頂級豪宅的理念與趨勢

　　一、頂級豪宅的概念與分類
　　——別墅與公寓都可能成為豪宅

　　所謂豪宅應該是指比高檔住宅在質量、檔次、規模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統稱。住宅從大的類型來分，有獨立住宅(即通常所說別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要評判別墅類住宅的豪華程度，應該主要考慮其對室外環境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內建筑面積及裝修標準。這兩類住宅的評判標準完全不同，所以在對豪宅的評述應分為兩類：獨立型豪宅或稱別墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。

　　中國大陸別墅豪宅的代表莫過于上海紫園1#別墅。其身價過億，占地面積18畝，建筑面積1500m2，采用了從鋼結構到霧化玻璃等多種先進的技術與設備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確是在上海、北京這樣的大城市真正的頂級。而新一代公寓豪宅的代表，則要數無錫財富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結構體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務設施按星級酒店豪華標準裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設施的配置、資源的檔次、每戶的規模和市場售價等方面，均能夠達到豪宅的標準。

　　二、別墅不等于豪宅
　　　　——別墅產品分化

　　中國人的別墅概念其實跟國外有很大不同。國內通常把一戶一棟的獨立住宅稱為別墅，每棟售價一般幾百萬，通常賣給中國的富豪階層，而這樣的獨立住宅在國外叫做House，是賣給普通階層的。到過國外的人都可能有這樣的經驗，除了市中心有少量的高層或多層住宅以外，在城市邊緣或遠郊都有數平方公里范圍的這樣的House社區。在美國稱為Single family house，在英國稱為Detached house。這樣的House是買給普通或者是中高檔收入階層的，其標準不高，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國外作為第二居所，稱之為Villa或者Luxury house的頂級豪宅，或者莊園類的豪宅，才是真正賣給富豪階層的。

　　別墅一詞在國內房地產市場上指代不專，而且跟國外所指的House或Villa有很大不同。國內的別墅一詞所覆蓋的范圍極廣，它不但包括了每戶獨棟的獨立住宅，發展商也常把雙拼別墅(Semi-detached house)、疊拼別墅、聯排別墅和獨聯體別墅甚至有些復式住宅都統稱之為別墅產品。而除了獨立別墅(Detached house)和雙拼別墅(Semi-detached house)，其他這些產品可以稱作Townhouse，但與獨立別墅的概念絕然不同。別墅這個詞在中國已經被用做代指從頂級豪宅到普通的獨立住宅，和一些密度較高的非獨立住宅。

　　國內別墅產品近年來有非常明顯的分化趨勢。既有象上海紫園這樣每戶面積奢華，占地莊園化的頂級豪宅；也有向高密度發展的經濟型別墅。以北京為例，筆者近年來接觸了很多準備開發別墅產品的發展商，其別墅項目的密度不但沒有下降反而有所提高。我們近期設計的幾個別墅項目，容積率均在0.4~0.5之間，這已經是接近Townhouse社區的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小，居住密度偏高，缺乏私密性別墅產品，實際上標志了中國別墅朝向經濟型發展的趨勢。這一類經濟型別墅從資源占有情況來看，基本上不具備自然山水的環境條件，但多具備了大區位市場認可度高和交通便利等特點，也就是說可以作為第一居所。這樣的別墅已經不是傳統頂級住宅產品的概念，當然也不可能是豪宅。它是瞄準普通市民階層或者中高檔收入人群的經濟型別墅類住宅。更準確的說應該叫做普通獨立住宅，跟國外的Single family house產品更接近。

　　除此之外，還有大量其他的在名稱上冠以別墅，但又不是傳統獨戶獨立住宅的產品，我們叫做類別墅。類別墅產品目前主要有三種類型：第一種每戶雖然獨立，但是兩棟之間側墻間距非常近，只有3M左右。沒有兩側花園只有前后花園的所謂獨聯體別墅，如長沙的山水芙蓉•半山美墅中的獨聯體。第二種是層數降低面寬加大的改良型Townhouse別墅。以卡爾生活館為例，它已經不是第一代的三層Townhouse，前后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三個花園。也有十字型的平面，形成四個花園。層數也從三層降到了二層。這一類的Townhouse住宅，實際上是大幅度向獨立別墅的品質靠攏。第三種是另一類的Townhouse住宅，準確一點說是復式住宅即所謂疊加別墅、疊拼別墅或者是空中別墅。這一類產品在住宅類型上更靠近普通的復式住宅，但因為享有南側或者北側的部分花園，或者有以露臺、陽臺形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。

　　綜合以上分析，中國的別墅產品實際上已經分化成為豪宅別墅、普通別墅、經濟別墅和類別墅等多種產品。如果把消費群體的結構比做金字塔，買得起豪宅別墅的只是塔尖上極少數超級富豪，而買得起經濟別墅的卻大有人在。所以發展商都傾向于回避風險，轉向大規模開發經濟別墅。市場上豪宅項目少而又少。真正意義上的豪宅別墅幾乎沒有。筆者有些客戶朋友，想在京郊買別墅。他們不吝錢財，只要找在環境和質量上達到豪宅標準的別墅，竟然有錢沒處買房。也有買了占地5畝大別墅的，占地與環境尚可，建筑戶型等方面的設計同普通別墅并無區別。結果是花了豪宅的錢僅為買院子。對豪宅的需求雖然人數少，但代表了一個階層。作為住宅產品的最高檔類型，中國需要有自己的豪宅。特別是那種為客戶特殊要求量身定做的，藝術類別墅豪宅。市場在呼喚真正的豪宅別墅。

　　三、沒有山水何以稱別墅
　　　　——山水與環境資源

　　當我們評判一座別墅或別墅類豪宅的環境和質量時，應該從三個方面進行分析。首先是項目大周邊環境，其次是社區內部環境，第三是別墅自身院落和內部空間的室內環境。

　　評價一個別墅項目周邊的整體環境，主要看四個方面。第一是其區位是否在環境優良的、有升值潛力的、或市場認知度比較高的區位。有人說對于一個地產項目，“第一是位置，第二是位置，第三還是位置，”就是指一個項目的區域位置是決定其品質與前途的最關鍵因素。

　　第二個方面是指其交通環境。在以汽車為主的交通時代，無論距離城市有多遠，只要有高速連接，交通方便，交通環境的支撐就是到位的。特別是對于別墅類項目，業主都是以私家車為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個條件。如果交通條件不夠便利，無論其距離城市有多近，它的價值也要受到影響。

　　第三個方面就是自然山水環境。因為買別墅的人并不是因為缺房子住才買別墅，買別墅的主要目的是為了提高自己的生活質量特別是追求更好的室外居住環境，所以對自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對一個城市周邊的別墅項目而言，有沒有自然山水環境，其質量和價格將會有天壤之別。

　　第四個方面就是周邊有沒有其他可以因借的資源。比如說名校資源，是否靠近清華北大的分校，牛津劍橋在北京的分校。也許靠近某一著名景點，比如頤和園、香山。如果有其他旅游名勝或生活便利設施，都會使別墅項目升值。

　　對別墅類豪宅來講，最稀缺的則是自然山水環境，真正具備自然山水資源的項目少而又少。做到區域優良、交通方便和有其他因借資源相對來說是比較容易的。所以很多別墅項目在不具備自然山水的情況下人工營造，挖人工湖或建高爾夫球場，試圖彌補自然山水方面的不足。沒有山水的別墅項目與城里高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無疑對居住質量是一種提高，但因不能享有真正的優質自然環境，也只能成為經濟型別墅。若評選豪宅項目，沒有自然山水的別墅類項目，在環境資源優勢方面不可能入選。如果一個項目具備這樣的山水資源，比如上海紫園，可以說在大環境的價值方面已經不戰而勝。

　　四、高密度低私密的別墅與豪宅無緣
　　　　——密度與社區景觀質量

　　對于一個別墅社區內部環境質量評判，也就是這個別墅項目自身內部土地資源的利用情況，主要看建筑密度、私密性和規劃形態三個方面。

　　第一代別墅都是高密度的。這樣的別墅區在全國各地很常見。成片開發，一棟挨一棟，整體外觀效果和農民發了財自己蓋的小洋樓也沒太大區別。密度多在每戶占地一畝左右，這樣高密度低私密性的別墅無論每戶面積有多大，每戶裝修標準有多么豪華，從整體環境質量上來講都是與豪宅無緣的。購房者從市區搬到城外別墅，最主要原因就是追求低密度。以北京碧水莊園為例，其前期開發的別墅平均在一畝到二畝左右，而臨湖三期所開發的每戶占地約有五畝。這批別墅銷量情況非常好，就反映了在別墅消費市場上，客戶對低密度、高土地占地的豪宅的需求。筆者認識的幾個客戶，千挑萬選之后選定碧水莊園臨湖的別墅，主要原因就是因為每戶占地比較大。

　　第二個方面是私密性。別墅業主相對來說生活富裕、事業成功，渴望在個人家庭生活方面有一定私密性。所以對建筑之間的間距，對建筑密度的要求，特別是保護住戶私密性方面的要求非常高。上一代那種窗戶對窗戶，兩棟樓之間的間距在10米以下的別墅，很顯然不能滿足新一代別墅或豪宅的私密性要求的。目前市場上正在規劃設計的一批別墅，可能是出于土地成本的壓力，或者是對降低銷售風險的考慮，多數仍是每戶0.8畝到一畝的別墅，仍然是高密度低私密性的產品。這一批別墅可以作為普通獨立住宅，或“經濟型別墅”和”“類別墅”來銷售，但無論如何達不到豪宅的標準。購買豪宅的名流富賈對于私密的敏感程度恐怕不亞對豪宅舒適度的要求。

　　影響別墅社區環境質量的第三方面是別墅社區的規劃形態。以筆者所做設計的經驗，對于一個別墅社區，價值最高，銷售最好的往往是那些道路盡端的別墅，獨立占據小島的別墅，或者幾戶共享一座小島或半島的別墅，以及四到五戶圍合成小組團的別墅。銷售難度最大的則是沿公共道路、環形道路線型布置，俗稱的行列式布置，規劃形態上缺少私密性的別墅。一棟洋房便是通過規劃形態的自然豐富使項目整體升值的實例。

　　規劃形態中也包含景觀設計的因素。景觀園林是富豪住宅的特權，從前的江南園林都是豪宅的一部分。從未聽說有窮家園林。只有豪宅類等高檔住宅才有條件建造具規模，高檔次的園林景觀。而社區景觀的建設是提升整個項目價值的直接有效手段。

　　五、戶外生活是豪宅的重要生活方式
　　　　——室外景觀與建筑設計整合

　　不但是豪宅，即便對于普通別墅來講，戶外的生活，包括在別墅自家花園內的活動和在整個小區內的戶外活動，都是別墅業主生活的重要部分。買別墅的人并不是因為在城里買不到房，而是要享受另外一種生活方式。這種生活方式的主要特點是更健康，更接近自然，有更多的戶外活動場地和機會。戶外生活可由近及遠分為三個方面，首先是在自家花園內的活動，其次是在別墅社區的活動，第三可能是在社區附近的自然山水甚至是田園中的活動。

　　第一個方面，別墅的庭院是別墅生活的一半。作為別墅肯定要有自家的花園。有的別墅項目沒有院墻圍合的自家花園，比如上海的當代藝墅。多數的別墅項目，每戶的花園之間有矮墻相隔，無論有墻與否，這個院落被視為業主私人物產的一部分。業主對其投入、修建、養護都鐘愛有加。其對業主生活的價值不亞于別墅的起居廳與臥室。提到別墅生活，人們首先想到的就是在院落內或平臺上賞花、聽雨、喝咖啡。

　　做園丁等種植活動也成為別墅業主的生活重要方面，有人笑稱“周末干嘛去?回家種地去。”承受著眾多壓力的現代人，對接近自然的生活有著一種渴望。這種渴望在經過SARS之后，變成了一種更直白更普遍的追求。國人對于一畝三分地的追求可以說與生俱來。上一代別墅每戶幾十平米的院落，特別是在不能提供一個完整的院落的情況下，顯得捉襟見肘。不可能實現業主多方面室外活動的需要，更無法種植比較成規模的園林綠化。如果是Townhouse類別墅或經濟別墅，也許勉強可以接受比較小的私家院落空間，但對于豪宅別墅來講，沒有足夠的院落空間，是達不到豪宅生活標準的。

　　第二個方面是別墅社區內的公共綠化環境。凡住過別墅的人都知道在別墅社區內散步觀賞也是一大樂趣。人們散步、健身、溜狗，都需要有一定的足夠開闊、足夠長度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休息活動空間。所以別墅社區并不是由一棟棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應該是一個整體的社區的概念。應有足夠的公共活動與公共景觀用地，而這些公共的景觀與綠化和用地面積，標志著社區整體環境質量的檔次。市場上比較成功的別墅項目都是因為在公共景觀方面有足夠考慮。而反之沒有足夠公共景觀綠地的項目，則難以給人留下高檔的印象。

　　總之，買別墅的業主并不是簡單看中住宅內部的戶型功能與面積，有相當的需求與注意放在建筑之外的私家環境部分和公共環境部分。

　　目前推出的領先別墅項目有非常明顯的規劃與景觀與建筑設計，甚至與裝修的整合趨勢。因為別墅或別墅豪宅的室內與室外部分都是一個產品整體的不同組成部分。如果按通常的作法，建筑與景觀分別設計就可能留下很多空白，很難形成建筑與景觀一體的室外空間效果。別墅豪宅的庭院景觀更應同建筑同步設計，而且要達到裝修的深度。

　　六、買豪宅的人不缺房住
　　　　——空間設計的新體驗

　　買別墅的人都不缺房子住。沒有人因為自己家的房子太小了，所以買一棟別墅來住。買別墅的人多是第二次置業甚至第三次置業，而別墅多用來做第二居所。所以，買別墅的目的都是為了提高生活的質量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質量的戶型和空間設計。也就是說，別墅的業主并不僅需要一座獨門獨戶的住宅，而是需要一個適應新生活方式的，具有新空間概念，空間體驗的高級獨立別墅。別墅的空間設計方面必有獨到之處。

　　以往的別墅設計主要是犯了兩方面的錯誤。第一種，在空間面積的分配方面過于吝嗇；第二種，在面積方面盲目求大。

　　第一種情況的別墅設計，往往是因為簡單地追求平面戶型合理。所謂戶型合理，是住宅設計特別是普通住宅設計中的一個核心原則。主要是指盡量提高主要功能房間的使用率，盡可能降低交通面積的比例，提高得房率，降低公攤面積。具體說就是如何盡量縮小樓梯間和走廊的面積，如何盡可能的縮短走廊等交通空間長度，使從建筑入口最便捷的到達每一個房間。既然別墅已經不是一種滿足人基本居住需要的物業，它所追求的是新的功能和更加舒適的生活，所以在別墅和豪宅的設計中，應把注意力放在如何開發新的功能空間，創造新的空間感受方式方面，而不是一味的追求面積的節省。

　　第二種情況，上一代的別墅和豪宅中，不乏面積1000平米以上的巨型別墅，但其特點是除了面積過奢以外，在功能布局方面和在空間的創意方面并沒有什么突破。這樣就造成了客廳無窮大，臥室無窮大，而作為整個別墅的格局還僅僅是一個城里普通四室二廳、五室二廳住宅的簡單放大。所以說別墅類豪宅的豪與奢應該體現在建筑空間設計的巧妙，和新的功能空間開發方面。簡單的大或者小，奢或者簡都不能滿足新一代別墅的功能需要。

　　別墅豪宅若要通過設計升值，首先應該在功能開發方面，把功能具體化、細化，并做深入的、對生活方式的研究與探索。比如，以傳統的起居室或客廳為例，可以結合新的生活方式開發出家庭活動廳、舞廳、藝術展廳、會客廳、私人雪茄吧、以及和酒吧、餐飲、娛樂結合的多種私人會所式的客廳空間。除必要的臥室與起居室之外，豪宅的其它非主要空間才是顯示豪華程度的方面，比如特意加大走廊的長度與寬度，做成藝術展廊。這樣的面積分配不是浪費而是增值。

　　另一方面，建筑也是藝術的一種。作為建筑藝術品中的上乘作品，別墅豪宅空間的藝術性，空間的表現力，更應該是建筑師和別墅豪宅開發商的新追求。別墅豪宅的房間，不應再局限于傳統的四壁天花地板的六面體模式，也不應滿足于簡單的方洞開窗方式。應該在空間的流通方面大膽突破，比如二層挑空、三層挑空，空間的形態方面也應有所創意，比如做圓形的廳、開敞的廳、以及開窗采用，落地、全部開敞等方式和創造其它的特異形的空間。創造出普通住宅沒有條件做到的豐富空間效果，使豪宅成為藝術品才是使房產升值的最佳策略。

　　別墅豪宅的社交功能個公建特征也是與普通別墅的重要區別。以上海紫園頂級豪宅為例，其一號別墅就徹底地把別墅業主私家起居部分和對外公共的私人會所部分徹底分成兩部分，其私家會所部分已經更接近于一個公共建筑、會所或藝術展廊或售樓處展廳。也就是說頂級別墅豪宅的概念已經從傳統別墅的概念異化出來，有很強的公建特點，更注重社交公共空間的效果，獨特的個性和藝術表現力。

　　七、豪宅的價格構成要有技術支撐
　　　　——設備與技術的高投入、高質量、高舒適

　　作為別墅豪宅，無論其售價500萬、上千萬或者過億，它的價格應有一個合理的構成，也就是說它的資源與設備配置要物有所值。除了一座別墅豪宅所享有的室外大的環境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身應有足夠強的技術質量材料方面的優勢。國內的高檔住宅，除極少數像鋒尚這樣采用大規模全方位的先進住宅技術外，多數的項目并沒有多少住宅新技術方面的含量。比如說1萬元每平米的住宅與2萬每平米的住宅，其價格差異主要體現在所享有的土地資源方面的差異，包括土地成本和環境質量。在結構、設備和其它新技術方面并沒有明顯的差別。

　　而購買別墅豪宅的人，都有較強的支付能力，并不為節省，也不缺房子住。除了對面積規模上的要求外，他們要求豪宅物業應有更高的質量，應有更先進的科技以支撐保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結構體系方面、維護體系方面，門窗五金方面，空調等設備的方面和其它的智能化等新技術方面有比較大的提高。如果沒有這些技術支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個長久有效的高檔化之路。

　　以上海紫園1號別墅為例，即便是一層建筑，結構體系采用了鋼結構。其目的主要有兩個：一是爭取大跨度和室內靈活布置的空間，二是提高工程質量。因為普通住宅施工隊水平低下，很難在施工方面達到豪宅施工的精度。而鋼結構需由鋼結構廠家進行設計和安裝，使用工業化的施工體系才能達到豪宅質量要求。其它方面先進材料的使用，比如1.8萬元/平米的霧化玻璃，通過按鈕瞬間改變透明度。還有其它各種先進的設備和構造方式也應有所應用。至于國內目前有些豪宅，純靠高檔裝修，整張牛皮內裝，24k包金的手段不失為一種思路，除了增加材料成本價值外，對項目整體升值的作用有限，恐怕難有持久的生命力。

　　八、公寓豪宅須有舒適度的突破
　　　　——人造環境是關鍵

　　顯赫的外觀。外觀的顯赫奢華是公寓豪宅在普通住宅中脫穎而出的基本要求。公寓豪宅不僅僅是普通的住宅樓，更是一個區域內的標志性建筑。和深宅大院式的別墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一種看得見的奢華。

　　觀景面的最大化。可以俯瞰四周的城市景觀是公寓豪宅的獨特優勢。通過擴大外墻面積，增加開窗面積可以凸顯其優勢。落地窗、轉角窗，甚至全玻璃幕墻更能適應公寓豪宅的觀景需求。

　　獨戶感覺的營造。在垂直交通設施和形體設計方面，追求獨門獨戶的感覺。如私家電梯直接入戶，戶與戶間錯開布置等。

　　戶型設計和室內空間別墅化。公寓豪宅須突破幾房幾廳的常規概念，盡量設計出更多的個性化空間。
室內設計豪華化和個性化兼顧，私有空間和公共空間兼顧。

　　空中花園的營造。在不影響主要房間的采光通風的情況下，設計出大面積的空中花園創造人與自然親密接觸的空間。并可借鑒別墅類產品設計出具有不同功能的前后花園。

　　入戶方式的突破。主次入口的分離、入戶花園的設計可以極大提升其品質。

　　新技術、新材料的運用。由于公寓豪宅的集合特性，使新技術、新材料的運用更具有可操作性，在結構體系、構造體系和設備體系等方面，均可以比常規住宅甚至公建有所突破。

　　結語：

　　豪宅在中國尚流于虛名。豪奢主要體現在規模、地段與售價上。本文所歸納的豪宅開發中的問題嚴格說其實許多方面是住宅建設必須解決的基本質量問題。換而言之，中國豪宅剛處于起步階段，居住層面基本的技術質量與舒適度標準問題尚未解決，更少有文化層面的追求。億元的豪宅也不過是投石問路。對于新一代豪宅我們拭目以待。