聶梅生： 養老地產需要“零”土地成本和融資成本

　　聶梅生目前的工作重心主要在養老地產方面。而經過一段時間的摸索，聶梅生所推廣的養老地產已經初具雛形。

　　7月20日，全聯房地產商會創會會長聶梅生在“博鰲·21世紀房地產論壇第15屆年會”上接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，與此前開發商用地產的方式做養老地產不同的是，她目前推行的養老地產可以在兩三年內把前期投入收回，后期全都是經營性收入。

　　聶梅生稱，他們所推廣的養老地產可以做到土地成本和融資成本接近于零。“現在正是先驅和先進交接的時候，會有一批企業做起來。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來先烈探路的時候政府態度不明確，覺得很難做。今年政府出了不少政策支持，力度較大，但政策出來后企業還在發愣，沒人接招，這很奇怪，所以我們商會有這個責任把這個招給接下來。”

　　21世紀：養老地產這塊您研究了多久？

　　聶梅生：養老地產這件事情，其實很多開發商已經大概做了三五年了，這是非常困難的一件事情，從根本上我覺得還是思路有問題。我們把它稱為機構養老，這件事情商會提前做了5年，從2009年開始做標準，到現在進入示范階段。我們的機構養老已經起步，而且起步階段得到了國家的支持，得到國家政策性機構、開發商、投資機構以及大量上下游的綠色建筑類機構的支持，現在已經開始有了自己的示范工程和基金，已經開始往前推進了。

　　21世紀：您所推廣的養老地產模式提到一個“雙零”概念。具體包括資金啟動成本和土地建造兩方面，具體如何做到零成本的？

　　聶梅生：雙零只是一種形象的說法，是成本趨近于零。做養老產業不可能像招拍掛那樣，把土地財政融進去。在土地財政背景下，土地成本越來越高，然后房價越來越高，最后形成很多民怨。但養老產業屬于服務業消費領域，所以土地成本要盡量降低，否則就會重走商品房這條老路。

　　做養老產業，現在中央有一系列政策支持可以降低土地成本，比如政府劃撥，就可以讓成本幾乎等于零；還有一些屬于原來的存量土地，轉變為養老用地的話，這些土地價格也會很低。另外，還有一條政策是，可以租用農村集體建設用地。

　　融資成本趨近于零，這是指兩個方面。一方面是盡量利用政府的政策性貸款，這相當于政府支持保障房的做法。現在政府對養老產業有金融支持，貸款成本很低；另外一方面，不再采用房企開發商品房使用的首付按揭方式，這種方式在養老產業中是沒法做的。因為60歲以后不能做貸款，也沒法做抵押。

　　但也有兩種可行模式。一種是反向抵押，就是以房養老。反向抵押就是用現在的房子抵押然后貸款，這一塊在做試點，但推行得很慢；另外一種就是我們現在正在做的，沿用了美國養老地產采用的金融杠桿，它實際上是一種押金制，或者叫做會員費。就是老人先把定期存款放到養老公寓里，這個錢最后是會還給老人的，而中間利息部分就用養老機構的服務來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過十年、二十年才退回。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉讓，這樣就形成了一個新的工具。這個工具降低了整個財務成本。雙零是一個讓它越低越好的概念，并不是真正等于零。

　　21世紀：這與養老理財是不是有點像？

　　聶梅生：有一點像，就是利用這一類金融工具，把老年人現在的重資產部分得到盤活，比如房子和流動性金融資產，也就是屬于存款的這類資產被盤活，讓它能夠為養老做服務。

　　21世紀：剛才您提到以房養老這一形式，從現在試點來看，大家對這個效果反應不是很理想，您認為以房養老是否具備可行性？

　　聶梅生：原因很多，目前進展確實比較慢。第一，模式不是特別清晰，很多老年人看不懂，老人算不過賬就不愿意去做；第二，機構和老人雙方對房價的期待立場不同。站在保監會的立場，比如你的房子在北京值五百萬，未來北京房價是降還是升，他們的看法不一致。保監會出于自身考慮會保守評估，但老人會對未來有高期待。

　　21世紀：現在是否有服務主體愿意真正去做您所推廣的雙零成本養老服務？

　　聶梅生：我們現在這個推得非常快，很多機構哭著喊著想要進來做服務的，比哭著喊著投資的多得多。現在的投資主體要么是開發商，要么是保險機構或金融機構。開發商愿意投，因為他手里握著一堆地，再蓋商品房就不行了，所以我們要積極把他撬動。現在想做服務的太多了，需要解決的主要還是投資問題。

　　21世紀：盈利的模式如何呢？

　　聶梅生：盈利模式很清楚。我算了一個最簡單的賬，這么做下來利潤基本可以做到20%，跟現在商品房一樣，就看企業怎么做。實際上我們就在推這個模式，開發商大喊做不下來就是因為他原來做的是養老地產，養老地產都是要運行十年以上才可以賺錢，這樣的話這筆賬絕對算不過來。2014-2015年的養老市場，它的模式基本都變了，不再是原來的模式。但是我們的這個模式在兩三年就可以把前期投入收回，后面用的全都是經營性收入。

　　21世紀：您如何看待現在開發商所做的以地產的方式去做養老？

　　聶梅生：這是一個先驅先烈的過程。第一階段，先烈階段已經過去。確實死掉了一些開發商，因為養老領域已經十五年了，他們雖然沒有賺錢甚至死掉，但他們積累了很多經驗。比如，運營管理不要自己做，就是嵌入就行了，誰做得好找誰，誰管得好就找誰，又省錢又省勁，你自己找人去培訓，找正確的人做正確的事；第二階段是先驅階段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道這不賺錢。先驅階段也開始形成。現在大量推廣的時候就是真正能夠形成先進入的這一批人，我覺得現在是在先驅和先進交接的地方，會有一批開始做起來了。但我覺得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時間，因為政策支持。

　　原來先烈、先驅那一段政府不明確，覺得很難做，政府在今年一年出了很多項政策，是力度非常大的支持，這個政策出來后大家還在發愣，沒人接招，這很奇怪，所以我們商會有這個責任把這個招給接下來。

　　21世紀：你們的養老地產有結合當下最流行的“互聯網+”模式嗎？

　　聶梅生：我們在三年前開始策劃“互聯網+”在養老產業中的應用試點。現在做了一個清朋華友，是一個學院式養老。它的指導思想和頂層設計是這樣的：以服務作為項目的核心價值，以輕資產運營打造項目的軟實力，尋求一個全球性的學院式養老，同時引入“雙零”要素。

　　操作模式就是互聯網+的模式，用平臺操作。我們做學院式養老需要一個校友平臺，各個學校畢業的校友中留校的，年齡在65歲到85歲區間的老人在中國大量存在，他們需要養老平臺。我們利用互聯網組織了一個雙重的眾籌平臺，有很多渠道支持這個平臺。比如海外資金、綠色服務等等。目前第一個孵化器已經破殼。