20大城市地產對話峰會之景觀對話

會議主題：《中國最具競爭力20大典型城市地產對話峰會》
主辦單位：2004中國深圳（秋季）房地產加以會暨2004中國（深圳）住宅產業國際博覽會組委會
承辦單位：深圳市土地房產交易中心、深圳市房地產咨詢有限公司
協辦單位：深圳博思堂廣告有限公司、深圳市四和院房地產全程服務機構、深圳市吉合田房地產顧問有限公司
會議時間：2004年10月1日－3日
會議地點：深圳市高交會館

　　【 主持人（潘迪）】：各位來賓、女士們、先生們，大家下午好！歡迎各位光臨“2004年深圳房地產秋季交易會以及2004中國住博會高峰論壇”的現場，首先我代表主辦單位對下午參與高峰論壇的各位嘉賓的光臨表示熱烈的歡迎！也對參與和關注本次論壇的所有來賓表示衷心的感謝和熱烈的歡迎！在此首先簡單的介紹一下2004年中國住宅博覽會的一些基本情況，“2004中國住博會”是由中華人民共和國建設部批準，由深圳市國土資源和房產管理局、中國建設部住宅產業化促進中心主辦，深圳市土地房產交易中心和深圳市房地產咨詢有限公司承辦的亞太地區規模最大的住宅產業盛會。

　　本次盛會的組委會為了加強南北合作，促進東西交流，特別舉辦和推出了“中國最具有競爭力20大典型城市地產峰會對話”。今天是我們這次高峰論壇的第三場，今天下午我們將會有數位嘉賓就建筑的景觀進行高峰對話，接下來我榮幸的向各位介紹一下今天下午論壇的主持人。在介紹我們這位主持人之前，首先我想向大家介紹一下他所負責和主持設計的項目，很多的項目對于很多深圳人來說都非常的熟悉，比如說萬科四季花城、振業花園，而他的很多項目在國內外多次獲得設計大獎，并且獲獎的名次都是第一名，他就是陳方先生，有請！

　　【陳方】：各位嘉賓下午好！很高興有機會替大家主持這次高峰論壇的“景觀對話”，根據我和嘉賓的一些溝通，我們在這里提出的景觀的理解不僅僅是我們常規上的純粹的景觀，我想它的概念應該延伸到一個人居環境這樣一個更大的范圍。它牽涉到對人們對人居環境上更廣泛的需求，在論壇對話正式開始之前我想為大家簡單介紹一下今天下午為大家做論壇的幾位嘉賓。

　　第一位是來自深圳市鴻榮源實業有限公司的副總經理周旭先生；第二位嘉賓是來自云南晨光房地產開發有限公司的副總經理許國華先生；第三位是重慶光華房地產公司總經理劉飛先生；第四位是南昌正榮（新加坡）置業有限公司總經理吳衛平先生；第五位是蘇州蘇房集團有限公司總經理姚五星先生，第六位是鄭州布瑞克房地產開發有限公司副總經理黃彬先生。

下面隆重推出深圳市鴻榮源實業有限公司副總經理周旭先生，他演講的題目是從地王到地標淺談豪宅開發的新理念，大家歡迎！

周旭
【周旭】：受大會邀請把我們開發的理念和大家聊一下，香蜜湖熙園目前已經基本上銷售完畢，但是我們從熙園的操作中感悟到了許多東西。在此和大家分享一下。

在房地產開發中李嘉誠著名的《地段論》指出“位置是決定房地產的第一要素”。因此客觀地說，一個項目能夠成為豪宅的最重要的條件就是其是否具有稀缺的資源優勢。我們這里所指的資源優勢包括自然景觀人文歷史地理，目前這種景觀越來越少，市場對他的需求應當是恒定或者增長的，從而可以支撐豪宅產品高昂價格。但是在一個成熟的競爭市場中，天賦的優越條件并非就意味著可以守株待兔，豪宅的高投入高價格和相對有限的客戶量客戶高要求比一般的房地產開發需要更多專業化的內涵。這種程度包括把握客戶的需求能力，提前預見市場的發展趨勢，合理的規劃設計，產品的創新能力和建筑施工中對產品的打造，宣傳推廣和資源整合能力，包括與傳播的有效性，銷售的專業技巧與服務質量等等方面。

我們從熙園這個例子跟大家做一個分享，我的演講主要分這幾個部分。

首先是豪宅的演變，其實我們說真正的豪宅，最早的起源應當說是歐洲的城堡，或者說是歐洲的莊園。到現在為止，歐洲的別墅有很多是建造在這些風景優美的地方，與普通住宅不同，除了稀缺的景觀外，有無歷史感是形成豪宅，特別是極品豪宅的重要因素之一。

中國傳統豪宅產品存在的區域基于特定居住人群的中國傳統豪宅。區域分布也別具一格，一個是行政中心——權力中心所在地，與工作地較近，形成權貴聚居區，同時便于相互之間的交流，另外就是旅游勝利，通常是在旅游勝地圈地造房；另外是商業中心，距生意場較近，在這個地方購置。

由于歷史原因這種區域性的分布往往形成城市的“東富西貴，南貧北賤”（北京）或者是“租界別墅高尚區（上海）”等等特色，上海的經典洋房是上海開埠歷史中西合璧外灘生活方式的真實寫照，作為上海海派文化的縮影，這些經典建筑顯得彌足珍貴，上海的靜電洋房在市場上的交易受到了一定程度的制約，但這些并不妨礙上海經典洋房成為市場上極力追捧的對象，一些經典的建筑在上海已經成為無價之寶。

當然我們現在談的豪宅是指廣義的別墅，是指包括深圳、大連等標準的DOWNTOWN，大規模的浮出水面和正式的批量建造其實是在工業革命以后，英國用它解決一般工業主義的住房問題，所以這個物業的類型在國外其實是一個中下級居住的地方。因此在中國是從工人階級轉化為富有階級的對象。

我大概說一下深圳最早的豪宅是1992年，這一階段的豪宅的客戶群體以本地的客戶為主。正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望社會的注意，認同，迫切的需要改善居住環境，從早期的戶型小、戶型設計差的舊有住宅到戶型尺度大的戶型過渡。

這一階段的豪宅特點“以大為尊”，從戶型設計上追求大空間，整體較為張揚夸張。這時候產生了一種誤區：豪宅短缺時代，不僅住宅本身沒有達到真正意義上的高尚物業居住區，并不能作為持久的流傳的東西。

到98年豪宅的客戶群體對豪宅有了不同的認識，從原來的盲目追求大轉向追求豪氣，到現在注重環境等特點。我們典型的物業就是97、98年的東海花園和百仕達花園，居住的誤區：豪宅克隆時代，批量生產，密度高，受香港影響較大，只能停留在貴族階層。

在第三階段是內需要增加的時候，2002年新經濟誕生了一批財智新貴，他們的特點、學歷和知識水平對生活的認知提高了，對豪宅有了新的認識恩。因此他們從內在到外部有了一定的過渡，他們對社區環境的要求，對自然的空間需求，追求有天有地的生活。例如天下豪等。在這一時期深圳的經典樓盤城市山度、熙園、水榭花都、波托菲諾都是涌現出來的代表產品。這些產品的產生是新一代富豪人群的產生帶來了不同的客戶需求。也造就了不同的產品。

在豪宅開發中我們認為豪宅開發的創新理念應當是豪宅成功的原動力，很多人在問，創新真正的源動力是什么？我們認為并不是設計師的追新求異、個性展示，也不一定是非要客戶至上，我們追求的是人本精神，是創造性的以人為本的思想，在各個環節做到以人為本，在真正抓住人的物質需求的時候，我們以一種超前的專業精神，合理開發，創新的設計，能夠真正的做到人本需求。

我們熙園從項目定位，前期規劃、客戶開發，等等幾個方面和大家分享一下。熙園這個地方緊臨深圳中心區，享有120萬平方米的香蜜湖地區。在深圳有得天獨厚的位置。這是從香蜜湖看上去香蜜湖和熙園的對應關系，這是從熙園對面看過去的香蜜湖水景，（幻燈片），這是看到植物公園的大片綠地，這是紅荔路邊的香蜜水景，這是深圳市高級中學。有這么多的配套設施和這么好的自然條件，決定了熙園這一個地段也成為真正的地王，在2001年這一塊當時是深圳市樓面單價最貴的地，2001年已經達到3333元，我們這塊地的容積率是1.35。大家都看中了這快地的絕版的情況。今年大家都知道，拍賣的9萬3，樓面地價就達到了7400元/平方米。

我們公司是民營企業，成立于1998年，注冊資金2億元人民幣，2002年度深圳市綜合開發企業資質排名十強，寶安是我們的主戰場，客觀地講熙園項目我們也是寶安進城，在寶安我們有“精品建筑專家”之稱。客觀地講熙園預示據來的條件和這么貴的價格，成就一方豪宅氣質，但是也帶給了我們許多的壓力。我們在成熟的競爭市場中，天府的優越條件啊，要作出這個東西來，我們原來的公司品牌并不足以支撐，怎么辦？這是擺在我們面前的一個很大的問題，俗話說“玉不雕不成器，美玉尚須雕琢”，和何況是地呢？熙園項目面對的主要問題在于地王之地，如何突顯地王之勢，體現地王的價值，如何對項目進行合理地開發，如何定位，我們思考了非常長的時間，我們有香蜜湖沿線有高壓線的心里障礙，香蜜湖路作為城市主干道有很大的噪音，因此我們對不同檔次住宅其定位與形象提升的方法與手段是各不相同的，豪宅的項目定位與形象提升是住宅的最高境界。我們對豪宅定位與形象升華可以達到“無功名而至”不可以而高的境界。我們發現新時代的貴族特征有一個隱性標簽特征，我們的目標客戶層是35－40歲之間的，總體年輕化，家庭人口數量較少，以私營企業主、金融、證券、保險大中型企業和廣東省潮汕人為多，看好我們香蜜湖的發展。

新一代富豪與以往富豪不同，年輕化、本地化、或者是外地到深圳多年的成功人士，知識水平高，講究生活方式與生活品位，出則紅塵，入則自然，進退自如。

對于目標客戶群分析完以后，我們對產品進行了定位，我們作了很多在中國住宅特點上做的時候都是獨一無二的作品。我們也笑稱自己是“敢吃螃蟹”的第一人。

我們覺得我們目標客戶群的特殊性是新一代財智富豪的社會認同度大大提高。新一代富豪們的行為與喜好趨向，影響帶動著城市發展，針對他們的產品應當更有創新性，這樣才能符合他們的要求，我們在充分了解自身產品與市場競爭產品優勝劣汰與差距，我們要塑造最優競爭力的產品，堅持產品的創新。城市中心、小高層，是我們的基本要求。根據豪宅客戶的研究以后，我們認為我們的戶型有了新的創新方向，家庭內主人生活品質提高導致對功能的需求增加，豪宅客戶對房間面積的需求及滿足不同豐富空間的需求有增無減，從小臥到大臥，從小廳到再到高廳，細節也在變化，包括衣帽間、化妝間等等。

　　對室內活動和行為模式也進行了細化和分析，對生活情況也進行了細化和分析，已經從兩衛到多衛的設計已屢見不鮮了，同時主衛的設計要求面積越來越大，至少滿足雙衛浴。由于深圳的地理位置特點及受香港房地產影響較大，客戶對通風朝向的要求不高，一梯多戶，各種朝向均可，人工采光的電梯廳等，這在東海花園等90年代中后期的豪宅中還是較為普遍的現象。

但隨著豪宅客戶群體的不斷擴大及受SARS影響，豪宅對健康居住環境的要求越來越高，我們所有的地下車庫也由原來的一般車庫轉變為生態車庫，滿足客戶接近自然的心理需求。我們的入戶花園挑空間、大露臺，使客戶在室內和室外進行充分的溝通。豪宅客戶對自然的苛求，對景觀的占有上表現的最為強烈的是對TOWNHOUSE的熱衷。有天有地，前庭后院是國與客戶對房子的要求。

對視的問題，解決主人生活與日常待客的問題，解決主人生活與待客的隱私性。除了主人以外，家庭中其他的愛好，包括保姆住家的分化和合并之間的關系，我們在里面也做了很多的考慮，因此我們的原樓和我們四層半的房子目前在深圳還是比較創新的產品，也引來了許多的參觀者。我們對熙園的形象是“無功名而至，不刻意而高”。

最后我們的產品定位是超低密度，臨湖美墅，我們的主題定位是深宅大院，尊崇人家，我們希望我們的精神思想是修身齊家報天下。我們的目的是希望能夠超越尊貴，投射內涵，我們認為新時代的尊貴不是一種彰顯，而是一種對自身的修持，對家庭的負責，回報天下的心態，這才是我們最新的理解。

我們在規劃的過程中也進行了國際招標，前后經歷了三年規劃。占地面積127962.6平方米，計容積率是15萬4。綠化率達到了60％多，地下車庫全部是生態陽光車庫達到了近五萬平方，最多戶是681戶，平均每戶是1.5個車位。我們希望把熙園成城市中最完美的建筑物，讓小區內的景觀和外面的綠地大程度的交流，形成所有的自然綠地和我們整個小區的交流。（幻燈片）這是我們的透視圖。

立體化的園林系統，通過雙層景觀大堂，地面大家可以看到是三重園林，所有的樓體都有入戶花園和電梯花園，每家都附送空中花園。

我們巧妙的運用了對景，把我們軸線和對面的（得失堡）進行連通，這是我們中心的景觀圖（幻燈片），這是我們的生態車庫的情況，這是我們的一些建筑形式，創新的建筑形式我們雖然比較喜歡，但是對市場的產品和商品的結合來講有一定的風險，所以我們選取了坡梯建筑，但是其五棟圓形建筑，及以其獨特的造型與建筑結構成為了熙園的標志性建筑。極大的景觀面，使我們的業主在陽臺上、院子里的園林都能夠充分的享受到自然。

2002年春交會上，應客戶對TOWNHOUSE產品的需求，增加了TOWNHOUSE產品。

客觀講我們做了一個錯躍式戶型，這種不同于目前見到的許多的疊式別墅的特征。它是有電梯的，有地下車庫，但是上下只有三戶人家。內部空間特別豐富，實行雙主臥，附送有大面積的景觀平臺，推出來以后在市場上引起了比較大的轟動。

我們除了考慮標準單元以外對每一個端頭沒有景觀的所有的房子進行了個案設計，包括所有的高層端頭房屋，根據現場的情況全部進行了個案化設計，獲得了業主一致的認可。這是我們的樣板房，這是從空中廊院那邊拍下去的景觀。（演示幻燈片）

我的匯報到此結束，謝謝大家！

【陳方】：非常感謝周旭先生為我們做了一個精彩的介紹。其實我和周旭先生早在1995年的時候就有過一面之緣，也很感謝組委會這一次讓我們有了不期而遇的第二次機會。熙園我也去過很多次，剛才周旭先生除了從比較全面的，不僅僅是景觀方面的介紹以外，我想補充一點，因為我本人是搞規劃建筑設計的。從熙園這個樓盤來看，深圳市的香蜜湖片區的設計思想發生了一些變化。因為前面司儀也介紹過，像我本人做過振業集團的一個項目，那個時候也有很多規模差不多的，像香榭里、像萬科做的溫馨家園等等這些。當時基本在城市中心的片區，大家還是在一個比較高的容積率的高層社區的理念。到了熙園還有它的隔壁鄰居象水榭花都，它的設計思想發生了一些變化，這種變化在于大家不是認為城市中心的片區一定要是高容積率和高層社區，是從怎么樣挖掘市場價值的角度考慮問題。換句話說我們要做的高層是一個頂級豪宅的高層，如果我們不能做頂級的豪宅的高層，我們就用低級的產品來替換，出現了這種像熙園這樣的既有小高層的豪宅，包括象圓樓這些比較創新的產品，也融進去了像TOWNHOUSE這樣的產品。應該來說還是比較符合了它當初的定位和符合成功人士的但年輕層次不是特別大，屬于事業有成的這樣一些新貴們，事實上這種多元化產品的交錯，在地價比較高的地段，不是說趨勢吧，但是也出現了越來越多的現象，據我所知現在在蛇口片區，象南海玫瑰園，它的二期也出現了18層和4、5層這樣并重的情況。這種情況以前我們是不太好理解的，因為以前是分區，矮的和矮的在一個區，高的和高的在一個區。現在怎么樣把低層的和高層的多端市場很好地結合在一起我想熙園給了我們一個很好的范例。

下面我想各位嘉賓可能也會有一些感受或者是有一些問題，有五分鐘的時間供大家提問，周旭先生會為大家積極的解答。我個人有一個問題想要問一下周旭先生，你們的TOWNHOUSE的面寬和它的主戶型面積是多少？

【周旭】：這是個很專業的問題，因為我們在做TOWNHOUSE的時候，我們從市場感覺到，最后我們TOWNHOUSE定的是7.8米到8.2米之間的面寬，面積我們定的是278－360平方米之間。

【陳方】：應該說是比較奢侈的，面寬也比較大，是一個大面積的TOWNHOUSE，包括現在全國各地也做了很多TOWNHOUSE，一般我們做的都是250以下的比較多。象這樣接近300平方的TOWNHOUSE是比較配合地王這樣一個地段來做的。

提問：請問周總，熙園的整個形象在深圳來說是作為第三代的豪宅的典范，我想問一下，以熙園的TOWNHOUSE的面積配比和小高層的面積配比，你的定位依據來源是什么？因為這個配比如何，因為我看了總規，總規里面是把TOWNHOUSE放在中間，兩邊排的是小高層。但是當時在定位小高層的時候，它占總面積的比例是怎么樣來匹配的？你定位的依據在哪里？

【周旭】：客觀地來講我們不是以面積比例的匹配來策劃房子，而是以規劃最好的角度來決定的，我們當時認為放53棟TOWNHOUSE是最好的，太多了影響周圍的小高層的景觀。我們是以規劃合理為準，最后擺了53棟是最好了。

提問：我想請問周總的就是熙園在向目標客戶傳達產品本身的優勢以外，還有沒有一些其他的措施來提升產品的附加值？謝謝！

【周旭】：其實我們對產品附加值的提升除了營銷以外有很多實實在在的東西，首先第一點我們的車庫是陽光車庫，陽光車庫曾經在深圳98年的東海花園做過，我們所有的地下車庫都是綠化、陽光直接垂直引入，為此我們花了不少成本，我們為了達到第一層全部都是陽光車庫，我們總層高才18米的房子，我們把陽光車庫放在了第二層，成本費用很大。第二個實實在在的是我們在大露臺的奉送，每戶花園的奉送，這方面客觀地講我們投入和可銷售的面積有很大的差距，我們住宅的銷售率是13萬多平方。總工程面積是20多萬。香蜜湖大家多知道，有一條四回路的高壓線，這是我們自己花了大量的投入埋下去的。

【陳方】：非常感謝周旭先生為我們做的精彩的回答，下面有請云南晨光房地產開發有限公司副總經理許國華先生，他做報告的題目是“借景與選景相結合是致勝的法寶”。

許國華
【許國華】：各位下午好！首先感謝組委會給我們這個機會在深圳住博會相見，另外也向大家做一個歉意。接到組委會的通知以后，因為我一直在異地出差，我的講稿是臨時匆忙的趕出來的，因為沒有回家，也沒有帶計算機出來。所以很歉意今天大家看不到我們現場的實景照片。

我想簡單的介紹一下云南地產在全國是屬于西部地區，我們做的這個項目是“高天流云”的一個別墅項目，在云南我們當初在策劃這個項目之前，我們是先策劃了項目再去找地。這可能與一般的發展商在做項目之前有一個差別。在我們前期做了兩個定位。

第一我們是想把云南的地產賣向全國，這是我們在項目策劃前期做的定位。

第二個是為城市留下榮耀，賣云南最貴的房子。云南地產目前的市面價位是3000元/平方米，市中心的CBD商業區是4600元/平方米左右，云南的別墅是5000元/平方米。這次我們的房子開盤起價是13800元/平方米，賣出了云南的最高價。

下面我要和大家的話題是“借景與造景相結合是別墅景觀致勝的法寶”。我們作了世博園，另外我們這個項目是坐落于國家森林公園的地塊上面，還有一個是動物園，另外還有植物園。我們這次做這個項目提出了一個口號是“國家公園板塊”。在我們進駐以前，這個片區在昆明是比較偏遠的一個地方，它是城市發展過程當中，我們選中這個地方，目前到我們開發出來以后，我們這個項目的所在地，到城市的市中心僅僅30分鐘的車程。所以當時我們選中這個地方第一是因為他有16000畝的森林覆蓋帶，有五大國家公園圍繞著這個片區，有一個水庫，環繞在我們的項目周邊。在我們做這個項目之前策劃是走在前面的，當時我們把想法做出來以后，在昆明地區我們開始尋找這樣的地塊。第一個是要大面積的森林覆蓋，第二是與城市中心的差距我們提出來不能超過30分鐘的車程，第三個我們提出要把云南地產賣向全國，云南地產在我們業內是屬于第三梯隊，長期以來很多人對云南地產認為水平是在第三梯隊當中。第四我們在項目的前期提出來用名人吶喊，這個項目的名字是王志鋼工作室王老師提出來的，我們做了一個創業性的改革，把北京萬通、我們和臺灣的凌峰等三人做我們的廣告宣傳，這一下在全國地產界一下把項目的地位和名氣拔起來了。

這個項目在前期我們啟動項目之前征地拆遷完了以后，我們的市場導入這一塊就先行，分了三個階段把王志鋼老師和馮仁、潘石屹聯合起來，我們在項目上做了一個守則叫做“高天流云”的思想，我們借用國外別墅的理念，景觀的建造和建筑風格的形態，從這一塊第一步我們把云南所有的媒體記者30多人拉向全國各地參觀在全國有影響的別墅項目。看完以后，我們再來和他們一起探討云南會不會出現中國最好的別墅？這一塊里面讓媒體記者知道以后，他有一種感受，有一種理性的概念，在我們建筑出來以后，用他們自己的感受和現場的事實讓他們去描述“高天流云”的未來。

下面我要說的第一個話題就是項目的基本情況，這個項目在占地上是6000畝。第一期我們推出了150畝，容積率在0.2，我們在這一塊的規劃上面做了一個57棟的別墅，每一棟別墅是不能復制。包括它的園林景觀都不能復制，這一塊在我們項目的前期定位上面把它拔出來上了一定的高度。第一個就是保留部分原生地貌，借鑒周邊景觀，體現建筑的升華。因為我們這個項目是處于一個森林的高覆蓋區，這一塊我們用地是一個長條形的地塊，是一個山坡地。按一般常規的做法是把場地先平整。但是我們對這一塊做了前期的市場調研以后，發現在90年代中末期，我們業內朋友可能很多人都看過，杭州的玫瑰園和桃花園，我們參觀完這兩個項目認為是能夠代表當今別墅水平的一個階段，我們當時提出來第一是要超越這個項目。

我們前期在規劃設計這一塊尋找了很多設計單位，最終我們還是認定和杭州綠晨房地產設計公司合作，另外大家很熟悉的就是國濤設計公司。在景觀這一塊我們和加拿大的一家公司合作，這一塊我們提出這樣的概念就是保留原生地貌，借鑒周圍景觀，我們在園林景觀設計方面始終把原生地貌這一塊做的很重。基本不容去做大面積的改動，我們提出的要求是堅持把原生地貌按、自然景觀融入到庭院景觀的差異設計中，把北美的庭院風格與中國傳統的建筑元素相結合，我們的目的是想充分體現原生地貌的價值。當時我們提出這個想法以后，也是經過了很多方面的論證。那么借鑒周邊景觀是由于對面是國家公園和世博園，當年吳三桂為陳圓圓做了一個金殿，有這樣一個歷史傳說。我們在這個地塊上和國家公園是遙相呼應，另外還有一個鐘樓，這個古建筑的鐘樓能夠對我們這個項目起到一定的影響和作用，就是把他的歷史文脈挖掘出來，這一塊我們提出這個想法以后，和設計公司也進行了多次的探討和論證。前后相繼出了十幾個方案，在每一次方案出臺以后，我們策劃項目組召集公司里的中高級骨干和部分房地產公司的營銷總監和管營銷的老總一起來探討。

　　在這一塊我們主要是把原生地貌保留下來以后充分利用的陽光、山風、古鐘樓、森林、水庫、建筑，把鳥語花香這一塊作為我們原生的自然景觀的特色。另外就是我們在項目的實施過程當中建筑的單體的地面標高這一塊，剛才我給大家做了一個簡單的介紹，我們強調的是每一棟別墅絕對不能復制按。這一塊里面包括他在地平面，我們對建筑單體也好，對它的庭院也好，在一個軸線上面看上去有比較大的落差。我們主要是結合它的周邊景觀，把每一個單體和園林怎么樣充分的展現出來，這一塊我們做了一些文章。所以我們在整個的施工過程當中和規劃的方案過程當中也是強調要保留原生地貌，一方面就是原生地貌上面的一些大樹我們必須要保留住。另外就是把中國建筑傳統的建筑風格與人文景觀相結合，使建筑底部充分的張開，中國人有一個傳統的居住習慣，那就是希望房子能夠四平八穩的。對于這一塊我們在做方案的時候，一方面是充分表現現代建筑，另又要有中國古典建筑的元素在里面，包括它的棱角線，窗線以及單體立面，我們在頂部里面每一棟房子的建筑頂部低于22個折面，都是在這22個折面里面進行變化。

另外在施工這一塊，特別是在窗線和棱角線這一塊我們是從深圳這邊和廣東這邊請了裝修工人到云南去，主要的目的是這邊的施工工藝能夠達到我們的要求，工藝做的比較細。

通過我們上述采用的手段以后，結合原生地貌和周邊景觀，視覺效果和原生地貌的生態美使我們的整個項目都達到了一定的升華。

　　另外我想和大家交流的話題是建筑單體與庭院景觀要體現人文關懷。各位都是業內的專家，建筑是地產項目的靈魂，我們在整個項目的實施過程當中，包括它的建筑單體的形狀，現在有很多的流派，這一塊里面主要是要結合當地的歷史人文和原生的地塊元素。就是說它周邊的關系是一個什么樣的關系，它與外界與城市又是一個什么樣的關系。所以我們做了一些前期的調查以后，在這一塊做了一些突破按。一般做別墅包括戶與戶之間的隔斷，有很多公司采取圍墻的隔斷，或者是植物的隔斷，密度比較高按。或者說高度上也做的比較大一些。在這一塊我們為什么提出來要體現人文的關懷呢？現在可能大家能夠感受到，特別通過中國改革開放二十多年以來的發展，人與人之間的差距，特別是在經濟、思想以及文化、生活的習慣都發生了很多的變化，包括外來思想文化的變化和生活方式的沖擊，給中國現在的人居帶來一些新的觀念。這一塊里面我們提出來以后就是說隨著人們的生活水平和物質文化生活水平的提高，人居觀念的改變和生活需要也發生了一些變化。對建筑的審美也發生了新的認識。所以我們提出來在地產項目上面也給我們自己提出了一些更新的要求。我們想簡單的復制和模仿在現有的市場上是無法征服市場的。必須要滿足現代人生活的需求。現在我們提出這種想法以后，看到我們每一個發展商也好，地產同行也好，怎么樣理解一塊地的屬性，你給予它什么樣的投入，市場就會給你什么樣的回報。在一般的做法上面，發展商一般先把地征到以后，先搞一個三通一平，把地上的植物砍伐掉或者是移植，然后再做方案，這一塊我們提出的起點比較高，就是當時提出把云南的地產賣向全國，要舉起云南地產的旗幟。我們提出這樣的想法以后也有很大的壓力。話好說，但是事情難做，還有一個就是包括媒體和我們自己，你能否做到？你說出去話以后能否做到這樣的東西？所以我們在整個項目上面始終強調保持原有地貌的樹木和一些名貴的樹種。因為云南是一個很有特色的城市，是一個植物王國，這一塊對我們營造園林環境和景觀有了很好的的條件。我們在和加拿大公司合作的過程當中首先是把云南所有的事物用攝像機全部的錄制下來，和設計的景觀師在現場一起來挑選。

　　另外是建筑與原有地貌的場地發生矛盾的處理。我們在整體規劃完畢以后也遇到了這樣的問題，很好的樹木，我們看上去二三十米高的大樹，小孩的手都抱不住的樹有很多。我們想這樣的生態環境把它保留下來以后和建筑的關系的問題，在遇到這樣的問題的時候，我們提了兩個口號：第一個是建筑要讓環境，還有一個是建筑要讓道路。把這兩個概念提出以后，給建筑師和規劃師在后續方案的調整過程當中，我們在現場再實際解決。遇到了這樣的問題把建筑師和設計師叫到一起來調整。我們目前在云南賣出的房價應該可以說是超出云南別墅地產價格的一倍多。這一塊也給我們帶來了一些啟發，我們原有地貌上的一棵樹，至少我的房子可以增加20－30萬，這是我們在銷售過程當中得到的體會，可能我買一棵樹也可以有這樣的錢，但是我們原生長出來的樹和你后面做出的景觀是完全不同的效果。

　　另外“高天流云”表現出來的特色就是我們在棟與棟之間的隔斷問題。我們采取開放式的庭院，我們希望“高天流云”的每一位業主能夠成為他的鄰里，和鄰里成為朋友、親人。我們在前一段時間做了一些活動和一些家庭的小聚會，收到了很好的效果，對我們整個的營銷上面起到了推波助瀾的作用。一個業主在自家的庭院里面開晚會的時候，可以把他的鄰居邀過來一起。這樣我們在前期的創意過程當中杜絕堅決使用圍墻和高的隔離。我們主要采取的措施是地面標高的落差，把每一戶的庭院與隔壁家的庭院用標高把它隔開，另外一個就是在庭院的設計過程當中我們拒絕重復、拒絕復制，使每一個庭院彰顯自己的個性。我們主要的表現手法是小橋流水，草地，果園、泳池、爬藤等等，另外大量的使用云南本地的石材，很多石材只有在云南才有，我們把這些石材利用起來以后，在云南地產界引起了很大的轟動。很多石材原來別人都沒有用，但是我們用了以后，使園林景觀的效果達到了質的飛躍。

我們在效果當中以植物作為園區的風格，地面標高作為差異的隔斷。這樣強調了每一戶的庭院與自然景觀的結合，制造景觀和借景。因為周邊都是山坡地，被五大公園所環抱。無論它從哪一個視角，看到的都是綠色的森林覆蓋。在我們開盤前，對五大公園板塊，就是在流入我們視角的區域范圍內，我們對樹種也進行了一些調配。因為在森林的高覆蓋區上面，主要是綠了，但是我們覺得它沒有美。有兩個方面的原因，一個是植物的檔次不高，第二個就是色彩的差異不明顯。因為云南是一個“彩云自然”，我們取這個項目的名稱的時候也是充分的考慮到怎么樣能夠代表云南的特色，在景觀的建造過程當中我們現在提出的口號不僅僅是自家的庭院問題。也有一個遠期效果，它賣的是未來，永不動搖是我們這個項目品質提升的很重要的因素。我們把周邊景觀的樹林進行了調配，使用了大量的紅楓和銀杏，把綠色覆蓋邊緣帶上面做了一些色彩的調配，達到遠視所需要的效果。

　　第三個是區間道路和景觀要充分表現規劃的意圖。這一塊我們剛才也簡單的介紹了一下，我們逐步提出來的口號就是“三步一小景，五步一大景，”在整個建造的過程當中，植物這一塊，剛才我介紹給大家，因為云南是一個植物王國。所以我們在整個植物這一塊里面可能比其他的城市有一些優越的條件。因為時間的關系，簡單的介紹就把我們這個項目在前期所提出來的口號和定位以及它在實施的過程當中所收到的效果給大家講解一下。不盡人意的地方請大家多提寶貴的意見，謝謝大家！

　　【陳方】：剛才司儀提醒我請嘉賓最好還是在臺上回答問題。下面因為時間的原因，請大家抓緊時間提問，因為他們是來自云南的嘉賓，他們還是提供了我們另外一方面的視覺，如果說熙園的人工造景的成分過一些，我想他們這個項目更強調的是對原生植被的保護借用，從生態這一方面來說更加本源一些，請大家提問。

　　提問：向您請教一個問題，剛才聽到您剛才講到關于云南的各種石材，經過您的利用，可以說起到了變廢為寶的作用。我想您不能舉一個具體的例子您是怎么樣做的？第二個問題是您的地產在公園的周圍，我想周邊可能是自然的環境比較多，云南下雨比較多。在雨季的時候，對于自然環境的保護在排水等各方面是怎么處理的？

　　【許國華】：第一個問題剛才這位小姐提到我們利用云南本地資源——石材，云南的石材很豐富。我們使用的云南石材，我剛才點到了一下，使用的是一種紅土，這個石頭是天然的，一出來以后有各種顏色，云南有一個彩砂嶺，這個石頭出來以后各種顏色都有。這一塊我們做了幾個方面的嘗試，一個就是入戶景觀的門庭，我們使用了這樣的石材，另外在區間、道路、休閑的私家庭院里面我們使用了這樣的石材。這樣的石材出來以后，在綠色的森林覆蓋率比較高的地方，色彩效果是意想不到的。因為這種材料當地很多發展商都沒有使用過，因為我們也是外地發展商進去的，我們是2000年進入云南市場的。進去以后我們發現云南在色彩的搭配方面不如沿海和外地先進，所以我們這一次使用了他們沒有利用的石材，是原始的石材，就是農民去挖出來的，挖出來以后我們很自然的擺在小區的區間里面，給人的感覺非常的和諧自然的感覺。

　　另外您提到下雨以后森林覆蓋率比較大的氣侯景觀問題。剛才我跟大家也做了一個介紹，這個項目的名字很有意思叫“高天流云”，這個項目在白天，早、中、晚可以說任何的氣侯，晴天、雨天、陰天我們所處的這個位置，這個名字只有你到了現場以后你才能真正感受到“高天流云”，它的環境是下過雨以后，現場的環境，那種新鮮的空氣是城市里面無法感受得到的，我們在植被的搭配上面采用了很多桂花樹。包括公共道路、入小區的主要入口我們采取的是櫻花大道，每一個片區里面都有一個主題景觀。在不同的四季、不同的氣侯你所感受到的花木、芳香的情況都不一樣。

【陳方】：時間的原因提問就到此，下面我們對許國華先生精彩的演講衷心的感謝。

第三位嘉賓是來自重慶光華房地產有限公司的總經理劉飛先生。剛才我們領略了許先生的“高山流云”，下面是來自南昌的一個“大湖之都”。

劉飛
　　【劉飛】：各位朋友，各位同行，女士們、先生們，下午好！首先感謝住博會組委會提供給了我們這次和同行交流的機會。我要談的題目是“山水園林城市住宅小區的景觀特點。”

隨著近幾年房地產開發的不斷成熟，園林景觀作為住宅小區產品品質當中不可或缺的重要組成部分，越來越受到了開發商和業主的重視。而住宅小區的景觀建設客觀上對改善人們的居住環境和城市生態環境起到了很好的作用。據我的了解，在重慶園林建設景觀做的好、有亮點的基本上都集中在了住宅小區。當然這方面的原因有很多，從開發商的角度來看，在住宅小區里面園林景觀的投入，從邊際效益上講也是最高的。所以園林景觀的建設不僅僅是業主的需要也是開發商的需要。

最近幾年來從全國各個地方來看，住宅建設開發的過程中，形成了不同的風格。不僅僅是在建筑的形式上，在園林景觀上也形成了不同的風格。作為我來自的山城重慶，住宅園林景觀建設上也有它自己的特點。這個特點實際上與城市的特點很有關系。重慶是一個很有特色的城市，這一點大家都知道，它是有山有水，有山的城市很多，有水的城市也很多，但是有山有水的這種大城市在國內并不多見。重慶一個是有山有水，第二個由于有山的原因，城市基本上沒有什么平地。去過重慶的朋友都知道，不管是解放碑、還是朝天門，都是爬坡下崗，同時有兩江穿城而過，水系比較豐富，這是他的另外一個特點。另外從氣侯上的特點來看，因為景觀里面離不開植物，這和氣侯非常有關系。重慶的夏季非常炎熱，而且時間長，從5月份到9月份都是30多度的溫度。冬天基本上沒有什么凍期，重慶的植物品種也非常的豐富，從日照上來講重慶不是太高，經常是霧蒙蒙的山城，文化上是巴渝文化的影響較深，我們撇開經濟上的問題，從經濟上講和沿海、東部發達城市相比的話，重慶差一點。

從以上地域文化的特點，城市發展的特點，重慶的園林景觀發展到現在為止有他的特色，我們認為有以下幾大特點，山水是園林景觀的兩大主題，重慶作為一個山城，也作為一個水系非常發達的城市，對自然的原生的山、水的借用是我們重慶住宅小區里面園林景觀建設的一大特點。第二個特點是對坡地的著重處理手法。我們知道很多城市，包括深圳和很多城市都要堆假山，在我們那兒不需要，到處都是山。坡地的問題帶來一個問題，對園林景觀在地的處理上帶來了一定的難度。但是如果處理好了，就會成為一個亮點。第三個是對水源，天然和人工的，因為重慶的雨量比較充足，再加上有眾多的湖泊和河，水系比較豐富。對水源的大量運用和山水的結合，我剛剛說了山水是我們園林景觀里面兩個最重要的元素。對本土植物帶來大量的應用，一個方面是重慶本地的植物比較豐富，第二個方面是由于經濟發展的原因，外來植物的原因，外來植物的價格肯定比本地植物貴這也是一個特點。第五個特點是崇尚自然的做法，這也算是我們的一個特點，就是盡可能地保存原生的狀態，包括我們的建筑規劃的時候。所以山水既成了景觀處理的難點，也成了景觀處理的亮點。而且在我們重慶表現的非常突出。我這兒有一些實景和規劃的照片可以看一下。

　　（幻燈片）這是一個小區，這個小區里面有一個原生的湖泊，周圍有一個別墅區和一個普通的住宅區，在這個里面我認為有兩個特點，一個是對湖泊觀景臺，對自然湖泊的利用。比如我們在城市坡地對水面的利用上，對自然景觀對我們小區景觀的利用上是這個特點。這是一條溪流，反映的重慶特有的地形、地貌與較開闊水面相互之間的在駁岸處的處理手法，請注意左邊較為自然的處理方式與右邊采用的梯步消除地形高差形成的效果。

　　從照片上可以看到對面這部分是比較硬，但是是因為道路的需要。

　　這個照片里面也是想親近水的做法，但是有一點缺陷是這塊還缺少一點東西。

　　這張照片里面是人工水和自然水的結合，這是個游泳池，但是這個游泳池還沒有完工，所以看起來的效果不是太好。但是游泳池和天然的水很接近。中間一條道路穿過，這個做法我覺得這個方向是值得借鑒的。

這是一個住宅小區里面的庭院，是采用中國式的造園手法與現代戶外家具的和諧搭配，使得我國的傳統園林充滿了現代氣息。這是個坡地的處理，利用道路的坡度消除地形的高差變化，請注意大量熱帶植物的出現。

這張比較典型，利用道路的坡度以及臺階式跌水消除地形的高差變化，有動有靜。

這個照片當中典型的是重慶的吊腳樓，是重慶的一個特點，中西方造園手法的交融，配以重慶本土植物的應用。這也是一個坡地的處理手法。這是一個人造的小溪。

這一張照片是一個峽谷，這個峽谷無法建房子以后，基本上保持了原生態，稍加修飾形成了一塊場地。遠端下去是一個湖，這是另外一個角度拍的照片，基本上保留了原生態。

這一張照片里面處理的比較典型，有自然的從跌水的處理，消了這個地方3米多的地形高差。這也是它的局部。這個圖片是我們公司開發的一個正在建設中的一個項目，這個項目對我剛剛談的幾點作為山城重慶這種園林住宅小區里面的園林景觀處理的非常典型，各種情況都具備了。我們這個小區位置在歌勒山下，有幾個特點，設計是（國濤公司）設計的，景觀是（貝兒高林）做的，現在正在實施過程中，這個項目占地15公頃，有幾大特點，從圖片上可以看出來但是不太清晰，一個是內外的借用，這個項目所處的位置就在歌勒山，個了山有十幾萬畝的森林，是重慶的一大綠肺，還可以看到嘉陵江，也就是借用嘉陵江和歌勒山這兩個景色，這是一個特點。另外是原生水泊的借用，這是另外一大特點，我們這個小區有兩條河從中間穿過。把小區分成了三塊，這是一條原生的河，經過改造之后，對這個景觀的進行借用。這個地塊的地形特點一個是有兩條小溪交匯之后從這兒往下走，流到嘉陵江里面去。第二個是地形高差非常大，中國的場地標高只有21米幾，常地標高只有198米，他的高差最大的接近20米，我們從風水的角度上講把它叫做一個“聚寶盆”，中間矮四面高。我認為它集中了山城重慶園林景觀的幾大特色，一個是內外景的借用。第二是原生的水，穿過小區的兩條河流的利用和人造水區的利用，另外一個是高差的處理，在這條街上，這條線是我們景觀的中軸線，這條中軸線借用了原有的景色。它需要這么一個聚集人氣的，我們把它叫做巴街，是以硬景為主的，在這個地方消化掉了。這個地方的高差也是非常大的，在這個地方消化掉，這個地方的高差也是非常大，有十幾米，在這個地方消化掉，然后還有一條線在這里消化掉這個高差。這個高差的消化手法不一樣，這個一般是通過植物的隔離來消化的。這個地方的消化完全是通過水景，這里有三層水來消化掉這個部分的高差。這在山城重慶的坡度處理上是比較典型的。

另外一個特點就是我們的中心景觀和組團景觀的結合，我們把中心景觀區定為這條線，但是每個組團，在五個組團里面每個組團都有自己主題的景觀。這個區域我們在去年12月份一期開盤的時候800多套房子，一個月時間不到就全部銷售完，現在進行的是二、三期，一期的景觀正在施工中，所以沒有圖片看到效果。

另外我要談一點，我認為在我們重慶，作為山水園林城市的住宅小區景觀建設的一些誤區。使我們看到一些也算是經驗。

一個是小區景觀建設城市化的傾向，也就是說我們看到有些小區采用大量的硬景，采用大量的廣場，其實這種是城市功能里面需要的，不是小區景觀里面需要的，在這種炎熱的夏季，我們做一個廣場的話，沒人會去。

第二個是坡度的平面化問題，很多開發商拿到一塊地都搞“移山填海，移山填溝、移山填河”，推出了平原，這個也是不可取的。

第三個是植物的異地化，這個傾向比較重，就是看到沿海的海藻覺得很好，都往內地搬，都往自己的園區里面搬，我覺得這個也是不合時宜的，可以適當的采用一些外地的植物，符合主題的采用是需要的，但是不能濫用。

第四個是與本土文化的沖突，每個城市都有它地域文化的特點。最近我們請設計師，經常都請境外的設計師。他們對我們城市文化的特點把握可能不是很準確。因為我們在重慶已經遇到幾個項目屬于這種情況。建筑上有，景觀上也有，比如我們景觀上遇到一個外國設計公司，他在給我們一個小區做景觀設計的時候，他采用大量的松柏，因為松柏在我們那個地方是屬于墓地使用的，就是因為他們不太了解我們的文化。

另外有一個開發商的產品做的也不錯，但是他們開發出來的產品，怎么看怎么像個墓地，賣了三年都沒有賣完，這都是文化方面要考慮的，與本土文化的沖突問題。第五方面我覺得是一個經濟性和適用性問題。前幾天我看到一個活生生的例子，我們有個小區，在大渡口，這個小區售價，現在重慶的大部分房價都在3000多一點，他那個房子的售價大概是2500元左右，但是他的景觀請外國公司做了一個英國皇家園林式的，大家知道英國皇家園林是需要大量的花崗巖、海藻也用了幾十棵，等等這些東西都是很大，他的中心景觀都要500元/平方米。然后開發商一看，我這個價格的小區用這種景觀怎么得了。然后就在組團里面去撿，然后組團里面的都是一些小樹苗。所以經濟性和適用性也是我們應該引起重視的問題。

我就講到這兒，謝謝大家！

【陳方】：剛才劉飛先生給我們帶來的是一個有關垂直景觀、坡地和自然垂直方向的利用，給了一個很好的實踐范例，尤其重慶這個城市是這方面非常有特色的城市，下面請各位嘉賓據自己剛才所聽的提問。

提問：劉總您好，您剛才在演講的時候頻繁提到坡地建筑，我想問兩個問題，第一個就是坡地建筑在做規劃的時候最應該注意的是什么問題？第二因為我是四川人，比較了解重慶，我知道重慶的江景房和非江景房的價差不是很大，這是什么原因造成的？是因為重慶的江景資源本身就很豐富，還是因為江景房本身的價值就沒有做夠？

【劉飛】：我先回答后面一個問題，作為重慶的江景房有它的特點，重慶的將經資源比較豐富，重慶有兩江穿過了主城區，如果從主城區的將經的利用線上講有50多公里可以利用，也就是說它的將經資源非常豐富。有江景肯定是好的，但是我們的江景現在的利用是不夠充分，所以說江景對于造成房價價格的拉動不是很明顯，因為我們的江景現在通過了幾條濱江路整治之后，人實際上能看到，但是我們不能互動，離江中間不管是南濱路也好，還是北濱路也好，都無法跟水親近，我覺得這是一個比較大的問題。這個當然不是我們開發商能夠解決的問題，這是城市規劃才能夠解決的問題，我們在做城市規劃，做濱江路的改造，做沿河的改造不是做橋和墻。而是采用自原生自然的方式來改造長江和嘉陵江，如果采用得好，我想這個就不是價格拉動不大的問題，應該很大，我覺得有兩個原因，一個是將經資源很豐富，第二個是我們看得見，摸不著，不能互動。我們園林景觀小區，像那種溪流、支流里面，我們都能夠做到互動。所以說現在江景除了帶來了視線的開拓，這個是其他景色無法比擬的，他不是互動，這是一個比較大的問題，而一些溪流、一些支流，特別是穿過住宅小區的一些支流是可以互動。所以說它對人的吸引力可能比僅僅只能看的江景更大。

提問：劉先生您好，我想問一下您在這個項目的過程當中，從開始與設計單位打交道，到最后在施工過程中遇到的最大的問題是什么？

【劉飛】：景觀建設方面的最大問題嗎？

提問：對。

【劉飛】：效果的把握。這個效果的把握從設計到施工全過程中都存在，因為景觀是什么？開發商要景觀是什么東西？就是要的效果，不管你用什么材料，用什么手法，我最后要的是效果。而對效果的把握上來說，從設計師，景觀建設和房屋建筑建設有比較大的區別，就是說畫在圖上的東西，落到實地上不一定是這么回事。不像圖紙那樣卡的很準，而很多東西需要現實中來實現，在社會和生活當中來控制效果問題，這兩者各占50％，在園林景觀建設中如何把握最好的效果也是一個難點。您不管請的是哪家設計公司和哪家施工單位都可能把握不住。我們知道顏色的搭配里面因為景觀建設里面很多，它不像建筑，我這個立面上，這個造型我們立面上的造型可以先作出來。劃分怎么樣劃分，但是景觀的效果差距非常大。

提問：最后的效果是由誰來把握的？

【劉飛】：以我們的經驗，最終還是要由開發商自己來把握，不要太相信別人。

提問：雙方應該是個互動的關系，不斷的調整方案的過程。

【劉飛】：這是一個反復的過程，但是開發商以我在這個行業當中十來年的經驗。景觀建設應該說在重慶從98年開始就比較重視了，前幾年還基本上說不上有什么景觀，98年以后景觀就逐漸被大家所重視。這五六年的經驗來看，盡量相信自己。

提問：謝謝劉總。

【陳方】：時間的原因我們就不再提問了，最后一個問題說的是效果，我也有切身的體會。我覺得如果說景觀而言，從某種角度而言也就是室外的裝修。深圳的很多朋友都對裝修而感到頭疼。特別是選材等方面，要注意。第四位嘉賓是來自南昌正榮新加坡置業有限公司總經理吳衛平先生。

吳衛平

【吳衛平】：大家下午好，我來自江西南昌的一個開發商，我們的項目名稱叫“大湖之都”，這個項目應該說是比較有特色的一個項目，整個項目也比較大，占地是1600畝，整個建面是100萬平方米，從這個數字可以看到我們的容積率是比較低的，但是我們不是TOWNHOUSE的或者是別墅的項目。這個項目的最大特色我們是圍繞著一個大湖，占地28萬平方的一個湖面，照這么一個開發的概念來建設的。

在這里非常感謝組委會邀請我參加這次會議，我今天演講的題目是“生態住宅與人居環境”，談談針對我們大湖之都的項目規劃來談發展的趨勢。

隨著我國城市化進程的不斷加快，人們在追求城市建設的同時，往往忽略了區域人居的環境建設改善，特別是從去年的SARS以后，引發了人類關于居住健康的一個深層次的思考。我們的這個房地產住宅的開發，如何真正的與人居環境真正結合在一起，融合在一起。這就需要我們住宅開發的有一個升華，從注重生態的環境，到環境量化階段的升華，如今新升華運動的開展如火如荼，生態環保綠色健康這些概念基本上在住宅里面是深得人心，人居環境的建設成為大家非常關注的的一個問題。人居環境應該說是一個比較大的學科，一個系統科學。作為房地產商來講，我們覺得應該有這種義務，同時也為了我們自己的產品更好的推向市場，得到社會的認可，我們有這種義務為人們創造一個完美的、舒適的、健康的生活環境和居住的空間。

對于生態住宅應該說有一書叫做《綠色建筑技術規范編程》這本書里有一個定義，消耗地球最少的資源、產生最少的廢棄物，這么一個居住的小區或者是一個住宅。所以我們認為生態住宅應該注重人與自然的和諧共處，強調資源的有效利用，關注環境保護材料的回收，伴隨的是節能、節水、節電和治理污染的可持續發展原則。

當前國內有很多住宅小區的現狀大部分還停留在綠化量化的粗淺的過程當中。并沒有太多的涉及到生態、綠色、健康深層次內涵的生態住宅。其實作為一種舒適健康的居住，環境是離不開以下幾個因素，第一是陽光充足，空氣清新；另外對于一些有危害人體的有害放射源，包括一些波等等的規避，進行有效的控制。第二是安靜的、寧靜的生活環境，沒有噪音、沒有污染的。我們的水資源要非常的潔凈，因為人是離不開水的。第三個方面應該是一個豐富的綠地和寬闊的室外交流空間按。還有一個就是時間比較長的景觀特征。

從這個項目本身拿地，到項目的規劃設計過程當中，這些因素都要充分的考慮，這樣才能營造出高品質的人居環境。作為南昌，大家知道可能以前感覺應該說也是一個比較落后的，一塊紅色的土地。應該說從2000年開始整個變化是翻天覆地，如果各位有機會可以去看一看。應該說作為南昌這種城市，它的自然條件是非常的得天獨厚的。可能很多南方城市的水資源我們也是非常的豐富，有一山、一江、兩河、八湖，這些都是已經經過了改造的，這里面有一些中國傳統的風格的，也有一些借鑒了國外風格的水資源的改造。

政府2000年提出生態花園城市建設的口號，通過將近五年的時間，也有了非常矚目的成績，建設了一大批的綠地、公共公園，對房地產大環境的改變。我們現在很多開發商比較注重自己住宅區域的環境改善，但是真正意義上講，應該說有了大環境才有小環境，這些環境的改善應該對于房地產業的快速發展起到積極推動的作用。一大批品質優異的，環境優雅的樓盤拔地而起。而我們的“大湖之都”就是其中的代表作之一。

如何讓社區具有獨特的品質和健康的特色，就需要在人居環境建設的大前提下，對社區的定位和設計細化進行再創造。只有這樣的話才能作出真正符合市場和消費者所需要的一些創新的產品。“大湖之都”的規劃是旨在營造一個，我剛剛也已經有介紹，我們這里從地段來講是屬于城市的邊緣，離最中心的地方，離最中心的廣場是12公里，但是交通非常的方便，一條南北方向的直線，但是我們為了我們這個小區一個最大的特色，一個自己獨有的資源，這種水資源，有28萬平方米的水資源，提出了“圍湖造鎮”規劃設計的概念，造的是南昌市小的衛星城市的概念，使其成為南昌市區周圍標志性、文明性的建筑群體。

在規劃設計上我們注重整體氣勢的營造，力求高品質的社區服務傳統的高尚的都市理念，形成了南昌市獨一無二的城中城。我們在設計之初，也是和香港建筑工程師的一種合作，在整個建筑規劃和設計的階段當中的一種通力合作，我們目前的這種產品對南昌市是一個吸引，也是比較超前的。而且是具有明顯的差異化特征的，建筑是通過若干的圍合，形成了一個圍合系統。進入到圍合里面宅間的圍合系統，強調“人車分流”、“以人為本”，具有豐富生活內涵的整體空間，形成了一個城市的天際線。

我們也是充分了考慮小區與自然環境的協調，使得沿湖生態住宅成為發展的需求，力求打造成環境優美的湖畔環境，著力體現實用性與優雅性房相結合的。

我們規劃當中有一條1500米的生態走廊，本身這個湖也是一個南北向的，南北向比較寬，東西向比較窄。圍繞這個湖，從西岸我們項目的入口，最中心的廣場，占地30畝的廣場，我們中心的一個會所到我們沿著整個湖岸線，通過我們在湖畔的休閑會所，形成了這么一個1500米的，應該說也是一個原生態來解釋的，通過本身自然坡地的落差。這里面通過綠化，從整個的立面上是一片樹林，平面上應該是一片草地和其他綠景的結合。居民能夠在夕陽之下盡享湖光水色。充分利用和循環大自然的能源。因為這個湖中間有一個湖心島，我們在湖心島設計有四座直徑三十米的風車，一個是作為一種景觀，同時也轉換成一種風能，這種生態的能源，最終也是以摩西湖20萬平米的湖面為中心，串聯起這么一個獨具特色的小區。

生態廊里面除了風車以外，還有太陽能的照明系統，這個只能滿足公共的照明，我們這里受一些自然條件的影響，不可能像荷蘭這種國家能夠通過自己的風向的利用，只能是滿足于公共設施，包括公共照明的能源消耗。

這里面也通過對小區的文化的灌輸著力培養我們這里的住戶對環保、生態的意識，珍惜環境，愛護自然，帶動整個居住小區的生態概念，通過島居、水邊別墅，湖邊的高層，使居民能夠親近自然、親近水體。特別是我們在整個湖面，應該說是東西兩個層面，沿湖的岸線比較長，在湖的東岸線我們規劃了十個島居，半島居，這里主要是一些低密度，低層的建筑為主。是讓居住的住戶享受到最好的景觀，在湖的東岸線規劃了一些高層的，從11＋1到18＋1，這里基本上形成了五大塊，應該說是五大大半島，整個湖岸線的長度做了五個半島，這里也規劃了一些小高層的建筑按。大多數的多層建筑還是在兩側，因為我們這個湖的南北向比較長，東西向比較窄。

在景觀設計上面我們配合的澳洲的（東尼）的一個景觀設計公司，他也是提出了四個原則，第一個是可持續的景觀環境，第二個是功能化的景觀環境，第三個是指引清晰的景觀環境，第四個是連續性的景觀環境。這里稍微解釋一下，可持續的景觀環境是敏感的和持續的態度去創造一種反映價值和系統的景觀，反映當地獨特的自然環境，結合自己當地的特色。因為每個地方的氣侯、條件都不一樣。說老實話我也去過很多地方，包括國內國外的一些大中城市，應該說從整個小區的環境來講，還是我們深圳的這些樓盤環境營造的比較好。因為它有一個很好的條件，就是氣侯的條件在這里。剛才重慶的劉總有提到，很多的海藻類的，確實一些熱帶植物在我們的中部地區或者是西部地區，或者是北方地區生存有很大的問題。比如海藻基本上我們和一些合作單位談的話，基本上是按照1：1的方式來保證他的成活率，也就是我們買一棵海藻得花南方城市的兩倍錢。還不算運費，因為他的成活率非常的低。這里就是有氣侯所造成對植物的影響，各個地方應該結合自己地方上的氣侯，一些人文方面的原因，包括自己比較獨特的植物，象江西的樟樹就是一個非常獨特的植物，葉比較茂盛、比較大，在夏天起到了遮蔭的效果，冬天有一點樟香的氣息。

指引清晰的景觀環境為這個社區建立可讀性的景觀標志性系統，把各自的特色表現出來。為居民和來訪者提供一些相關的信息，同時也為交通系統提供舒適和邏輯性的指引系統。

連續性的景觀設計是通過建立連續流動的景觀環境，使得休閑活動、社區的設施、生態的環境，在區域功能上面，通過物理的或者是視覺的一些連接，為所有的使用者提供一些安全方面的通道。通過人行道，小路徑，包括景觀道等等通過這些線把各個區域串起來。但是中心湖區既是這個社區的中心，同時也是社區活動的焦點。我們一個方面是通過對平面水的改造，另外在水的立體方面做一個處理，比如能夠通過中間的橋梁和噴泉把水的立面的效果造出來，另外還有通過燈光的運用。在水的處理方面也通過生態的立體的方式，在底部注入一些水藻，養一些觀賞類的魚。水源是從南邊進來，北邊出去。

另外我們這個項目有一個比較大的特色，就是正好在南北的軸線上面，有三個湖，在北面兩公里處有一個占地1000多畝的一個湖，是由政府投資兩個億做出來的，因為是一個公共性的，我們這個湖落在這個軸線的中端，我們這個湖占地28萬平方，基本上是我們的居民可以享受的一個私家湖。在我們這個湖的背面，大概700米有一個梅湖，梅湖里面有典故，就是明末清初的一個非常有名的畫家——“八大山人”，比較有名。這三個湖能夠串起來，這里面盡可能從整體的大環境來考慮，一個方面我們作為開發商也出資，通過和政府的溝通做一條景觀名渠，把這三個湖串起來使大環境得到改善。另外就是使我們這個湖可以得到活化，雖然可以通過化學的方式來解決，但是畢竟不是根本的辦法。水體和相關的活動是該社區的主體。

我們項目目前還是在一個建設過程中，我們計劃在今年的11月份開盤，整個是分五期做，第一期20萬平方米，目前正在抓緊時間建設，但是從目前社會的反響來講，包括老百姓對我們項目的認可程度還是非常高的。可以不斷的提供一些活動的場所，更多的是可以提供一些美好的景色，同時也不忽略給公眾一個聚合休閑的場所，畢竟人在小區里面是需要進行交流的。我們以前住那種單元房，住了幾年下來可能連對面的鄰居姓什么都不知道。我們這種小區，組織一些文化活動，通過自己的場所，給住戶提供一個交流的空間。

湖岸線整個是1.5公里，我們叫“九九十八彎”，通過湖岸線的變化，對湖進行了一些處理，對整個項目添光添彩。這里借鑒我們最早在廣東樓盤所進行的木棧道的方式，能夠與水親近交流的方式。在水中做一些小的島嶼和沙灘，，采用一些生態的濕地等等，在南北兩處布置了一些公共活動區域和設施。充分的體驗了景觀設計的原則。

注重生態環境環保是當今住宅開發的主題，也是未來住宅發展的永恒趨勢和概念。“大湖之都”通過借助的一個布局和環境的設計著力改善住戶的生活環境和質量。通過規范地利用一些自然的資源，利用一些有效的能源，生態環境的能源，進行循環利用，減低能源消耗和污染。在環境使用上面進行水體污染的處理。因為水本身有一個大的范圍，所以也有一個自凈循環的功能。減少成本的消化。

人居環境的建設作為人類生活發展的保障已經受到越來越高的重視。2003年11月份由中國房地產暨住宅研究會的人居環境委員會舉辦的“首屆住宅人居環境高峰論壇”，會上有專家提出來，中國的人居環境以新城市發展推進工程的技術，從一個專業的角度、專業的技術綱要來進行。其中提出來住宅的人居環境的規劃建設，人居環境的生活品質、資源、能源和綠色環境的保護，健康住宅小區的生活方式、技術創新和技術進步、城市文化的傳統、居住的文化、城市的功能等七大方面的具體的實施方案。

建設良好的、可持續發展的人居環境，應該說是我國政府歷來非常重視的一個工作按。今天共同倡導可持續發展怡人的居住環境，共同引導人類居住環境的良性發展，也是我們開發商義不容辭的責任，非常感謝，謝謝大家！

【陳方】：下面請大家提問，這是一個有關有水住宅的案例，對這個方面有問題的同仁們可以提出來。

提問：吳總您好，您剛才提出您這邊流水住宅這一塊應該有不同的物業類型，包括您剛才說的高層和中低住宅的很多物業類型的組合。我想問一下，您在不同物業類型的景觀對于這個價格你們是怎么樣制定的和有什么依據和方法？因為不同的景觀有不同的感覺。

【吳衛平】：如果從小區本身來講，它的這種景觀是三個層面的，一個是公共的大景觀，結合我們項目來講就是我們公共的水體改造。另外每個小區里面的一個公共的景觀走廊，完了以后就是每個圍合里面的宅間綠地。我們當時和景觀公司談的時候，實際上我們當時也找了很多家，像（貝爾高林）等等，找了很多家。我們也看了自己所處的一個區位，我們自己所處城市的特征和城市的消費能力。所以基本上我們下的是一個平均數字，末150—200左右。在這個前提下一般的情況下，像一般公共的廣場，中間的水體包括小區級的這種景觀肯定占的比例比較大一點，但是在一些圍合里面的宅間之間畢竟還是以軟景為主，盡可能消化一些硬景，多一些軟景。因為我們這個在夏天也是非常炎熱的，冬天冷夏天熱。如果太多的硬景，人不愿意來這個地方，軟景對人的需要比較多，整個我沒有區別這個是多少，那個是多少。總體最后是由設計師來把握。

提問：請問一下吳總，1600畝，然后又有20多萬平方米的水面，然后有1500米長的湖岸線，你是一百萬平方米，你這么大一個項目的管理，包括治安、居民的管理，今后你們在考慮的時候，就是你們自己有沒有能力管理，以及需不需要政府來介入？

【吳衛平】：這個問題當時我們在做項目的時候也一直有考慮，作為我們也是一個集團化的公司，集團也是一個國家一級房地產開發的企業，我們這個公司是一個二級企業，這個問題我們作為綜合性的開發企業，我們也有我們自己的物業管理公司，但是考慮到這個項目比較大，管理難度比較高，也是我們物業公司以前沒有管理過這種大型的項目。所以基于這種考慮，我們在項目立項之初，幾個方面，一個是策劃公司，規劃設計和建筑這一塊，另外包括物業管理公司也是深圳的一家國家一級管理公司進行管理的。而且這個物業我們那兒有很多，包括國內外的知名品牌都有，但是他們是采用顧問的方式，我們是采取全包的方式。這里對本身的建筑的，土建部分的，景觀部分的，以及我們綜合配套部分的。應該說在這個建設過程中我們賦予它非常大的權利，可以說除了政府的，除了社會監督機關，我們甲方自己對工程的控制，乙方控制的質量體系以外，我們這個物業管理公司也起到了對這個工程的監督功能，我們的施工單位和我們的景觀也好，配套也好，和我們交付的同時，也是我們同物業管理公司交付的同時，責任給他了，同時我們的權利也給他了，沒有物業公司的簽字，我們這里是不會付錢的，這一塊一個是借鑒這么一個資源，我覺得現在像房地產開發作為我們自己體會比較深的，越來越作為一種投資商的概念，現在市場已經非常細化了，而且有很多的專業公司，我們在開發的鏈上我們也借鑒了這些資源。我覺得一個項目的成功與否，在現今的開發階段，你資源的好壞與否，對你這個項目開發的好壞與否起到了關鍵作用。

【陳方】：再次感謝吳先生為我們做了熱切的演講，同時我們也期盼著“大湖之都”這個項目最后以最好的狀態展現在我們面前，有機會我們到現場看一看。謝謝！

剛才組委會通知我，第五位嘉賓，來自蘇州蘇房集團有限公司的總經理姚五星先生因為航班的原因很遺憾不能親臨演講了，下面有請第六位嘉賓，鄭州布瑞克房地產開發有限公司副總經理黃彬。他的成功是“帝湖成功之癢。

黃彬

【黃彬】：非常感謝組委會給我這樣一個交流機會，在演講之前我先講一個昨天晚上我的經歷，昨天晚上大約九點半的時間，我所住的賓館有一個小姐給我打電話，他說黃先生你需不需要特殊服務，我說行啊，反正我是一個人來的，她說這樣吧，你明天要演講，晚上早點休息，我明天下午六點再來找你，所以我想大家不用擔心，我不會超時。

昨天在吃飯的時候重慶的劉飛總經理問我是哪兒的？我說我是鄭州的，他問我演講的題目是什么，我說我演講的題目是景觀，他說你們的景觀和我們的不能同日而語了。因為中部地區的景觀比較難做。

（幻燈片）這是我們帝湖花園的實景圖片，不知道大家有何敢想，在中西部地區只要你用心到位一定有可以讓人心動的景觀。

我糾正一下我演講的題目是“渡假社區的經營模式”。我先對帝湖花園做一個簡要的介紹。在鄭州2003年以前，我們房地產開發市場最大的項目沒有超過800畝的，另一方面政府主導型的城市化運動有了實質性的進展，在這個背景下帝湖花園誕生，帝湖花園總規劃用地2平方公里，總規劃建筑面積147萬平方米，總投資額30億元，規劃住戶1.2萬戶，建成后總人數是4.82萬人。末

2003年6月帝湖花園一期開盤，當時是一鳴驚人，因為它的盤太大了。另外他有一個獨特的資源就是320畝的湖，我們的口號是“回家是渡假的開始”。目前帝湖的開發階段第一階段是沿湖低密度31.5萬平方米的開發。二是受受沿湖小高層，第三是超越南三環，自去年至今，短短一年半時間，帝湖一期十萬平方米住宅已全部銷售完畢，并交付入住，第二三組團160萬平方米帝湖米蘭城帝湖別墅已實現銷售70％，在9月27日我們36萬平方米的帝湖王府高層住宅項目已經完工。

大家覺得這個有點兒夸張，實際上不是這樣，在河南的18個中等城市，比如在三門峽，商丘等等這樣的中等城市每年住宅開發和銷售的總量，也就是十萬平方米左右，所以我們在短短的兩年時間，我們的開工面積近70萬平方米，相當于河南省六個中等城市住宅開發總量之和。這個規劃設計不是今天演講的主題所以我就不講了。

今天因為是景觀的對話交流，所以我演講的主題是“渡假社區的景觀經營模式”。

目前我們在社區景觀營造方面有幾個誤區，一、有景觀無藝術，景觀元素生硬推其，缺少必要的設計含量；二、有景觀無功能，忽視景觀營造的主旨和人居住的綜合需求，可享性低；三、有景觀無建筑，景觀與建筑不相融或不匹配；第四、不均衡成本和因地制宜，為追求“異域風情”大造景觀特色。

帝湖花園在景觀營造的基本原則是一、以居住的舒適度與滿意度為第一原則，堅固自然生態環境、休閑渡假環境、運動健康環境，家庭交流環境、學習成長環境五大核心內容，二，拋棄社區景觀的過度設計和雕琢，強調閑適與自然的融合，湖邊垂釣與采著落葉回家的社區氛圍。三，以湖為核心景觀資源基礎上的均好性和延續性，平衡景觀成本。如果我們在這個湖做一個非常大的圖，可能會對整個房價和成本有一個非常難以追衡的地方，所以我們在湖的開發商采取了任其自然，塑造一個可想、可參與的空間，較好地把握了景觀的成本。

這個湖剛才講了，在我們取得了這個地塊以后，這個項目基本上處于鄭州的郊區，這個湖的量比較大，所以顯得比較“荒”，比較“野”，和社區比較親和力不夠。所以我們在景觀方面第一個要解決的問題是要把“荒”和“野”的感覺去掉，第二要解決核心景觀資源比重巨大與社區景觀營建均好性之間的矛盾。第三要貫穿休閑渡假的社區主題，怎樣在景觀中體現。這是在營建景觀需要解決的三個問題。

（幻燈片）這是景觀設計的效果圖。我講一點讓大家覺得震驚的消息，我們這些景觀都是我們自己做的，剛才很多演講嘉賓講營造社區景觀的時候，都是請的國際國內知名的景觀機構，這些景觀基本上都是在我們自己的控制下施工的。

我們剛才講了這三個存在問題的基礎上我們解決的方案，是以帝湖為核心景觀軸點的多景觀軸線設計，較好的地實現了主題突出與整體均好性的統一。我們采取的景觀元素是濱湖景觀，親水平臺，聆湖步道、垂釣臺和一些生態長廊、庭院等等。

（幻燈片）大家可以看到這個圖，這是我們中心的帝湖，有325，也就是相當于20萬平方米，它在社區的中央，這是他構成中心景觀集中的地方，怎么樣讓每個社區的角落體現這種社區的軸線呢，這是一個生態長廊，在每個景觀的軸線上我們布置了一些景觀的節點，一些主題廣場，小的商業街等等，整個社區通過湖和景觀節點連為一個非常融洽、自然、協調的園林景觀社區。

（幻燈片）我展示一下我們帝湖在2003年推出以后我們所做的營銷商的策劃，應該說還是不錯的，這完全是我們本土化的公司做的，也可以說是依靠我們公司自己的資源來做的廣告推廣。

再跟大家交流一下，因為每一個公司，每一個項目都有他自己獨特的歷史和運營模式。我們剛才講了帝湖的開發規模和開發速度，可以說在全國比較少見。但在我們公司運營這個項目只有六到七個人，我們公司的骨干整個只有六到七個人。這么大的開發量和策劃量，我們公司的策劃部包括部門經理只有兩個人，可以想象我們工作的強度是多大，可見我們的執行力是非常強的，是具有戰斗力的并且高效的公司。五

因為我們帝湖這個項目非常大，說一我們在講它規模大，銷售火爆的同時也做了一些精神層面的補充和推廣。

因為今天我準備的這個演講稿可以講兩個小時，因為大家都比較疲憊，在下面多比較難受。所以我們就以最的時間，把今天要交流的話題說完。下面大家如果有問題的話可以和我交流。

【陳方】：看樣子大家首先非常感謝黃先生對于時間嚴格的控制，因為他知道最后一個演講者這一點非常重要的。不管怎么說我作為一個設計師來說，對于這么大規模的，這么大氣魄的開發量和開發規模，這么短小精悍的一個公司人員組成，包括他們竟然敢說環境設計是他們自己干的。使我們都感到非常的震驚，我想前面幾個項目，如果以長江為界的話，都是長江地域的，不管是南昌、重慶還是江西等等地方，都體現了中國南方人精益求精，精耕細作，小中見大的等等的南方人的特點，總算出現了一個北方的大氣魄的樓盤。

提問：黃總我有一個問題想請教一下，剛才您的幻燈片里面反復出現了一個圖片就是很大的水面然后是你們社區的照片，我想這么一個大的湖對你們的大盤是一個非常好的優勢，但是我有一個問題想問一下，對于水岸線的處理還有就是水面上的，不知道您對這個景觀有什么想法？因為我覺得您的天際線比較平。

【黃彬】：這個問題提的非常好也非常專業，你這個問題在我的規劃設計的章節里面涉及到了。但是因為這不是我們今天要探討的主題，所以沒有講到，就是沿湖的天際線的問題在整體的規劃設計上我們是有所考慮的。如果說這個社區建成以后，從外到內有一個非常豐富的、非常契合人尺度的天際線。這里我就沒有詳細展開講，不過您提到一個問題我想起了一個問題，就是對景觀的成本問題。我們這個社區有這么大一個湖，在營建這么大的湖，他的成本是怎么考慮的。我在深圳也待過一段時間，深圳社區的景觀成本一般是在150元/平方米以上，在鄭州社區的景觀成本設計和施工的景觀成本一般就是十幾塊錢每平方米，好一點也不到三十塊，因為我們這個社區比較大，我們整體的景觀成本是20元/平方米，屬于比較高的。但是我們整體的規劃規模比較大，所以我們的總體投量絕對比較大，所以我們景觀的整體控制和效果可以滿足我們蘇州的需求。

【陳方】：最后一個問題，也是本次論壇的最后一個問題。

【黃彬】：可能是我的演講雖然短，但是問題解釋的比較清楚，我看就到此結束吧。

【陳方】：再次謝謝黃先生的精彩演講！