探討中國最具典型競爭力的20大典型城市的地產對話論壇，首先讓我代表2004中國深圳秋季房地產交易會和2004中國深圳住宅產業國際博覽會組委會對各位朋友的參與表示衷心的感謝。

中國房地產行業經過多年的發展，已有初步時期的北京、上海、深圳等幾個典型城市發展到今天的百花齊放、全國各地一片繁榮。中國的地產精英們也已經不再局限于區域發展，而是把目光投向全國，他們或北上，或南下，或西進，或東擴，可謂八仙過海、各顯神通。為了加強南北融合，促進東西交流，我們借秋交會這個平臺，舉辦了這次最務實的一個論壇，也就是我們20大典型城市的地產對話，我們希望通過這次論壇能為來自全國各地的朋友們提供一個暢所欲言、縱情發揮的場所和交流平臺。我們也希望在這次論壇上能對普遍關注的話題，不但提出問題，而且更能解決問題，我們還希望通過這次一系列的論壇，能對中國未來的地產格局明確一種清晰的宏觀走勢。當然我們也希望來自全國各地的朋友更加了解深圳的春秋房地產系列展會。最后衷心祝愿出席此次論壇的各位領導、各位嘉賓和全國各地的朋友，并祝你們在國情期間生活愉快！身體健康！最后我祝愿中國最具競爭力20大典型城市的對話圓滿成功，謝謝大家！

彭遠才
【 主持人（彭遠才）】：感謝尹博士的致辭，交易中心一直在思考，深圳房地產在全國地位的問題，實際上跟我們作為房地產行業的從業人員也都在思考。深圳的房地產發展水平從1987年發展以來，所有的發展水平和實力都體現在了正在展出的這3萬多平方米的場地上，接受大家來自內地的以及本地的各位的檢閱。同樣來自全國各地的房開商也都在思考下一步可持續發展以及項目如何成功運營的問題。因為我們的房地產發展水平進入到了一個前所未有的狀況。

今天第一場的社區開發的話題應該是一個很綜合性的話題，它涉及到土地、資金、開發的理念、開發具體的技術和營銷，甚至是后續的管理服務和品牌的創造。今天會議的內容很豐富，但是時間很有限，所以我就以下會議的方式做一個提議。今天會議的方式采取的是公司情況介紹、觀點介紹以及話題對話的方式來舉行。每一個演講的房地產公司的代表有20到25分鐘左右的時間。每一個公司都代表了不同的發展思想和不同的區域。請各位聽眾對入座，和我們一起來思考以下這十個方面的問題，這十個方面的問題可以說在我們的對話當中，在我們的房開公司代表的演講話題當中都有涉足。

第一個問題是未來當地房地產市場的主流方向是什么？就是說你的項目、你的公司所在的城市和地區房地產的主流發展方向。第二個問題從我們要介紹的五個項目的身上我們值得去思考和討論什么樣的問題？第三社區開發的戰略和戰術如何進行規劃？第四華東地區在房價持續上漲的背景之下，營銷和創新的動力是什么？因為今天我們就有一位來自江蘇南京的開發商，應該說他的思想代表著華東地區的一種思考。所以我們把他劃成華東片區。第五個問題是來自武漢新世界康居公司的新思考，他代表的是中南地區的思考按。我們在這里和大家講講分享的思想是什么了？中南地區的房開公司如何更快的提升市場競爭力的問題，這是第五個問題。第六個問題，因為我們也邀請了近兩年迅猛發展的一家地產公司就是天津順馳。這家公司的成長過程讓我們思考這樣的一個問題，全國化的戰略和多產品體系下的企業運營和品牌戰略的問題。第七個問題就是我們和華潤置地（成都）公司一起要分享的核心問題，資源型的項目和非資源型的項目。所謂資源型和非資源型是我們也業內的一個說法，資源型就是你的項目擁有不可多得的自然資源，比如山、水、公園等等這些；非資源型的項目就是周圍沒有任何可以借鑒的外來因素，而全部要靠我們自己去做配套、做完善、做景觀，這兩類成功的開發策略是什么？因為我們剛好請到了華潤置地成功公司的代表；第八個問題是這樣的一個問題，如何準確評估你的項目和公司所處的發展環境？因為今天我們也請到了一個武漢市最有名的物業管理公司發展而來的一個當地最大的安居工程的開發商，就是武漢新世界康居公司的開發商。他們從一個做物業管理公司，發展到安居工程的這樣一個開發商，他們應該會面臨到的一些問題，我們在這里提議大家去思考你的公司你的項目目前所處的發展環境。只有找準自己的定位，才能采取相應的戰略和戰術的應對措施，這樣的話公司才能夠可持續發展。第九個問題跟我們的南京開發商和順馳的開發商有相同之處，就是開發的項目是在城里還是在郊區？新都市主義的開發理念和模式目前正在全國各地得到了全面的發展。這兩個公司的思考應該來講對于我們在下一步項目的市場定位和市場細分提出了一些非常深刻的思考。這是一個值得在座的各位去想的問題。最后一個問題大家一定是帶著問題來，帶著思考來，通過今天上午的交流，大家在營銷上，在開發技術上有什么問題都可以提出來跟我以及和我們這幾位嘉賓一起來探討社區開發方面的一系列話題。

以上十個方面的問題我提請大家做好思考和準備，我們一起來跟各位嘉賓分享。由于時間關系現在進入正式的論壇時間，下面有請南京長發房地產開發有限公司總經理吳建平先生。長發房地產公司是一個綜合性的房地產開發公司，他們所涉及的領域包括投資、開發、營銷、租賃以及房地產相關產業的運營，是我們建設部首批銷售（方型房）的一個企業，他們在南京的核心地段進行比較有規模的房地產開發，他今天演講的主題是標桿建筑城市中央與城市精神，這里面提出來一個城市精神的思考，城市精神如何體現在一個社區的內涵里面，如何體現在社區的人文環境里面，對于新都市主義的發展模式如何在我們華東地區得到全面的演繹？我們想聽聽吳總的演講，大家以掌聲歡迎吳總經理。

吳建平

【吳建平】：感謝各位先生，各位女士，今天我演講的題目是標桿建筑.城市中央和城市精神。首先感謝組委會給我們在深圳這個充滿活力的城市給我們提供這樣的平臺來交流房地產的體會和感受。深圳是我的第二個故鄉，我從80年代末期90年代初期來到深圳，在這里一干就是八年，然后離開了這里回到了上海。所以我很懷念這個城市，我也會永遠記住這個城市。

今天我講的觀點僅僅是個人的觀點，如有不當之處請大家予以諒解；我的第一個觀點是人地關系，經營城市，造城運動。在高速的城市化進程中，并不是每個城市的發展都是十分理性和科學的，有關統計數據顯示，到2003年底中國有182座城市提出來要建設國際化大都市的目標，占全國677座城市的27％。有種天下大同的感覺，雖然經濟發展的初級階段特別是高速的產事產物，但這是一種新時期的浮夸，浮躁的現象，很多人將這種形式歸咎于經濟一體化的城市無差異性，實際上拋棄了我們的優秀文化傳統和城市精神。在城市化的進程當中除了政府我們發展商也承擔著發展城市和建設城市的重要責任，我們應該理性和清醒地對待房地產的開發行為，對城市的歷史和未來負責。

第一點、過度城市經營，透支城市的未來資源，我們某種城市的城市經營也變成了一個“新政績工程”和“形象過程新”，經營城市越來越變成為經營土地“以地生財”的代名詞，在高速的城市化進程中，城市經營成為一種新政績工程和新形象工程，包括南京在內的各大城市再同一個運動，造城運動并且不計成本、不惜代價，據有關資料統計顯示，某些城市的地區銀行，區域性的銀行信貸資金的15－20％都被我們政府的造城運動占用了大量的資金，上半年央行對房地產宏觀調控的幫助主要的關注焦點在項目的資金比例上，并沒有全面的去挖掘更深層次問題的原因。我是其中一個重要商業銀行的一個董事，我查閱了三個銀行的信貸資料，最少的是15％，最多的是25％，都被我們所謂當地政府的形象工程、道路工程、圈地運動占有了，而房地產商在信貸規模方面都不到10％，而今天我們的央行把所有的責任都歸咎到房地產商。由于時間關系不展開說了。在這個前所未有的造城運動中，地方政府透支的其實是城市的未來，據相關部門統計，全國近三年地方累計從土地中取得的收益遠遠超過6000億人民幣，今天的土地收益已超過900多億人民幣，所以在這樣巨大的利益之下，調動了地方政府掀起了一輪又一輪土地投資和建設投資的高潮。我們有些房地產公司也陸續進入到這個領域當中。瘋狂的推出了造城運動。有些發展商一個項目一個社區，要造一座城。這是我到深圳來看到的一個標語口號，我不知道這個城市和社區究竟區別在哪里，我不知道他這個社區是什么樣的一個城市，這是我講的第一個小點。

第二點：項目建設CBD，違背了城市發展的規律，CBD中央商務區這個概念是美國人在20世紀20年代提出來的，是許多國際化大都市的標志，中國在90年代提出了建設CBD，最早的是在深圳，后來在北京、上海開始規劃建設，至少國內有40多個城市提出了建設CBD的規劃，目前全國大約有36個CBD和16個新城在建，一些城市試圖將CBD拉出原來的城市的中央，單獨的建設一個新城區的CBD。我的主要投資南京這個城市，，我們政府拉出了一個新城，要拉出14個大標準建筑，要建一個CBD的中心。這也是一個很典型的例子，要三年建一個CBD，兩年下來了，現在一個CBD還沒有出來。大家知道在美國紐約、芝加哥經過了20年以上的時間才完成了CBD的建設，紐約的曼哈頓只不過在一平方公里的范圍內。

第三瘋狂造城和圈地破壞了城市的良性發展，在經營城市的旗幟下我們的地方政府首腦追求的是短期政績，和與追求高額利潤的發展商一起掀起了大規模的圈地運動，并且不惜成本和代價。圈地、賣地是我們實現GDP的重要指標，成為一個城市的重要指標。過去在深圳和廣州地區有一句話“要想富先造路”，內地的許多城市先造路沒有錢，再賣地再還錢，再賣地，再完成GDP。實際上我們的羅馬城不是一天建成的，城市發展需要的時間空間是隨著規模而擴大的，城市的發展必然向消極化的自然過度，但城市與城市之間，城市與郊區之間，社區與社區之間都是有相關的地方，不是架幾條高速公路，做幾條道路就可以聯系起來的。我們的發展商在這種造城運動下，有些只有一二十萬平方米的小區就號稱某某城，甚至有一些竟然叫做“納得方絲”（法語），所謂的新城市生活，其實至多是規模大一點的社區，我們清華大學教授兩院院士（吳兩圓）先生在不久前召開的一次會議上提出如果再不引起重視的話，造城市將會引起極大的危害。我們南京南部有一座頗為熱鬧的新區為例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之間，大批居民開始“返城”。我們這里有圖形，大家都可以看到。就現實情況政府需要這座城市本身擴大視野，站在歷史與社會發展的高度，對這些年來的規劃進行反思，我們的發展商也需要對自己做出的產品作出反思，在目前房地產開發“外熱內冷”的情況下，政府也應該關注城市的規模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城運動和圈地的怪圈運動之中。

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【彭遠才】：謝謝吳總的精彩演講，吳總用他深刻的思考對南京的發展過程從一個角度進行了一個點評。每一個城市都有自己的性格，每一個開發商都有自己的性格。吳總結合自己做項目的體會，給我們提到了幾個非常關鍵的關鍵詞，第一個是“造城運動”，第二個是“透支未來”，第三個是“善待城市、善待未來”，第四個是城市中央的理論。這些方面的思考在他們的項目當中都有了一些運用和在運用中的思考。這里的觀點很深刻，可能會有一些不同的看法，我想在座的各位朋友有沒有要向吳總進行提問和是交流的一些問題？

提問：吳總您好！我是深圳建科之聲的記者，我想問您一個問題，中國是一個歷史悠久的國家，幾大名城的歷史都在幾千年以上。當一個城市中心區的建筑，比如說北京東城西城的四合院，它的適用價值逐漸失去，成為一個城市干枯的符號，這樣的情況。作為城市的開發商怎么解決這個問題？謝謝！

【吳建平】：這個問題問的非常好，也是我們經常思考的一個問題。我首先想闡明一個觀點，我不是說這個城市不要發展，城市是需要發展的。城市的發展是要適度的發展，是要根據我們經濟發展的水平和文化發展的水平，人文主義的發展水平是聯系在一起的。你剛才說的北京的情況，在全國一些只要有文化底蘊的城市都普遍存在的問題。城市中心必然有很多歷史留下痕跡的產物，對于這些歷史產物我們怎么樣去認識它和保護它？我們有一種觀念，在近一兩年有一種普遍的觀點認為，城市要發展是要把城市“破舊立新”，這是一種普遍的行為。最近又有一種觀點，這在北京可能更加濃厚一點，認為北京是一個老城，城市一木都不可以動，動是都了要破壞城市，這是兩者的矛盾，兩者的關系實際上是非常有高超的水平和認識的。按照我的認為，城市具有文化底蘊的東西，是我們歷史文化繼承的東西，我們應該認真的去研究、認真地去保存。而并不是說在一些城市，一些不具備保存價值的東西我們把它留下來。我曾經做過一個項目，是在一個古老的兩百多年的廟宇面前，我們當時建筑的時候我就提出一個觀點，我們傳統的廟宇是一個鉆石，是紐約曼哈頓教堂的鉆石，非常精美。但是我們在它周圍同樣可以做一個非常精美的建筑物，讓兩個精美的東西更加和諧的在一起也是一個非常美的東西。我再舉一個例子，我們南京前一段時間媒體比較熱火朝天的日本的“慰安婦”的建筑物。這個建筑體實際上就是一個很破舊的房屋，我講一個觀點，是我們要永遠記住這個歷史。在我們的“中日抗日紀念館”里面我們應該把它繼承和復制下來，而不應該讓這個破舊的東西站在城市里面永遠的保留下來。我覺得這種恥辱會讓我們的子孫后代永遠痛心的。

提問：你好我是“深圳尺度”的，我有一個小問題想問一下，剛才您的很多理論我也是非常贊同，看了剛才CFC的規劃也是非常的漂亮，像這樣一個大面積的玻璃幕墻建筑，它對于環境的光污染，我不知道在設計的時候有沒有考慮？在設計完成之后怎么樣解決這個難題？因為我看它前面也有一個湖泊一樣的東西，現在最新講的就是光污染對于環境的污染，我想請您回答一下這個小問題。

【吳建平】：謝謝你，你思考的問題和我思考的問題是一致的，大概我們展示的不是很清晰，我們正是為了解決光污染而沒有采用玻璃幕墻，大家知道一個新的建筑體，我們現在最大的障礙就是幕墻對城市道路和城市空間的污染，在我們很多城市反映的非常強烈。而我們這次采取的是外表全部是金屬網來做成的，這個金屬網的目的是把所有的光輻射進行遮擋。同時也把我們的幕墻的輻射對社會和道路的影響也盡可能地遮擋住。剛才我有一句話不知道大家聽清楚了沒有，“世界上或者我們建筑當中透明的東西不僅僅是玻璃，金屬也是透明的部分”謝謝！

【彭遠才】：我這里有兩個問題，一個問題您提到的是“城市中央”的這樣一個理論，按我們正常的理解，就是是否你不主張去郊區居住，這里的問題是如果您在郊區開發，是否有違于您的中央理論？

【吳建平】：關于這個問題首先我要闡明一個觀點，剛才我說了不是說我們的城市不要發展，而是我們的城市不要孤獨發展，不是說我們的城市不要在城市發展過程當中在城市的邊緣區域進行一些房地產開發和建設。我不是這個觀點，而是我們在這個城市的發展過程當中，逐步擴大當中應該是一個完整的規劃和全面的實施過程。比如說我們這個城市它的經濟水平發展的水準，我們的人口發展到了一定的需求水平，我們哪里需要開發？我們就到那里開發，我舉一個例子，我在墨爾本，因為我在墨爾本生活過一段時間，墨爾本那里有一個新區，政府在開發的時候首先研究的是我這里交通應該是怎么組織恩？公共社區應該是怎么樣的？我城市有多少人流是要到那里去？比如說開發那個區域他認為華人發展的很快，華人應該要有華人的社區，華人的社區應該在哪里，而這個社區的配套功能應該是怎么樣的，再一步一步的推進。我們現在問題出在哪里？政府為了完成GDP的概念，所以他大量的把鄉村的土地拿出來以后作為房地產開發，無序的開發。我舉一個簡單的例子，我們南京也是我經常批判的一個概念，我們有一個江陵區，我經常講他們的縣長是叫農民縣長，可能批判得不太對。他那里的規劃，幾千畝的土地，既有我們的社區，我們的工業區和我們的大學城。你想想看在一個區域里這樣大規模的開發我是非常不贊成的，而且也是對人的居住環境和我們城市的發展的一種破壞。

【彭遠才】：謝謝吳總，最后一個問題，您在深圳也做過，也待過。您覺得我們珠三角和長三角的開發商對于城市發展和開發問題有什么建議和交流的？

【吳建平】：長江三角洲和珠江三角洲，因為我的第二個故鄉在珠江三角洲，我的第一故鄉在長江三角洲。由于這樣兩個原因所以我對這兩個三角區都有深刻的理解。昨天有一個媒體采訪我時我也說了這樣的話，我說最具活力的地區，最有發展前景的地區還是我們珠江三角洲。

【彭遠才】：謝謝吳總。問題就到這里了，再次以熱烈的掌聲對吳總精彩的演講表示感謝！

每一個項目都是由點滴構成的，都是由點滴的思想和創新構成的，長發中心有它的思想。它是從一種反思，從一種批判的角度來思考一個城市的發展，來確立一個項目的定位。我們對長發中心下一步的成功運營拭目以待。接下來有請天津順馳開發公司唐鏑聲小姐就產品研發如何支持商業模式？以順馳藍水假期二期為例向大家做一個介紹。掌聲有請！

唐鏑聲

【唐鏑聲】：首先感謝組委會給我們提供這樣的機會在深圳和同行進行社區交流。我今天跟大家探討的題目是“產品研發如何支持商業模式”。剛才吳總可能主要還是針對對城市的思考角度和大家探討項目在城市中的思考，我主要還是想跟大家探討針對經營項目的角度，我們如何在項目的立項過程中、在建造過程中如何操作這個項目？

我今天演講的題目分成三部分，首先說一下我們的商業模式是什么？我們的商業模式對產品研發有什么要求？第二我們結合我們在天津開發的順馳藍水假期二期這個項目和大家探討一下我們的思路，第三是針對前面兩項簡單的總結和思考。

我們的商業模式是什么？實際上作為一個房地產開發行業面臨著四個重要的節點，從獲取土地到項目開工、到項目開盤、入住，這四個節點實際上從我們獲取土地以后就面臨著付款的問題，到項目開盤以后面臨著回款，我們的商業模式縮短這個付款和回款的周期，也就是縮短現金與現金的模式。就是這個商業模式是我們對于這個行業的思考得來的，因為房地產這個行業是一個資金密集型的行業，幾乎所有的房地產公司都沒有說全部用自有資金來開發項目，都很大一部分依賴著各項的銀行融資或者是合作伙伴等等。對于縮短現金到現金的模式是對于我們有效的規避風險和有效的開發是是非常有利的。

第二個模式是基于對公司的理解和公司發展階段的理解。對于我們公司來說我們正處在一個發展起步和壯大的階段，我們還不是帳上好幾百億沒地方花，或者說我們非常像李嘉誠這樣非常強大規模的地產公司，我們還處于發展階段，對于我們來說縮短現金到現金的模式確實是我們有效的快速成長的手段。

第三個縮短現金到現金的模式要求公司有極高的操作水平。因為商業模式的核心觀點就是要盡快回款，盡快回款就是說明老百姓必須認同你的產品，認為這個產品值得他掏錢來買，這就需要我們整體的操盤，無論是從土地獲取還是從產品研發，還是工程運營企劃、銷售等等全部的整合要求有一個極高的操作水平。

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【彭遠才】：謝謝唐總，唐總在她的演講中，就一個成功的項目具體的開發模式，做了一個詳盡的闡述。她的演講中核心有這么幾個關鍵詞，第一個“產品研發對于公司發展戰略和商業運營模式全面的支持”；第二、是“現階段對于一個極具發展成長性的企業，現金流對一個公司的決定性的意義”；第三、是“我們整個項目的操作團隊的專業能力，如何勝任對現金、對品牌的比較大的一個壓力”；第四、是“如何在短時間內作出一個在市場上最具有競爭力的產品和服務”。這四個方面應該是我們順馳對于開發模式方面的一些具體的思考。我想在座的下面還有什么問題要跟唐總交流？

提問：唐小姐，我想問兩個問題，第一個能不能介紹一下這個項目具體的操作時間？從拿地到方案設計、到規劃、擴充，比如到開工到回款，具體的時間能不能給我們介紹一下。讓我們感覺到順馳公司的快，這些所有操作的原則是不是建立在順馳公司本身能夠操縱這種進程的基礎和前提之下，換句話說是不是有一些項目，比如涉及到動遷的，涉及到其他的，順馳公司本身不能操控時間進程的項目，順馳公司就不能運作，或者這種商業模式就不太可能成功。謝謝！

【唐鏑聲】：第一個問題實際上我們這個項目應該不是我們最快的一個項目，就像剛才說的，我們的產品分成原創型的產品和復制型的產品。因為我們確實同期操作的項目特別多，同期項目操作的不同區域，不同類型的產品也特別多。我們把產品分成一線城市的、二線城市的和三線城市的。并且在每一種城市類型中我們根據產品的規模和定位分不同的檔次，我們這里有一些復制型的產品會非常快，因為我們有很多成熟的經驗。因為這個產品其實它是一個原創型的產品，它是天津市的高端項目，在做這個產品的時候，我們的啟動時間應該是在02年底就開始啟動了，02年11月左右就開始做產品的策劃和產品的前期市場調研，在這個項目的土地獲取實際上是在03年的2月份左右，就是說我們在產品土地獲取之前兩三個月其實我們已經進行了非常詳盡的市場調研和前期的市場策劃和規劃。在03年6月份初這個項目開工，到今年10月底有一期項目能夠達到入住。從這個產品主要的時間節點大概是這樣。

對于第二個問題實際上就是說所謂商業模式它不是產品研發這一個階段就能夠支持商業模式，我今天的話題主要議題是“產品研發如何支持商業模式”，商業模式是產品操作的全過程，包括到土地拓展，包含后期的工程管理，運營、銷售推廣等等，您剛才提到的項目，這肯定是我們能夠控制的項目，我們操作所有的項目，必須符合我們的商業模式，對于我們不能控制的項目，可能這個土地我們都不獲取，因為象我們公司，我負責兩塊，一個是土地拓展，一個是產品研發，我們的土地拓展和產品研發是放一塊來考慮的，如果這塊土地不符合我們的商業模式，我們是不會考慮去獲取它的。像鄭州有一塊非常好的地，我們認為后期空間非常廣，價值非常大，但是因為他的付款方式不好，我們可以選擇不要，有的項目我們認為他的拆遷有難度，政府有一些前期問題沒有解決，我們也選擇不要。我們所選的項目都是我們能把控的，并且是我們付款方式好的項目。商業模式應該是貫穿從始至終的每一個環節。

提問：我這個問題從剛才吳總的問題談起，他說他的一個項目的規劃就做了兩年，但是您剛剛提出，按照你的商業模式，您必須有高效快速的項目管理與規劃的能力。您覺得兩者在項目規劃的速度與質量之間怎么看待這兩者之間的關系？您覺得在一個比較短的時間內能夠規劃出一個非常好的產品呢？

【唐鏑聲】：這個問題是我們一直在考慮的問題，我們如何把研發和產品做的又好，同時又快，因為我們不可能為了速度而放棄產品的品質。因為我們商業模式的最終目的是把這個產品賣出去，而不是盡快的開工開盤就可以了。所以說盡快銷售，因為老百姓現在完全是市場化的行為，就是你的產品必須能夠打動他，他才會掏錢出來買你的產品，順馳這幾年之所以能夠在天津市場得到老百姓的普遍認同，確實也在于我們的產品能夠做的符合百姓的需求，能夠讓他掏錢。您剛才提到，我們做產品研發的前提一定是讓它怎么做的好，怎么快呢？我們現在通過幾個方式，我如果看好這塊地，我可以提前投入，因為很多公司一般都是土地獲取以后才開始進行產品的市場調研，產品規劃設計。實際上我們只要看好這塊地，我們幾條線同時出擊，我們的土地拓展部門，同時在做這塊地的土地獲取工作，我們的研發部門就已經在組織市場設計和規劃方案。我們在土地獲取之前我們盡可能多地爭取時間。這是第一個方式。

第二個方式因為順馳經過十年多的發展，我們一直致力于住宅開發，我們這個是住宅的項目，我們經過了十年的開發以后，積累了大量的經驗。我們有非常成型的房型庫，產品庫，我們隨時可以在隨時抽取最好的資源，最優化的資源用于我們最新的產品，第一就是我們怎么爭取時間，第二怎么通過最大限度的資源共享，第三個就是比較笨辦法了，就是我們投入更多的精力，就是在順馳我們會投入更多的精力，我們每天都工作十幾個小時來保證我們這個產品能快，并且保證產品的質量。

【彭遠才】：謝謝唐總的發言，讓我們再次以掌聲感謝唐總的精彩演講。“英雄不問出處”，順馳的思考應該就是這樣的一個結論——房子賣得掉就行了。不管吳總做兩年設計還是這里做三個月的調研和定位，每個公司都有自己短期、長期的目標。找準這個目標，組織最好的資金和人力去完成這個目標，這就是市場、股東對我們開發公司以及這個團隊的具體要求。當然了每個公司都有自己的特點，下面的開發商也是很有個性的開發商，就是武漢新世界康居公司，這家公司目前開發的項目是武漢市最大的安居工程。安居工程也能在這里賺到錢，也能在這里有經驗推薦。現在我們有請康居公司的岳董給我們介紹，大家歡迎！

岳董

【岳董】：時間比較緊了，我抓緊一點時間，各位嘉賓！我向大家匯報的題目是“弘揚先進的建筑文化，營建可持續發展的人居環境”。剛才主持人已經介紹了，文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，對城市的行為起著潛移默化的影響，是城市的靈魂。早在半個世紀以前，我們的前輩就已經指出，“建筑師作為協調者其工作是統籌各種與建筑物相關的形式，社會和經濟問題。新的建筑學將駕馭遠比當地建筑物更加綜合的范圍，我們將逐步的把單個的技術進步結合到更為寬廣的建筑設計概念中去。”今天這句話依然在我們的耳邊回響。

在歷經大發展和大破壞的二十世紀之后，來自全球不同國家和地區之間的建筑師齊聚東方古都——北京，舉行了國際建協50年來的第二次大會，發表了著名的北京憲章，呼吁全球的建筑師們要認識時代，正視問題，整體思考，趨利避害，協調行動。在二十一世紀里自覺地營造美好的、可持續發展的人居環境，建設美好的、怡人的可持續發展的人類家園，這是我們大家共同的理想和目標，更是我們廣大人民現實的追求，同時也是被我們常青花園的實踐所證明了的。

常青花園是武漢市為了改變人民的居住環境和香港一家公司組建了康居公司，我們是武漢市最大的安居工程，我們承擔了這個任務。我們常青花園我想簡單的說一下，有這么幾個特點。

常青花園建設發展我們經歷了這么幾個階段，我就簡單的說一下，細節就不展開說了。第一個就是安居型，第二個是舒適型，第三文化生態型。

常青花園建設發展我們的基本理念從三個方面簡單介紹一下。一是人與自然和諧共存；第二是“三個文明”相互促進；第三各項事業協調發展。這是我們常青花園的基本理念。

我們建設發展的基本目標第一規劃設計要科學合理；第二工程的質量要優良、要過硬；雖然是安居工程，工程質量我們一定要把好關；第三就是配套要齊全。第四環境要優美，第五治安良好，我們的服務和物管要到位，第六人際關系要做到非常的和諧。

我們這個項目可以跟大家簡單介紹一下，因為我們這個項目是位于武漢市的一個城鄉結合部，面積很大，過去是一片大沼澤地。我們是94年正式開工建設，在之前做了一些準備工作，經過了整整一、二十年的建設，康居公司在昔日非常荒涼的一個沼澤地上，現在是建成了武漢市目前環境比較優美、設計比較新穎的居住區。基本上等于是我們造了一個新城。我們原來的規劃將近是二十五萬多人口，現在調整了規劃以后是二十萬人口，目前建設已經開發了幾個區。已經將近是八萬多人口進入到新區了。

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【彭遠才】：謝謝岳總的精彩演講，我想岳總常青花園的開發模式是一個非常典型的開發模式，就是大而全，它通過配套，通過對交通設施、生活設施、教育設施、文化設施的組合，我想在中南地區，甚至是全國也走出了一條非常典型的地產開發路線，我們再次以掌聲感謝岳總的精彩發言。剛才岳總提出了一個叫非資源型項目的開發模式。下面我們有請華潤置地（成都）公司，他們走的是資源型的開發模式，就是如何利用周邊的公園、湖面來為我們項目的價值提升進行全面的研究和開發，趙總的題目是“聚焦核心價值，創造相對優勢”。大家掌聲有請。

趙華

【趙華】：今天非常高興來到深圳，和同行做一個交流和探討。今天我為大家帶來的探討題目是關于我們華潤翡翠城如何操作和開發的具體思路，并且希望能夠得到各位同行的指正和建議。

剛才彭總已經說到了，我們是一個資源型的項目。為什么我們是一個資源型的項目呢？我們的占地面積比較大，有一湖、兩河、三公園這樣的自然環境。我們如何利用這個自然環境應該是我們最有效的表達市場愿望的一個需求。

我們談到的“聚焦”實際上就是把產品的關鍵節點，比如說我們的規劃、景觀、戶型以及我們的配套都能夠從不同的角度來表達同樣的價值需求，這就是我們所談到的“聚焦”。

為什么要“聚焦”呢？因為相對于市場需求的無限性，我們所能掌握的資源是相對有限的。我們能不能把影響市場購買的最關鍵要素提煉出來，結合我們自身的對一些行業的理解，我們能不能把控，我們能不能超越市場的表現，把這個結合起來，作為我們去努力營造、努力打造的要點。

我先對這個項目做一個簡要的概述，我們這個項目是位于成都市東南方向，緊鄰二環路和新老成仁路之間。我們是2002年拿的地，這塊區域還是城鄉結合部，相對于城市的西面和南面，已經開發到三環外了，已經是一個比較成熟的社區。東面和北面在02年的還是相對落后的區域。我們這個項目總占地1245畝，其中包括420畝的東湖市政公園，項目容積率為2.5，總建面近100萬平米。北臨東湖，府南河與沙河環抱住區，形成了3900米的河岸線，預計分五期開發，08年全部完成。一期項目983套住宅在12天全部銷售完畢，將于今年12月底交付使用，目前二期進入市場推廣階段。（幻燈片）這是我們項目的分期，是一期到五期的位置分布圖，這是翡翠城整體的鳥瞰圖，大家可以看到湖和河對這個項目的影響。就是剛才彭總所說的，它有良好的自然環境。

現在介紹一下華潤翡翠城的整體開發思路。首先我們是結合自身特點找準市場定位。

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【彭遠才】：謝謝趙總的精彩發言，“與您攜手，改變未來”。翡翠城在成都是一個非常有特色的項目，這個項目成長緊緊抓住了兩點，一點是華潤集團這樣的一個背景，第二抓住一湖兩河三公園這樣的開發模式，僅僅的抓住成都人親水性的這樣一個核心的價值，來打造項目和企業的相對優勢按。我們也預祝翡翠城繼續取得好的成績！在座的朋友有沒有問題想和翡翠城的操盤手趙總交流？

提問：你好趙總，我想問一下，你們這個項目是依托了一個市政公園，但是你們怎樣處理這一塊的工作，因為市政公園是一個公開性的、對外的公共場所。而你們的項目相對來說是一個隱秘性，應該說有一個項目的私秘性，這個對外和私秘兩者之間的矛盾怎樣處理？謝謝！

【趙華】：我來介紹一下，因為剛才這位先生問題的就是說我們東湖公園和我們的居住區靠的比較近，它又是一個市政公園，所有的人都可以進去，我們怎么樣來處理住區需要安靜和私秘的情況，和公園之間稍顯嘈雜的一個小的矛盾？首先大家不太了解我們在公園和住區之間有一個小的河流分支做了一個調配，我們通過一個小橋把我們的住區和公園連接起來，同時在靠近住區的南部都是考慮的比較安靜的，剛才說到了的生態濕地來作為主要的東園南部的景觀。我們在道路的設置上都比較細，沒有大型的集中的活動空間，都是嘗到一種人與自然的接近與體驗，相對來說是比較安靜的空間。大概是這樣的情況。

【彭遠才】：謝謝趙總！由于時間關系，提問到這里結束。演講嘉賓到最后一位了，也請大家關注最后一位劉總的發言，他有三個特點，他原來是《大河報》的記者，轉身做記者應該有他自己的體會，第二他這個項目叫“大河春天”，做了一個學校，做這個學校的方式我覺得可能也值得一部分開發商借鑒。第三他給這個社區提出了一個很好的概念，叫“有道德的一個社區”，現在我們以熱烈的掌聲歡迎河南思達置業公司副總—劉文良先生發言。

劉文良

【劉文良】：謝謝大家能夠堅持到最后，我希望能夠笑到最后，笑的最美。由于時間關系，我的發言只能是簡明扼要、提綱棄零，我希望濃縮的都是精華。今天我演講的題目是——建設富有道德精神的教育文化社區。首先對我們的企業做一個簡單介紹，我們河南思達置業有限公司是思達集團下面的一個字公司，去年在中國住交會上被評為中國房地產50強，是河南又一家獲得殊榮的房地產名企，我們成立四年來一直行走在地產的快車道上，已經開發了近百萬平方米的大眾精品房。今明兩年我們的開發量達到150萬平方米，而且我們還斥巨資，拿下了鄭州的地王，一共是5.91億，我們不僅堅守鄭州，同時走向全國的城市。我們在北京、深圳和上海都將要開發項目。另外我想簡單介紹一下我們“大河春天”這個項目。

這是北區環道以內最大的樓盤，占地近500畝，總建筑面積50萬平方米，是一個大型文化教育社區。這里有中原地產社區內最大的文化設施——文化俱樂部，它不僅是優美的，更是文化的，這里還有中原地產社區內最大的運動場，這里有北鄰45米寬的綠化帶，坐擁一片綠色，環保幾多希望。還有一個愛心通道，讓孩子們安全地上學。我們這個小區有兩所名校，一個是河南省實驗幼兒圓分園，一個是河南省外國語小學，我們將進行全程教育保障，讓業內的子女離牛津、劍橋大學和北大、清華再近一點。

下面我簡單說一下鄭州樓市的基本情況，市場非常健康，供需兩旺，全線飄紅，樓市有些項目供不應求，鄭州的土地供應出現了稀缺了局面，有的開發商不得不尋求在外地突圍。另外鄭州的房價有走高、上漲的趨勢。目前鄭州的房價是2200—2300元/平方米左右，還有很大的一個上漲空間，但是有人認為鄭州的均價在2900最為合適，但是遭到了鄭州很多市民的痛斥。鄭州現在有很多的外地公司進駐，“外地狼”大量的搶灘鄭州，像天津的順馳、上海的綠地，本地的企業也愿意與狼共舞，鄭州的房地產人才非常匱乏，人才稀缺，另外原來鄭州市的房產會也出現了媒體房產會與官方房產會共舞的局面，我們認為媒體房產會是機構比較大，市場化程度比較高，所以更受開發商的歡迎。下面我再介紹社區的道德文化精神。

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【彭遠才】：謝謝劉總！感謝劉總以一個文化人的思考給我們粗略的描繪了“大河春天”的發展實際，這當中的核心思想就是如何通過教育和社區本身的營造來改

變未來，改變我們的住戶。所以他提出的開發理念是“文化改變生活，教育拯救未來”，我們也預祝“大河春天”在中原地區做的更好，看看下面有沒有要提問的。

提問：我想問兩個問題，第一個問題是“大河春天”做了這么好的社區教育配套，對房產的銷售價格的拉動有多大的作用？據您的估計它能使均價上升多少錢？或者是多大的百分點？這是第一個問題。第二個問題我想問一下，你們投資這么大辦社區教育，在具體固定資產折舊的前提下，社區教育的盈利前景是怎樣的？

【劉文良】：我們做過調查，9月19號“大河春天”開盤，然后開始銷售，當天我們銷售了229套房子，其中60％的客戶是非常認同和看好我們的兩所名校。這兩所學校是我們最大的賣點和亮點。目前我們“大河春天”的一期均價定在2340元/平方米，這里我覺得教育是增加了我們的附加值，至少對我們房價的拉動和提升有兩百元左右，我認為是這樣的一個量化的標準。

您剛才提到的折舊的問題，剛才我語言沒有節奏可能沒有表達清楚，我們兩所學校建成以后是要整體移交給省實驗中學和幼兒園，我們開發商不參與管理，拱手奉獻給社會，這是企業的責任感的表現，所以不存在折舊的問題。不知道我說的清楚不清楚。

【彭遠才】：掌聲感謝劉總的演講！時間過的非常快，已經遠遠的超過時間了，剛才有幾位嘉賓也表達了這個意思，意猶未盡。時間關系我借用剛才劉總的一句話來做一個結語：“大河奔流，生生不息”，房地產在未來的幾年時間里面將繼續往前發展，而且會更高、更快的發展。在這個發展過程中，對于我們房開公司的開發能力和開發模式都提出了全新的要求。剛才來自華東、華北、西南、中南和中原的房開商并接合我們這一次秋交會這樣一個地產盛宴的具體經驗。我想對我們自己和在座的朋友應該會有很深的啟迪和思考。借此機會非常感謝各位嘉賓和聽眾朋友對我主持工作的大力支持！預祝各位身體健康！在深圳無論是當地的朋友還是外地的朋友都開心、愉快！我今天的主持到此結束，謝謝大家！

【潘迪】：時間的確過的非常快，在昨天我們的論壇結束的時候，我曾經說我們會用時間過的很快來形容一個精彩的過程，今天上午也是如此。在這里首先我代表主辦單位向此時依然在現場參與我們論壇聽的現場觀眾表示衷心的感謝！也向我們發言的五位嘉賓精彩的評說和演講表示衷心的感謝！今天上午我們對話的話題是社區對話，今天下午我們依然將會展開第二個話題就是景觀對話。今天下午演講開始的時間是下午2：30分，歡迎在座的朋友繼續參與。謝謝大家下午我們再見。