聶梅生：實現大小環境人文氛圍的協調

　　聶梅生(全國工商聯住宅產業商會會長)演講的主題是：如何實現中央金融區大環境與附屬住區小環境居住人文氛圍的協調統一。

　　各位女士們各位先生早上好！我注意到這次會議的內容非常多，不可能全部都涉及到，而且就自己的研究領域來講只能說一部分。所以我只講一有關些節能省地型住宅。我想可以和今天的會議扣題的。關于節能省地的問題是胡錦濤總書記提出來的。我們有這方面的的研究和討論。建設部也舉行各種范圍內的研討，我需要澄清一些觀念。關于節約型的問題節約型社會首先什么叫節約？看法是不一樣的，實際上已經發生很大的變化，原來講節約型社會是講狹義的節約主要是講減少消耗。這是我們國家沿用多年的關于節約的觀念。

　　我們看一下原來以往關于節約的觀念是怎么樣？通過各種手段把原來的資源受到損害減少。只是希望我們通過各種手段減少這種損害。縱坐標就是交通等等。這在今天講的城市范圍內是非常非常重要的。但是，在上個世紀后20年的經驗，也就是從1980年開始證明這種方式并不是很有效的。因為發展戰略是從90年代初期產生的，采取控制的方法受到置疑這種方法對不對。這樣的情況下，美國克林頓總統的科技顧問曾經說了一句名言。如果用中文來說就是“壞事減少并不等于好事增多”。這是理念上的重大變化。從狹義的節約發展成廣義的節約。我們說節能省地應該從廣義的角度考慮。我們從節約到有效到可持續發展。原來講建筑節能，現在是講能源效益的節能，然后到可持續發展。這是一個發展，是從狹義的節約發展到廣義節約的跳躍。本屆中國政府提出科學發展觀和循環經濟就是在這樣的情況下考慮問題。我們如果改變一個方式怎樣才能對，我們采取增值型創造型的發展模式，中國就是要通過循環經濟來創造財富和增值。現在就是倒過來了，不是減少是增加。這就包括財政的穩定，土地價值的提升，而不是省地省地省地，而是提升。環境投資是需要回報的，剛才第一位先生講關于奧運是需要回報的而不是僅僅需要投入。前面我把定義和內涵簡單的介紹一下。

　　下面說一下節能節地住宅的問題。我們原來的說這個項目城市的發展和規劃，到底是不是滿足循環經濟的社會，它有一個評估模型。我們以前很多評估認定的的挺細，我認為是需要改進的，我們以前是采取一元的模式，而非二元乃至多元的協同模式。我們以前說節能就是節能，但實際上這個模式在2001年前后發生很大變化，原來我們用的是日本的模式，但是現在日本首先變化了。現在強調我們節能500節水300等等，這個時候并不是同時的評估，而是對指標對建筑的功能和舒適性、健康性的影響。我們是達到和諧的社會，什么叫和諧？和諧兩個字在某種程度上是妥協。所以你強調節能一定會有另一面負面的，負面的影響也要節能。另一方面我們強調以人為本，在這個時候又不去評價對環境的影響。所以這個評估的模型應該是兩元，當然第三元也是非常重要的，就是成本核算，如果沒有這個第三元什么事也做不了。所以關于這個評估模型是需要妥協的，有的時候為了保持這個資源在一定程度上是要改變人的生活習慣。所以現在國內國際的評估模型產生變化。這個綠色建筑評估模型，當時政府拿出300萬來進行評估，它是為北京奧運做的，綠色建筑就是希望消耗最少的能源和資源。給環境和生態帶來的影響最小，同時健康舒適的建筑環境，這本身就存在一定的矛盾。以大量的能源消耗和破壞環境的代價所獲得的舒適性的“豪宅”不符合綠色建筑要求。我如果強調以人為本，建立豪華建筑又不能以能源消耗破壞環境為代價，這兩個之間都是要互相的妥協，否則我們結果怎么樣，我們會在原始的茅草屋中，雖然不消耗能源和資源，卻也不是綠色建筑所提倡。

　　在評估體系當中節省能源、資源、保護環境的條例與室內舒適性服務水平以及建筑功能的條例性質不同，不能彼此相加或抵消。這樣的話就產生一個新的模型，就是日本的CASBEE體系。回來以后我看了一下，實際上把整個評價過程當中，或者我們考慮任何建筑城市規劃設計，分為兩類，一類指建筑環境質量和為使用者提供的服務水平。另外就是L就是指能源、資源和環境負荷的付出。我們要求的質量和我們由于這個質量帶來的環境負荷這是需要協調的。所以綠色建筑就是我們追求消耗最小的負荷而獲取最大的生活質量。

　　那么具體來說，我們就變成兩元而不是一元。縱坐標就是建筑質量服務，L就是能源資源和環境付出。假如在C區我們需要對環境需要有損耗但是有一個比較好的質量。A區是綠色我生活質量又好，對環境破壞最小，那么住在這個區就是最好的。所以現在講綠色建筑這個問題，不得不去考慮它基本的模型。下來簡單講一些住宅建筑的節能問題。這里我想提醒一下，建筑節能指標和綠色建筑的指標并不完全一致，甚至有矛盾之處。現在往往把這兩件事情混在一起。我們說綠色建筑強調自然采光，通風和加大迎光面以便有可能利用太陽能等。但是這樣就會增加窗墻比和體形系數，不利于節能。如果我們要想提出維護結構的保溫性能就會提高造價，這個造價就會混在房屋建設當中去。關于建筑節能南北方有區別。北方抓冬季供暖期節能，南方抓夏季空調期節能，過渡區應尊重地方的習俗，我們要強調人與自然的協調，比如太陽能等等。同時還有一些合理健康方式的引導。下面講節地的問題。建筑部的部長寫了一篇東西，關于城鎮的問題。節地的問題是比較重要，我個人認為節地問題主要是宏觀問題。主要是解決城鄉二元化體制。不是說我是不是減少樓間距。搞一些綠化等等。我認為這些是需要的而不是必須的。城市化是需要一定數量的耕地，應該提出一個城市化用地和農村用地的發展比例。比如我們提高糧食單位產量，實際上這個就是釋放這個用地過程。從今天開始，去年大家都知道由商會和一些機構出了一些報告，這個報告是按季度出，一個季度一個主題。這里一個是量的問題。我們房地產開發商如果影響國家糧食增加這是不允許的。第二要回答的問題就是價格的問題。但是非常遺憾，現在還不能如期的發布。因為數據很出乎大家意料之外。所以城市住宅的節地問題和住宅市場結構開發模式有關，我很早就思考這個問題，這個住宅節地問題是和房地產開發結構模式有關系。比如我們開發模式是全片小區開發，這個模式進行了十五年，這個弊端早已經出現了。不管你是普通住宅，還是經濟房，這樣大的小區它不是一個城鎮，如果繼續發展下去，我認為肯定會出現問題。我在1999年在深圳住交會就提出來這個問題。應該更多地去研究采用城市內既有住宅的置換，提升的辦法解決住房問題，不一定非要新建小區，更多的是通過二手房的租賃、置換等方式解決。最近北京提出來，解決住宅的開發問題當中，應當采取微循環，這個例子在發達國家是有例可循的。還有一個非常重要的，大家可能注意到，開始有一些個研究人員說這個事情。我們原來提出來十五規劃，這個已經進入十五規劃當中一個數據。就是在十五計劃的最后一年，我們住房持有率要達到900甚至達到1000，每人擁有一戶設備相對齊全的房子，我覺得這個事情值得商榷。我們看一下發達國家更強調商品房的持有率下降。比如美國在住房白皮書當中是強調租用者增加，持有者減少。德國這么發達的國家，住房的持有率在420這個是值得我們考慮的。你不斷增加增加增加，開發開發開發，新建新建新建。就會導致房價的問題，經濟泡沫的問題。我們說一下住房租金不影響新建房價的問題，新建部分的房價是受現有資金的影響。這一點我覺得順馳做得不錯的。而中國不受這個影響而是受開發商賣新房能夠賣出去賣不出去的影響。所以我覺得已經批準成片大規模的發展項目不應當建新城、建小區。使住宅建設和城市化接口，在城郊大量建住宅小區必定造成占地問題和交通問題，這一點需要考慮。其實我們國家平均年限是30年，我們土地都搞了70年，住宅平均使用年限是30年。比如奧運拆掉一些80年代，不是說沒有使用價值了，而是沒有經濟價值。這個應當很好的協調。尤其在開發城市金融區等等，一定考慮你這個建筑的經濟價值和使用價值一定要協調。否則最后還是要無情地拆掉。這就會造成很大的資源浪費。最后我講一些關于節水的問題。由于我國水資源分布不平衡，應該分為豐水區、多水區、過渡區、少水區和缺水區。我注意到順馳都是住宅名字與水有關。其實節水的問題我就不詳細說了。河和湖水的利用率，這之間是有矛盾的，也是一個二元的關系。節水率并非越高越好，提高節水率而是要求污水回用率，需要采用較高的處理技術，將會增加成本影響水價、應當選擇技術經濟的平衡點。我就拿天津的藍水假期為例，這個一直探討水的問題。

　　下面講一些企業進步的事情。來之前順馳也和我溝通過這個事情。我覺得2005年企業的優勝劣汰開始而且會加速更加激烈。以往是靠圈錢圈地現在是不太可能了。基本上是這么兩個趨勢。一個是企業以做大和做強，年開發量和銷售總額成了競爭指標。從去年開始比如民營企業當中以順馳集團為代表，萬科，世茂集團、合生創展集團等為代表，都以銷售總額在100億上下為目標。這個事情是好事情嗎？我認為是好事情。經過統計之后，現在房地產不是4萬多家，而是兩萬多家了，這是在經過去年宏觀調控之后呈現的。即便是這樣，我們中國最大的企業年開發量也不能覆蓋總開發量的500以下。就算你做得最大年開發量都是在500以下。而在香港前十名加在一起是占在年開發量500以上。另外一個趨勢，就是大型開發企業的形成會提高房地產企業的集中度，競爭房地產市場的占有率從不足10走向100，已經開始了。最后我想說一下，中國住宅建設在進入2005年將逐步從勞動密集型產業，提升過渡到資源節約型產業。